土地成本分摊方法汇总
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法天津土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本宁波土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法青岛成本、费用：建筑面积法广州清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%海南建筑面积法浙江同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法福州土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法广西建筑面积法北京原则建筑面积法四川建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）重庆转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]1 19号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税成本五种分摊方法
实际案例分析
案例二
上海某房地产公司土地增值税分摊案例：上海某房地产 公司在开发不同容积率地块之间的相同产品业态时，采 用了建筑面积法进行土地增值税的成本分摊。建筑面积 法是用于分摊土增税抵扣成本的，适用于不同容积率地 块之间的相同产品业态。但该方法需要较多数据和精力 ，对于高售价业态存在抵扣成本偏低的问题，对于车库 等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。通过这种分摊 方法，该公司的土地增值税税负得到了合理的计算和分 摊。
土地增值税成本五种分摊方法（含 各省政策）
汇报人： 2023-12-08
目录
• 土地增值税概述 • 五种分摊方法介绍 • 实际案例分析 • 各省政策分析 • 分摊方法选择及优化建议
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括纳税人在我国境内转让的国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物。其中，转让是指有偿转 让，包括出售、赠与、交换等。但是，不包括以继承、出租 、抵押等形式无偿转让房地产的行为。
北京市的土增税政策对于不同容积率地块之间的相同产品业态的成本分摊也有具体规定。建 筑面积法是常用的分摊方法，但需要较多的数据和精力，对于高售价业态存在抵扣成本偏低 的问题，对于车库等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总问题一、清算单位（成本对象)之间的成本分摊土地增值税每个清算单位(成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确,且可选择。
如:土地增值税实施细则:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 国税发［2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额.二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发［2009］91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么?没有明确。
)地方规定:1、按建筑面积分摊.如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知(桂地税发〔2008〕44号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊.2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号) 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
土地使用权摊销的计算方法
土地使用权摊销的计算方法土地使用权摊销是指将土地使用权的成本在一定期限内分摊到账面价值上的过程。
在会计上，土地使用权属于无形资产，其价值不会在一年内消耗完毕，因此需要通过摊销的方式将其成本分配到多个会计期间中。
土地使用权摊销的计算方法通常有两种：直线摊销法和平均摊销法。
一、直线摊销法直线摊销法是将土地使用权的成本按照其预计使用寿命平均分摊到每个会计期间中。
具体计算方法如下：1. 确定土地使用权的成本：这包括购买土地使用权的费用以及与其相关的法律手续费、登记费等。
2. 确定土地使用权的预计使用寿命：根据相关法规、合同等文件确定土地使用权的预计使用寿命。
3. 计算每年的摊销金额：将土地使用权的成本除以预计使用寿命，得到每年的摊销金额。
4. 在每个会计期间末，将摊销金额转入摊销费用账户，同时减少土地使用权账户的余额。
摊销费用账户记录了土地使用权的摊销金额，而土地使用权账户则记录了土地使用权的原始成本。
二、平均摊销法平均摊销法是将土地使用权的成本平均分摊到每个会计期间中，无论土地使用权的预计使用寿命如何。
具体计算方法如下：1. 确定土地使用权的成本：同样包括购买土地使用权的费用以及与其相关的法律手续费、登记费等。
2. 确定摊销期限：确定摊销期限，可以是土地使用权的预计使用寿命，也可以是其他合理的期限。
3. 计算每个会计期间的摊销金额：将土地使用权的成本除以摊销期限，得到每个会计期间的摊销金额。
4. 在每个会计期间末，将摊销金额转入摊销费用账户，同时减少土地使用权账户的余额。
直线摊销法和平均摊销法的选择取决于公司对土地使用权的预计使用寿命的判断。
如果公司对土地使用权的使用寿命有明确的预测，可以选择直线摊销法；如果对土地使用权的使用寿命没有明确的预测，或者预计使用寿命比较长，可以选择平均摊销法。
土地使用权摊销是一种将土地使用权成本分摊到多个会计期间中的方法。
采用直线摊销法或平均摊销法，可以使公司在会计上合理地记录和分配土地使用权的成本，保持财务数据的准确和完整。
土地成本分摊的7种方式
土地成本分摊的7种方式今日福利房地产成本分摊表添加微信好友：136****7970备注公司名称+姓名+电话即可免费领取！在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。
这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。
01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。
二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。
要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
02分摊方法01、占地面积法定义：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
分摊方法一:占地面积法
占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊.
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:
分摊方法二:建筑面积法
建筑面积法,是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配.即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊.
(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配.根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额.
(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配.
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊.对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集.
计算不同用途房屋应分摊土地成本
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率。
土地增值税中土地成本的分摊：根据容积率分摊案例
土地增值税土地成本分摊：容积率
1、某项目一期土地面积10,000平方米，支付土地价款100万，一期地上建筑面积6,900平方米,容积率2.3,；二期土地面积3,000平方米，二期土地价款30万，二期地上建筑面积23,000平方米，容积率2.3。
一期土地成本该怎么样分摊？
答：已知二期地上建筑面积和容积率，可以计算得到二期需要土地面积=23000/2.3=10000平方米，二期已有土地面积3000,平方米，所以，二期需要利用一期土地=10000-3000=7000平方米；
已知一期地上建筑物面积和容积率，可以计算得到一期需要土地面积=6900/2.3=3000平方米；
所以，计算可得一期分得土地价款30万，二期土地价款100万。
大家有没有遇到别的土地成本分摊或者土地增值税清算中的问题，欢迎一期谈论！~ +~。
土地价值的分摊方法
土地价值的分摊方法1. 按面积分摊呀！就好比分蛋糕，土地就像那大蛋糕，每个人根据自己所占的面积大小来分担价值，多公平合理啊。
比如几家人一起买了一块地，那就按照各自买的面积多少来计算自己要承担的价值呗，这不是显而易见的嘛！2. 可以根据用途来分摊呀！这就好像不同口味的糖果，每种都有其独特的价值。
比如这块土地一部分用来建住宅，一部分用来搞商业，那建住宅的就按住宅的价值来分摊，搞商业的就按商业的价值来分摊喽，多简单呀！3. 按照投入比例分摊也不错呀！这不就跟几个人合伙做生意一样嘛。
大家各自投入了多少人力、物力、财力，就按照这个比例来划分土地的价值，这很合理吧！就像几个人凑钱买地种树，谁投入多谁就多分点价值呗！4. 依据使用时间来分摊呀！这就像是和时间赛跑一样。
比如规定好每个人使用土地的时间段，在这段时间里产生的价值就归谁承担。
就好像几个人轮流使用一块地种不同的作物，谁在种的那段时间，土地的价值就归谁分摊呀，不是很好理解嘛！5. 根据效益来分摊也挺有道理呀！这多像看谁的成果更丰硕。
谁能从土地上获得更大的效益，谁就相应地多分摊一些价值。
像是种地，谁的收成好，谁就该多承担土地的价值嘛，这能说不通嘛！6. 还可以按贡献度来分摊呀！这不就是谁的功劳大谁就多得嘛。
如果有人对土地的规划、开发做出了更大的贡献，那他就应该多分摊一些价值呀，很正常嘛！就像几个人一起改造荒地，那个出力多的当然应该享受更多土地价值啦！7. 用抽签的方式来分摊也有意思呀！这就跟买彩票似的，全凭运气。
每个人都有可能抽到价值高的部分，也有可能抽到价值低的，这多刺激呀。
假设几个人要分一块地，那就抽签决定嘛，说不定运气好的能抽到好的部分呢，多带劲呀！我觉得呀，这些分摊方法都各有各的好处，具体用哪种还得根据实际情况来选择呢！。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总公式
计算步骤：1、非普通住宅与普通住宅开发成本分摊系数（M1）＝非普通住宅平均售价/普通住宅平均售价其他与普通住宅开发成本分摊系数（M2）＝其他平均售价/普通住宅平均售价非普通住宅平均售价＝已售非普通住宅收入/已售非普通住宅面积其他平均售价＝已售其他收入/已售其他面积普通住宅平均售价＝已售普通住宅收入/已售普通住宅面积2、非普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+住宅商房总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×(非普通住宅总可售面积×M1)普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+ 普通住宅总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）其他应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1普通住宅总可售面积×1 其他总可售面积×M2）×(其他总可售面积×M2)3、非普通住宅单位成本＝非普通住宅应分摊的总开发成本/非普通住宅总可售面积4、普通住宅单位成本＝普通住宅应分摊的总开发成本/普通住宅总可售面积其他单位成本＝其他应分摊的总开发成本/其他总可售面积4、已售非普通住宅开发成本＝非普通住宅已售面积×非普通住宅单位成本已售普通住宅开发成本＝普通住宅已售面积×普通住宅单位成本已售其他开发成本＝其他已售面积×其他单位成本5、已售房屋总开发成本＝已售非普通住宅开发成本+已售普通住宅开发成本+已售其他开发成本6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本×税金7、未售非普通住宅开发成本＝非普通住宅未售面积×非普通住宅单位成本未售普通住宅开发成本＝普通住宅未售面积×普通住宅单位成本未售其他开发成本＝其他未售面积×其他单位成本8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理土地成本分摊方法是指将一块土地的总成本按照一定的规则和原则分摊到多个项目或者多个时期中的一种方法。
根据分摊的基准、准则以及分摊的原则，土地成本分摊方法可以分为七大类，包括：1.按产出比例分摊法：按产出比例分摊法是根据不同项目或不同时期的产出比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地投资与产出直接相关的行业，例如农业、矿业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的产出比例而定。
2.按面积比例分摊法：按面积比例分摊法是根据土地使用的面积比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用面积较大的行业，如房地产开发、工业制造等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用面积比例而定。
3.按时间比例分摊法：按时间比例分摊法是根据土地使用的时间比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用的时间较长的行业，如能源开发、交通基础设施建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用时间比例而定。
4.按投资额分摊法：按投资额分摊法是根据不同项目或时期的投资额来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与投资额相关的行业，如城市基础设施建设、公共事业建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的投资额而定。
5.按税负分摊法：按税负分摊法是根据不同项目或时期的税负来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与税负相关的行业，如税收收入分成、经济特区建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的税负而定。
6.按效益分摊法：按效益分摊法是根据不同项目或时期的效益来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与效益相关的行业，如旅游景区开发、文化创意产业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的效益而定。
7.按公平性原则分摊法：按公平性原则分摊法是根据公平性原则来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本的分摊需要考虑多个利益相关者的行业，如城市土地利用规划、自然资源保护等。
土地摊销的会计处理
土地摊销的会计处理一、土地摊销的定义与重要性土地摊销是指企业在取得土地使用权后，按照其使用年限将土地成本分摊到各个会计期间的过程。
土地作为企业的无形资产，其价值需要在一定期间内逐步摊销，以体现会计信息的真实性、准确性和可靠性。
土地摊销的会计处理对于企业的财务状况、经营成果以及税务筹划具有重要意义。
二、土地摊销的会计处理方法1.直线法：直线法是指将土地成本均匀地分摊到使用年限的每个会计期间。
这种方法简单易算，但可能使企业在土地使用权到期前，其账面价值已基本摊销完毕，与实际情况不符。
2.产量法：产量法是根据土地的实际产量或销售量，按比例分摊土地成本。
这种方法适用于土地产出稳定且易于量化的企业。
但若土地产出波动较大，可能导致摊销结果不准确。
3.余额递减法：余额递减法是指在每个会计期间，按照土地账面价值余额的固定比例分摊土地成本。
这种方法前期摊销较多，后期摊销较少，符合土地价值逐渐消耗的实际情况。
但计算较为复杂，对会计人员的要求较高。
三、土地摊销的会计分录在进行土地摊销时，企业应按照会计准则的规定，将土地成本分摊到各个会计期间。
具体的会计分录如下：借：累计摊销贷：无形资产——土地使用权四、土地摊销的税务处理根据我国税收法规，企业进行土地摊销时，可在税前扣除相应的成本。
税务部门对土地摊销的审查主要关注摊销方法的合理性、摊销期限的合规性以及相关证据的完整性等方面。
五、土地摊销的实务操作与案例分析在实际操作中，企业应结合自身情况选择合适的土地摊销方法，并确保摊销过程的合规性。
以下是一个简化的案例：某企业于2010年购得一块土地使用权，成本为1000万元，使用年限为50年。
企业选择直线法进行土地摊销，则每年摊销的土地成本为1000万元/50年=20万元。
六、土地摊销的优缺点及改进措施1.优点：土地摊销能够使企业在一定期间内分摊土地成本，降低税负，提高财务状况。
2.缺点：直线法可能导致账面价值与实际情况不符，余额递减法计算复杂，对会计人员要求较高。
房企土地成本分摊方法及其适用范围
房企土地成本分摊方法及其适用范围随着城市化进程的快速推进，房地产市场的竞争越来越激烈。
在开发房地产项目时，土地成本往往是房企的主要支出之一。
为了降低土地成本对项目盈利能力的影响，房企通常采取土地成本分摊的方法。
本文将探讨房企土地成本分摊的常见方法及其适用范围。
一、分摊方法1. 直接分摊法：直接分摊法是指将土地成本直接均摊到项目的各个单元中。
一般情况下，房企会根据不同单元的面积比例或销售价格确定分摊比例，然后按照比例将土地成本分摊到各个单元中。
2. 按建筑面积分摊法：按建筑面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑面积进行分摊。
这种方法适用于单元之间建筑面积相对均衡的项目，能够确保每个单元分摊的土地成本相对公平。
3. 按销售面积分摊法：按销售面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的销售面积进行分摊。
这种方法适用于销售面积与建筑面积存在较大差异的项目，可以更准确地反映土地成本分摊情况。
4. 按建筑价值分摊法：按建筑价值分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑价值进行分摊。
这种方法适用于项目中存在多种类型或级别的建筑物，可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
二、适用范围1. 多层住宅项目：多层住宅项目一般由多个相对独立的单元组成，每个单元的面积相对均衡，且销售面积与建筑面积差异不大。
因此，按建筑面积或销售面积进行分摊较为合适。
2. 别墅项目：别墅项目一般由单独的别墅单元组成，每个别墅的面积和价值可能差异较大。
因此，按建筑价值进行分摊可以更准确地反映土地成本的分摊情况。
3. 商业综合体项目：商业综合体项目通常包含住宅、商业、办公等多种用途，各个单元的建筑面积、销售面积和价值各异。
因此，综合考虑各个单元的特点，采用合适的分摊方法更能满足土地成本的分摊需求。
值得注意的是，房企在选择土地成本分摊方法时需要综合考虑各个单元的特点，确保分摊的公平性和准确性。
同时，分摊方法的选择也需要考虑项目的实际情况，以及市场需求和竞争情况。
土增成本分摊方法
土增成本分摊方法土增成本分摊方法是在房地产开发过程中遇到土地增值的情况下，为了合理分摊土地增值费用而运用的一种方法。
下面是10条关于土增成本分摊方法并展开详细描述的内容。
1.权责清晰：土增成本分摊方法应该有明确的权责清晰，房地产开发商和政府部门之间应该协商并签署协议，明确各自的权益和责任，以保障双方的合法权益。
2.成本审核：所有参与分摊土增成本的商户和政府部门，都应该进行成本审核。
审核过程应该详尽、透明，保障分摊成本的合理性、公平性和合法性。
3.土地获取成本：在土增成本分摊过程中，应该明确土地获取成本，并计入具体的成本核算中。
土地获取成本包括土地使用权出让金、土地维护费、转让税、房地产税等。
4.基础配套设施成本：在房地产开发过程中，需要配套一些基础设施，如道路、照明、供水、排水等，这些基础设施的成本应该计入土增成本分摊的范畴中。
5.外部环境成本：土增成本分摊过程中，应该考虑到外部环境成本，如污染治理、环保监管、城市规划等。
这些成本都应该计入土增成本中。
6.土地整理成本：在土地使用过程中，可能需要对土地进行整理，以适应房地产开发的需求。
对土地整理的成本，也应该计入土增成本分摊的范畴中。
7.销售契约成本：房地产开发商在销售房屋时，需要签订销售契约，涉及到一些法律成本，如律师费、公证费等。
这些成本也应该计入土增成本中。
8.土地农村集体经济组织收益：在土增成本分摊过程中，应该考虑到土地农村集体经济组织的收益，也应该将收益纳入土增成本的分摊范畴中。
9.建筑物管理费用：在房地产开发过程中，需要对建筑物进行管理，维护设施、安全等，这些管理的费用也应该计入土增成本分摊的范畴中。
10.审核不合格问题处理：若土增成本分摊中，审核出现不合格问题，应该及时处理，对于严重违法的商户和政府部门，应该进行相应的处罚，包括罚款、取消开发资质、取消拍卖资格等。
土增成本分摊方法具有科学性、合理性和公平性，可适用于房地产开发过程中遇到土地增值的情况下进行费用分摊。
土地成本分摊方法汇总
六、广州的规定（穗地税函[2013]179 号）（穗地税发[2013]1
52 号）（穗地税函[2012]198 号）（穗地税函[2008]342 号）
（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87 号）
重庆 转让土地：占地面积法
成本费用：建筑面积法 辽宁 不同清算单位：土地成本 占地面积法
同一清算单位：土地成本 建筑面积法
建安成本 建筑面积法
西安 建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）
八、丽水的规定（丽地税政[2007]87 号）
九、银川的规定（银地税发[2007]214 号）
十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46 号）
十二、海南的规定（琼地税发[2009]187 号）（琼地税函[200
面积法） 江西 土地成本：销售收入比例法
开发成本、费用：建筑面积法
福州 土地成本：建筑面积法
建安成本：层高系数法
开发费用：建筑面积法
广西 建筑面积法
策问题解答）
四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2 号）
四、宁波的规定（甬地税二[2010]106 号）（甬地税二[2009]1
04 号）（甬地税二[2010]106 号）（甬地税二[2007]74 号）
7]356 号）
十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干
政策问题的解答）（浙地税函[2009]222 号）（磐地税政〔20
10〕6 号）
十四、大连的规定（大地税函[2008]188 号）（大地税函定（鄂地税发[2013]44 号）（鄂地税发[2008]
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]1 04号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]1 52号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[200 7]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔20 10〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔20 06〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008] 207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006] 99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]9 6号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007] 134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
各地土地增值税成本分摊方法总结表
扣除项目的分摊方法
一、中央的规定
二、天津的规定（津地税地[2010]49号）
三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）
十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）
四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）
四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）
五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）
六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）
七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）
八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）
九、银川的规定（银地税发[2007]214号）
十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）
十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题
的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）
十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）
十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）
十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）
十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)
二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）
二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）
二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）
二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）
二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）
二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）
二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）
二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定
1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2006]187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五款（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2009]91号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
2、土地成本的分摊（财法字[1995]6号）（国税函[1999]112号）
第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税函〔1999〕112号
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。
在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。
因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知(冀地税征便函2014第3号)
各县（市、区）地方税务局：
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，省局进行了统一规范，明确了计算方法和标准。
现将冀地税征便函〔2014〕3号文件转发给你们，请各单位遵照执行。
要求按照文件发文之日起执行，已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
各设区市地方税务局，定州、辛集市地方税务局：
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，经省局税政处和征管处共同研究，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：
占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。
为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下：
第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建
筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
本文件自发文之日起执行，已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。