土地成本分摊有哪些基本原则
土地面积分摊法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范土地面积分摊行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内，涉及土地面积分摊的所有活动。
第三条土地面积分摊应当遵循公平、公正、公开的原则，保障土地权利人的合法权益。
第四条土地面积分摊应当以国家土地总面积为基础，根据土地权属关系、土地用途、土地使用年限等因素进行合理分摊。
第二章土地面积分摊的范围第五条土地面积分摊的范围包括：（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动中的土地面积分摊；（二）土地使用权登记、变更、注销等登记事项中的土地面积分摊；（三）土地征收、征用、拆迁等土地权属变动中的土地面积分摊；（四）土地整治、土地复垦等土地开发利用活动中的土地面积分摊；（五）其他涉及土地面积分摊的活动。
第三章土地面积分摊的原则第六条土地面积分摊应当遵循以下原则：（一）权属清晰原则。
土地面积分摊应当以土地权属证书登记的权属范围为依据，确保权属清晰。
（二）用途一致原则。
土地面积分摊应当以土地用途为依据，确保分摊后的土地用途一致。
（三）公平合理原则。
土地面积分摊应当公平合理，不得损害土地权利人的合法权益。
（四）依法依规原则。
土地面积分摊应当依法依规进行，符合国家法律法规和政策要求。
第四章土地面积分摊的方法第七条土地面积分摊可以采用以下方法：（一）面积比例法。
根据各宗土地的面积比例，按照比例分摊土地面积。
（二）份额法。
根据各宗土地的份额，按照份额分摊土地面积。
（三）实际占用法。
根据各宗土地的实际占用面积，按照实际占用面积分摊土地面积。
（四）其他合法分摊方法。
第八条采用面积比例法分摊土地面积时，应当以各宗土地的面积占土地总面积的比例为依据。
第九条采用份额法分摊土地面积时，应当以各宗土地的份额占土地总面积的比例为依据。
第十条采用实际占用法分摊土地面积时，应当以各宗土地的实际占用面积为依据。
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土地成本是什么 房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及其适用范围土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。
有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。
各地规定不一而足、五花八门。
土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。
房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。
涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。
房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
某标杆地产项目成本分摊指引
集团成本分摊指引目的合理归集产品成本，以便进行合理的盈利预测及分析，促进公司提升管理能力。
总则受益原则：谁受益谁分摊，多受益多分摊配比原则：售价与成本相匹配分摊原则一、土地成本分期分摊原则：按各期规划占地面积进行分摊。
分产品分摊原则：对于带商业的项目，如果政府有明确住宅与商业的土地出让金单价，可以先从本期地价中扣除商业部分所占地价再进行以下方案的分摊；如果政府没有明确住宅与商业的土地出让金单价，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占地价,再从本期地价中扣除商业部分所占地价进行以下方案的分摊(如下本期地价系指扣除商业部分所占地价后的地价)。
方案：1、按产品规划占地面积（产品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品地价=本期地价*产品规划占地面积/本期规划占地面积产品地价系指可销售产品地价、公建地价及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价。
2、可销售产品地价按可销售产品可销售面积进行分摊；公式：可销售产品单位销售面积地价=可销售产品地价/可销售产品可销售面积3、公建地价与公共配套设施费一起按可售面积进行分摊；4、可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价按可售面积进行分摊。
二、公建与车库（位）公共景观绿地分期分摊原则:按各期规划占地面积进行分摊。
分产品分摊原则：对于带商业的项目，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占园林景观工程费,再从本期园林景观工程费中扣除商业部分所占园林景观工程费进行以下方案的分摊(如下本期园林景观工程费系指扣除商业部分所占园林景观工程费后的园林景观工程费)。
方案：1、按产品规划占地面积（产品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品园林景观工程费=本期园林景观工程费*产品规划占地面积/本期规划占地面积产品园林景观工程费系指可销售产品园林景观工程费、公建园林景观工程费及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）园林景观工程费。
成本分摊
关于明确项目立项土地成本分摊规则的通知各分公司运营、财务负责人：当前立项测算存在因土地分摊问题导致单业态净利润率不实的问题，现对于土地成本分摊规则进行修正，明确如下：一、项目各业态土地成本根据占地面积比例分摊，即某业态土地成本=总土地成本*该业态占地面积/总占地面积；举例说明：某项目总占地面积10000平方米，18层高层住宅总建面9000平方米，占地3000平方米；3层联排总建面4000平方米，占地7000平方米。
高层业态和联排业态仅按照占地面积3:7比例分摊土地成本。
二、同一栋楼包含多个业态的，土地成本按照有产权可售面积分摊；举例说明：某项目总占地面积10000平方米，共有两栋楼，一栋10层高层住宅，占地面积4000平方米，另一栋8层高层住宅含2层底层商业，占地面积6000平方米，可售面积8:2，总地价2个亿。
高层住宅业态土地占地面积=10000平方米*0.4+10000平方米*0.6*8/10=8800平方米，商业业态土地占地面积=10000平方米*0.6*2/10=1200平方米。
高层住宅业态土地成本=2亿*0.4+2亿*0.6*8/10=17600万，商业业态土地成本=2亿*0.6*2/10=2400万。
三、当全周期模型各职能填写完毕后，分公司运营、财务审核时如发现不同业态利润率有较大偏差或出现反常，应及时提示研发同事调整项目各业态经验容积率指标，在保证总容积率和总占地面积不变的前提下，修正各业态占地面积，以确保拉高拍低项目各业态利润率数据具有真实的参考价值。
举例说明：某项目总地价1亿元，总占地面积5万平米，计容建筑面积10.5万平米，总容积率2.1，包含高层住宅及独立商业两种业态，产品研发人员按照经验值分别给定容积率2.5和0.5，其中高层住宅占地面积4万平米，独立商业占地面积1万平米；按照占地面积比分摊，高层分摊地价800元/m2,独立商业分摊地价4000元/m2;但营销根据市场定价后高层住宅与独立商业售价比例为5000和8000，会导致独立商业和高层业态利润率出现较大偏差；如出现此种情况，分公司运营、财务应及时联系分公司研发，合理调整业态容积率，保证总占地面积和总计容建筑面积不变,各业态计容建面不变，适当调整分配不同业态的占地面积。
成本科目解释及成本分摊原则
誉分摊。
摊
1.策划设计费：（市场调研费、策划费、控规设计费、方案设计费、景观环艺设计费、施工图设计费 根据收费标准，如果是按照建筑面积收费的，则
（包含深化设计费用））市场调研费、策划费：市场部职责。一般项目启动前期费用，在目标制定时已 按照建筑面积进行分摊（但是对于车库成本，按
发生。
照车位个数*15*收标准，作为车库该项的总成
附件一： 目标成本科目
成本科目解释
成本分摊原则
一、土地成本
为取得土地开发使用去而发生的各项费用，主要包括以下内容：综合土地购置价、土地出让金、契税、 原《房地产开发全成本管理手册》分摊原则不
配建廉租房费用以及其他在土地拍卖阶段需要交纳的费用、土地测量、评估、拍卖手续费等等，包括商 变，目前在建各项目，按照地上可售面积进行分
二、前期费用 方2.建案审阶报段批可费忽：略购买地形图、城市配套费及劳保统筹费（新型墙体、散装水泥等已取消）、环评、文堪 按照收费标准约定的面积分摊，但是车库的分 、地质勘查、交通评估、绿建、施工图审查（含人防）、造价咨询等。*需要注意的是不同项目或者不 摊，需要参照设计费中分摊方式的约定 同阶段相关审查项不同，结合具体项目与前期部进行确认；同时，项目竣工验收阶段前期部发生费用也
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
七、销售费用 企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用 八、管理费用 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。项 目组发生的各项管理费用考虑税务筹划，计入成 本的开发间接费用中。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
六、开发间接 费
土地价值的分摊方法
土地价值的分摊方法1. 按面积分摊呀！就好比分蛋糕，土地就像那大蛋糕，每个人根据自己所占的面积大小来分担价值，多公平合理啊。
比如几家人一起买了一块地，那就按照各自买的面积多少来计算自己要承担的价值呗，这不是显而易见的嘛！2. 可以根据用途来分摊呀！这就好像不同口味的糖果，每种都有其独特的价值。
比如这块土地一部分用来建住宅，一部分用来搞商业，那建住宅的就按住宅的价值来分摊，搞商业的就按商业的价值来分摊喽，多简单呀！3. 按照投入比例分摊也不错呀！这不就跟几个人合伙做生意一样嘛。
大家各自投入了多少人力、物力、财力，就按照这个比例来划分土地的价值，这很合理吧！就像几个人凑钱买地种树，谁投入多谁就多分点价值呗！4. 依据使用时间来分摊呀！这就像是和时间赛跑一样。
比如规定好每个人使用土地的时间段，在这段时间里产生的价值就归谁承担。
就好像几个人轮流使用一块地种不同的作物，谁在种的那段时间，土地的价值就归谁分摊呀，不是很好理解嘛！5. 根据效益来分摊也挺有道理呀！这多像看谁的成果更丰硕。
谁能从土地上获得更大的效益，谁就相应地多分摊一些价值。
像是种地，谁的收成好，谁就该多承担土地的价值嘛，这能说不通嘛！6. 还可以按贡献度来分摊呀！这不就是谁的功劳大谁就多得嘛。
如果有人对土地的规划、开发做出了更大的贡献，那他就应该多分摊一些价值呀，很正常嘛！就像几个人一起改造荒地，那个出力多的当然应该享受更多土地价值啦！7. 用抽签的方式来分摊也有意思呀！这就跟买彩票似的，全凭运气。
每个人都有可能抽到价值高的部分，也有可能抽到价值低的，这多刺激呀。
假设几个人要分一块地，那就抽签决定嘛，说不定运气好的能抽到好的部分呢，多带劲呀！我觉得呀，这些分摊方法都各有各的好处，具体用哪种还得根据实际情况来选择呢！。
各地土地成本和建安成本分摊基本原则
各地土地成本和建安成本分摊基本原则1、分期开发可以按占地面积分摊。
2、对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。
3、对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
鄂地税发〔2013〕44号五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。
同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
南地税发〔2008〕221号根据《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》（桂地税发〔2008〕96号）第五点规定，项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。
在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。
经研究决定，对房地产开发企业同一项目中既包含住宅，又包含其他类型用房的，增加“层高系数建筑面积分摊法”作为扣除项目的分摊方法。
鄂地税发〔2013〕44号八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高新疆地税2014年1号公告：最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理土地成本分摊方法是指将一块土地的总成本按照一定的规则和原则分摊到多个项目或者多个时期中的一种方法。
根据分摊的基准、准则以及分摊的原则，土地成本分摊方法可以分为七大类，包括：1.按产出比例分摊法：按产出比例分摊法是根据不同项目或不同时期的产出比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地投资与产出直接相关的行业，例如农业、矿业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的产出比例而定。
2.按面积比例分摊法：按面积比例分摊法是根据土地使用的面积比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用面积较大的行业，如房地产开发、工业制造等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用面积比例而定。
3.按时间比例分摊法：按时间比例分摊法是根据土地使用的时间比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用的时间较长的行业，如能源开发、交通基础设施建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用时间比例而定。
4.按投资额分摊法：按投资额分摊法是根据不同项目或时期的投资额来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与投资额相关的行业，如城市基础设施建设、公共事业建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的投资额而定。
5.按税负分摊法：按税负分摊法是根据不同项目或时期的税负来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与税负相关的行业，如税收收入分成、经济特区建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的税负而定。
6.按效益分摊法：按效益分摊法是根据不同项目或时期的效益来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与效益相关的行业，如旅游景区开发、文化创意产业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的效益而定。
7.按公平性原则分摊法：按公平性原则分摊法是根据公平性原则来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本的分摊需要考虑多个利益相关者的行业，如城市土地利用规划、自然资源保护等。
分期开发,土地成本怎么分摊
分期开发,⼟地成本怎么分摊近⼏年以来，因为全国的⼈民对房产的需求都极为的热切所以这也使得许多资本⼤量的流⼊⼟地开发和房地产建设市场, ⽽对于分期开发的房地产⽽⾔就需要计算相应的⼟地成本之后对投资⼈进⾏分摊, 那么分期开发,⼟地成本怎么分摊?店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
分期开发,⼟地成本怎么分摊房地产企业⼀次性购地，分次开发，可供销售建筑⾯积⽆法⼀次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊⼟地价款：(1)⾸先，计算出已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦。
已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦=⼟地出让⾦×(已开发项⽬占地⾯积÷开发⽤地总⾯积)(2)然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的⼟地价款：当期允许扣除的⼟地价款=(当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积)×已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
(3)按上述公式计算出的允许扣除的⼟地价款要按项⽬进⾏清算，且其总额不得超过⽀付的⼟地出让⾦总额。
(4)从政府部门取得的⼟地出让⾦返还款，可不从⽀付的⼟地价款中扣除。
⼟地成本如何分摊⼀次性开发的，按某⼀成本对象占地⾯积占全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配;分期开发的，⾸先按照本期全部成本对象占地⾯积占开发⽤地总⾯积的⽐例进⾏分配。
然后再按某⼀成本对象占地⾯积占期内全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配。
期内全部成本对象应负担的占地⾯积为期内开发⽤地占地⾯积减除应由各期成本对象共同负担的占地⾯积。
属于多个清算单位共同发⽣的扣除项⽬⾦额，原则上按建筑⾯积法分摊，如⽆法按建筑⾯积法分摊，应按占地⾯积法分摊或税务机关确认的其他合理⽅法分摊。
⼟地成本分摊⽅法为不同清算单位按占地⾯积法，⼟地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地⾯积分摊。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则1.公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
2.合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
3.透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围1.土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
2.建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
3.基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
4.公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
5.管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式1.比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
2.依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
3.实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
4.时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释1.房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
2.建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
3.建设工程规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的建设工程规划许可证书。
地下车位土地成本分摊原则
房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。
一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？土地成本的构成原则。
二、土地成本的容积率土地出让金的计算同很多因素有关，如土地使用性质、土地面积，土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。
所以，地下车位面积属于总建筑面积，但不属于计容面积。
这个问题在企业规划审批中可以清晰区分。
因此可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来影响，尤其是对于土地增值税处理。
需要分割或分摊的土地的处理原则
需要分割或分摊的土地的处理原则一、土地分割1、需要分割的情况①同一本证载宗地范围内，部分是企业的办公楼、营业楼等经营性用地，部分是住宅楼等非经营性用地，经营性用地与非经营性用地是相互独立的；②同一本证载宗地范围内，改制单位与其他单位共同使用，在宗地内，各自的建筑物是相互独立的；③同一本证载宗地范围内，宗地边界存在纠纷、部分土地被市政规划征用等；④其他需要分割的情况。
2、土地分割的程序①经营性用地与非经营性用地共用需分割的情况：企业内部做好分割方案，持分割方案到当地国土资源管理部门申请测绘，取得测绘图件，对于土地证载用途为住宅用地的，分割后尚需办理土地使用证；②与外单位共用一宗地需分割的情况：首先需与共用单位签订分割协议，然后持分割协议到当地国土资源管理部门申请测绘，取得测绘图件；③存在纠纷的情况：与当地国土资源管理部门协商，将有争议土地划出，剩余土地单独申请测绘；④规划占地的情况：需持规划部门占地文件，与当地国土资源管理部门协商，将剩余土地单独申请测绘。
3、分割面积的确定方法①宗地内有围墙、道路等明确界限的，按明确的界限分割土地；②宗地内无明确界限的，可按照道路中心线、花坛边界等进行分割，并留有通道，不能按照建筑基底进行分割。
二、土地分摊1、需要分摊的情况①在同一建筑物内，既有办公用房，又有职工住宅等非经营性用房。
如一幢七层的综合楼，第一、二层作经营用房，三～七层为非经营用房；②在同一建筑物内，在不同的楼层，既有企业的办公营业用房，又有外单位的房屋。
如改制单位与外单位共同购买房地产开发商的同一商品房；2、土地分摊的程序需按照房屋面积证明（如房产证）及原《国有土地使用证》原件，进行分摊。
3、分摊面积的确定方法共用土地一般情况下按共有使用者使用的建筑面积分摊土地面积。
具体计算办法如下：经营性资产分摊土地面积=（经营性用房地上建筑面积÷地上总建筑面积）×证载土地面积地上总建筑面积=经营性用房地上建筑面积+非经营性用房地上建筑面积土地面积分摊说明我单位使用的位于号宗地，土地面积平方米，地上共用栋建筑物，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。
地产地价分摊办法
地产地价分摊办法为加强公司房地产项目的成本核算管理，合理确定各可售产品类型应分摊的地价，根据企业会计准则等有关规定，现针对地价分摊进一步明确如下：一、基本原则第一条原则上只能由计容且可售的产品类型分摊地价，如高层、小高层、洋房、别墅、可售商业等。
第二条车位分摊方法具体参照股份公司下发的“车位（库）成本分摊”，其中，地下人防和非人防车位均不分摊地价，只有地上独立建造的停车场和计容的地上首层车库分摊地价，其成本分摊方法与住宅或商铺相同。
第三条计资产的集中商业、酒店、写字楼一般不分摊地价，但位置较优，经营难度小的集中商业（不含地下商业）可分摊部分地价，详见“分摊办法”。
第四条一些特殊物业类型如会所、幼儿园、小学，无论能否办理产权，均不分摊地价，其成本由其他可售产品类型分摊。
二、分摊办法第五条地价分摊办法主要有按占地面积和按可售面积分摊两种，一般情况下以按可售面积分摊为主。
第六条“住宅加少量底商”：项目以住宅为主，仅配有少量底商，按可售面积分摊。
第七条“住宅加零售商业”：可售商业比重较大，但建筑形态上与住宅连为一体，或没有明确的区分界线，按可售面积分摊。
第八条“住宅加独立商业”：可售商业比重较大，建筑形态上独立于住宅，或有明确的区分界线（可单独划为商业区），如集中商业、步行街等，按占地面积分摊。
第九条“高层/小高层/洋房加别墅”：项目有低密度产品如别墅，且占地面积较大，按占地面积分摊。
第十条“集中商业（不含地下）”分摊地价仅针对公司主动获取，经营难度小，预计未来经营性现金流状况好的项目，按计容建筑面积分摊地价，原则上以应分摊地价的一半计入资产，剩余地价由其他可售产品分摊。
三、特殊说明第十一条各公司在立项测算时，应根据项目的实际情况，如规划方案、产品是否可售或计资产等属性，对具体产品类型能否分摊地价做出合理预计，并确定具体的分摊方法。
第十二条原则上立项测算所体现的计划口径要跟后期的财务口径一致。
除因规划方案调整，政策变更，或集团统一调整外，各项目地价分摊方法一经立项批准，各公司不得出于考核、调节利润等目的随意调整分摊办法。
土增成本分摊方法
土增成本分摊方法土增成本分摊方法是在房地产开发过程中遇到土地增值的情况下，为了合理分摊土地增值费用而运用的一种方法。
下面是10条关于土增成本分摊方法并展开详细描述的内容。
1.权责清晰：土增成本分摊方法应该有明确的权责清晰，房地产开发商和政府部门之间应该协商并签署协议，明确各自的权益和责任，以保障双方的合法权益。
2.成本审核：所有参与分摊土增成本的商户和政府部门，都应该进行成本审核。
审核过程应该详尽、透明，保障分摊成本的合理性、公平性和合法性。
3.土地获取成本：在土增成本分摊过程中，应该明确土地获取成本，并计入具体的成本核算中。
土地获取成本包括土地使用权出让金、土地维护费、转让税、房地产税等。
4.基础配套设施成本：在房地产开发过程中，需要配套一些基础设施，如道路、照明、供水、排水等，这些基础设施的成本应该计入土增成本分摊的范畴中。
5.外部环境成本：土增成本分摊过程中，应该考虑到外部环境成本，如污染治理、环保监管、城市规划等。
这些成本都应该计入土增成本中。
6.土地整理成本：在土地使用过程中，可能需要对土地进行整理，以适应房地产开发的需求。
对土地整理的成本，也应该计入土增成本分摊的范畴中。
7.销售契约成本：房地产开发商在销售房屋时，需要签订销售契约，涉及到一些法律成本，如律师费、公证费等。
这些成本也应该计入土增成本中。
8.土地农村集体经济组织收益：在土增成本分摊过程中，应该考虑到土地农村集体经济组织的收益，也应该将收益纳入土增成本的分摊范畴中。
9.建筑物管理费用：在房地产开发过程中，需要对建筑物进行管理，维护设施、安全等，这些管理的费用也应该计入土增成本分摊的范畴中。
10.审核不合格问题处理：若土增成本分摊中，审核出现不合格问题，应该及时处理，对于严重违法的商户和政府部门，应该进行相应的处罚，包括罚款、取消开发资质、取消拍卖资格等。
土增成本分摊方法具有科学性、合理性和公平性，可适用于房地产开发过程中遇到土地增值的情况下进行费用分摊。
土地租金分摊的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地租金分摊是指在土地租赁关系中，租赁双方根据法律规定或者合同约定，对土地租金进行合理分摊的一种法律制度。
土地租金分摊是保障土地资源合理利用、维护租赁双方合法权益的重要手段。
本文旨在分析我国土地租金分摊的法律规定，探讨其内涵、原则、具体规定以及适用范围，以期为相关法律实践提供参考。
二、土地租金分摊的内涵土地租金分摊，是指土地出租人与承租人根据法律规定或者合同约定，对土地租金进行合理分摊的一种法律制度。
具体而言，土地租金分摊包括以下三个方面：1. 分摊主体：分摊主体主要包括土地出租人和承租人。
出租人是指拥有土地所有权或者使用权的人，承租人是指依法取得土地使用权的人。
2. 分摊对象：分摊对象是指土地租金。
土地租金是指承租人因使用土地而支付给出租人的费用。
3. 分摊原则：分摊原则是指确定土地租金分摊标准的基本准则。
主要包括公平原则、合理原则、约定原则等。
三、土地租金分摊的原则1. 公平原则：公平原则是指土地租金分摊应当体现公平、公正，保障各方合法权益。
具体体现在以下几个方面：（1）分摊标准合理，确保各方利益平衡；（2）分摊程序公开透明，确保各方参与；（3）分摊结果公平合理，避免一方利益受损。
2. 合理原则：合理原则是指土地租金分摊应当符合土地市场规律，体现土地价值。
具体体现在以下几个方面：（1）分摊标准应当参考土地市场租金水平；（2）分摊方式应当与土地用途、租赁期限等因素相适应；（3）分摊结果应当符合土地资源利用效益。
3. 约定原则：约定原则是指土地租金分摊应当尊重当事人双方意愿，依法约定分摊标准。
具体体现在以下几个方面：（1）当事人双方可以在合同中约定土地租金分摊方式；（2）当事人双方可以协商确定土地租金分摊比例；（3）当事人双方可以在合同中约定土地租金调整机制。
四、土地租金分摊的具体规定1. 土地租金分摊的比例（1）出租人享有土地使用权，应承担土地租金分摊的主要责任；（2）承租人享有土地使用权，应承担土地租金分摊的次要责任；（3）双方可以根据实际情况，协商确定土地租金分摊比例。
土地成本分摊的7种方式（一）
土地成本分摊的7种方式（一）在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。
这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。
01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。
二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。
要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
02分摊方法01、占地面积法定义：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
分配：1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占总面积的比例进行分配；2. 分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
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土地成本分摊有哪些基本原则？
答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。
在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
”
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异：
一是能明确成本对象的归集。
对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。
对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
三是同一清算项目中的分摊。
对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。