土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
干货，土地成本分摊的七种方式
干货，土地成本分摊的七种方式作者：阳新芽在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。
这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。
01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。
二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。
要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
02分摊方法01、占地面积法定义：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
分配：1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占总面积的比例进行分配；2. 分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。
为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。
本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。
二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。
3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。
4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。
三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。
这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。
这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。
2·成本分摊方法的详细说明文档。
法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。
2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。
3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。
4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一：前言房地产行业的发展离不开对成本的科学管理和合理分摊。
本文旨在介绍房地产成本分摊的一般办法，并提供相关法律名词及注释，以便读者更好地理解和应用。
二：开发成本分摊办法2.1 土地成本分摊办法在房地产开发过程中，土地成本通常是最重要的成本之一。
土地成本分摊的办法包括土地出让金按面积分摊、土地性质分摊等。
2.2 建设成本分摊办法建设成本是房地产项目中的核心成本，其分摊办法主要有按照建筑面积、按照套内建筑面积、按照使用面积等。
2.3 装修成本分摊办法装修成本是指房屋的装修、改造等费用，其分摊办法可以根据房屋的不同装修程度、装修材料成本等因素确定。
2.4 公共设施成本分摊办法公共设施成本是指为满足业主共同需求而建设的公共设施，如电梯、公共区域等。
公共设施成本的分摊办法可以考虑按照建筑面积、按照业主的使用面积等。
三：税费成本分摊办法3.1 印花税、契税、增值税等成本分摊办法在房地产交易过程中，购房者需要承担一些税费成本。
这些税费成本可以根据购房者购房面积、购房价格等因素分摊。
3.2 物业费成本分摊办法物业费是指为房产提供物业管理服务所收取的费用，物业费的分摊办法可以参考房屋面积、房屋产权年限等进行确定。
3.3 其他税费成本分摊办法其他税费成本如城市维护建设税、教育费附加、契税等，其分摊办法可以根据具体情况进行确定。
四：附件本文档涉及到的附件包括但不限于相关协议、合同、表格等，具体附件请参考相关文件。
五：法律名词及注释5.1 土地出让金：指购买土地使用权所支付的费用。
公摊面积等。
5.3 套内建筑面积：指实际居住面积，不包括赠送面积、公摊面积等。
5.4 使用面积：指业主实际使用的面积，可根据契约约定进行计算。
5.5 印花税：指在一些经济行为中，按照一定标准征收的税费。
5.6 契税：指房地产交易过程中需要缴纳的税费。
...（下列相应添加法律名词及注释）六：结语附件：1. 相关协议2. 合同文件3. 表格样本法律名词及注释：1. 土地出让金：由地方出让土地使用权所收取的费用。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
配套设施成本分摊方法举例
配套设施成本分摊方法举例让我把这些配套设施成本分摊方法用更通俗易懂的语言解释一下：占地面积法：咋回事儿：就像分蛋糕一样，算算每个地方占总面积多少地，就分摊相应比例的成本。
比如，一个大社区里有公园、路啥的公建，它们总共花了1000万，A区占了总面积的20%，B区占了30%，那A区就摊200万，B区摊300万。
建筑面积法：说白了：就是看每栋楼盖了多少面积的房子，再按这个比例分摊成本。
比如小区里的物业办公室、活动室这些设施一共花了500万，A楼盖了总面积的20%，B楼盖了30%，那么A楼就承担200万，B楼承担300万。
计划成本法：简单讲：事先定好每项设施要花多少钱，然后按这预算的比例去分摊总成本。
比如说，地下车库预算是300万，占总预算的6成，其他设施加起来200万，占4成。
到真正花钱的时候，地下车库实际花费就得按6成来分，其它的按4成。
层高系数法：理解成：楼层高低不同，对配套设施（比如电梯）的“依赖”就不一样。
那就按楼层面积和标准层面积的比例（层高系数）来分配成本。
比如一幢楼，有的楼层特别高，那就多摊点电梯钱；有的楼层矮，就少摊点。
直接归属法：就是说：有些配套设施是专门为某个地方服务的，那这笔钱就直接算到那儿头上，不用分。
比如商场里有个铺子装了自己专用的空调，那空调的钱就直接记在这个铺子的账上。
受益原则：举个例子：小区里有幼儿园，成本怎么分？那就看哪个楼离得近、估计会有多少孩子去上，谁受益多谁就多出点钱。
这样公平合理。
总结一下，分摊配套设施成本就像分担家庭开支，谁用得多、占的地方大、受益明显，谁就多出点钱。
具体怎么分，得看设施是什么、项目咋规划的，还有国家的财务规定。
有时候可能要用上不止一种方法，目的就是让每个人（或者每个地块、每栋楼）出的钱既公平又合理。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法本文档旨在提供房地产企业成本分摊方法的详细说明及范例，以便企业在成本分摊过程中能够更加准确地计算和分摊成本。
1. 成本分摊概述房地产企业在项目开发过程中会产生各种成本，包括土地购置费、建筑物修建费、工程勘察费、设计费等。
为了公平合理地分摊这些成本，一般将其分摊给具体项目的投资方或业主。
2. 成本分摊方法2.1 建筑面积比例分摊法根据项目各个单位的建筑面积，按照每个单位的建筑面积占总建筑面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总建筑面积为10000平方米，某单位的建筑面积为500平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(500/10000)。
2.2 销售面积比例分摊法根据项目各个单位的销售面积，按照每个单位的销售面积占总销售面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总销售面积为20000平方米，某单位的销售面积为1000平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(1000/20000)。
2.3 单位数量比例分摊法根据项目各个单位的数量，按照每个单位的数量占总数量的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总单位数量为10个，某单位的数量为2个，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(2/10)。
3. 成本分摊过程3.1 确定总成本金额首先，房地产企业需根据实际情况确定项目的总成本金额，包括各项开支和费用。
3.2 确定各个单位的相应比例根据所选的成本分摊方法，房地产企业需确定各个单位的相应比例，可以是建筑面积比例、销售面积比例或单位数量比例。
3.3 计算每个单位需分摊的成本金额将总成本金额与各个单位的比例相乘，即可得到每个单位需分摊的成本金额。
4. 附件本文档附带的附件包括成本分摊计算表格、项目成本明细表以及相关法律文件和法规。
5. 法律名词及注释5.1 土地购置费：指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、土地增值税等。
5.2 建筑物修建费：指房地产企业修建房屋所需的费用，包括建筑材料费、施工费用等。
开发成本的分摊方法
开发成本的分摊方法（1）1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
房产开发项目收费及配套费怎么计算
房产开发项目收费及配套费怎么计算房产开发项目收费及配套费计算方法如下：1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法【房地产企业成本分摊方法】一、引言房地产企业在开展经营活动过程中，需要进行成本分摊，以合理确定各项费用的承担主体和分摊比例。
本文档将详细介绍房地产企业成本分摊的方法。
二、成本分类房地产企业的成本可分为直接成本和间接成本两大类。
1、直接成本：即直接与项目或产品相关的费用，如土地购置费用、建筑物施工费用、装饰装修费用等。
2、间接成本：即与项目或产品间接相关的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等。
三、成本分摊方法为了确定各项费用的承担主体和分摊比例，房地产企业可以采用以下成本分摊方法：1、比例分摊法：按照各项费用的金额比例进行分摊。
例如，某项费用占总成本的30%，则该费用由各业务部门按比例分摊。
2、功能分摊法：根据各项费用的功能归属进行分摊。
例如，管理费用由管理部门承担，销售费用由销售部门承担。
3、直接分摊法：将直接与项目或产品相关的费用直接分摊至相应项目或产品。
例如，某项费用属于特定项目的，则直接计入该项目的成本中。
四、成本分摊程序房地产企业进行成本分摊时，可按照以下程序进行：1、确定成本分摊对象：根据具体情况确定成本分摊的对象，例如，按项目、按部门、按产品等进行分类。
2、确定分摊比例或分摊方法：根据成本分摊的性质和规模，确定合适的分摊比例或分摊方法。
3、进行成本核算和分摊：根据实际发生的费用，进行成本核算，并按照确定的分摊比例或方法进行费用分摊。
4、监控和调整成本分摊结果：及时对成本分摊结果进行监控和调整，确保分摊的合理性和准确性。
附件：本文档涉及的附件包括成本核算表、各项费用分摊表、成本分摊流程图等。
法律名词及注释：1、土地购置费用：指购买或租赁土地所发生的费用，包括土地拍卖款、土地转让款等。
2、建筑物施工费用：指房地产开发过程中所涉及的建筑物施工所产生的费用，包括建筑材料费、施工人工费等。
3、管理费用：指企业日常管理或行政办公所发生的费用，包括人员工资、办公设备费用等。
房地产开发协议书中的土地出让金和开发费用的分配
房地产开发协议书中的土地出让金和开发费用的分配一、背景介绍房地产开发协议是指地方政府或土地管理部门通过招标、拍卖等方式将土地转让给开发商，并约定双方在土地开发过程中的权益和责任的一种法律文件。
在房地产开发协议书中，土地出让金和开发费用的分配是其中一个重要内容，它涉及到土地出让方和开发商双方的利益划分。
本文将对房地产开发协议书中的土地出让金和开发费用的分配进行讨论。
二、土地出让金的分配原则土地出让金是指开发商在获得土地使用权时需要支付给土地出让方的费用。
在房地产开发协议书中，土地出让金的分配原则一般遵循以下几点：1. 合理性原则：土地出让金的分配应合理合法，双方需按照土地市场价格和地方政府政策规定进行协商确定。
2. 公平性原则：土地出让金的分配应公平合理，双方需按照合同约定，确保各方的权益能够得到保障。
3. 补偿原则：土地出让金的分配应考虑到原土地使用权人的合法权益，合同应明确约定原土地使用权人的补偿金额和方式。
4. 政策性原则：土地出让金的分配应遵循地方政府相关政策规定，确保符合国家土地管理法律法规的要求。
根据以上原则，土地出让金的分配应由双方根据具体情况进行协商确定，并在协议书中明确约定。
三、开发费用的分配原则开发费用是指在土地获得后，开发商进行房地产项目开发所需支付的费用。
在房地产开发协议书中，开发费用的分配原则一般遵循以下几点：1. 资金投入原则：开发费用的分配应该根据双方的资金投入比例进行。
一般情况下，土地出让方通常不承担开发费用，而开发商需要自行负责项目的所有开发费用。
2. 利益共享原则：开发费用的分配应该考虑到双方的利益，双方可以约定按照一定比例分享项目的利润。
3. 风险分担原则：开发费用的分配应该根据风险承担的不同进行划分。
一般情况下，开发商承担更大的风险，所以需要获得更高的利润分成。
4. 项目贡献原则：开发费用的分配可以根据各方对项目开发的贡献程度进行划分。
例如，开发商的技术、管理经验等方面的贡献可以得到相应的回报。
土地成本出让金分摊公式
土地成本出让金分摊公式好的，以下是为您生成的关于“土地成本出让金分摊公式”的文章：在房地产开发和项目建设的领域里，土地成本出让金的分摊可是个相当重要的事儿。
就像我们分蛋糕一样，得有个合理的办法，才能让每个人都觉得公平满意。
先来说说这土地成本出让金到底是啥。
简单来讲，就是开发商为了拿到那块能盖房子或者搞建设的土地，给政府交的一笔钱。
这可不是个小数目，所以怎么把这笔钱合理地分摊到各个部分，就成了一门大学问。
比如说，有一个挺大的小区项目，里面有住宅、商铺还有配套的幼儿园。
这时候，我们就得想想，怎么把买地的钱，按照不同的用途和面积，公平地分到每一块地方去。
那这分摊公式到底是怎么个模样呢？咱们假设这个项目的土地出让金总额是 A 元，整个项目的总建筑面积是 B 平方米。
其中，住宅部分的建筑面积是 C 平方米，商铺的建筑面积是 D 平方米，幼儿园的建筑面积是 E 平方米。
那么，住宅部分分摊的土地出让金就可以用 A ×（C / B）来计算；商铺部分就是 A ×（D / B）；幼儿园部分就是 A ×（E / B）。
看起来好像挺简单的，是吧？但实际操作起来，可没那么容易。
我之前碰到过一个例子，那可真是让人头疼了好一阵子。
有个开发商在一个城市的新区拿了一大块地，准备建一个综合性的社区。
里面有高层住宅、别墅、商业街，还有一个社区公园。
在计算土地成本出让金分摊的时候，问题就来了。
因为别墅的单价高，占地面积又大，按照普通的建筑面积比例分摊，好像不太合理。
高层住宅虽然建筑面积多，但是单价相对低一些。
商业街的位置好，价值也不低。
开发商的财务团队和工程团队，为了这个分摊的事儿，争论不休。
财务觉得要按照预计的销售价格来调整分摊比例，工程团队则坚持按照建筑面积来算，说这样更公平。
我当时被邀请去给他们提提建议，我就跟他们说，咱们得综合考虑啊。
不能只看一方面，得把各种因素都放进来。
比如说，别墅虽然单价高，但是数量少啊，而且后期的维护成本也高。
土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
一、第三十三条九项（二）款的原文（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
分期开发,土地成本怎么分摊
分期开发,⼟地成本怎么分摊近⼏年以来，因为全国的⼈民对房产的需求都极为的热切所以这也使得许多资本⼤量的流⼊⼟地开发和房地产建设市场, ⽽对于分期开发的房地产⽽⾔就需要计算相应的⼟地成本之后对投资⼈进⾏分摊, 那么分期开发,⼟地成本怎么分摊?店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
分期开发,⼟地成本怎么分摊房地产企业⼀次性购地，分次开发，可供销售建筑⾯积⽆法⼀次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊⼟地价款：(1)⾸先，计算出已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦。
已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦=⼟地出让⾦×(已开发项⽬占地⾯积÷开发⽤地总⾯积)(2)然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的⼟地价款：当期允许扣除的⼟地价款=(当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积)×已开发项⽬所对应的⼟地出让⾦当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
(3)按上述公式计算出的允许扣除的⼟地价款要按项⽬进⾏清算，且其总额不得超过⽀付的⼟地出让⾦总额。
(4)从政府部门取得的⼟地出让⾦返还款，可不从⽀付的⼟地价款中扣除。
⼟地成本如何分摊⼀次性开发的，按某⼀成本对象占地⾯积占全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配;分期开发的，⾸先按照本期全部成本对象占地⾯积占开发⽤地总⾯积的⽐例进⾏分配。
然后再按某⼀成本对象占地⾯积占期内全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配。
期内全部成本对象应负担的占地⾯积为期内开发⽤地占地⾯积减除应由各期成本对象共同负担的占地⾯积。
属于多个清算单位共同发⽣的扣除项⽬⾦额，原则上按建筑⾯积法分摊，如⽆法按建筑⾯积法分摊，应按占地⾯积法分摊或税务机关确认的其他合理⽅法分摊。
⼟地成本分摊⽅法为不同清算单位按占地⾯积法，⼟地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地⾯积分摊。
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法【会计实务操作教程】
我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，
对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天
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15000平方米，可售面积 14600平方米，不可售面积 400平方米，其中公
共配套设施当中有游泳池建筑面积的 200平方米，开发商改变为对外开 放的经营性质的设施。公寓已出售 90%。 （二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
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1.不可售面积应分摊的开发成本： 不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目 支付开 发成本总额÷项目总建筑面积） 不可售面积应分摊的开发成本 46万元＝200平方米×（3450万元 ÷15000平方米）。 2.可售面积应分摊的开发成本： 公寓可售面积应分摊的开发成本 3404万元＝公寓应分摊的开发成本 3450万元－不可售面积应负担的开发成本 46万元。 四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法 公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全 部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积 分摊的成本为 0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全 体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按 比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法文档范本一、引言在房地产企业项目的开展过程中，由于涉及到多种成本支出，合理的成本分摊方法是确保项目成功运作的关键之一。
本文档旨在提供一种详尽的房地产企业成本分摊方法，使企业能够合理、公正地分摊项目成本，实现投资者、开发商及其他相关方的利益最大化。
二、成本分类1.直接成本1.1.土地购置费用1.2.建筑和基础设施建设费用1.3.工程设计费用1.4.建筑材料和设备采购费用1.5.建筑施工费用2.间接成本2.1.销售和市场推广费用2.2.行政管理费用2.3.项目管理费用2.4.招商引资费用2.5.公共设施维护费用2.6.其他间接费用三、成本分摊方法1.直接成本分摊方法1.1.土地购置费用根据土地使用面积进行分摊。
1.2.建筑和基础设施建设费用按照各自建筑占地面积、建筑总面积或建筑的功能进行分摊。
1.3.工程设计费用根据设计费用与总工程造价之比进行分摊。
1.4.建筑材料和设备采购费用按照建筑材料和设备的具体使用情况进行分摊。
1.5.建筑施工费用按照各自建筑的工程量或建筑面积进行分摊。
2.间接成本分摊方法2.1.销售和市场推广费用按照销售面积或销售额进行分摊。
2.2.行政管理费用按照项目人数或行政面积进行分摊。
2.3.项目管理费用按照项目工程量或项目总造价进行分摊。
2.4.招商引资费用按照引资金额或招商总额进行分摊。
2.5.公共设施维护费用按照公共设施使用面积进行分摊。
2.6.其他间接费用按照实际费用发生情况进行分摊。
四、附件附件1：成本分摊表格示例附件2：成本分摊计算公式说明五、法律名词及注释1.土地购置费用：指企业购买土地使用权所需支付的费用。
2.建筑和基础设施建设费用：指企业在房地产项目建设过程中所需支出的建筑和基础设施相关费用。
3.工程设计费用：指企业进行房地产项目设计所需支付的费用。
4.建筑材料和设备采购费用：指企业在房地产项目建设过程中购买建筑材料和设备所需支付的费用。
房企财务必看！如何正确分摊土地成本？
房企财务必看！如何正确分摊土地成本？土地增值税清算方法与技巧与房地产所得税汇算清缴及筹划最近，总有客户咨询房地产企业开发项目的土地成本怎么分摊？是按照建筑面积法还是占地面积法，傻傻的搞不清楚。
本文通过案例解析，帮您快速掌握土地成本分摊的步骤及分摊方法。
01案例某房地产公司2017年2月通过招拍挂取得一块土地，缴纳土地出让金及契税共计41,200万元。
土地证上注明的土地面积为40亩（约26,667㎡）。
该项目规划总建筑面积为172,245㎡，分两期开发。
一期全部为高层住宅，规划指标上注明的占地面积为18亩（约12,000㎡），总建筑面积为60,302.45㎡，地下车库无产权，不计算容积率。
二期为综合体，规划指标上注明的占地面积为22亩（约14,667㎡），总建筑面积为111,942.55㎡（A、B、C座1-4层配建商业，建筑面积合计为15,791.88㎡）。
其中A座为高层住宅，建筑面积21,006.45㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为2252.47㎡），基底面积为1,079㎡；B座为高层办公，建筑面积23,564.34㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为5,475.99㎡），基底面积为746㎡; C座为高层办公，地上建筑面积48,794.23㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为8,063.42㎡），基底面积为1,545㎡; 地下建筑面积18,577.53㎡，为有产权车位，属于计算容积率的面积。
02解析一土地成本在各期之间的分配：因为该项目分两期开发，因此先要将土地成本在一、二期之间进行分摊，计算方法如下：一期应分摊的土地成本=41,200*（18/40）=18,540万元二期应分摊的土地成本=41,200*（22/40）=22,660万元政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十九条规定分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧一、成本分摊的步骤1.确定投资方：确定项目的投资方，一般包括开发企业自筹资金、银行贷款、与合作方的股权投资等。
2.确定项目预算：通过项目前期的市场调研和可行性研究，确定项目的总投资额和分项工程的预算。
3.制定投资计划：根据项目的投资额和预算，制定投资计划，明确每个投资方的出资比例和时间安排。
4.成本分摊：按照投资计划，将不同投资方的出资按比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
二、成本核算的技巧1.成本控制：通过制定预算和严格执行，控制项目成本在可控范围内。
在项目实施过程中，及时记录和核算各项成本，确保不超出预算。
2.时点核算：将开发项目的成本按照发生的时间点进行核算，即按照项目周期将成本分为前期开支、建设成本和后期费用，分别进行核算和报账。
3.分项核算：将开发项目的成本按照不同的分项工程进行核算，包括土地购置费、建设工程费、市政配套费、装修费等，确保每个分项工程的成本控制和核算准确。
4.成本分类：将开发项目的成本按照性质进行分类，包括直接成本（如人工成本、材料成本）、间接成本（如管理费用、利息支出）等，便于成本分析和管理。
5.成本依据：将开发项目的成本按照规范和法律法规的要求进行核算，明确成本依据和计算方法，确保成本核算的准确性和规范性。
6.成本监控：建立成本监控体系，及时掌握项目成本的动态变化，通过成本监控报告或成本监控会议，对项目成本进行分析和评估。
7.成本优化：通过成本核算和成本控制，发现和分析成本的潜在问题，制定成本优化措施，降低成本，提高项目收益。
三、案例分析以开发商开发住宅项目为例，该项目总投资额为1000万元，投资方包括开发商自筹资金和银行贷款，其中开发商自筹资金为600万元，银行贷款为400万元。
根据投资计划，开发商自筹资金的出资比例为60%，银行贷款的出资比例为40%。
在成本分摊方面，根据投资计划将开发商自筹资金按照60%的比例分摊到各项投资工程上，将银行贷款按照40%的比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
场地配套工程费用分摊方案(2篇)
第1篇一、方案背景随着我国城市化进程的加快，各类建设项目日益增多，场地配套工程作为项目的重要组成部分，其费用分摊问题日益凸显。
为合理、公平地分摊场地配套工程费用，提高项目建设效率，确保项目顺利实施，特制定本方案。
二、方案原则1. 公平原则：按照各方实际使用情况，合理分摊场地配套工程费用。
2. 公开原则：费用分摊方案公开透明，接受各方监督。
3. 合理原则：分摊方案符合国家法律法规和政策要求，兼顾各方利益。
4. 经济原则：在保证项目质量和安全的前提下，降低场地配套工程费用。
三、方案内容1. 费用构成场地配套工程费用主要包括以下几部分：（1）土地平整费用：包括土地征收、土地补偿、拆迁安置等费用。
（2）基础设施建设费用：包括道路、排水、供电、供水、通信、绿化等费用。
（3）公共配套设施费用：包括学校、医院、文化设施、体育设施等费用。
（4）其他费用：包括税费、保险、监理费等。
2. 分摊依据（1）按占地面积分摊：根据各方占地面积比例分摊场地配套工程费用。
（2）按建筑面积分摊：根据各方建筑面积比例分摊场地配套工程费用。
（3）按实际使用情况分摊：根据各方实际使用场地配套工程设施的情况分摊费用。
3. 分摊方法（1）按占地面积分摊计算公式：某方分摊费用 = （某方占地面积 / 总占地面积）× 总费用（2）按建筑面积分摊计算公式：某方分摊费用 = （某方建筑面积 / 总建筑面积）× 总费用（3）按实际使用情况分摊计算公式：某方分摊费用 = （某方实际使用费用 / 总实际使用费用）× 总费用4. 分摊程序（1）编制分摊方案：由项目业主单位组织编制场地配套工程费用分摊方案。
（2）征求意见：将分摊方案提交各方征求意见，征求各方对分摊方案的修改意见。
（3）修改完善：根据各方意见，对分摊方案进行修改完善。
（4）公示公告：将修改后的分摊方案进行公示公告，接受各方监督。
（5）实施分摊：根据分摊方案，对场地配套工程费用进行分摊。
地产区域公司四大类开发成本分摊原则说明
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
地产区域公司四大类开发成本分摊原则说明鉴于E地产天津区域事业部开发项目建设规模日益增加，为统一口径，便于成本核算，经讨论，对涉及到多地块的开发成本费用分摊原则建议如下：1、项目整体规划、方案设计、前期方案研究主责部门：规划设计部分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。
2、项目前期策划、可研等费用主责部门：市场部分摊原则：直接计入费用发生当期的营业费用。
3、红线外勘察测绘费主责部门：前期市政部分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。
4、售楼处、样板间建设（1）土建、硬装费用主责部门：工程管理部分摊原则：属临时性建筑的，计入"前期费用-临时建筑"科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
属永久性建筑的，计入所在地块"建安费用"中。
（2）软装费用主责部门：规划设计部分摊原则：属临时性建筑的，计入"前期费用-临时建筑"科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
属永久建筑的，计入所在地块"建安费用"中。
（3）设计费主责部门：规划设计部分摊原则：计入"前期-设计费-卖场设计"科目中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
（4）模型制作费主责部门：市场营销部分摊原则：计入销售费用中。
（5）效果图制作费主责部门：根据效果图用途不同，分别由规划设计部或市场营销部负责。
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一、第三十三条九项（二）款的原文
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为：
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：
不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
3.本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
（三）按建筑面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为：
（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米
（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。
（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。
3.本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
三、开发成本分摊、分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。
建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%。
（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
1.不可售面积应分摊的开发成本：
不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开
发成本总额÷项目总建筑面积）
不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。
2.可售面积应分摊的开发成本：
公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。
四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。
如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。
如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。