某某房地产销售执行报告(doc 41)

某某房地产销售执行报告(doc 41)

呈：深圳市榕江实业有限公司

漾福居销售执行报告

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

二零零一年七月二日

呈：深圳市榕江实业有限公司

暨陈董台鉴：

承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市星彦房地产经纪评估有限公司对漾福居项目的销售执行报告，供贵司决策时参考。

我司执行报告是根据前期的工作、与贵司的会谈及本项目的实际情况，结合我司专业人员的策划代理经验而完成的。

由于时间和资料的限制，未必能将漾福居项目的实际情况全面考虑在内，我司通过双方的共同努力使之更加完善，以达到成功销售之目的。

商祺！

深圳市星彦房地产经纪评估有限公司

二00一年七月二日

目录

第一部分项目定位

1.1项目分析

1.2项目价值

1.3市场定位

1.4客户定位

第二部分项目价格策略

2.1影响价格的因素

2.2定价理念

2.3项目价格目标

2.4价格实施策略

2.5价目表说明

2.6价格方案

第三部分项目包装策略

3.1销售卖场组织

3.2现场包装

3.3售楼资料包装

第四部分推广策略4.1项目主题

4.2广告策略

4.3媒体组合策略

4.4平面广告安排

4.5广告发布计划

第五部分销售实施策略5.1销售前准备工作

5.2销售策略

5.3销售阶段及进度

5.4促销活动安排

5.5项目推广资金安排

5.6销售控制与管理

第六部分主要图表

附件一价目表

附件二广告发布计划

附件三销售前准备工作安排

第一部分物业定位

一、项目分析

1、项目配套、用地及景观分析

详见策划报。

分析结论：

1、项目配套设施齐全，特别是生活配套设施丰富；

2、项目交通方便，位于城市开扬和繁密接合部；

3、项目低楼层（主要是商场）被周边建筑遮挡，高楼层视野

开扬，北向、西向、西北向远景较佳，有价值。

2、项目建筑分析

1）规划布局

项目的设计体现对地块最充分、合理的利用，住宅走向为东北西南，使主立面充分面向采光较好的东南面和邻福华路展示面较好的西南面，布局时充分利用地块对角长边，使项目西北、东南有较大面积广场，既可聚集人气，增加的项目商业价值，又可以对广场进行主题包装，营造小区环境，提高小区居住质量。

漾福居总平面图

◇项目规划基本和策划报告所提要求相当。

2）建筑立面

由于规划布局的合理使项目立面非常完整，项目在设计时对立面的处理时务求线条简洁，通过色彩的变化，以求达到立面丰富的视觉感受，色彩以暖色调为主，力图跳出周边建筑色彩，从上到下颜色逐渐变深，使建筑在跳出周边色彩时，既能与周边建筑相融合，又能保证建筑的稳重自然的观赏效果。屋顶的处理仍以横竖线条为主，通过简洁处理达到现代感很强的立面效果。

3）户型分析

Ⅰ、户型统计

漾福居户型统计表

从表上可以看出一房和一房一厅户型比例为40%，面积比约为25%，二房二厅所占比例最大户型比为50%，面积比例达到60%，三房四房户型比和面积比分别为10%和15%，与策划报告相比，户型更偏小一些。漾福居主要以面积较小的二房二厅和一房一厅为主，其面积比约为85%。

下表为策划报告对户型的定位：

Ⅱ、户型平面布局

项目户型平面厅室方正实用，部分一房和二房厨卫为异型，但基本不影响使用功能，一房A户型厅轴线宽度为2.6

—2.7米，略微显窄。户型设计总体上比较合理，能充分采光，

并保证较好的视野，项目景观优势被合理利用。

二、项目价值

根据以上分析，我们认为项目的价值主要体现在以下几个方面，这些方面也是项目的卖点所在，为项目宣传的核心所在。

1、住宅

Ⅰ、地理位置——市中心的、繁华的

.

位于福田中心、市中心。

华强北成为福田购物中心，而且其电子、电器、通讯市场成为全市乃至全国的中心，其重要的商业及经济地位，必将吸引大量人前来经商及居住，所以不论对居家及投资都具有巨大的吸引力，通过区域地位及发展潜力提升项目的价值。

Ⅱ、市政配套——尽善尽美的、丰富便利的

小区周边市政配套齐全，以华强北、上海宾馆附近成熟的发

展、沃尔玛为主要宣传点，以及嘉汇新城，其次菜市场、医院、银行，再次学校、娱乐、休闲逐一展开。

Ⅲ、道路交通——网络发达的、快捷迅速的

漾福居所处的地理位置为正处在深南中路与深南大道交接地带，深南大道宽阔的路面使西向交通异常方便，东向交通有深南中路、滨河大道及其他次级干道，距离南北向干道华富路、彩田路、皇岗路都很近，又近邻皇岗口岸，漾福居道路网络发达，交通十分便捷。

Ⅳ、室内外空间——现代的、精致的、开扬的

a、楼宇外观现代感强，外观丰富的色彩；

b、架空层空中会所为业主提供功能丰富休闲活动场所；

c、卧房800mm（部分270°转角）宽大凸窗开阔实用、厨卫400mm宽凸窗在深首例采用，大大增加居室的使用率和使用的方便性；

d、建议西侧窗采用隔热隔音性能良好的低辐射玻璃，增加卖点，解决西向单位的销售。

Ⅴ、都市景观——开阔的、华美的

南、西、北都有较好的都市享受。南侧可望香港元朗群山，西向、西北、北向可望中心公园、深南大道，夜晚的霓虹灯灯光

闪烁，体会都市的繁华与浪漫，实景图片。

Ⅵ、价格定位——低总价低单价的、付款轻松的

以投资分析方式解释项目价格，通过总价、月供、租金与月供的对比分析解释其超值的价格，主要通过报纸、条幅进行发布。

Ⅶ、物业管理——智能化的、贴心周到的

现代物业管理更能使人享受舒适人生，通过管理项目及服务公约展示承诺，使业主了解将与之共同生活的现代管家风采。

2、商场

Ⅰ、位置特色——占据中心，辐射全市

主要宣扬漾福居商场的市中心的地理位置，交通非常便利，将为市内外日用品厂家提供商品展示的机会。

Ⅱ、价格特色——价格低廉，高额回报

与其他商铺价格比较，体现悬殊，为此将在商铺推广时，以投资分析展示这一特点。

Ⅲ、铺位特色——各铺独立、高实用率

商铺各自独立。商铺4.5—5米层高，可设置阁楼，使得商铺可商、可存放货物，可住使经营者最大限度地利用商铺空间;