密云市场调研报告

密云市场调研报告

目录

第一章：北京住宅市场的整体特征 (5)

第一节：北京住宅市场的利好因素 (5)

一、北京住宅市场的消费劲水平持续提升 (5)

二、新都市规划促进北京住宅的郊区化进展 (6)

三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊

区的跨越式进展 (7)

第二节：北京住宅市场的不确定因素 (9)

一、金融政策及环境的阻碍 (10)

（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素

(10)

（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素.. 10

（三）金融政策及环境对本项目的阻碍 (10)

二、房地产住宅政策阻碍 (11)

（一）2006年要紧住宅新政阻碍 (12)

（二）“2004——2006年房地产相关政策重点摘要”

（见附件） (19)

第二章：密云住宅市场特征 (20)

第一节：密云区域房地产市场进展总况 (20)

一、生态环境产业 (21)

二、生态工业区进展 (23)

三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加

快进展 (24)

（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车 . 24

（二）对密云住宅市场进展和本项目开发的阻碍 (25)

第二节：密云住宅市场进展总况 (26)

一、郊区化进展趋势促进密云住宅市场的加快进展. 27

二、郊区化进展对本项目的阻碍 (28)

第三节：密云区域低密度住宅市场进展状况分析 (29)

一、各项目位置图形示意 (29)

二、各项目规划指标信息 (30)

三、各项目产品形态及配套信息 (31)

四、各项目产品与销售信息比较 (32)

五、区域内低密度产品市场特征分析结论 (38)

六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴39 第四节：区域内一般住宅产品市场特征分析 (39)

一、典型项目位置示意 (40)

二、各项目规划指标信息 (41)

三、各项目产品特征比较 (42)

（一）户型面积区间比较 (43)

（二）区域内一般住宅产品户型面积区间比较结论. 45 （三）、区域内一般住宅项目销售状况比较 (46)

（四）项目各户型单价与销售率比较 (47)

（五）各项目总价范围区间比较 (47)

四、调研项目客群分析 (48)

五、区域内高档住宅项目销售分析： (49)

六、区域内一般住宅市场分析总结 (51)

第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析 (52)

一、明珠花园——容积率1.15 (52)

（一）产品形态分析 (52)

（二）产品分析 (54)

（三）销售分析 (56)

（四）对本项目的借鉴意义 (56)

二、燕语华庭——容积率1.17 (57)

（一）产品形态分析 (57)

（二）产品分析 (59)

（三）销售分析 (60)

（四）对本项目的借鉴意义 (60)

第三章：本案目标客户调研 (62)

第一节：针对在密云区内置业客户的调研 (62)

一、调研方法 (62)

二、样本选择依据 (62)

三、调研数据统计分析 (62)

（一）成交客户区域来源统计分析 (62)

（二）公寓意向客户需求分析 (64)

四、对本项目的启发 (66)

第一章：北京住宅市场的整体特征

【本章调研目的】

通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特不是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新进展趋势和特点，推断本项目的风险性和市场机会。

第一节：北京住宅市场的利好因素

【概述】

北京GDP进展水平的持续提升和居民恩格尔系数的逐年降低，都讲明目前北京的住宅市场有着充足的消费劲，市场空间专门大；同时“两轴—两带—多中心”的新都市布局，以及奥运经济的促进，使密云等北部郊区有望实现跨越式进展。但也应当看到宏观环境对密云住宅市场的利好，仅为辐射性的利好。

【第一节架构】

一、北京住宅市场的消费劲水平持续提升

二、新都市规划促进北京住宅的郊区化进展

三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式进展

一、北京住宅市场的消费劲水平持续提升

北京经济保持持续快速进展，GDP水平近两年大幅提升；截止2006年９月底，北京市居民恩格尔系数为30.5％，逐年降低，接近最富裕水平，居民住宅消费能力水平持续增强。

图（一）：1996-2005年北京市GDP曲线

图（二）：北京市居民恩格尔系数近三年变化

资料来源：北京统计局背景资料：

居民恩格尔系数是指食品支出占总支出的比值，国际上通常用它来衡量一个国家和地区人民生活水平状况，59%以上为贫困，50%到59%为温饱，40%到50%为小康，30%到40%为富裕，低于百30%则达到最富裕水平。

二、新都市规划促进北京住宅的郊区化进展

北京“两轴—两带—多中心”的新都市规划，从政府层面极大地促进了住宅市场向郊区化的进展趋势；同时也应看到，该规划对密云住宅市场提供的仅是辐射性的促进作用。

北京将进展新城11个，分不为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。其中，位于东部进展带上的通州、顺义和亦庄３个新城则是以后重点进展对象。

密云住宅市场受到了整体布局利好的辐射，但并不是重点进展对象。

背景资料：

“两带”，是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部进展带”，以及北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部进展带”。重点进展的是“东部进展带”。它北起怀柔、密云，重点进展顺义、通州、亦庄，东南指向廊坊、天津，与区

“西部进展带”与北京的西部山区相联系，域进展的大方向相一致。

既是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、良乡、黄村等。

三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式进展

关于郊区化的推动，相比顺义所享受到的各种直接利好，密云更多的是受到辐射性的促进作用。