近代上海法租界_越界筑路区_城市化空间过程分析_1895_1914_

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于必须经过苏松太道 钤印才能生效 , 故习称道 契。每份道契一式三份, 称上、中、下契, 上契 由租地人注册国家的驻沪领事馆保存, 中契由上 海地方政府保存, 下契由外国租地人保存。根据 国别 , 又分为英、美、法等十几个国家的道契。 每份 道契 记载有租赁双方姓名、地块面积、 四至、年租价格、立契时间等。有些道契还附有 地块图以及地块转让、地块买卖、界址勘察等记
城市化空间过程研究是上海史研究的重要内 容, 学术前辈已在租界市政制度、基础设施、公 共事业演变过程以及华界市政由传统向现代性转 变等方面进行了开拓性研究 。但受当时诸多因 素影响, 有关土地的史料未能公开 , 导致对土地 利用转变的详细过程研究不够深入。作为土地凭 证的上海道契, 保留 了丰富的土地 利用方面信 息, 如果能充分利用这些资料 , 必将丰富这方面 的研究。 2005 年上海档案馆主编了 30 卷的 #上 海道契∃ , 包括英、法、美等十几个国家的道契, 约 1 万多份, 为本课题研究提供了条件。目前学 界已对道契式样、种 类等方面进行 了深入的研 究 % 。陈琍利用这些公开出版的上海道契 , 运用 GIS 技术复原了英册前 300 号道契 , 并发掘了道 契中所包含的人文、自然景观要素 , 揭示了开埠 初至 1861 年城市景观从沿外滩一线逐步向西扩 张的历史过程 & 。 所谓道契 ( T it le Deed) , 是 1842 年上海开 埠后上海政府签发给外国人的土地契约凭证 , 由
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洋人地产分布的空间过程复原
本文从 #上海道契∃ 选取了 1895- 1914 年 法租界越界 筑路区发行的 1500 多份道契 资料, 运用 M apInfo 对每份 道契所对应的 地块逐一定 位。租界当局所编制的地籍图册是道契地理定位 的基础。地籍 图册, 包括地籍 图和地籍 表两部 分, 地籍表包含了每一地块的编号、对应的道契 号、租主、土地面积、估价、位置。目前仅发现 了 1887 年地籍图表、1932 年地籍表、1934 年地 籍表、1937 年地籍图和 1941 年地籍图表。通过 对不同年份的地籍图表进行对照, 笔者发现不同 年份的地籍图表的地块编号变动不大, 只是时间 越往后, 有些地块被一份为二或三 , 分割出来的 地块用同一地块编号加上 a 、 b、 c 以示区别 , 比 如地块 3142 号 , 后又分割出 3142a 、3142b 两地 块。有些地块编号消失了 , 比如地块 3524 后缺 3525 号 , 可能是被并入到其他地 块中。由于地 ∋ 68 ∋
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熊月之、周苏文、 周武 :
# 略 论近 代 上海 市政 ∃ ,
# 学术月刊∃ , 1999 年第 6 期。 % 陈正书 : # 美商琼记洋行用俄册道契 租地缘由 考∃ , # 档案与史学∃ , 1995 年第 6 期 ; 陈正 书 : # 道契 与道 契 档案之考察∃ , # 近代 史研究∃ , 1997 年第 3 期 ; 马学强 : # 近代上海道契与明 清江 南土地 契约 文书之 比较∃ , # 史 林∃ , 2002 年第 1 期 ; 马学强 : # 近代上海法租界与 法册 道契∃ , # 社会科学∃ , 2008 年第 12 期。 & 陈 琍 : # 上海道契所保存的历 史记忆 ! ! ! 以 (上 海 道契) 英册 1- 300 号 道契为例∃ , # 史林∃ , 2007 年 第 2 期。
如德册 171 号 道契的租地人为 英商壳 件, 德册 169 号道契的租地人为英商玛礼逊、葛来敦等。 这说明英商实际人数比统计的多, 法商很少 , 可 能跟材料缺失有关 , 仅见法册 17 号 , 租地人为 艾克柏惟良白尔克利贾, 但未注明国籍也可能不 是法国人。 3. 1900- 1904 年间 ( 见图 3) 本时段发行的道契 403 份, 共 2071 263 亩 土地。相比前一阶段 , 无论数量还是交易土地额 均明显增长, 其中英册道契 235 份 , 仍占半数以 上, 法册道契明显增多, 125 份 , 占 30% , 美册 ∋ 69 ∋
份道契 , 共 36 279 亩 ) 、英商 爱尔 德 ( 4 份道 契, 共 14 64 亩) 、英商葛劳福 ( 5 份 道契, 共 11 471 亩) 、英商施笃克 ( 2 份道契, 共 15 159 亩) 等。除此之外, 还有法商教士三德堂、英商 威以钱、捕、铅甯、白罗氏、华田、大胜行、道 达、端第门、哲米斯特拉克、高易行、哈同、甲 登、麦格里俄、裴来德、施笃克、司浦乃、谭华 行等。 与前一阶段相比 , 美册道契明显增多, 但这 并不意味着美商的人数增多, 相反美册道契中的 洋商却多 是英商, 如美 册 857 号道契租 地人为 英商新瑞和 , 美册 852 号道契租地人为 通和行 英商 等。德册道契 , 其租地人亦为英国人,
∀ 蔡育天主编 : # 上海道契∃ , ( 上海 ) 上海古籍出 版 社 , 2005 年。
图1
1860- 1894 年道契地产分布示意图
其他国籍洋商并不多 , 其中有布国商人柯化 威、德商罗德挖、德商慕叟、法商加利即刻路、 美商太而士等 , 还有一些租地人并未表明国籍, 如英册 1930 号的租地人高第 , 英册 1928 号的高 易行陶德而, 英册 1821 号的吉露布等。除此之 外还有教会、医院等, 如西门 外租地的 妇孺医 院、上海医院执年 董事, 美国传 教会董 林、董 华、林先生代女监礼会等等。 2. 1895- 1899 年间 ( 见图 2 ) 本 时 段 颁 发 的 道 契 共 80 份, 面 积 达 560 8272 亩 , 平均每份道契 7 0134 亩。其中英 册道 契 56 份, 占 70% ; 美 册 道 契 17 份 , 占 20% 多; 德册、法册较少 , 分别为 5 份和 2 份。 从分布范围看, 洋商地产向北、向西延伸, 集中 分布在徐家汇路段, 公馆马路和宁兴街的延伸路 段 ( 即今金陵中路和宁海西路) , 以及北长浜至 华格路 ( 即今华山路 ) 一带, 今肇嘉浜路一带也 有零星分布, 总之 明显。 与前一阶段相比 , 本阶段 洋商人数 明显增 多, 共 41 位洋商。除了前一阶段出现的 院 马立 师 、 玛礼逊 、 古柏 、 高易行 、 妇孺医 等之外, 又出现了一些新英商 , 如英商台惟 司 ( 6 份道契, 共 113 765 亩 ) 、德 商松行 ( 12 靠城、沿浜 分布特征更为
块编号在地理上是相邻的、连续的 , 即使因被并 入而消失的地块, 根据其相邻地块编号 , 可以找 出这一地块大概的地理位置。 按照这样的思路 , 本文对照 1932 年地籍册 中的道契编号 , 结合地籍图 , 对 2005 年上海古 籍出版社出版的 #上海道契 ∃ ∀ 中本区域内的道 契进行定位。由于道契所附带的地块图并没有出 版, 因此本文不能绘 制每一道契对 应的地块边 界, 只能用点表示道契所对应地块的相对位置。 下文以 5 年为一时间段, 复原道契的地理分布。 1. 1895 年之前, 主 要指 1860- 1894 年间 ( 见图 1 ) 本时段发行的道契共 57 份 , 主要分布在建 成区附近以及界外的 河浜沿岸 , 即 上海县城以 西、周泾以东的地区 , 徐家汇路 ( 辟筑于太平天 国时期 ) 两侧, 西门 外至外斜桥以 及肇家浜一 带, 还包 括八 仙 桥 以西 地 区 等。 其 中 1860 1870 年 , 只有 18 份道契 , 但总面积为 331 571 亩, 平均每份道契为 18 421 亩。1870- 1880 年 间, 仅有 2 份 道契 , 共 6 983 亩土 地。 18801990 年间, 有 31 份道契, 面积为 96 79875 亩, 平均为 3 12254 亩。 1890- 1895 年间 , 有 9 份 道契 , 共 25 536 亩土地 , 平均 2 8373 亩。从最 初的 18 421 亩到 3 12254 亩, 每次交易的土地 越来越少 , 说明了原来的农业土地已被分割为小 型土地出售。 在所见的道契中 , 共有租地洋商 36 位, 主 要为英商 , 其中购地较多的有 : 上海医院执年董 事 ( 1 份道契 , 129 761 亩 ) 、英 商得利 隆茂行 ( 2 份道契 , 52 346 亩 ) 、英商得架 ( 1 份道契, 47 8 亩 ) 、英 商 博克 能 ( 7 份 道 契, 31 96745 亩) 、玛礼逊 ( 6 份道契, 24 7366 亩 ) 、英商卜 列 ( 2 份道契 , 24 365 亩 ) 、怡和行 刻什刻 ( 1 份道契 , 16 83 亩 ) 、英 商 太 耶斯 ( 1 份道 契, 12 995 亩) 、英商道达 ( 1 份道契, 12 058 亩 ) 、 格来 登 ( 2 份 道契, 13 8687 亩 ) , 英商 得立隆 ( 又写德立隆) ( 2 份道契 , 共 13 56465 亩) 等, 其余的英商有 准霍格、古柏、李夫斯那 德代女 总、梅博阁、天孙、咸大生和马淇罗等。
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录, 这为近代上海的城市化以及土地利用研究提 供了宝贵的一手材料。 本文选取的案例 : 1914 年之前 上海法租界 越界筑路区 , 其地域范围, 东起今西藏南路, 西至华山路, 南起肇嘉浜路, 北至延安路。 1914 年这一地区正式划归法租界, 成为法租界的一部 分。在 1900 年以前, 洋人已在此区域内越界购 地, 法租界当局也通过越界筑路等手段开始市政 建设 , 使这一地区成为近代上海城市化发展最敏 感、变化最大、城市化速 度最快的 地区。 1914 年之前这一地区因越 界筑路, 故习 称为越界筑 路区。 本文之所以选择 1895- 1914 年这一时间段, 一方面考虑本阶段是近代上海城市化发展最快的 时期 , 更具典型性; 另一方面目前仅公开出版了 1914 年之前道契 , 而法册道契仅公开了 1895 至 1914 年 道契 , 因 此 本 文研 究 时段 只 能 界定 在 1895 至 1914 年。本文将在道契分地逐一定位的 基础上, 以五年为时间段复原 1895- 1914 年洋 人地产分布的空间过程, 并以 1900 年新扩展区 为例 , 进一步探讨城市化的具体过程。通过对这 一案例的剖析, 期望能够对近代上海城市化研究 有所助益。