高尔夫庄园房地产住宅项目阶段性执行案
最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复
最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2014.07.18•【文号】〔2014〕执他字第23、24号•【施行日期】2014.07.18•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）山东省高级人民法院：你院在办理有关案件中，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。
多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。
少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。
因该问题涉及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，下称《批复》）的理解和适用，你院向我院提交（2014）鲁执三他字第9号、第10号两个报告进行请示。
因两个报告请示的系同一法律问题，经研究，一并答复如下：一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
合生高尔夫庄园销讲问答：项目基本概括
合生高尔夫庄园销讲问答：项目基本概括合生高尔夫庄园销讲问答：项目基本概括提要：项目占地面积与建筑面积：答：总占地面积：207万㎡，总建筑面积：㎡，总住宅建筑面积：㎡合生高尔夫庄园销讲问答：项目项目基本概括1.项目名称？答：合生·高尔夫庄园项目2.项目地理位置？答：惠州市水口龙和东路一号（广惠高速蓬陵出口一公里处），它位于惠州市东部科技新城核心区域。
南临省级公路惠水公路，北靠东江，东面是广惠高速公路，西向三、四公里是惠州三环路。
车程3分钟，即可由蓬陵上高速公路。
3.土地使用起止日期？答：土地使用年限从2002年开始，住宅使用年限为70年，车位、商铺使用年限为40年。
4.项目占地面积与建筑面积：答：总占地面积：207万㎡，总建筑面积：㎡，总住宅建筑面积：㎡，总商业建筑面积：㎡，高尔夫占地面积：2028亩。
5.社区总户数？总车位？答：规划总户数：4790，总车位：5188，其中地下4444个，地上744个。
6.会所有多大？准备做什么用途？答：会所面积：5194㎡，将包括有高尔夫会所、会议中心、餐饮部、康体设施等，目前正在进行招商。
7.社区密度如何？答：容积率：，建筑密度：，绿化率：35%（不含高尔夫球场的绿化面积，如包含，可达到100%以上。
）8.项目一期有哪些产品？联排别墅项目的楼体高度？每层的具体高度（不含地下室）？答：一期产品主要为联排别墅。
有三种，分别是A型：230平米；B型270平米；c型330平米。
楼体高度一层高度二层高度三层高度A户型13．2m3．3m3．3m3mB户型10．8m3．2m3．2m3．2mc户型10．9m3．5m3．2m3．6m9.院墙的高度？业主是否可自行装饰或更换？答：花园采用低围栏，高绿化分隔。
.绿化部分业主可在收楼后经物业公司审批后自行更换。
10.花园面积多大？答：单边位花园约200多平米，中间位100平米左右。
花园赠送业主使用。
11.哪些产品有地下室？地下室面积多少？是否赠送？答：A型：无；B型：有，面积为㎡；c型:有，面积为㎡。
鸿华高尔夫庄园楼书文案
鸿华高尔夫庄园楼书文案（地演论）插页肆7-8P世家直而不肆。
光而不耀。
大丈夫，处其厚不居其薄。
处其实，不居其华。
〖可以流传下来的，必然是值得继承下去的〗1- 2P温润如玉君子之风一定是这样的人。
一定要有这样的高度。
并且一定是不以此自诩的人。
才匹配这样的房子。
才理解这样的生活。
才能真正品位出生命的乐趣。
我坚信人生的巨大差异源自对待人生的不同态度，以财富为荣，但不被名利所役；身居巅峰，却也不妨闲庭信步。
有大丈夫“青云”之志，却也不失“梅妻鹤子”之淡趣。
温润如玉，君子之风鸿华高尔夫庄园的主人。
3-4P让君子之争，不可失君子风范。
君子之争，不可失君子礼仪。
君子之争，不可失君子气度。
让非为认输，让非为畏惧，让非为无争。
乃君子淡定，不为片刻长短所动。
心胸开阔者方能以退为进，气宇豁达者方能圆通天下。
东方圆通智慧的结晶与西方高尔夫运动“礼让”规则完美交融。
鸿华高尔夫庄园，东方智慧为纲，西方风格为目，以纲张目。
高尔夫运动相关规则：□注意不要在有人走过身旁的时候挥杆，同时也不要在别人挥杆时从其身旁走过。
□每次击球之前只做一次挥杆练习，然后马上击球。
□在轮到你击球之前做好充足准备，诸如用哪根球杆，最好趁别人击球时提前考虑周全。
□ 当前面一组球员离开果岭时，你应该已经做好击球准备。
□ 当走向果岭时，观察好下一洞发球台方位，然后将球杆摆放（或球车停放）在果岭距离下一发球台较近的一侧。
5-6P藏藏于山，藏于水，不如藏于川，藏于显，藏于贵，不如藏于慧，君子之风，在于藏与不藏之间，增一分则伪，减一分则浮。
显山露水固然激荡如歌，不过盛气逼人，易攻难守，人生自是不能潇洒团圆。
藏与不藏，取乎人，在乎意，圣人有云：直而不肆。
光而不耀。
乃君子不显，仍为君子之至理矣。
鸿华高尔夫庄园，藏于繁华，不藏于君子。
7-8P谦喜欢浓烈，亦享受清淡，在胜负面前，渐弃执着之心，方能拾获王者之运。
谦非为势弱，乃势太强矣，故遵天地阴阳守衡之理，以下为上，智者所为。
【精品】迷你高尔夫体验活动策划方案
【关键字】精品迷你高尔夫体验活动策划方案篇一：奥迪活动方案活动方案澳成国际高尔夫俱乐部澳成国际高尔夫俱乐部澳成集团作为一家多年来在澳洲物业投资开发领域居于领先地位的综合性集团公司，投资开发的度假项目遍布澳洲各地。
集团公司秉承“朝气、创新、诚信”的企业理念，执着雕凿经典，倾力打造品牌，凭借精品项目和卓越服务，成功跻身于澳洲最具有开发实力和市场竞争力的房地产公司与服务商之列。
澳成高尔夫庄园是由澳成集团在邯郸倾力打造的一座新兴的带有度假功能的国际社区，集澳大利亚风格于大成的美墅。
（一）球场简介澳成国际高尔夫俱乐部，坐落于冀、豫两省交界的漳河北岸，地处自南向北加入河北省的门户位置，距邯郸市区35公里，距安阳市区15公里，晋冀鲁豫四省省会200多公里，是邯郸市唯一一家可承接国际赛事的高尔夫球场，与邯郸机场相距25公里，具有20分钟上飞机、2小时入省会、3小时进京城、5小时到海港的便捷交通条件。
澳成俱乐部占地2800亩，由澳大利亚著名的大白鲨greg norman teanm提供总体规划与环境设计,拥有两个国际标准72杆18洞锦标级的球场。
球场秉承以细致入微的个性服务，无不散发着浓郁醇厚的贵族气息，令您可以深刻感触到高贵而含蓄的精神气脉，享受到会员专属的尊贵体验。
其国际顶级赛事水准的高尔夫球场、五星级国际度假酒店、温泉养生馆、儿童迷你高尔夫、豪华练习场，是齐集商务会议、餐饮、休闲、健身、娱乐多元一体，旨在为社会精英人士打造非凡的尊贵体验，提供尽享高尔夫乐趣、休闲养生、商务交流的高端平台。
球场设计在完美保留原有的自然景观的同时，与地形地貌巧妙融为一体，仿若浑然天成。
精心修剪的果岭，巧手设计的沙坑，专业度十足的水障碍，为球手带来更大挑战的同时其趣味性更发妙不可言。
真正让你感受到休闲与竞技的统一、人文与自然的和谐，是您储蓄健康，成就快乐，分享成功的优选圣地。
（二）．练习场简介：澳成国际高尔夫练习场，是一家以海外理念兴建，拥有头等舱级打位的高尔夫练习场。
法律规范案例模板(3篇)
第1篇一、案例背景【案例名称】【案例来源】（例如：某市中级人民法院民事判决书、某省公安厅行政处罚决定书等）【案例时间】（例如：2021年10月）【案例地点】（例如：某市某区）【案例简介】简要介绍案件的基本情况，包括争议的焦点、涉及的法律关系等。
二、当事人信息1. 原告（1）姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所地。
（2）代理人：姓名、职务、单位。
2. 被告（1）姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所地。
（2）代理人：姓名、职务、单位。
3. 第三人（1）姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所地。
（2）代理人：姓名、职务、单位。
三、争议焦点本案例的争议焦点如下：1. 关于……的法律适用问题。
2. 关于……的事实认定问题。
3. 关于……的责任承担问题。
四、案件事实1. 原告主张的事实：（1）……（2）……（3）……2. 被告辩称的事实：（1）……（2）……（3）……3. 第三人陈述的事实：（1）……（2）……（3）……五、法律依据1. 《中华人民共和国民法典》（1）……（2）……（3）……2. 《中华人民共和国合同法》（1）……（2）……（3）……3. 《中华人民共和国劳动法》（1）……（2）……（3）……4. 《中华人民共和国治安管理处罚法》（1）……（2）……（3）……5. 其他相关法律法规（1）……（2）……（3）……六、法院判决1. 关于……的法律适用问题：法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，……（结合案件事实，阐述法院对法律适用的判断）2. 关于……的事实认定问题：法院经审理认为，……（结合证据，阐述法院对事实的认定）3. 关于……的责任承担问题：法院认为，……（结合法律规定和事实认定，阐述法院对责任承担的判决）七、判决结果1. 判决原告胜诉，被告……2. 判决被告胜诉，原告……3. 判决原、被告部分胜诉，被告……4. 判决驳回原告的诉讼请求。
八、案例分析1. 本案中涉及的法律问题：（1）……（2）……（3）……2. 本案的法律适用：（1）……（2）……（3）……3. 本案的争议焦点及判决结果：（1）……（2）……（3）……4. 本案的启示：（1）……（2）……（3）……九、总结本案例通过对……的法律适用、事实认定和责任承担等方面的分析，旨在为相关法律实践提供参考。
第六巡回法庭：2019年典型案例裁判要旨
第六巡回法庭：2019年典型案例裁判要旨一、建设工程纠纷篇1、建设工程施工合同的工程款抵付中，双方约定抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行——酒泉观筑房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷裁判要旨：该证据从内容上看可以表明双方达成了以物抵债协议，但双方约定的抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行。
首先，该证据只能证明当事人有同意抵顶的意思表示，不能证明已经实际发生了抵顶的事实。
其次，四建公司在本案一、二审中，均未提出以该商业门市作为已付工程款。
最后，该商业门市仍属观筑公司所有，并未归属于四建公司或由四建公司实际占有使用，以物抵债的约定未得到履行。
因此，观筑公司提交的证据不能证明其已通过以物抵债方式支付相应的工程款，无法推翻原审认定的欠款事实。
案例文号：（2019）最高法民申3106号2、建设工程施工合同中确定的发包方代表，且在施工过程中的工程联系单、施工日志、通知单等的资料上，作为发包方代表签字的，承包人有理由相信发包方代表具有代理权，其个人签订的关于完工确认单、竣工验收单等应被认定为有效——酒泉通发新能源科技开发有限公司建设工程施工合同纠纷裁判要旨：通发公司、监理公司与酒钢宏联公司的负责人在2016年7月17日形成的《工程施工完工确认单》及2016年11月24日形成的《竣工验收单》均签字认可，且《竣工验收单》上亦加盖三方公章，说明通发公司认可案涉工程的完工及竣工验收事实。
对此，通发公司主张周兴国在《工程施工完工确认单》上的签字无效，但案涉工程的《总承包合同》约定周兴果（国）系发包方代表，施工中的工程联系单、施工日志、通知单显示，周兴国在该些文件上均作为通发公司代表人签字,酒钢宏联公司有理由相信周兴国具有代理权，因此通发公司主张周兴国在《工程施工完工确认单》上签字无效的再审理由不能成立。
通发公司又主张《工程施工完工确认单》仅是对70%工程量的初步验收，但根据2016年11月24日形成的《竣工验收单》、2017年12月5日形成的《建设工程决算书》以及2018年1月3日通发公司作出的《还款计划》，可认定通发公司认可酒钢宏联公司已完成案涉工程约定内容的事实，双方并就案涉工程欠款数额达成合意。
尊宝庄园别墅地产项目融资项目
香港美洲乡村俱乐部
内部设施
香港美洲乡村俱乐部
活动设施
湖畔俱乐部
湖畔俱乐部
亲水活动
湖畔俱乐部
人造沙滩
C区内容介绍
马术学校
马术学校
高尔夫学院
高尔夫学院
2、项目公司介绍
融资公司介绍
名称：昆山中旭房地产发展有限公司 投资方：万事利投资控股有限公司（BVI） 公司法定代表人：胡小燕
2、项目公司介绍（2006年7月）
总资产：615,143,824.80元 所有者权益：366,555,516.87元 总负债： 248,588,307.93元 其中：
其他应付款：90,939,928.12元
该房产项目公司已于2004年11月取 得全部国有土地使用证。已缴清全部土地 相关费用，无银行贷款。
201,250
注：1. 利率以三年期人民币贷款利率计算,暂为6.03%； 2. 还款方式为等额本息法。
5、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ保措施
将位于昆山市淀山湖镇永义村建设用 地总计517亩,用地性质为别墅住宅用 地 , 市 场 价 值 约 为 6.5 亿 元 , 抵 押 率 为 62% 。
5、担保措施
抵押物:永义村地块(一)
7、我行收益
我行将在楼盘销售期间寻求个人住宅 银行贷款合作银行,预计将为合作方银 行带来数以亿计的优质个人住宅银行 贷款,长期利息将十分可观.
8、结论
通过以上的分析,我们认为
1.本项目客户层面清晰,目标市场确定； 2.大上海地区无同层级产品,市场优势明显； 3.销售金额大大高于融资金额,还款能力强； 4.项目抵押物产权清晰； 5.除本笔业务收益外,还将为我行带来大量的个人客户,
项目状况：
2006年 规划阶段，年底大地工程动工 2007年 土建动工，下半年开始销售 2008年 全面完工
颐和高尔夫庄园首期福泽苑买家分析报告
颐和高尔夫庄园项目位于广州白云区南湖国家旅游度假区与白云山4A级风景区交汇之处，拥有18洞国际标准高尔夫球场，四周名山环绕，背山面湖，风景迷人，是属南中国不可多得无法复制的唯一风水宝地。
该区域由广州颐和集团公司历经七年磨砺，精心开发建设广州首个以高尔夫为主题的纯会员制别墅项目——颐和高尔夫庄园一期F区（福泽苑），共建有44套会员住所。
由于本项目的定位是属广州最顶级的专属会员制住所，加上首期F区所开发户型的建筑面积较大（500-1350平米）、总价较高（1000-6000万元），因此，本案所对应的购房群体也相应需要其必须具有超强的购买实力，才能成为本盘业主，同时也决定了这些买家相应的年龄段、身份、职业类型、居住区域、媒体习惯、购房要求等与众不同的特殊性和必然性。
1、对买家年龄段的统计分析。
买家年龄段统计【小结】★综合F区买家的购买主力人员的年龄情况，发现绝大多数买家的年龄介于35—45岁和50岁以上年龄段，目前均已成家立业，且生活处于家庭稳定、事业成功的黄金时期。
2、对买家身份、职业类型的统计分析。
买家身份职业类型统计【小结】★考虑因素：这些买家基本上都是二次以上豪宅的再次置业，因此，他们的首要考虑因素是要住所必须具有优美迷人的居住环境、功能全面的户型结构、与众不同的生活品位等特点，其次才是对价格的考虑。
★目前身份：他们大多数均是在事业上已经取得一定成就的成功商人或业界名流，目前的身份基本都是大型集团公司董事或高管〈总经理或CEO〉、律师合伙人、私（民）营企业老板等。
★特点爱好：这些人有高的品位需求和较强的购买力，多数喜山乐水；对居所的要求同样较高，希望居住于依山傍水的自然环境中，可以从事休闲、运动、饮食、娱乐等活动而不暇外求。
★职业类型：他们现在主要从事经营房地产、工程、贸易、律师、鞋业、广告、餐饮、医疗器械等行业之一或多种行业。
★驾驶车型：这些买家基本上都喜欢奢侈品，是该类产品的主要消费群体，他们对车的要求同样也较高，大多数买家驾驶的都是高档车型，主要有宝马7系、奔驰350、奔驰越野、凌志越野、斯巴鲁越野等。
2019禹洲东方高尔夫整合营销推广案180p
开盘时间
07年10月
07年9月
07年11月 （三期）
07年
2019年 （独栋别 墅未推）
供应套 数 27 53 43 40
90
销售情况 27 53 43 28
约40
总价 库存情况
20005000万
0
700-3000 万
0
10002000万
0
13001500万
12
1000万以 上
0
国贸蓝海
客户来源：1000万级别墅客户多为在厦大企业企业主，全国各地均 有，但大部分在厦门活动，事业已达巅峰，支付能力强， 置业目的：以自住为主要目的，兼顾投资保值，丰富的置业经验， 长期持有性较强，需求刚性明显。
《关于加强房地产用地供应和 监管有关问题通知》出台；
开发商拿地首付款丌得低于全部
土地出让款的50%；
央行宣布上调存款类存款准备金
率0.5个百分点；
？
“比危机更可怕的是面对危机时的观望和不冷静”—罗斯福《炉边谈话》 “观望情绪下，市场需求量3会大幅缩减，保守估计减少50%的市场容量”—中房指
数研究院
核心任务： 逆势之下，本案如何全面突围？
50套左右
级
2019G28地块规划25
国贸天琴湾
套独栋别墅， 2019G29地块规划10
套独栋别墅
东方高尔夫别 墅
30套独栋
5001000万
级
中骏天峰 绿苑新城 禹洲尊海
39栋联排 128套 ——
——
500-700㎡
400-800㎡ 250-350㎡
—— ——
翔安
国贸金门湾
约164套独栋别墅、 联排250㎡；独栋别 双拼别墅、联排别墅 墅350-500㎡
昆山尊宝庄园别墅项目前期策划
昆山尊宝庄园别墅项目前期策划陈诉2006年8月目录一、认知项目 (3)二、市场判断 (10)三、竞争考量 (17)四、项目研判 ............................................................................................................... 错误!未定义书签。
一、认知项目1、地块位置项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8公里，距离昆山市中心25公里；距离青浦12公里，距离上海市中心40-50分钟车程。
本案2、基本经济指标本项目共分三个地块，A块较为完整约510亩，已确定，B块位于A块的东面，约80亩，目前还在协商中，C地块还未定。
容积率0.25左右，总修建面积约10万平方米，开端筹划休闲公寓约5万方，高端别墅约5万方，另外B块土地确定后将筹划为高级会所，目前开端意向与美洲俱乐部相助。
目前筹划审批中。
占地：590亩容积率：0.25建筑面积：约11万方公寓：5万方高端别墅：5万方会所：1万方左右3、地块条件阐发地块整体成“水母“状，即中间方正，东西两侧有不规矩的外延。
地块内部阵势较为平整，无明显的突起或低洼，地块内部有两条天然的河道，目前由于平地的原因暂时将水抽干。
地块南侧有两片3-4年的树林，淀山湖沿岸有3-4米高的防风林，且无法动拆。
4、立地情况阐发项目内部南北两侧情况较好，南临淀山湖，西北倚上海旭宝高尔夫俱乐部（27洞），东面情况相对较差，为农民房和现有的档次较低的别墅区。
旭宝高尔夫未拆迁的农民房现有的别墅项目东面未拆迁的民房项目西北面的旭宝高尔夫球场旭宝高尔夫球场项目已有开端的筹划方案，已有施工许可证，第二论的筹划方案报批中，目前项目迫于政策的压力开始平整土地，5、交通条件阐发就目前地块周边的交通来看，大型的高速公路并不缺乏，但从主干道进入地块的门路较小并且非常欠好找，可以说项目的交通大情况不错，但细节上问题不少。
高尔夫球场项目法律审查
高尔夫球场项目法律审查一．项目交易背景•2000年12月7日，国土资源部向省国土资源厅下发《关于某某高尔夫球场建设项目用地的批复》，同意向某某高尔夫球场建设项目提供国有土地使用权。
•2006年7月13日，市规划局向区规划局下发《规划设计条件通知书》，对区申报的会议中心、五星级酒店、别墅用地开发及配套绿地项目的规划设计条件做出了要求。
•2006年10月10日，市国土局（出让人）与A房地产开发公司（受让人）签订了《市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认出让人在市国土局举办的1138.25亩国有土地使用权挂牌出让活动中竞得该地块。
宗地出让面积为1138.25亩（其中：文化娱乐、旅馆业和一类居住项目占地170亩，高尔夫球场占地968.25亩）•2007年11月9日，市委办公室印发《某某高尔夫球场土地使用权回购补偿问题会议纪要》，研究决定收回A房地产开发公司上述高尔夫球场项目土地使用权。
•2008年1月3日，市国土局与目标公司签署《国有土地使用权出让合同》，用途及出让年限为商服、高尔夫球场用地／40年，一类居住用地／70年。
二．高尔夫球场项目合法性审查任务•任务一：合法或违法•任务二：如果违法，法律后果或法律风险具体是什么？•任务三：是否存有补救措施？三．本高尔夫球场项目合法性审查分析1.2004年10月10日的挂牌出让及2008年1月的再次出让，是否受到2000年国土资源部批文的保护？①高尔夫球场项目审批权的演化➢1997之前未有明确的审批规定。
➢1997-2004期间1)《进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发【1997】11号）规定：“严格控制征用耕地出让土地使用权。
禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。
”2)《关于发布和实施<限制供地项目目录>、<禁止供地项目目录（第一批）的通知》（国土资发【1999】357号）：“高尔夫球场项目为需经国土资源部许可的供地项目”。
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。
当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。
为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。
现印发你们，供各地参考借鉴。
最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。
合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。
合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。
2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。
山亭-葡萄园里建起高尔夫球场
山东省枣庄市山亭区——葡萄园里建起高尔夫球场我国严令禁止建设高尔夫球场。
2006年的《禁止用地项目目录》中，明文禁止向高尔夫球场提供用地。
但是在山东省枣庄市的山亭区，却无视这一条禁令，为了旅游景区的开发，于2009年在葡萄园区内建设一个高尔夫球场，2010年建成并投入使用。
汉诺庄园的建设现状山亭区有一条东西向的主干道，名府前路。
沿这条道路往东出城区，路标为“府前东路”。
与南北向的“邾国北路”交叉，路口有一面标示牌，上写“汉诺庄园-国家AAA级-风景区欢迎您”。
沿牌上箭头所指往东，到府前东路尽头，南拐，沿南北向的“富安大道”往南，数百米处又见一面标示牌，上写“汉诺欢迎您”。
牌下一条东西路，名“汉诺路”。
汉诺路南有大片的葡萄园，围有围墙，围墙内就是汉诺庄园。
汉诺庄园大门朝北，由于门前通往市区的公路还没有铺筑，所以进入市区还要绕过上面几条道路。
汉诺庄园门牌为“山东汉诺集团有限公司”，从大门进入，两边种满葡萄。
沿通道往南几百米，就是庄园的主建筑区。
有奥特汉诺酒堡、温泉SPA会所、商务别墅宾馆等，连成一排。
在宾馆西侧，还有一些尚未完工的场地。
依沿南边的山坡，有一栋别墅式样的小楼，在庄园的平面地图上，标注为“高尔夫会所”。
小楼门前一条弯曲的通道，标注为“球车道Cart Path”。
球车道所圈的一大片碧绿的草地，就是新建成的高尔夫球场。
球场依沿山势，上下起伏。
东面接小山坡，北面临葡萄园，西边墙外是山亭城郊的小村庄，南边围墙外面是农田。
总面积看上去有几百亩。
场地内草地铺设完成，有水池，有小树丛，斑斑点点的白地衬在绿色草地上显得格外醒目。
在平面图上，这块场地标名为“体育公园”，有一个小图标，标明为“高尔夫球练习场”。
球场在2010年的9月份还没有彻底完工，场地旁边立了一块牌子，标题“汉诺庄园全民健身公园规划效果图”，可以从图上概览整个的建设布置。
图上的《简介》中，对所建项目做了描述：汉诺庄园全民健身公园项目是汉诺集团投资建设的汉诺庄园第三期重点工程，分两期开发建设，总投资3亿元，一期占地335亩，计划投资1.2亿元，建设内容主要包括：青少年户外训练活动基地，水上垂钓中心，高尔夫练习场等一批群众体育健身硬件配套设施，二期计划投资1.8亿元，主要建设跑马场、山地自行车训练中心等服务设施。
大型设计项目承包管理模式的应用与研究——以HB国际高尔夫庄园设计项目为例
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文 章编 号 ：１０ ７ ９ （０ １ ８— １１— ４ ００— ６５ ２ １ ）０ ０ ９ ０
大 型 设 计项 目承 包 管理 模 式 的 应 用 与研 究
— —
以 ＨＢ国 际高 尔夫 庄 园设 计项 目为 例
蔡 红 ，喻 柳 杏 ，姜 喜 龙
ｔ ｋｔ ａｎｍｂｒ ｆ ｐｃ ｉ ｄｄｓ ｏ ｐ ｎ ｓ Ｆｅｄ ｓ ｂｅｔｅｗｌｂｃｍ ｉ ａ ｎ ｕ Ｏｆ ｉｌ ｍ ｎｇ— ａ ｕ ｅ ｅｉ ｚ ｅｉ ｃｍ ａ ｉ ． ｈ ｅｉ ｏｊｃ ｖ ｉ ｅｏ ｅｄｓ ｒ ｉ ｓｉｎ ａ ｂ ａａｅ ｓ Ｏ ｏｓ ａ ｅ ｌ ｎ ｇ ｅ ｎ ｇ ｉ ｌ ｈ ｍｏ ｏ ｆ ｅ ｓ ｅ
否存在合同关系。 对业 主来 说 ，前 者合 同体 系简 洁明 畅 ，通 过 分 层分级的管理便于实施调控 ，后者，因为业主与各 单项设 计单位 均存 在 合 同关 系 ，业 主 需 花费 大量 的 时间和精 力对 这 些 单位 进 行 管理 和协 调 ，虽然 ，业 主通过授权于设计总体单位 的方式，委托设计 总体 单位具体实施管理 ，但在实施过程中，仍难免存在 多头指 挥 、界面 不清 的问题 。
ａ ｐｌ ａ ｉｎ ｆｆ ｕ ｉ ｅ ｉ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ｐ ｉ ｔｏ ｓ ｏ ｏ ｒ ｍａ ｎ ｄ ｓｇ ｍａ ａ ｅ ｎ ｍｅｈｏ ｆ ｄ ｓｇ ｇ ｎｅａ ｏ ｔａ ｔｎｇ ｍ ｏ ｅｓ， ｓ ｌ ｃｓ ｐｒ ｐ ｒ ｍａ ａ ｅ ｎ ｃ ｎ ｔ ｄｓ ｏ ｅ ｉｎ ｅ ｒ ｃ ｎ ｒ ｃｉ ｄ ｌ ｌ ｅ ｅ ｔ ｏ ｅ ｎ ｇ ｍｅ ｔ
Ｃ ｎ ． Ｙ Ｌｕ ｉｇ，ＪＡＮＧ Ｘｉ ｎ ＡＩＨｏ ｇ Ｕ ｉｘｎ Ｉ ｌ ｇ ｏ
人济庄园 5000万一栋的高尔夫豪宅
谁是消费者？
据国际高 尔夫组织 （ ＧＦ 报道 ， Ｎ ） 在 美国 ． 能够看到球道 的住 宅非 常受欢迎 ． 售价比一般住宅高出 ２ ３ 。因此 ． 到 倍 在 过去 ２ ０年中 ．美国在高尔夫球场中开发
的房 地 产 项 目 占新 建球 场 发 展 项 目的 比
个 到 １ ０ 个 ．其中 ５ ％ 处于亏损状 态。 ００ ０ 而其 中１ ％ 的高 尔夫球都建 了房地 Ｏ 产 项 目， 热卖 的却寥寥 无几 。 人济集 团花 费２５ ．亿打造的庄 园 ． 能否脱颖而 出？张 雅告诉记者 ，人 济集 团的销售理 念里面 是 将人济 的产 品首先推荐给 已经拥有我 们产 品的客户 。所 以人济 山庄的业主是 我们首推 的对 象 ．因为他们 非常认 同人 济的产品 ．是非常成 熟的消费群体 。
对于喜好高尔夫的人来说 ． 一套 １ 买
个度假公寓 ，也是一件乐事。
至 于是 高尔夫依托房 地产 ．还是房 地产依托 高尔夫 ？张 雅表 示 ．两者是互 惠的关系 ． 在欧美 国家两者结合的很好 ． 到 中国却出现 了问题 。并不是 因为高 尔 夫＋ 豪宅 的组合模式有 问题 ． 而是在于组 合过程 中人 为的问题 。这也是 中国房地 产界开发的重要 问题 ， 如果用心打造 ． 关 心 细节 ，如此好 的产 品模式是不会滞 销 的。一
。
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想． 因此人济集 团宁肯 自己收藏 ． 价格低
于５０ ０ ０万 ／ 绝 不 会 出手 。 栋
但 是 在 中 国 ． 况 却 完全 不 同 。 统 情 据
高尔夫球场的投资价值和投资形式
高尔夫球场的投资价值及投资方式中国的高尔夫球场的投资人，以笔者从业多年的经验，以地产开发商为主流，即便拿地之初不是以地产开发为目的，但有经验的投资人也知道跟政府商洽尽住宅用地的指标。
因为，目前70%以上的高尔夫球场事实上经营情况并不乐观，靠运营收入和会籍销售回收球场投资的周期比较长，这是众所周知的。
高尔夫球场的建设，作为一种投资金额动辄亿元的投资行为，投资者必然有多个维度的考量，自然会比较慎重。
以高尔夫球场、练习场或配套的酒店、会所等项目集聚和培育客户，以地产销售快速盈利，持有一个可持续产生盈利的球场，这是大多数投资者明智的选择。
高尔夫球场的投资价值，勿庸讳言，在过往的绝大多数球场，以及在今后数年，仍以地产开发为主，球场仍是地产的配套之一，恐怕这是中国高尔夫产业难以摆脱的宿命。
笔者参加一次业内媒体举办的总经理论坛活动，一位资深职业经理人主持过一个讨论，主题是“高尔夫与房产脱离，球场能否单独经营”，台上言者谆谆，台下应者邈邈。
我们知道，作为球场经营管理的职业经理人，相对于同一项目内的地产项目负责人，往往球场负责人的话语权没有地产负责人来得有分量，因为大家对企业产值的贡献不一样，在老板的心目中，地产的地位更重要。
毕竟就土地价值而言，偌大一片土地，动辄数千亩，仅靠球场的投放产出，与投资其它地产项目比，不能超值回报是没有道理的。
但他们往往不知，高尔夫房产的高溢价，更多的是靠经营和一开始的市场酝酿，而不是有一座球场在那里，就会有人买单和排队抢购的。
相反，球场如果做的烂，口碑越差地产越不值钱，大量球友们的那张嘴，比广告毫不逊色。
对于球场投资人而言，最大的希望是球场不至于成为项目的拖累；对于经营者而言，心底的愿望就是少让或不让投资人再掏腰包，再花费巨资完善配套或改造球场，从而找到自己存在的价值，产生盈利就已不错了。
中国目前的高尔夫球场投资者，球场本身经营的不错，鲜有不开发房地产的，“东方高尔夫”球场连锁、“上海旭宝”等算是特例。
深圳市宝安区西乡街道办事处、深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事裁定书
深圳市宝安区西乡街道办事处、深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事侵权责任纠纷其他侵权责任纠纷【审理法院】广东省高级人民法院【审理法院】广东省高级人民法院【审结日期】2021.07.30【案件字号】(2021)粤民终1988号【审理程序】二审【审理法官】史尊奎邵静红邹莹【文书类型】裁定书【当事人】深圳市宝安区西乡街道办事处;深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司【当事人】深圳市宝安区西乡街道办事处深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司【当事人-公司】深圳市宝安区西乡街道办事处深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司【代理律师/律所】陈治民广东晟典律师事务所;龚政语广东晟典律师事务所;王峰广东海鸿律师事务所【代理律师/律所】陈治民广东晟典律师事务所龚政语广东晟典律师事务所王峰广东海鸿律师事务所【代理律师】陈治民龚政语王峰【代理律所】广东晟典律师事务所广东海鸿律师事务所【法院级别】高级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市宝安区西乡街道办事处【被告】深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司【本院观点】本案二审的焦点问题是西乡街道办是否与本案具有直接利害关系、其起诉是否应予受理。
【权责关键词】撤销民事权利合同侵权管辖权异议第三人证明诉讼请求不予受理开庭审理驳回起诉维持原判发回重审强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-14 02:08:43深圳市宝安区西乡街道办事处、深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事裁定书广东省高级人民法院民事裁定书(2021)粤民终1988号当事人上诉人(一审原告)：深圳市宝安区西乡街道办事处。
住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道宝民二路108号。
负责人：龚建荣。
委托诉讼代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚政语，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司。
大连维多利亚庄园项目策划
大连维多利亚庄园项目策划项目总论一、目基本情况：大连维多利亚庄园位于大连市南部海滨付家庄风景旅游区内，离风景区海滨10分钟步行距离，仲夏客舍路东。
三面环山一面临景观路，项目选址在风景秀丽的山凹内的千顷山林深处。
这里远离城市繁华商业区的喧嚣与污染，空气清新，富含氧离子，依山傍海，别墅群落掩映在青山绿水间，既能呼吸到海浪潮汐的清新，又能卧床聆听到山鸟云雀的啼鸣。
72洞维多利亚式乡间别墅虽然散发着浓烈的古典中世纪传统的建筑气息，但是别墅内部却采用当今最前卫的法国环保建材和国内外一流的厨具、浴室、车库设备、空调、保安设施。
使维多利亚庄园在古典魅力中透着现代，在昨天中透着今天、明天。
使大连人，不必远走美利坚合纵国，就可在家乡的土地上，尽情享受到美国本土乡情与原版正宗的纯美式维多利亚庄园乡间别墅的无限风情。
项目基地占地面积8，1万平方米，建筑面积为2，4万平方米，建筑容积率为：1：0，29，建筑覆盖率31％，基地绿化率为61％，项目选址上共建有72栋别墅，其中联体别墅（唐。
豪斯）10栋，综合会馆建筑面积达4000平方米。
整个园区充分利用项目基地山林、坡地的自然地理优势营造大连首座纯美式园林景观和美式乡间风情山景、海景园林式度假、休闲别墅群落。
维多利亚庄园与2000年6月开工，2001年6月竣工并交付使用。
二、项目开发模式与合作方式：维多利亚庄园由大连三寰集团有限公司、大连永高房屋开发有限公司开发建设。
项目经营方式为：72栋别墅全部销售，综合会馆出租经营，另开发1000平方米办公楼自行使用。
本项目总投资为：亿元人民币，其中自有资金为：万元，采取销售筹款与银行借贷方式筹资：亿元。
经分析确定，本项目主要经济指标是：1，本项目住宅销售部分：别墅的得房成本为：元\平方米，别墅售价为：9800_12000元\平方米，销售收入：亿元人民币。
销售毛利润为：万元。
2， 4000平方米综合会馆与1000平方米办公楼固定资产。
办公楼自用，4000平方米综合会馆，固定资产总值为：万元。
77p高端综合休闲产业前期策划
•成功案例分析：观澜湖高尔夫球场
77p高端综合休闲产业前期策划
•观澜湖打造出一个硬、软件均堪称一流的“观澜湖世界”：
•除12个国际级球场以及216洞规模的世界第一大高尔夫球场之外， 还拥有亚洲第一大网球中心、多家国际商务休闲酒店及会所、大型 国际会议中心、亚洲最大的ＳＰＡ中心、综合商业美食运动休闲设 施、分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院，以及中国 最大规模的高尔夫物业地产项目。这个庞大但关联度甚高的项目， 已经基本形成集高尔夫、体育、休闲、商务、会展、居住为一体的 观澜湖体育休闲产业群。
•点睛之笔
•该地块伸入湖区，三面临水，与 球场紧密结合，享受真正的无敌景 观同时，又相对独立。
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•关于建筑风格：
•新古建 筑
•……
•选择哪种都对，似乎又都不对，我们还是回到问题的原点，项目 的定位是什么？
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77p高端综合休闲产业前期策划
•观澜湖已建立一个完整的产业链， •这其中的复合经济收入构成了一个非常良性的商 业盈利模式。
77p高端综合休闲产业前期策划
•如果仅仅将观澜湖定位为球场的话，经营的收入就只限于打球者 个人的消费，也就只有果岭费、餐饮费、专卖店费用等，这是有限 的。但是，如果定位于高端休闲产业，则会带动整个家庭的消费， 带动更大层面、更大基数的消费，包括住宿、ＳＰＡ、打球、会议 、其他娱乐休闲活动等。
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•国内知名高尔夫球会，他们的名字，无不与当地独特的地域文化 紧密结合，通过宣传推广而成功地被国际人士所认同。
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•观音 岩
•观音岩水 库
•项目地块特 点
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活动节点
认筹暨接待中心开放活动
2
活动目的： 1、活动造势，吸引市场和客户关注，提升项目形象， 扩大项目市场影响力；2、广泛聚集人气，营造火爆氛围；3、现场
氛围带动，有效转化圈定客户，为项目开盘奠定扎实基础。 活动时间：11月下旬（暂定）
3.5万㎡ 目的性特色街区。二者弥补区域商业配套空缺，增强项目整盘吸附力，
同时利于企业资金回笼与长久收益。
公寓部分：约4万㎡ ，定位为商住型商务公寓，酒店式公寓型+大学创业园
办公型+销售自住型。此定位是在酒店式公寓的基础上衍生出较为稳妥的方案，通 常以分层的方式区别办公写字楼、自住公寓与租赁式酒店公寓，多条腿走路较为保 险。
根据客户区域与客户类型的不同，推广/促销 诉求上将更具有针对性；除此之外，广告传 播的另辟蹊径，往往具有更好的普适性效果。
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形象定位
区域特性的人文传承性，是本案的主要特征/项目产品的圈层标识性，是本案的次要特征
果岭怀拥的自由领地
高尔夫高端属性
指向人文情怀
驾驭私属空间
针对项目排他性的定位与占位，要品味要调性，这是高端盘必须要做的事情，对于任 何高端产品而言，购买动机就是对一种生活方式的追求，特别是当我们的其他
一、项目价值梳理 二、项目营销定位 三、阶段目标分解 四、阶段营销策略 五、总控轴
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产品定位
站在城市的高度看发展
独享与尊崇
临沂第一人文居住特区 精英人士 高尚生活城
高尔夫、高校、祊河
区域高端人群
有格调、有品位的现代都 市生活圈
我们需要打造能够代表区域文化特征的旗臶楼盘
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客户定位
成长型中产 刚刚步入中产阶层，多倾向年 轻化、阅历浅底子薄，与其他 中产相比缺乏资本积累。但他 们多思想新锐，意识超前，有 着很大的成长和发展空间。 成熟型中产 有一定社会经验和阅历。有一 定的个人资产积累和相对固定 的财产收入，但与上层中产相 比，缺乏生活的精致和资本操 纵实力。 上层中产 与财富阶层差距最小的群体。 有着国际化的审美趋向的生活 规律、与普通民众之间存在很 强的距离感。甚至有着比财富 阶层更强的品位追求。
高尔夫庄园
一、项目价值梳理 二、项目营销定位 三、阶段目标分解 四、阶段营销策略 五、总控轴
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货值梳理
楼号
Y-A Y-B Y-A1 Y-B1 Y-A2 Y-B2 Y-C Y-D Y-C1 Y-D1 Y-F Y-G Y-F1 Y-G1 Y-F2 Y-G2 Y-F3 Y-G3 Y-F4 Y-G4 Y-E Y-E1 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 四房 三房 四房 四房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 三房 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 两卫 小计 建筑面积 均价 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅 两厅
42 5242.00 5850
4#
448822
28 3848.00 6800
5#
448822
6#
448822
7#
448822
8#
448822
9#
448822
10#
12 24 2 4
28 3848.00 7200
28 3848.00 7100 28 3848.00 6900 28 3848.00 7500 28 3848.00 7400 42 5242.00 6500
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推盘策略
根据产品优劣搭配和整盘平开高走的原则，并结合工程
进度，建议元旦前推售1—4#、7#。
5栋楼，约164套，主力户型122-142㎡三房138
套，占比84%；
根据2014年1月至10月中旬的监控数据，御景湾、湛园、
御桂园开盘去化率均集中在40%左右。 5栋楼成交均价6310元/㎡ ，货值约1.356亿元，去
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2014年市场预判
年初两会，提出托底盖帽的“双向调控”导向，抑制投机投资性需求。8月份以前，调控背景下 供求关系得到改善，价格涨幅下降； 8月份以后，调控松绑，各地纷纷取消限购。央行出台认贷不认房、首套房利率下限7折等政策； 至此，行业政策红利未得到彻底释放，成交量和价格没有明显回升。但大局已定，期待来年的稳 重回升！ 大学城片区荣盛华府、湛园等品牌开发商的品质项目入市，区域将成为下一个市场热点； 改善型需求将是大学城片区的主力客群。
谨呈：中房临沂分公司
高尔夫庄园项目阶段性执行案
2014.11-2015.1
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前案回顾
“区域属性及市场研判/项目价值构建/项目定位 及物业发展建议/营销推广策略/落地保障……”
基于前案基础，辅之对调整产品后的整盘研究 ，我们立足于执行层面继续进行整盘分析与阶 段性深入——
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活动时间：11月上旬（暂定） 活动地点：全城，重点是目标客群集中区域，如西部市场 活动内容：定制彩绘鸡蛋印上项目LOGO或熟鸡蛋纸袋盛放，纸袋
为异形海报，派单人员统一COSPLAY服装，组建4个小队外出在城 区人流密集区域派送，每人限一枚，致电或发信息到售楼处话机， 可预约礼品一份，凭纸袋领取，每人限一份。
因为产品的调整，主力产品总价约80-90万， 属于改善型客户，基于前案，不再赘述，我们 将客群重新定位为成长性中产。
核心客群：西部市场的私营业主和个体户
客群方面：其中50%以上的客群来自西部专业 市场的私营业主和个体户；20%左右的客群来 自大学城教职工与项目周边；义堂区域客户占 10%左右；城中心客户占10%左右；其他县区 客户占10%左右。
11#
6 18 1 3
6 1 35 4532.00 6600
12#
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42 5242.00 6450
13#
6 18 1 3
6 1 35 4532.00 6550
14#
12 24 2 4
15# 4 4 8 8 2 2
16#
12 24 2 4
17#
12 24 2 4
42 5242.00 6150 28 3848.00 6250 42 5242.00 5650 42 5242.00 5600
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操盘观点
洋房部分：共计584套，由南向北1-9#一起开工，然后根据楼座优劣搭配
组合销售，后期将优势房源与去化难度较大的高层组合推售，缓解后期推售压力。
商业部分：约5.5万㎡，其中2万㎡定位为小型shoppingmall，一楼百货/
（销售），二楼超市（租赁），三楼特色餐饮（租赁），四楼餐饮+影院（租赁）；
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操盘观点
住宅体量共计14万㎡，两年去化90%，1年约去化6.3万㎡，货 值约3.8亿；公寓销售从第2年中段开始，在公寓市场普遍不好的
情况下，待项目逐渐成熟利于销售；商业在首批洋房推售落定后提 前展开规划业态定位，于第2年下半年销售。
我们建议3年完成10亿销售额：第1年项目面市强势推盘完成4亿，
专为中产与即将成为中产服务的地产精品制造商。
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小结
人文住区 静，祊河岸边，大学城中，兰山北城，进退自如 静繁由己 繁，西城商都，财富起源，物流集散，产业标志 除了面子 异域风情，电梯退台洋房，稀缺产品，更有面子 更是舒适 宜居户型，自建商业，贴心管家，舒服是重点
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高尔夫庄园
4. 项目距祊河仅36米，静享千亩祊河湿地。外有景观祊河，内造规模水系，
内外呼应，功法自然。
5. 规划中的祊河大桥连接北城新区，临沂西北次级高端住宅版块蓄势待发。
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产品价值
1. 西班牙退台电梯洋房，低密度住区，尊崇，稀缺，接地气。
2. 120-140 ㎡三室主力改善户型；户型方正，南北通透；全明，双卫，双 阳台，最大赠送近40㎡庭院、近50㎡露台；一梯一/两户；首层复式，别
2014年整体市场形势不容乐观， 竞争将更加激烈
营销在回归“产品为王”的基础上，开发商将更加注重营销推广方式的翻新
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宏观经济/市场小结
宏观经济涨幅收窄，投资渠道逐步拓宽，投资环境逐渐改善； 行业调控告一段落，从政府“暧昧”的放松限购到央行的“认贷不认 房”，为行业的发展扫清政策障碍； 行业未来趋势向好，但短时间内难见成效。平稳回升已成定局，不会 有大起之势； 区域市场逐渐成熟，认知度逐渐提高，也迎来的区域的热点臵业。我 项目的入市提供良好的市场机遇。
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