无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究

城市属性

城市概况

无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。

无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。

铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。

无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓

312 、104 国道穿过无锡。

无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中

1 、

2 、

3 号线为骨架线路，三线呈放射状，

4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口

2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口

40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13]

无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

新吴 区 220 . 0 1 56 34 . 68 45 . 91 江阴 市 986 . 9 7 163 . 68 124 . 1 113 . 63 宜兴 市 1996 . 61 125 . 33 108 . 3 81 . 15 无锡市GDP 增速 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%

0.00%

城市基本经济概况

无锡市经济总量在江苏省位列第三， 并且每年保持一定的上升，但近年来总体上 增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。

无锡市GDP 10000

5000

0 I ■无锡市GDP 16.31% 1 Q 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

无锡市人均可支配收入

■无锡市人均可支配收入31638 34740 38999 36468 39463

22015年无锡人均可支配收入39463元，同比增长8%。在江苏省位列第三。城

镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达城市发展前景良好。

城市定位无锡市2001—2020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。

无锡市城市规划及现状

无锡市商业地产可用”缤纷多彩”来形容，同时也呈现出了成熟理性的发展态势。无锡多元化，多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势，满足了市民更多的消费需求和消费体验。未来几年，无锡将进一步完善商业网点布局，构建市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益一东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。

无锡房地产市场

从全国宏观房地产经济来看，除一线特大城市楼市依然火爆，二三线城市下阶段经济下行压力仍然较大。中国GDP 增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。2015 年开始，全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。“去库存” “维护房地产健康发展”是2015 年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限” 严格限制房地产的土地供给量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款. 降贷款利率、减低税费、给予补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，帮助房地产公司渡过难关。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016 年“去库存”仍是房地产政策的核心。虽然2015 年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底，在某种程度上讲，房地产的增速放缓直接造成了全国GDP 增速的下降；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是二线，三四线城市仍是库存积压的重灾区，供大于求，不敢降价销售造成了当前房地产的库存居高不下。同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016 年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，也可采取一些积极的扶持政策，“去库存”仍将是2016 年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。

从无锡市全市房地产情况来看，截止2015 年末无锡商品房库存超过1800万方、可售套数近17 万，按照目前的月成交套数计算，去化周期达34个月。无锡在不新增供应量的情况下，现存的楼盘要近三年才能消化掉。面临如此困境，许多品牌房企开始以调整产品线来加速突围。例如，万科已经成立自己研发中心，完成了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变；此外，朗诗也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型房源。业内人士分析认为，当下及未来几年，全能型产品、紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求，将在今后楼市的去库存以及稳定发展中扮演相对重要的角色。