无锡市房地产市场分析

无锡房地产市场特点研究

城市属性

城市概况

无锡位于北纬31°07′至32°02′、东经119°31′至120°36′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628平方公里（市区1643.88平方公里），2014年末建成区面积522平方公里，其中，山区和丘陵面积为782平方公里，

占总面积的16.90%；水面面积为1294平方公里，占总面积的28.0%。

城市交通

苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015年元月18日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000万人次，机场的综合保障能力大幅提升。

无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。

铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。

无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓312、104国道穿过无锡。

无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，4、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。

城市人口

2015年末全市户籍人口480.90万人，比上年增长0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47‰；死亡人口33769人，死亡率7.05‰，人口自然

增长率为1.42‰。年末全市常住人口651.10万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13]

无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

区域名称面积（公

里）

常住人口

（万人）

户籍人口

（万人）

城镇常住人口

（万人）

无锡

市

4627．

46

651．1 480．96 490．93

市辖

区

1643．

88

362．09 248．44 296．15

梁溪

区

65．95 95．3 76．63 95．3 滨湖

区

628．1

5

69．85 47．94 56．49

惠山

区

325．1

2

70．66 45．86 49．35

锡山

区

399．1

1

70．28 43．51 49．10

新吴

区

220．0

1

56 34．68 45．91

江阴

市

986．9

7

163．68 124．1 113．63

宜兴

市

1996．

61

125．33 108．3 81．15

城市基本经济概况

无锡市经济总量在江苏省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年来总体上增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。

22015年无锡人均可支配收入39463元，同比增长8％。在江苏省位列第三。城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达城市。发展前景良好。 城市定位

无锡市2001—2020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。 无锡市城市规划及现状

44194992

5758

68807568

807082058500

5000

1000020082009201020112012201320142015

无锡市GDP

无锡市GDP

20112012201320142015无锡市人均可支配收入

31638

34740

38999

36468

39463

31638347403899936468394630

5000

1000015000200002500030000350004000045000无锡市人均可支配收入

11.48%

13.30%

16.31%

9.09%

6.22%

1.65%

3.47%

0.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

无锡市GDP 增速

中心商务区

区域商业中心 商圈

辐射边界

无锡市商业地产可用”缤纷多彩”来形容，同时也呈现出了成熟理性的发展态势。无锡多元化，多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势，满足了市民更多的消费需求和消费体验。未来几年，无锡将进一步完善商业网点布局，构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益—东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。 无锡房地产市场

从全国宏观房地产经济来看，除一线特大城市楼市依然火爆，二三线城市下阶段经济下行压力仍然较大。中国GDP 增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。2015年开始，全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。“去库存”“维护房地产健康发展”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”严格限制房地产的土地供给量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款. 降贷款利率、减低税费、给予补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，帮助房地产公司渡过难关。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐

中心

河商

南禅寺

站前商贸街

北大

五爱广

湖滨

阳光城市花东亭

建筑

太湖

广益路

凤翔 中桥

长江北

芦庄

盛岸

塘南路

北塘

长江路 商贸区

锡沪路