房地产行业上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告

第一部分：腾飞的上海楼市

1、楼市需求：

7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。

2、政策面：

自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。

3、供给情况：

由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，

因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。

4、市场反映：

就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。

5、GDP水平：

上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可

支配收入分别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%，下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。

上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米，其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方米，同比增长29.6％；销售面积588万平方米，同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。

据统计，如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米，开工

建设面积达4000-5000万平方米，房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。

第二部分：增值的上海楼市

1、上海的国际地位：

上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，被誉为“东方明珠”，是走进中国通往世界的窗口，有着强大的辐射力，随着世博会申办成功进一步提高了上海的国际地位及影响力。

随着长三角区域经济一体化的启动，作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。到目前为止，《财富》500强企业已有300多家进入上海，100余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。

2、四个中心：

上海加快建设国际金融、贸易、经济和航运中心的进程，使处于“桥头堡”的陆家嘴CBD区域，集聚起大批金融机构、跨国地区总部和4100余家中介服务机构，中央商务区楼宇即将“满座”，由此引发新一轮基础设施建设。仅小陆家嘴沿江，就有五六幅地块被国际投资集团选中；沿江多幅已批租地块的配套项目今年也将全面恢复上马。新一轮开发，陆家嘴努力搭建服