大发温州绿轴G-24a地块 现代滨江高层豪宅+酒店 项目 柏涛

31 385 268
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
辆 辆 辆 户
备注
地上计容面积的 7‰
规划要求≤30% 规划要求≥30%
1.4辆/户
价值 体系
绿轴 占有
酒店 入户
中心 花园
水
绿轴
园
景
占有
景
River view
River view River view
Garden
River
视野分析
温州大道 府东路
府东路
温州大道
N
总平面图
其中 其中
经济技术指标
数值
用地面积
16379.40
总建筑面积
67497
地上建筑面积
49138
住宅
43793
其中
商业
5000
物管
345
地下建筑面积
地下会所
其中
地下车库
人防面积
容积率
基底面积
建筑密度
绿地率
车位数
地上停车数
地下停车数
户数
18359 1000 17359 3420 3.0 3850 24% 30% 416
冠名酒店
美诺酒店集团-安纳塔拉or雅高酒店集团-SO索菲特
ຫໍສະໝຸດ Baidu
成本计算
酒店冠名费
1.5亿
酒店成本总价
3亿
成本总价
1.5+3=4.5亿
收入计算
上海四季汇
溢价： ¥6.5万/㎡ 溢价比例： 约50%
本案周边楼盘 售价： ¥1.3万/㎡
本案酒店冠名住宅
冠名总量： 12万㎡ 溢价比例： 约40% 溢价： ¥ 0.52万/㎡ 溢价总价：约6.24亿
温州大道
府东路
轨道S1线（高架） 轨道S1线（高架） 车库轮廓线
住宅平行排布
住宅 售楼处 商业 入口大堂 景观花园
温州大道
府东路
轨道S1线（高架） 轨道S1线（高架） 车库轮廓线
错位排布，独立售楼处，沿温州大道商业 利用入口大堂，避开高架影响
住宅 售楼处 商业 入口大堂 景观花园
规划比选
×
优点：排布规整，易形成大花园
newborn
Area
深掘地段 定界资源
resource
温州市政府
城市绿轴
基 地
项目用地
【上位规划】
项目用地位于温州市鹿城区南汇街道上田村，靠近城市中
心，距离市政府1.6KM，南侧靠近三垟生态湿地，地
理位置优越。
项目用地
【区位分析】
项目用地位于温州市鹿城区南汇 街道上田村，靠近城市中心，距
离市政府1.6KM，距温州 火车站2.0KM，距温州新 城汽车站1.9KM。
温州市政府 温州市图书馆
温州博物馆
温州火车站
温州新城汽车站 温州大剧院
项目用地 1KM 2KM
温州汽车东站
市府路 锦江路 惠民路
府东路 项目用地
【周边道路】
基地西临府东路，东临汤家桥路， 北临温州大道。
紧邻规划S1市域轨道线，靠近府 东路地铁线。
府东路站（规划)
上江路
现状铁路线 轨道S1线 （高架）
目录
CONTENTS
P1 策划思路
Strategy Reflect
P2 方案详解
Scheme Illustration
P3 启动策略
Business model
P4 产品研发
Product Chapter
P5 立面分析
Façade Discussion
目录
CONTENTS
P1 策划思路
Strategy Reflect
社区规模： 220套 售价： 180000元/平方米
设计理念： 陆家嘴尖，时代之巅，品世界。
7.钓鱼台七号院
地理位置： 国家中央政务区核心地带
售价： 30万元/平方米
设计理念： 根植于区域地脉环境与人文气息，临近皇家 园林玉渊潭公园，楼台亭阁，古典情调与咫 尺湖光水色尽收眼底，环境十分宁静幽雅。
8.协和社区
P1 策划思路
Strategy Reflect
P2 方案详解
Scheme Illustration
P3 启动策略
Business model
P4 产品研发
Product Chapter
P5 立面分析
Façade Discussion
【规划条件】
地块总面积：16379.4㎡ 地上建筑面积：49138.2㎡ 商业建筑面积：＜5000㎡ 容积率：≤3.0 建筑密度：≤30% 绿地率：≥30% 建筑限高： ≤80m
直视水景：170户 间视水景：94户
直视水景 间视水景 内庭院景观
酒店 入户
酒店豪宅回家流线设计要点
交通组织
如何合理安排好业主大堂 入口的关系以及多流线交通组 织
彰显气质
作为沿府东路的主要形象 入口，如何展彰显酒店级的豪 华气质
入户感受
如何提升城市中心顶级豪 宅的入户感受
视线景观最大化
城市核心区
酒店化生活模式
动静空间结构丰富
比邻森林景观
海德公园景观
超长景观面
关键词： 城市中心 酒店化生活 视觉景观
酒店经营货值
HOTEL MANAGEMENT
上海四季汇VS盛大金磐
四季汇 盛大金磐
上海四季汇：¥18.5万/㎡
盛大金磐¥12万/㎡
溢价：¥6.5万/㎡ 溢价比例：约50%
在规划逻辑下，进行方案强排测算选择
禁止车行入口控制线 府东路
规划推导
温州大道 禁止车行入口 控制线
轨道S1线（高架） 轨道S1线（高架）
原始地块
温州大道
府东路
轨道S1线（高架） 轨道S1线（高架） 车库轮廓线
住宅 售楼处 商业 入口大堂 景观花园
错位排布，独立售楼处，沿府东路商业 利用入口大堂，避开高架影响
159M
106M
道路交叉口处控制线： 按照直线段与曲线段的切 点连线起算，后退距离等 同较宽道路的后退距离。
建筑控制线：
退西侧府东路(路宽≥45M)
最小距离为10M（高层加
退5m以上）
10M
5M
用地界线
10M
建筑控制线：
退温州大道(路宽50M)最小距离为
5M
10M（高层加退5m以上）
用地界线
3.5M
设计理念： 通过景观和水系将小区划分为城市广 场、茂林区、都市区和田园区。
159 M 106M
5. 中中央公园西15号
地理位置： 陆紧邻纽约中央公园
社区规模： 202户
售价： 均价6200万元（每套）
设计理念： 建筑采用现代典雅立面设计，与中央 公园西的众多周边建筑相呼应。
6.上海汤臣一品
地理位置： 上海浦东陆家嘴核心区
社区规模： 1940套
售价： 104176元/平方米
设计理念： 采用围合式布局平衡江景、外部标志 建筑景观、开放式园林景观
3.上海华府天地
地理位置： 上海市卢湾新天地
社区规模： 242套
售价： 约13万元/平方米
4.苏州水巷邻里
地理位置： 苏州工业园区金鸡湖
社区规模： 519套 售价： 43248元/平方米
水系 城市绿轴
商业用地 （规划）
水绿 系化
宏地·温州悦府
白麓城三期 （大悦墅）
加油站
基地
中环商业广场
城市绿轴
水 系
商业用地 （规划）
水
系
二类 居住用地
水 系
铁路（现状）
【区域规划】
基地北侧临近宏地悦府和白麓城 小区，西侧为商业用地（规划）， 临近城市绿轴，南侧东侧为二类 居住用地。
【基地道路】
项目基地紧邻温州大道（路宽 50M），府东路（路宽45M）， 靠近汤家桥路（路宽50M），月 落垟路（路宽40M），交通便捷， 出行方便。
府东路站
基地
水系
【用地价值】
生态景观性用地价值分析：
以河流为资源带 向基地内层减
1级：项目基地西侧靠近河流，
临近城市绿轴，景观资源良好， 无不利因素影响。
2级：基地中部距北侧绿地距
离远，视线上多阻碍，价值一般。
3级：视线上被已建成小区遮
挡，无法与东侧水系形成视觉交 流。
城市绿轴
商业用地 水 绿 （规划） 系 化
绿地率：
≥30％
平均层数=容积率/建筑密度
平均层数=3.0/0.3=10.0层
规划产品组合可能性
全80M高层 全54M高层 80M+36M高层+小高层 80M高层+多层
……
经测算….
另需5000㎡商业
满足规划条件前提下需 排列七栋24F左右高层
如何进行组合排布……
通过穷举法，进行各种可能性的尝试
总溢价6.24-4.5=1.74亿
收入计算
酒店物业服务提升 溢价10%
总体规划
OVERALL PLAN
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
温州大道 府东路
商业用地 （规划）
2 1
3
加油站
已建成 小区
4 1
2
项目地块
3
【周边现状】
基地西侧靠近宏地温州悦府，东 侧靠近中环商业广场。
基地内部空旷，南侧有少量低层建 筑。
温州大道
5
基地现状
6
14
宏地温州悦府
25
中环商业广场
基地现状
36
中环商业广场
配套
教育资源 商业服务
自然
靠近城市绿轴 自然景观优美
交通
府东路站 轨道S1线
P2 方案详解
Scheme Illustration
P3 启动策略
Business model
P4 产品研发
Product Chapter
P5 立面分析
Façade Discussion
Area
深掘地段 定界资源
resource
Customer
聚焦案例 定义豪宅
mansion
Complex
复合共融 定位新生
住宅面宽最大化，舒适度高
缺点：西南角建筑受高架线路影响
非独立售楼处
×
优点：错落式排布，易形成院落
售楼处独立设置 空出西南角，减少高架影响
缺点：不易形成大花园
沿府东路商业对住宅有影响
√
优点：错落式排布，易形成院落
景观资源最大化 售楼处独立设置 空出西南角，减少高架影响
缺点：住宅局部间距偏小
温州大道
【规划生成】
地理位置： 加拿大温哥华市
社区规模： 占地面积83万平方米，总建筑面积 110万平方米
售价： 无
设计理念： 高密度条件下的新型城市滨海生活。
9.纽约ONE 57
地理位置： 正对中央公园
社区规模： 92个豪华单元
售价： 约7.36万美元/平方米
成功城市豪宅关键属性总结
难以复制的标志性:海德公园一号
资源
属性
温州城市 板块
绿轴
属性
商务
高端
商贸区 住宅区
土地
属性
城市绿轴
稀缺资源
地块空旷 地铁沿线
地块内部空旷 易处理
轨道S1线 府东路站
最核心与迫切需要解决的问题
标志性
大发操盘后如何有别于竞 品项目，通过打造中央绿轴高 端豪宅项目提升大发高端品牌 形象？
酒店化
从规划层面到细节设计中 打造酒店气质，全面提升居住 体验。
大发温州绿轴G-24a地块项目
DAFA WENZHOU CITY GREEN AXIS G-24a AREA PROJECT
建筑概念方案设计
PLANNING CONCEPT SCHEME
五星酒店气质 俯视中央绿轴
现代简洁 国际典范
酒店落客 顶级服务
奢侈酒店 私密领域
专属花园 私密领域
温州大道 府东路
24M
温州大道
50M 汤
规
家
划
45M 基地
桥
道
府
路
路
东
50M
路
40M
月落垟路
【府东路站】
轨道S1线上的府东路站位于鹿城 区十二桥河东侧，温州市城市绿 轴西侧与金温铁路并行，属于高 架站，侧式站台。
府东路站距离项目基地0.7km， 待轨道S1线全线开通后，提升项 目交通便捷性。
轨道交通S1线距离基地西南角仅 0.1km左右，对于基地南侧有影 响。
府东路
如何完美打造本项目…
1.地标定位+视线景观 2.顶级服务提升溢价
英国海德公园一号
城市中心
比邻海德公园，世界级行政文化金融中心，国际消费和居住 中心，交通枢纽中心；相邻白金汉宫、大不列颠自然史博物 馆、泰晤士河；当之无愧的城市中心。 。
视线景观
项目包括4座住宅大厦，外观均呈钻石形，保证了房间观景 面的最大化，拥有最佳视线景观。
产品力
设计什么样气质与产品， 满足高端客户的需要？
Customer
聚焦经典案例 定义城市豪宅
mansion
1.海德公园一号
2.仁恒滨江园
3.上海华府天地
4.水巷邻里
5. 6. 中央公园西15号
上海汤臣一品
7.钓鱼台七号院
8. 9. 温哥华协和社区
纽约ONE 57
经典景观豪宅对标分析
159 M 106M
1.海德公园一号
地理位置： 陆比邻海德公园，相邻白金汉宫
社区规模： 88套
售价： 均价两亿人民币（单套）
设计理念： 底层为奢侈品牌旗舰店。大堂沿一字 型轴线动线至各栋，同时直通近在咫 尺的文华东方酒店的地下通道给住户 带来超豪华的体验。
159 M 106M
2.仁恒滨江园
地理位置： 陆家嘴金融贸易区
酒店模式豪宅:华府天地
规划提升景观视野:汤臣一品
海德公园一号外观呈钻石形，保证了 房间观景面的最大化，一字型大堂沟通各 栋。
通过商业、高层、酒店式落客大堂入 口、开放广场等形成高端复合化气质豪宅
通过规划排布，将高层最大化面对景 观，提升景观视野，扩大景观面。
愿景：打造大发新一代城市豪宅系列
目录
CONTENTS
3M
建筑控制线： 退地界线≥3m
高层(10F ≤ 层数≤30F)控制线：退 G-24b地块≥6.5m
9M 3M
【退界分析】
建筑控制线： 退地界线≥3m
高层(10F ≤ 层数≤30F)控制线： 退G-24b地块≥12m
设计任务书条件输入
用地面积 容积率： 密度：
16379.4㎡ ≤3.0 ≤30%
建筑限高： ≤80m