万科物业：环境类体系文件编制思路及重点内容解析

重点内容解析
园林机械操作养护作业指导书
内容简述：
介绍了主要园林机械（剪草机、绿篱机、割灌机）的安全使用要求、一般性操作 过程中的具体方法
操作要求：
启动后要预热2分钟 要注意是汽油、机油混合使用还是分开使用（2冲程和4冲程的区别） 机器应该责任到人 定期保养
序号
任务清单
任务
责任部门/人
1
检查、清洁园林机械并试运行 操作责任人
6
部门负责人
时限 不少于3次/天
泳池开放前
2次/年
开放期：2次/天 关闭期：1次/周 开放期：1次/天 关闭期：1次/月 开放期：1次/周 关闭期：1次/季
重点内容解析
水质静 态标准
1. 泳池水质的国家标准包括：pH值 6.5～8.5，游离性余氯
0.3～0.5 mg／L，浑浊度≤ 5度，细菌总数≤1000个／ml， 大肠菌群≤ 18个／L ，尿素≤ 3.5mg／L 2. 浸脚消毒池水的游离余氯含量应保持5～10毫克/升，浸脚 池水每4小时更换一次 3. 池水无异味，无飘浮物和絮状物 4. 冬季室内泳池水温控制在22-26℃，儿童泳池应在24—28℃， 冬季室温应高于水温1—2℃。
4、图纸资料不齐全的，要求施工单位补齐；现场养护 质量达不到接管要求的，可以责成施工单位整改，也 可以在协商一致后共同指定第三方完成整改，相应费 用从保修款中支付或直接由施工单位支付。
1、整个接管验收工作必须由服务中心负责人参与、签 字。 2、文档资料及时归档。 3、服务中心选聘的绿化养护单位，共同参与绿化验 收。
重点内容解析
水质动态标准及控制方式
泳池开放时间 检查水质时间 上午开放期间 开放前半小时 下午开放期间 开放前半小时
开放后3-4小 下午开放期间
时
游离余氯 泳客人数控制标准 控制值 （每人占有水面面积）
加药时间
0.5～1.0
首 次 加 药 时 间 ： 晚 上 22 ：
0.5～0.6
00 以 后 ； 补 充 加 药 时 间 ：
重点内容解析
绿化标准
1. 按照触点分类，划分为一、二、三级三个区域，分别对应不同的养护标准 和养护频次要求
2. 一级区域包括：小主干道两侧、主要出入口及广场周边、儿童娱乐设施及 健身设施周边、单元门口
3. 一级区域主要要求：乔木修剪2次/年，下缘线不低于2M，灌木和草地在生 长季修剪1次/月，草茎高度在5CM以下，枯死地被植物不超出2 ‰
垃圾收倒及中转站管理作业 指导书
1. 明确了垃圾收倒、中转站的常规管理中的各项要求 2. 高层大厦、办公场所的垃圾收集要在22：00后进行 3. 中转站内灭火器配置标准：2个/50平米
清洁设备操作指导书
1. 介绍了洗地机、多功能抛光机、吸尘吸水机、多功能地面翻 新机的常规操作方法和注意事项
2. 要重点做好防漏电、防滑等安全防护措施
2. 每年白蚁蚁害高发期内，至少对房屋本体共用部位、共用设施检查 1次
3. 每年开展2次四害防治宣传
操Βιβλιοθήκη Baidu要求：
重大传染疫情，既包括如甲流等突发性疾病暴发期，也包括如一般性传染病的 常发期，如春季是多种疾病传播期。 泳池使用的强氯精是效果非常好的消毒药 四害宣传方式，如放置宣传展板、宣传单张、讲座、放映光碟等
泳乐设施操作作业指导书
供方管理程序
环境外包监控管理办法
使用表格
绿化养护检查表 _____ 消杀(毒)工作记录表
泳池运行记录表 泳池运行记录表 _____ 消杀(毒)工作记录表 保洁工作检查记录表 绿化养护检查表 （供方）工作评估报告
重点内容解析
清洁/消杀/绿化管理标准
内容简述： 1. 清洁作业标准 2. 消杀作业标准 3. 绿化作业标准
Y
受理申请
施工单位必须提交的资料主要包括：接管验收移交
表、绿化竣工图、苗木清单等
<阶段>
按要求整改
N
N 对现场进行联合验收
Y 三方签字盖章，正式移交
审核图纸等文件资 料
1、审核接管验收时间是否与绿化施工合同约定一致。 2、审核图纸资料是否齐全，签字、盖章有无遗漏。 3、审核绿化竣工图、苗木清单与现场是否相符，现场 有无缺苗、病虫害、杂草等不符合接管要求的情况。
操作要求：
知识传承性文件 便于服务外包监督过程中的专业把控
重点内容解析
绿化养护作业指导书
内容简述：
1. 绿化养护移交 2. 日常绿化养护 3. 肥料的使用方法（略） 4. 绿化改造
小区绿地一次性改造面积超过200平米，调整原有 绿地的层次、品种搭配，改变景观效果的绿化工程。
使用的表格：
《 消杀（毒）工作记录表》 《绿化养护检查表》
重点内容解析
使用的表格：
《 消杀（毒）工作记录表》：记录泳池现场消毒情况
《泳池运行记录表》：记录泳池设备运行参数、投药量、水质数据等
任务清单
序号 1 2
3
任务 开放期间水质测试 组织泳池风险评估 组织泳池管理培训及
演习
4
责任部门/人 救生员 品质部 品质部 业务部门
泳池管理员
5
泳池现场巡查
部门主管
编制思路及文件架构
总计11个作业指导书，5个记录表格
程序 类别
清洁消杀 类
物业服务 过程控制
程序 绿化类
文件名称
清洁消杀绿化作业标准 垃圾收倒及中转站管理作业指导书
晶面处理作业指导书 公共设施物品保洁作业指导书
地面清洁保养作业指导书 清洁设备操作指导书
清洁消杀绿化作业标准
绿化养护作业指导书
泳池类
园林机械操作养护作业指导书 泳池管理标准与作业指导书
4. 三级区域主要是偏僻区域、山体、溪河边。养护要求主要是：枯死地被植 物不超出8 ‰，病虫危害率不超过5%，适时修剪、浇水，能适时开花
5. 二级区域为一、三级区域外的地方。主要养护要求是：乔木修剪1次/年， 灌木和草地适时修剪，草茎高度在8CM以下，枯死地被植物不超出5‰
6. 小区植物名录清单并与实物相符；主要路口和名贵重点树木有植物习性标 识牌
不污染小区环境 6. 发生重大传染病疫情期间，每日对公共设施消毒1次 7. 地下车库每日巡视清洁2次、每季至少拖/扫1次；消防楼道每周全
面清扫1次，每月拖/扫1次。 8. 雨水沟每月至少巡查1次，必要时及时清理。
消杀标准
1. 夏季灭蚊、灭蝇每月不少于4次，灭鼠、、灭蟑螂每月不少于2次； 冬季灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂每月不少于2次（北方根据实际情 况确定）
水；刚修剪过的植物不要浇水 4. 阳光：室内植物适当散射光照射；处理好乔、灌木和地被植物之间的光
照 5. 修剪的要求：适时修剪；开花植物在花后修剪；处理好墙角等处的草地
修剪 6. 松土施肥的要求：要经常性松土，结合施肥；施化肥时要避免将肥料撒
在叶片上
操作要求：
植物的移栽，一般在3-6月为最佳时段，具体依各地的气候而有所差别 交付3年后的小区，都会出现乔、灌木和地被植物之间光照不均衡的现象，一是 要在平常养护过程中注意调整；二是要适时采取换苗、翻种、改造等技术措施 一般在植物冬季冬眠前施加基肥，在平常以施放化肥、尤其是复合肥为主
2
检查保养园林机械
设备责任人
时限 1次/周 1次/月
重点内容解析
泳池管理标准与作业指导书
内容简述：
1. 泳池水质静态标准 2. 泳池水质动态标准及控制方式 3. 泳池现场管理标准 4. 泳池换水操作 5. 水质调试药品及使用方法（略） 6. 泳池水质测试仪使用方法（略） 7. 开放期间水质处理步骤 8. 特殊情况处理
操作要求：
泳池水质标准中，前3项通过现场检测（目测)、后3项必须通过实验室检测。卫生许可证 年检或卫生部门抽检后，要保留检测结果存档，复印件在现场公示 细菌总数和大肠菌群数通过控制余氯值来控制，浑浊度和尿素浓度通过补充新鲜水来控制 浸脚池的余氯含量通过比色皿较难检测，可依据经验目测 由于比色方法本身的缺陷，与实际数据之间有一定偏差，需要依据经验把握
编制思路及文件架构
编写过程中，参照、参考的文件有：
《万科物业基础业务管理标准》 深圳公司、上海公司、北京公司体系文件 GB 19079.1-2003《体育场所开放条件与技术要求—第1部分：游泳场所》 GB9667-1996《游泳场所卫生标准》 CJJ122-2008《游泳池给水排水工程技术规程》
1. 介绍了各类地面的一般清洁方法、毛地毯的特殊作业方法 2. 对价值较高的大理石、纯毛地毯等进行作业前，应当进行
事先确认 3. 地下车库每季度至少冲/拖洗一次。
公共设施物品保洁作业指 导书
1. 介绍了各类公共设施、纺织品、常见家私物品的清洁方法
晶面处理作业指导书
1. 介绍了常规性晶面处理的操作过程与注意事项
7. 做好施工防护，工完清场
本文件操作要求：
管理标准为通用标准、基础标准，各公司、各部门可在此基础上按实际情况予以细化 业务已外包的，应当将公司、部门的检查频次与考核要求写入外包服务合同 业务外包时，服务合同中约定的质量标准、频次要求，必须满足小区《（前期）物业服务合 同》要求
重点内容解析
地面清洁保养作业指导 书
环境类体系文件编制思路 及重点内容解析
目录
编制思路及文件架构 重点内容解析 对一线的要求 沟通与交流
编制思路及文件架构
以基础业务标准为基础 衔接现有体系
融合环境管理实践经验
统一标准 减小差异
传承知识 强化专业
细化要求 深化监督
编制思路及文件架构
有国标的，采用国家标准。包括国家技术标准和物业管理行业内质量标准 尽量沿用《基础业务管理标准》中的要求，作为统一的门槛性标准 在环境类业务基本上都外包以后，仍然保留了关于物品清洁方法、清洁材料使用、 机械操作要求等内容，业务外包知识不外包，保证万科物业积累的专业知识得到传承 细化了《绿化养护作业指导书》、《环境外包监控作业指导书》，统一了操作过程 中的一些具体要求 开荒、卖场管理中涉及环境管理的内容，由各公司依据实际情况自行制定制度
任务清单
序号 1 2 3 4
任务 编制年度绿化养护计划 编制月度绿化养护计划
绿化养护巡检 绿化养护巡查
责任部门/人 业务负责人 业务负责人 业务负责人 部门负责人
时限 每年12月25日前
每月28日前 1次/周 1次/月
重点内容解析
绿化养护移交流程 施工单位
项目经理部
物业服务中心
要点
提出移交申请
审核
<阶段> <阶段>
操作要求：
养护工作未移交前，服务中心应每周巡检养护质量，并反馈给地产项目部 绿化养护单位共同参与移交工作 验收完毕后，及时协助办理保修款的支付（扣款）
重点内容解析
日常养护
1. 在移交前1个月，服务中心应该完成绿化养护单位的选聘和合同签订 2. 种植移栽的要求：去掉2/3左右的枝叶；树干必须能见到青皮 3. 浇水的要求：遵循“不干不浇，浇则浇透”的原则，选择合适的时段浇
重点内容解析
绿化改造流程
服务中心
编制绿化改造方案
向业主公示方 案，表决通过
从维修资金列支
签订合同 实施改造
品质部
财务部
要点
审核改造方案
从物业管理费列支，则按审批流程/权限 审核
1、绿化改造方案包括设计方案、工程预算、合 同草案。 2、设计方案包括施工平面图，苗木种类、规 格、数量等
1、确定绿化改造方案后，将改造方案向业主公 示，征询业主同意； 2、组团、围合内的绿化改造，需征得相应组 团、围合业主的书面同意；道路、出入口、公众 庭院等处的绿化改造，需征得业主大会的同意； 3、改造费用从维修资金中列支的，服务中心报 业主委员会/业主大会通过后，实施改造。 4、改造费用中管理费中列支的，则遵循采购管 理程序的要求，选择对应方式选聘施工单位，然 后填写《物资/服务申请报告》按流程报批。 5、施工过程中，按工程外包监控要求，做好监 督。
工程验收
办理报销，付款
1、工程完工后，首先由服务中心进行初验。在 完工之日起30日内，由品质部和服务中心，依据 工程合同、施工平面图进行联合验收。 2、验收合格后，服务中心编写评估报告，与物 资服务申请材料一道，报财务部办理报销手续。
操作要求：
做好与业委 会的沟通，公 示，事先征得 业主同意 从管理费用 中列支的，按 公司内部采购 要求操作 从维修资金 列支的，委托 物业公司选择 施工单位的按 采购管理程序 操作，同时满 足维修资金使 用管理规定 做好施工改 造后的验收
重点内容解析
清洁标准
1. 石材地面根据磨损情况定期抛光 2. 室内墙面清洁以2M为界，2M以下为每周/次，以上为每月/次 3. 公共洗手间区分为人流高峰期和非高峰，分别为半小时、1小时1次，
每周消毒1次 4. 垃圾日产日清，外围垃圾每天收集2次，袋装运输 5. 小区餐饮、超市、医疗门诊等特殊垃圾要明确清运方式和清运责任，
≥2.5平方米 下午泳池开放前30分钟；