万科物业质量管理体系文件(部分)
万科物业品质监督体系
万科物业品质监督体系深圳市万科物业管理有限公司品质管理部年月目录第一部分：公司品质监督架构。
1.品质监督架构2.品质检查类别3.品质检查层级第二部分：品质检查方法1.调查访问法2.问卷法3.询问法4.体验感受法5.质量记录检查法6.抽样调查法7.试验（测试）法8.内部质量审核法第三部分：通用检查标准1.经营管理2.客户服务3.内部管理4.文档信息管理5.公共设备设施管理6.安全管理7.环境管理第四部分：管理项目检查标准1.天景管理处2.荔景大厦管理处3.威登别墅管理处4.桂苑管理处5.彩园管理处6.俊园管理处7.万景管理处8.城市花园管理处9.福景管理处10.温馨家园管理处11.金色家园管理处12.四季花城管理处13.总部服务处14.金域蓝湾管理处15.东海岸管理处16.17英里管理处第一部分：公司品质监督架构。
1、品质监督架构2、检查类别：公司日常品质监督类别氛围：业务巡查、业务诊断、内部审核、模拟检查、品质监督、专业检查、迎优检查、工程验收、接管验收九种。
工程技术部安防工程完工内部验收1.合同要求符合性；2.设置的合理性；3.隐蔽工程的安全性；4.外观的美观性；5.管理的科学性与安全性。
工程技术部、品质管理部参与绿化部绿化工程完工内部验收1.合同要求符合性；2.布局的合理性与安全性；3.保养期养护情况。
绿化部、品质管理部参与，以中标合同为依据。
接管验收工程技术部设备接管前验收1.设备管理资料与相配套工具；2.设备现场管理情况及遗留问题。
3.人员调配对接、安排。
适合工程技术部绿化部绿化养护接管前验收1.绿化资料与相配套工具；2.绿化现场管理情况及遗留问题。
3.人员调配对接、安排。
适合绿化部新项目接管前综合验收1.房屋本体及外观；2.机电设备与公共设施；3.安防设施与停车场；4.绿化与环境；5.室内检查；6.图纸资料交接（各类图纸、批文及验收证明等）。
依据《万科地产产品物业设计要点》与《接管验收标准》，从业主使用角度与物业管理角度验收。
万科物业QMSEMSOHSMS体系管理手册
万科物业QMSEMSOHSMS体系管理手册0.1 目录0.2手册修改一览表0.3 前言（公司简介）深圳市万科物业管理有限公司成立于1998年8月，是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。
公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工65多名。
公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。
公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。
在管物业——万科花园在深圳市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“深圳市安全文明小区”、“深圳市安全文明小区”等称号。
公司注重管理人员的培训，于2002年3月与深圳航海高等专科学校合作在万科花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。
今年ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。
本公司所持有种类证书名称及编号邮政编码：XXXXXX电话：XXXXXXXX传真：XXXXXXX法定代表人：王石0.4 管理者代表任命书任命书兹任命：解冻先生为本公司质量、环境和职业健康安全管理者代表，其职责和权限为：1.负责组织建立、实施和保持公司质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系；2.定期向最高管理者汇报质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系的运行情况及改进的需求，并为质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系的改进提供依据；3.负责组织公司管理手册的编写和修改；4.代表公司负责就质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系有关事宜与外部各方面进行联络；深圳万科物业管理有限公司总经理：二OO二年五月二十日0.5 方针、目标批准令一、关于批准公司“质量方针”和“质量目标”的决定公司的质量方针为：持续改进，不断提高物业管理的科学性、改善服务态度、提高服务质量，实现顾客满意。
万科物业管理文件 体系文件控制细则_1-4
深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件编号VKWY4.2.3-Z01-01名称体系文件控制细则版本C/1 第 1 页共 4 页编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准张跃敏生效期2005 年 9 月 15 日1.目的为公司体系文件的格式和编码提供指引。
2.范围适用于公司质量/环境管理体系文件控制。
3.方法和过程控制3.1 文件格式 3.1.1 质量/环境管理手册表头格式（楷体，小四、加黑）深圳市万科物业管理有限公司质量/环境管理手册编号名称章节版本第页共页编制更改审核批准生效期深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号名称版本第页共页编制更改审核批准生效期深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件编号名称版本第页共页编制更改审核批准生效期3.1.4 程序文件和作业指导文件内容格式 1.目的——阐述编制该文件的作用2.范围——指明该文件适用的部门或领域3.职责——明确在该活动或过程中相关人员或部门的职责（可删减）4.定义——对文件中不好理解或容易产生歧义的名词术语给予解释（可删减）5.方法和过程控制——对过程中各环节的先后顺序、相互作用及控制方法进行详细阐述6.相关文件——在该文件实施中涉及到的其它文件（可删减）7.记录表格——在该文件实施中需要用到的记录表格（可删减）编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准张跃敏生效期2005 年 9 月 15 日3.1.5 表格格式深圳市万科物业管理有限公司（楷体，五号）表格名称（楷体、小二号、加黑）编号：版本：表格生效期：序号：（楷体、五号、加黑）注：1、体系文件中表格本身超过 1 页的，须在表格的正下方标明页码和页数，第二页起可不加表头。
2、电脑中填写时应避免表格延伸到下一页。
增加附页应在原表格相应栏目中标明“见附页”，在附页的表格名称后标明“（附页）”二字，并标明页码。
3、如仅仅是增加行数而导致表格页数增加，第二页起可不加表头。
但有栏目的须在第一行列明栏目名称，并在表格正下方标明页码和页数。
万科物业管理系统实用标准化管理系统体系
实用文档物业管理标准化管理体系万科集团物业管理标准化管理体系·约束指导体系（集团公司部分）·物业管理培训体系·检查、修正、完善指导体系·考评奖罚指导体系·约束指导体系（项目管理处部分）·《物业管理标准化管理体系图》目标管理标准作业规程1.0 目的规范物业管理公司的各级目标管理工作，确保公司总体工作目标的实施。
2.0 适用范围适用于物业管理公司的各部、各级目标管理工作。
3.0职责3.1公司董事会负责同公司总经理签订目标管理责任书，并负责总经理目标管理的考评、评价和监管工作。
3.2公司总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签订目标管理责任书、并负责部门经理、各管理处经理目标管理的考评、评价和监管工作。
3.3管理处经理负责同管理处各部门主管签订目标管理责任书，并负责管理处各部门主管目标管理的考评、评价和监管工作。
4.0程序要点4.1目标管理的基本作业流程：4.2物业管理公司总体目标的制定与总经理目标管理责任书的签订。
4.2.1每年年底（或每一任期结束）前，公司总经理应召开公司经理办公会议，结合董事会的工作要求和公司的实际管理状况拟定出第二年（或第二个任期）的公司总体物业管理工作目标。
a)制定目标的基本要素。
——目标均应为量化目标，非量化的目标不应列入；——目标应具有可考评、可检查、可评价性；——分目标应与总目标保持一致。
b)目标的分类：——按物业管理目标的内容分，可将目标分为管理质量目标、服务质量目标、经营利润成本目标；——按物业管理公司的管理层次分，可将目标分为公司总体工作目标、部门工作目标、管理处总体工作目标、管理处分部门工作目标；——按物业管理公司的工作时序分，可将目标分为长期目标（5-10 年）、中期目标（2-4年）、年度目标、季度目标。
c)制定物业管理总体工作目标时应考虑的因素：——达到目的；——必要的工作环境（人力、物力）；——物业管理公司的实际工作状况；——必要的责、权、利状况。
【物业管理精品资源】—万科物业品质管理
【物业管理精品资源】—万科物业品质管理万科物业作为中国物业管理行业的领军企业，以其高标准的品质管理和服务赢得了广泛的市场认可。
以下是一些关于万科物业品质管理的精品资源：1. 品质管理体系文件：- 万科物业制定了一套完整的品质管理体系文件，包括服务标准、操作流程、质量监控等，确保服务的一致性和高标准。
2. 员工培训与发展：- 万科物业注重员工的专业培训和职业发展，定期举办各类培训课程，提升员工的专业技能和服务意识。
3. 客户服务系统：- 建立客户服务系统，包括客户意见收集、问题解决和满意度调查，确保及时响应客户需求并持续改进服务。
4. 智能化物业管理平台：- 利用现代信息技术，开发智能化物业管理平台，实现设施设备的远程监控、维护和管理，提高管理效率。
5. 环境与安全管理：- 万科物业实施严格的环境与安全管理制度，确保社区环境的整洁和居民的安全。
6. 社区文化建设：- 积极推动社区文化建设，组织各类社区活动，增强居民的归属感和社区凝聚力。
7. 绿色物业管理：- 推行绿色物业管理理念，注重节能减排，使用环保材料，打造绿色、健康的居住环境。
8. 应急预案与风险管理：- 制定详细的应急预案，对可能的风险进行评估和管理，确保在突发事件中能够迅速有效地应对。
9. 品质监控与评估：- 定期进行品质监控和评估，通过内部审核和第三方评估，确保服务质量持续提升。
10. 业主沟通与反馈机制：- 建立有效的业主沟通与反馈机制，确保业主的声音能够被听到并得到及时的响应。
万科物业通过这些精品资源的整合与应用，不断提升服务品质，满足并超越客户的期望，成为物业管理行业的标杆。
深圳万科物业质量管理手册
（一）品质管理概论一.品质的概念:1、物业管理的行业特点:物业管理是综合性服务行业。
2、服务的概念:A.服务是以顾客为中心的;B、服务是为满足顾客的需要，供方与顾客接触的活动，和供方内部活动所产生的结果。
3、顾客的概念:A.含义：产品或服务的接受者B、广义的顾客：最终消费者、购买者、使用者、第二方或其他受益者。
C、内部顾客与外部顾客:顾客不仅是外部顾客，即服务组织服务的对象。
而且也包括服务组织内部得到前一个工序服务的后一个工序。
4、品质的概念:反映产品或服务（实体）满足明确或隐含需要的能力的特性总和。
简单言之，品质即是产品满足顾客需要的能力。
二、影响品质的几个主要因素:1、人员: 人员业务的熟练程度，对品质的重视程度，责任心，个人卫生、健康等状况。
2、机器: 安装，维修，保养，清洁，使用等方法的合理性、有效性及调校准确性。
3、物料: 物料本身的品质是否符合标准；保管，储存，搬运的方法；是否选择正确种类，型号，尺寸等。
4、方法.工艺参数，操作方法的有效性，合理性，准确性。
5、环境：温度，湿度，尘埃等的适度性。
污染，秩序控制等。
A、质量体系:1、定义：为实施品质管理所需的组织结构、程序、过程和资源。
2、要求：应以满足质量U标的需要为准。
3、保证：为用于对内、对外提供保证。
B、质量方针:1、定义：山组织的最高管理者正式颁布的该组织总的质量产品和质量方向。
2、要求：应包括组织的U标和顾客的期望和要求，是组织质量行为的准则。
四.品质管理相关训条:1、写我们所要求的、做我们所写的、记录我们所做的。
2、文件多看、工作规范。
3、顾客永远是对的。
4、一言一行皆品质，注重品质，从我做起。
5、好的品质是做出来的，不是检查出来的。
（二）质量体系审核概论一.质量审核与质量体系审核1、质量审核的定义:确定质量活动和有关结果是否符合计划的安排，以及这些安排是否有效地实施并适合于达到预定U标的、有系统的、独立的检査。
2、关于质量审核的定义，应注意以下事项:1）质量审核一般用于（但不限于）对质量体系或其要素、过程.产品或服务的审核。
万科物业质量管理体系手册
0.1 目录章节名称ISO14001和GB/T28001的对应章节号页码0.1目录0.2手册修改一览表0.3前言0.4管理者代表任命书0.5方针、目标批准令0.6《QMS/EMS/OHSMS管理手册》颁布令0.7 质量、环境和健康安全组织管理机构图0.8 质量、环境与职业健康安全管理主要职能分配表1 3 4 4 5 6 7 71.范围1.1总则1.2应用1 8882.引用标准 2 93.术语和定义 3 94.管理体系要求4.1总要求4.2文件要求4.2.1总则4.2.2管理手册4.2.3文件控制4.2.4记录控制44.14.4.44.4.54.5.39912121313145.管理职责5.1管理承诺5.2以顾客为关注焦点5.3质量、环境、职业健康安全方针5.4策划5.4.1目标和指标5.4.1.1质量目标5.4.1.2环境目标和指标5.4.1.3职业健康安全目标5.4.2管理体系策划5.4.3环境因素和危险源的识别与评价5.4.4法律和其他要求5.4.5环境、职业健康安全管理方案5.5职责、权限和沟通5.5.1职责和权限5.5.2管理者代表5.5.3内部沟通、信息交流与协商5.6管理评审4.24.34.3.34.3.34.34.3.14.3.24.3.44.4.14.4.14.4.14.4.34.61414151515151515161616171717172020206.资源管理6.1资源提供6.2人力资源6.3基础设施4.4.14.4.221212122的对应章节号码6.4工作环境227.服务实现7.1服务实现的策划7.2与顾客有关的过程7.2.1与服务有关的要求的确定7.2.2与服务有关的要求的评审7.2.3顾客沟通7.3设计和开发7.4采购7.5服务提供7.5.1服务提供的控制7.5.1.3 工程维修服务7.5.1.4清洁绿化服务7.5.1.5安全管理服务7.5.1.6 费用收缴服务7.5.2服务提供过程的确认7.5.3标识和可追溯性7.5.4顾客财产7.5.5服务用品的防护7.6监视和测量装置的控制7.7环境、职业健康安全的运行控制7.8应包准备与响应4.5.14.4.64.4.7232325252526262728283030303131313132323233338.测量、分析和改进8.1总则8.2监视和测量8.2.1顾客满意8.2.2内部审核8.2.3过程的监视和测量8.2.4服务的监视和测量8.2.5环境、职业健康安全的监视和测量8.3不符合控制8.4数据分析8.5改进8.5.1持续改进8.5.2纠正措施8.5.3预防措施4.54.5.14.5.44.5.14.5.24.5.24.5.23434343435363637373840404041附录1：程序文件目录43 附录2：工作手册汇编目录44附录3：部门工作文件清单附录4：外来文件清单附录5：环境因素清单附录6：重要环境因素、重大风险源清单单独成册的对应章节号码附录7：识别的重要环境与职业健康安全法律法规清单附录8：2002年质量目标、环境、职业健康安全目标和指标附录9：2002年环境管理方案与职业健康安全管理方案0.2手册修改一览表修改页码《文件修改表》的编号修改人修改日期0.3 前言（公司简介）深圳市万科物业管理有限公司成立于1998年8月，是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。
万科物业质量管理体系文件(部分)
1、目的规范公司验收流程,正确指导公共部位验收,确保验收质量。
指导验收人员开展验收工作。
2、范围适用于各项目前期3。
验收条件3。
1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后,编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核,每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。
3。
2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。
3。
3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料.4、验收标准4.1室外排水工程4。
1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井)设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。
窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。
4。
1。
2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启4.1。
3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。
4。
1。
4管路及窨井中无建筑垃圾4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井，不允许混淆。
4。
1.6 窨井内部光滑，无刀印,起沙现象4.1。
7井盖高度与道路接触时与地面平齐,与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。
4.1。
8资料移交:竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件4。
2行车道路和停车位4。
2。
1沥青路面：4.2.1。
1道路铺设符合设计及规范要求.表面无裂缝及明显接槎痕迹,铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
4。
2.1。
2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1。
3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0。
35/100。
4。
2。
1.4表面平整度2M靠尺检查,允许偏差〈7MM。
4.2.1.5路面沥青颗粒一致。
4。
2.2混凝土路：4。
2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm.4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm,横缝在路面宽度内不得小于10mm.4。
万科物业公司管理制度大纲
万科集团公司物业管理标准化管理体系约束指导体系（集团公司部分）物业管理培训体系检查、修正、完善指导体系考评奖罚指导体系约束指导体系（项目管理处部分）《物业管理标准化管理体系图》目标管理标准作业规程对外投资标准作业规程物业管理投标方案编制标准作业规程物业接管标准作业规程物业接管验收标准作业规程物业管理达标创优标准作业规程物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程行政人事篇1、组织架构与岗位设置管理标准作业规程2、人事定编管理标准作业规程3、公司机关内部管理标准作业规程4、公司机关员工服务管理标准作业规程5、培训管理标准作业规程6、行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程7、行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程8、办公区管理标准作业规程9、人事招聘标准作业规程10、员工入职与试用标准作业规程11、转正、晋升、降级、调薪标准作业规程12、员工离职、内部调职管理标准作业规程13、考勤管理标准作业规程14、行政奖罚标准作业规程15、员工工资与福利管理标准作业规程16、人事月报管理标准作业规程17、保险管理标准作业规程18、员工投诉与行政复议标准作业规程19、合同管理标准作业规程20、服务标识管理标准作业规程21、印章管理标准作业规程22、名片、图书、工作证管理标准作业规程23、文书管理标准作业规程24、档案管理标准作业规程25、员工餐厅管理标准作业规程26、员工宿舍管理标准作业规程27、车辆管理标准作业规程财务篇1、财务部员工培训标准作业规程2、财务部员工绩效考评实施标准作业规程3、工资标准管理标准作业规程4、工资发放标准作业规程5、现金管理标准作业规程6、银行存款管理标准作业规程7、外币资金管理标准作业规程8、备用金管理标准作业规程9、物业维修基金使用与管理标准作业规程10、应收账款管理标准作业规程11、费用报销审核标准作业规程12、固定资产管理标准作业规程13、低值易耗品管理标准作业规程14、支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程15、服务收费标准作业规程16、仓库管理标准作业规程17、物品验证标准作业规程18、会计报表编制标准作业规程19、会计核算标准作业规程20、内部审计标准作业规程品质管理篇1、品质部员工培训实施标准作业规程2、品质部员工绩效考评实施标准作业规程3、质量体系文件编码管理标准作业规程4、质量体系文件编制标准作业规程5、质量体系文件和资料管理标准作业规程6、内部质量审核管理标准作业规程7、内部质量审核实施标准作业规程8、管理评审控制标准作业规程9、品质部内审员日常工作抽检标准作业规程10、住户意见征集、评价标准作业规程11、工作记录管理标准作业规程12、绩效考评管理标准作业规程13、不合格纠正、预防标准作业规程经营篇1、经营部员工培训实施标准作业规程2、经营部员工绩效考评实施标准作业规程3、分供方评审与管理标准作业规程4、采购管理标准作业规程5、对外委托服务标准作业规程6、自有物业租赁标准作业规程。
物业质量管理体系指导大纲
1 目的统一万科物业质量管理要求，规范万科物业质量管理运作。
2范围适用于集团下属各物业公司。
3职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。
4 方法和过程控制万科物业质量管理体系指导大纲（V anke P roperty Q uality D irections）前言1．2000版ISO9000标准已于2000年12月正式颁布，新版标准在要素的设置形式和内容要求方面，较94版标准发生了很大变化，反映了国际质量管理领域新的发展趋势。
为了统一各地物业公司对2000版ISO9000标准的认识，规范万科物业质量管理要求和运作，特编制了本大纲。
2．大纲在紧扣标准原文的基础上，从物业管理企业的角度，逐项对标准原文各要素从两方面递层进行了阐述和说明。
第一层目的部分：是对标准原文意图的说明；第二层要求部分：具体阐述了万科物业质量管理体系所必须满足的要求。
3．本大纲是万科物业各地公司建立质量管理体系的指导纲要，用于指导和规范万科物业质量管理体系的强制性文件。
本大纲中“应”、“须”表示要求，“可”表示供选择。
4．本大纲是现阶段万科物业质量管理的基本运作要求，今后根据企业的发展需要可动议修改，修改后仍由集团物业管理部发布。
1.范围1.1总则本大纲适用于集团各地物业公司，且为有下列需求的组织规定了建立质量管理体系的要求。
1.1.1需要证实其有能力稳定地提供满足顾客需求和法律法规要求的服务。
1.1.2通过有效应用质量管理体系增进顾客满意。
1.2应用1.2.1本大纲规定的要求力求通用性，旨在运用于不同规模和提供不同类型物业服务的组织。
1.2.2组织根据提供服务的性质、顾客的要求以及适用的法规要求，可以删减第七章中那些不影响组织提供满足顾客和适用法律法规要求的服务的能力或责任的要求。
（如7.3）1.2.3因各地组织的规模和特征各异，可根据需要选择详略得当的体系规范方法，凡本大纲涉及的内容要求各地组织都应具备规范的文件。
万科物业质量管理体系文件(部分)-推荐下载
会签栏 物业验收组 张毅
工程部 李荣杰
客户关系部 分管领导 1
对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术通关，1系电过，力管根保线据护敷生高设产中技工资术艺料0不高试仅中卷可资配以料置解试技决卷术吊要是顶求指层，机配对组置电在不气进规设行范备继高进电中行保资空护料载高试与中卷带资问负料题荷试2下卷2，高总而中体且资配可料置保试时障卷，各调需类控要管试在路验最习；大题对限到设度位备内。进来在行确管调保路整机敷使组设其高过在中程正资1常料中工试，况卷要下安加与全强过，看度并22工且22作尽22下可22都能22可地护以缩1关正小于常故管工障路作高高；中中对资资于料料继试试电卷卷保破连护坏接进范管行围口整，处核或理对者高定对中值某资，些料审异试核常卷与高弯校中扁对资度图料固纸试定，卷盒编工位写况置复进.杂行保设自护备动层与处防装理腐置，跨高尤接中其地资要线料避弯试免曲卷错半调误径试高标方中高案资等，料，编试要5写、卷求重电保技要气护术设设装交备备置底4高调、动。中试电作管资高气，线料中课并敷3试资件且、设卷料中拒管技试试调绝路术验卷试动敷中方技作设包案术，技含以来术线及避槽系免、统不管启必架动要等方高多案中项；资方对料式整试，套卷为启突解动然决过停高程机中中。语高因文中此电资，气料电课试力件卷高中电中管气资壁设料薄备试、进卷接行保口调护不试装严工置等作调问并试题且技，进术合行，理过要利关求用运电管行力线高保敷中护设资装技料置术试做。卷到线技准缆术确敷指灵设导活原。。则对对：于于在调差分试动线过保盒程护处中装，高置当中高不资中同料资电试料压卷试回技卷路术调交问试叉题技时，术，作是应为指采调发用试电金人机属员一隔，变板需压进要器行在组隔事在开前发处掌生理握内；图部同纸故一资障线料时槽、，内设需，备要强制进电造行回厂外路家部须出电同具源时高高切中中断资资习料料题试试电卷卷源试切，验除线报从缆告而敷与采设相用完关高毕技中，术资要资料进料试行，卷检并主查且要和了保检解护测现装处场置理设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
万科物业公司管理制度大纲
万科物业公司管理制度大纲第一篇：万科物业公司管理制度大纲万科集团公司物业管理标准化管理体系约束指导体系（集团公司部分）物业管理培训体系检查、修正、完善指导体系考评奖罚指导体系约束指导体系（项目管理处部分）《物业管理标准化管理体系图》目标管理标准作业规程对外投资标准作业规程物业管理投标方案编制标准作业规程物业接管标准作业规程物业接管验收标准作业规程物业管理达标创优标准作业规程物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程行政人事篇1、组织架构与岗位设置管理标准作业规程2、人事定编管理标准作业规程3、公司机关内部管理标准作业规程4、公司机关员工服务管理标准作业规程5、培训管理标准作业规程6、行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程7、行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程8、办公区管理标准作业规程9、人事招聘标准作业规程10、员工入职与试用标准作业规程11、转正、晋升、降级、调薪标准作业规程12、员工离职、内部调职管理标准作业规程13、考勤管理标准作业规程14、行政奖罚标准作业规程15、员工工资与福利管理标准作业规程16、人事月报管理标准作业规程17、保险管理标准作业规程18、员工投诉与行政复议标准作业规程19、合同管理标准作业规程 20、服务标识管理标准作业规程21、印章管理标准作业规程22、名片、图书、工作证管理标准作业规程23、文书管理标准作业规程24、档案管理标准作业规程25、员工餐厅管理标准作业规程26、员工宿舍管理标准作业规程27、车辆管理标准作业规程财务篇1、财务部员工培训标准作业规程2、财务部员工绩效考评实施标准作业规程3、工资标准管理标准作业规程4、工资发放标准作业规程5、现金管理标准作业规程6、银行存款管理标准作业规程7、外币资金管理标准作业规程8、备用金管理标准作业规程9、物业维修基金使用与管理标准作业规程10、应收账款管理标准作业规程11、费用报销审核标准作业规程12、固定资产管理标准作业规程13、低值易耗品管理标准作业规程14、支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程15、服务收费标准作业规程16、仓库管理标准作业规程17、物品验证标准作业规程18、会计报表编制标准作业规程19、会计核算标准作业规程20、内部审计标准作业规程品质管理篇1、品质部员工培训实施标准作业规程2、品质部员工绩效考评实施标准作业规程3、质量体系文件编码管理标准作业规程4、质量体系文件编制标准作业规程5、质量体系文件和资料管理标准作业规程6、内部质量审核管理标准作业规程7、内部质量审核实施标准作业规程8、管理评审控制标准作业规程9、品质部内审员日常工作抽检标准作业规程10、住户意见征集、评价标准作业规程11、工作记录管理标准作业规程12、绩效考评管理标准作业规程13、不合格纠正、预防标准作业规程经营篇1、经营部员工培训实施标准作业规程2、经营部员工绩效考评实施标准作业规程3、分供方评审与管理标准作业规程4、采购管理标准作业规程5、对外委托服务标准作业规程6、自有物业租赁标准作业规程第二篇：万科物业公司管理制度大纲万科集团公司物业管理标准化管理体系目标管理标准作业规程对外投资标准作业规程物业管理投标方案编制标准作业规程物业接管标准作业规程物业接管验收标准作业规程物业管理达标创优标准作业规程物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程行政人事篇1、组织架构与岗位设置管理标准作业规程2、人事定编管理标准作业规程3、公司机关内部管理标准作业规程4、公司机关员工服务管理标准作业规程5、培训管理标准作业规程6、行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程7、行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程8、办公区管理标准作业规程9、人事招聘标准作业规程10、员工入职与试用标准作业规程11、转正、晋升、降级、调薪标准作业规程12、员工离职、内部调职管理标准作业规程13、考勤管理标准作业规程14、行政奖罚标准作业规程15、员工工资与福利管理标准作业规程16、人事月报管理标准作业规程17、保险管理标准作业规程18、员工投诉与行政复议标准作业规程19、合同管理标准作业规程20、服务标识管理标准作业规程21、印章管理标准作业规程22、名片、图书、工作证管理标准作业规程23、文书管理标准作业规程24、档案管理标准作业规程25、员工餐厅管理标准作业规程26、员工宿舍管理标准作业规程27、车辆管理标准作业规程财务篇1、财务部员工培训标准作业规程2、财务部员工绩效考评实施标准作业规程3、工资标准管理标准作业规程4、工资发放标准作业规程5、现金管理标准作业规程6、银行存款管理标准作业规程7、外币资金管理标准作业规程8、备用金管理标准作业规程9、物业维修基金使用与管理标准作业规程10、应收账款管理标准作业规程11、费用报销审核标准作业规程12、固定资产管理标准作业规程13、低值易耗品管理标准作业规程14、支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程15、服务收费标准作业规程16、仓库管理标准作业规程17、物品验证标准作业规程18、会计报表编制标准作业规程19、会计核算标准作业规程20、内部审计标准作业规程品质管理篇1、品质部员工培训实施标准作业规程2、品质部员工绩效考评实施标准作业规程3、质量体系文件编码管理标准作业规程4、质量体系文件编制标准作业规程5、质量体系文件和资料管理标准作业规程6、内部质量审核管理标准作业规程7、内部质量审核实施标准作业规程8、管理评审控制标准作业规程9、品质部内审员日常工作抽检标准作业规程10、住户意见征集、评价标准作业规程11、工作记录管理标准作业规程12、绩效考评管理标准作业规程13、不合格纠正、预防标准作业规程经营篇1、经营部员工培训实施标准作业规程2、经营部员工绩效考评实施标准作业规程3、分供方评审与管理标准作业规程4、采购管理标准作业规程5、对外委托服务标准作业规程6、自有物业租赁标准作业规程第三篇：万科物业公司保安手册（一）坚定政治立场（二）严格组织纪律（三）工作负责，业务过硬（四）坚持文明执勤（五）形象良好，仪表端庄两个意识：首都意识服务意识保安员职业道德一、遵纪守法，严于律已；二、文明服务，礼貌待人；三、恪尽职守，刚正不阿；四、廉洁奉公，不图私利；五、机智勇敢，勇于牺牲；六、客户至上，信誉第一。
万科物业标准化管理体系
3.0 职责 3.1 公司董事会负责同公司总经理签订目标管理责任书，并负责总经理目标管理的考评、
评价和监管工作。 3.2 公司总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签订目标管理责任书、并负责部
门经理、各管理处经理目标管理的考评、评价和监管工作。 3.3 管理处经理负责同管理处各部门主管签订目标管理责任书，并负责管理处各部门主
a) 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；
b) 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； c) 因失职或玩忽职守引发的火灾事故； d) 因失职或玩忽职守引发的水浸事故；
e) 1.2 1.3
1.4 1.5
1.6
因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。 所辖物业设施设备的使用完好率达98%以上。 员工上岗培训合格率100%。
务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。
6.2 董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。 7.0 目标奖罚
7.1 公司责任人（总经理）必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。 7.2 如果工作目标完成，则公司可按董事会的奖金分配方案对员工发放奖金，其中目标
4.5 目标完成情况的结果验证和奖罚。 4.5.1 一个管理周期（一年）或一个任期结束后，董事会应当对公司的总体工作状况即目 标完成情况作出综合评价和验证。公司总经理、管理处经理也应对公司各部门、各管理处、 管理处各部门的总体工作状况即目标完成情况作出综合评价和验证。
4.5.2 依据公司总体目标的完成情况，公司董事会应当依据同公司总经理签订的《物业管 理公司总经理目标管理责任书》兑现对公司和公司总经理的奖罚。
e) 1.2 1.3
万科物业标准化管理体系
物业管理标准化管理体系1万科集团物业管理标准化管理体系·约束指导体系（集团公司部分）·物业管理培训体系·检查、修正、完善指导体系·考评奖罚指导体系·约束指导体系（项目管理处部分）·《物业管理标准化管理体系图》目标管理标准作业规程目的规范物业管理公司的各级目标管理工作，确保公司总体工作目标的实施。
适用范围适用于物业管理公司的各部、各级目标管理工作。
3.0职责3.1公司董事会负责同公司总经理签订目标管理责任书，并负责总经理目标管理的考评、评价和监管工作。
3.2公司总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签订目标管理责任书、并负责部门经理、各管理处经理目标管理的考评、评价和监管工作。
3.3管理处经理负责同管理处各部门主管签订目标管理责任书，并负责管理处各部门主管目标管理的考评、评价和监管工作。
4.0程序要点4.1目标管理的基本作业流程：总经理同董事会签订公司总体目标管理责任书各部门、各管理处经理同总经理签订目标管理责任管理处各部门主管同管理处经理签订目标管理责任书每季度检查一次目标的实现状况一个管理周期（一年或一个任期）结束后对目标状况4.2物业管理公司总体目标的制定与总经理目标管理责任书的签订。
4.2.1每年年底（或每一任期结束）前，公司总经理应召开公司经理办公会议，结合董事会的工作要求和公司的实际管理状况拟定出第二年（或第二个任期）的公司总体物业管理工作目标。
a)制定目标的基本要素。
——目标均应为量化目标，非量化的目标不应列入；——目标应具有可考评、可检查、可评价性；——分目标应与总目标保持一致。
b)目标的分类：——按物业管理目标的内容分，可将目标分为管理质量目标、服务质量目标、经营利润成本目标；——按物业管理公司的管理层次分，可将目标分为公司总体工作目标、部门工作目标、管理处总体工作目标、管理处分部门工作目标；——按物业管理公司的工作时序分，可将目标分为长期目标（5-10 年）、中期目标（2-4年）、年度目标、季度目标。
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1、目的规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。
指导验收人员开展验收工作。
2、范围适用于各项目前期3.验收条件3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。
3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。
3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。
4、验收标准4.1室外排水工程4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。
窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。
4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。
4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。
4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。
4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件4.2行车道路和停车位4.2.1沥青路面：4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。
表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。
4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。
4.2.1.5路面沥青颗粒一致。
4.2.2混凝土路：4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。
4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。
4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。
4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。
4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动，4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。
4.3小区景观4.3.1组团内道路：4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。
4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。
4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。
4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。
4.3.2休闲娱乐设施：4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。
4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。
4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。
4.3.3水景：4.3.3.1水景闭水48小时，无渗漏现象。
4.3.3.2水景开启正常，符合设计要求。
4.3.3.3水景补水从最高水池自动加水，水池排水水阀操作方便，给水管无渗、冒、漏现象。
4.3.3.4水景灯安装牢固，灯具和固定件无生锈现象。
4.3.3.5绿化用水试压通过0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。
4.3.3.6水电布局合理，要有独立的水表安装正确，保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水4.3.3.7绿化取水点以靠近雨水鼻子20CM的距离为宜，离小区道路20CM方便使用。
4.3.3.8绿化取水点管道打压0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。
4.3.3.9小区拖把池设计使用方便、牢固，油漆无刷痕，无起皮。
4.3.3.10小区绿化给水支管要有控制阀。
6.3.3.11竣工资料：设计图、竣工图、合同复印件。
4.3.4公共照明：4.3.4.1灯具安装牢固、垂直，无掉漆、无生锈。
4.3.4.2灯座方正、平滑，刷漆无漏刷、无透底现象4.3.4.3灯具接线正确、可靠，接线头有防水处理，接线方式按照ABC分相跳跃式接线，满足小区节能降耗要求。
4.3.4.4公共照明箱（柜）各标识清楚、正确。
接线整齐、美观，无松动。
4.3.4.5公共照明绝缘大于2 兆欧。
4.3.4.6公共照明内个继电设备动作灵敏、可靠。
4.3.4.7竣工资料：设计图、竣工图，接线图、合同复印件4.4绿化4.4.1栽植布置：符合设计要求。
4.4.2土地平整及施肥：表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。
4.4.3草坪：满铺留缝间隙1—1.5CM，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。
4.4.4切草边：线条清晰，平顺自然。
4.4.5栽植土壤的检查标准：4.4.5.1栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。
（种植耐水湿植物除外）4.4.5.2栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；4.4.5.3石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。
4.4.5.4地形标高：全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。
4.4.5.5土地平整、排水坡恰当，无积水。
土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。
4.4.6 植物材料质量标准：4.4.6.1树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。
4.4.6.2草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。
4.4.6.3花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4.4.6.4植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，外地植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
4.4.7树木栽植质量标准：4.4.7.1放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。
4.4.7.2树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。
4.4.7.3树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。
孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。
4.4.7.4栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合《园林植物栽植技术规程》要求。
4.4.7.5树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆符合《园林植物栽植技术规程》要求。
材料、高度方向及位置应整齐划一。
4.4.7.6修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。
4.4.7.7树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。
4.4.8竣工资料：设计图、竣工图、合同复印件4.5花坛、草本地被：4.5.1高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
4.5.2定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；4.5.3孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求。
4.5.4垂直度、支撑、绕杆：符合《规程》规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一。
4.6水泵房接管4.6.1土建部分：4.6.1.1顶棚油漆、墙面油漆、地砖、墙砖、门窗、门锁（参照综合验收标准）4.6.1.2水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用4.6.1.3防噪音措施合理有效4.6.1.4水泵房通风设备运行正常，无噪音。
4.6.1.5排水沟井盖无积水，有防鼠，防蚊虫处理。
4.6.1.6水泵房采用防火门，门安装方正、垂直，无划伤、碰伤。
4.6.2水箱：4.6.2.1附属设施齐全：内外爬梯、透气孔（帽）、4.6.2.2管道同墙体接触处无渗漏4.6.2.3水箱内外垃圾清理干净4.6.2.4水箱满足清洗时，不影响小区业主用水。
4.6.3设备安装4.6.3.1电气控制柜4.6.3.2安装牢固，便于操作和维修4.6.3.3电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范4.6.3.4电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配4.6.3.5建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置4.6.3.6控制柜前绝缘垫完好4.6.3.7联合动力负荷试车合格4.6.4水泵及电动机4.6.4.1水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响4.6.4.2电动机和水泵运转时，各部件发热正常4.6.4.3电动机接线符合规范，且端口有保护措施4.6.4.4须进行经１２ｈ以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求4.6.5阀门4.6.5.1阀门开关完好、灵活4.6.5.2标识清晰，正确4.6.5.3阀门方便拆卸维修。
4.6.6电气仪表：4.6.6.1安装符合规范，便于观察和维修4.6.6.2仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象4.6.6.3电线敷设布局合理4.6.6.4须进行经１２ｈ以上试运转各种仪器、仪表应齐全精确4.6.7报警装置4.6.7.1报警功能准确：底水位、高水位、超水位均能报警，能够报警到控制中心处，并显示不同的灯光。
4.6.7.2缺水有自动保护，切断电机运转，并报警4.6.8照明：4.6.8.1日常照明安装符合要求4.6.8.2应急照明功能良好，位置合理4.6.8.3线路绝缘合格4.6.8.4灯具安装高度不高于3ｍ，具有防潮、防爆功能。
4.6.8.5停电后应急灯可以满足30分钟。
4.6.9资料收集4.6.9.1设备、配件合格证4.6.9.2竣工图纸4.6.9.3配电箱线路图，接线图4.6.9.4设备说明书4.6.9.5 合同复印件4.6.10其他：4.6.10.1支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范4.6.10.2水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象4.6.10.3维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全4.7电梯接管4.7.1电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全4.7.2辅助实施如空调等正常满足要求4.7.3外观和装饰面完好无损或保护措施良好4.7.4维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全4.7.5曳引机承重梁安装符合设计要求和施工规范规定。
4.7.6限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
4.7.7钢丝绳应干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
4.7.8制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。