20150622_惠州_环大亚湾新区规划和市场

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环大亚湾新区规划
新区战略意义及规划范围
新区14年6月27日挂牌成立，是惠州进入珠三角第二梯队的重大战略平台和新兴 增长极， 预计17年起步区初见雏形，实现经济总量再造一个惠州
新区总规划范围
包括惠阳区和大亚湾经济技术开发区 全境，以及惠东县白花镇及平海半岛上 的6个镇、2个旅游管理区； 陆地面积2168平方公里，海域面积 4520平方公里。
一轴一带
城市功能拓展轴：建设联动南北、带动周 边、支撑惠州向南向海发展的核心轴； 海洋经济发展带：以大亚湾临港产业片区 和稔平半岛滨海旅游片区为双核心，形成广 东东部海洋经济特色发展带。
八大片区
大亚湾临港产业片区：制造业基地 惠阳综合服务片区：综合性服务中心 新圩低碳产业片区：绿色低碳产业聚集区 和深莞惠城郊型旅游观光胜地 镇隆电子信息产业片区：电子电器业生产 基地、电子信息产业基地 稔平半岛滨海旅游片区：滨海旅游区 稔山特色产业片区：海洋新兴产业基地和 传统产业升级转型示范区 白花新兴产业片区：新兴产业、休闲旅游
起步区规划
B. 环大亚湾新区市场概况
新区版块划分 新区土地市场
新区商品房市场
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环大亚湾新区市场概况
房地产版块划分
新区包括惠阳、大亚湾以及惠东8镇，但并不涉及行政区域调整；房地产开发主 要集中在中心版块以及滨海版块，两个板块各项指标合计占新区比重90%以上
新区范围
新区土地面积2168平方公里, 三个片区 中，大亚湾区290平方公里、惠阳区916平 方公里、惠东板块（划入新区的沿海8镇） 为962平方公里；
6162
5097 4729
6810
6515
5395
6379
8000
6000 4000 2000
5.1 14.5
9.4 14.6
6.1 14.7
5.3 14.8
5.1 14.9
2014年各区域商、住类土地消化上一年存量，整体成交面 积有所下降； 惠东住宅用地成交95.01万㎡，商服用地成交41.58万㎡， 成为住宅与商服成交量最高的县区，土地成交主要在滨海区 域，未来滨海仍会保持着比较大的开发规模。
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环大亚湾新区市场概况
新区商品房市场
惠州14年销量下滑，受城市结构影响，价格实现分化，保持上涨趋势； 近期均价波动较大，以走量去库存为主
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环大亚湾新区规划
核心区空间布局及功能
核心区中轴线惠州南站新城组团，建设客家与海洋文化相融合的城市景观中轴
滨水休闲旅游区 城市生态绿心 岭南特色宜居区
以惠州南站为起点，建设一条公共空间开 放、公共活动聚集，现代港城景观和客家 传统风貌相融合，集文化、体育、科普、 娱乐和休闲等多种功能于一体的城市活力 中轴线。 北部：以古屋河生态景观为依托，建设 滨河湿地公园和客家风情旅游小镇，打造 滨水休闲旅游区，成为城市生态绿心和岭 南特色宜居区； 中部：以文化展示为主题，着力推动城 市公共服务和公共空间建设，适度引入休 闲商业娱乐功能，打造惠阳公共服务核心 区，成为区域公共服务中心和惠州文化休 闲新地标； 南部：以高铁枢纽为核心，集中布局商 务办公、商贸金融、酒店餐饮等服务功能， 打造惠州城市新门户。
起步区空间布局
石化产业起步区加快推进中海油惠炼二期、中卡LPG制烯烃项目，着力引进和建 设一批石化中下游项目
石化产业起步区
石化产业起步区位于大亚湾石化区， 北至惠深沿海高速、西至疏港大道、 南至滨海大道、东至滨海十路，面积 约11平方公里。
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目录
A. 环大亚湾新区规划
惠州市总体规划 新区规划 核心区规划
城市规划范围
包括惠城区、惠阳区、大亚湾经 济技术开发区和仲恺高新技术产业 开发区，总面积2672.3平方公里。
区域功能及定位
惠城次区域 地区性主中心 陈江-仲恺次区域
惠城次区域：珠江三角洲地区性 主中心，惠州市政治、经济、文化 中心，广东重要的历史文化名城和 旅游基地； 惠阳-大亚湾次区域：珠江三角洲 地区性副中心，惠阳区经济、文化、 商贸中心，我国沿海重要港口和石 化基地； 陈江—仲恺次区域：加工制造业 聚集区，珠三角东部电子电器业聚 集区，城市远景发展储备用地区域；
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90个在售项目
中心版块
10个在售项目
环大亚湾新区市场概况
新区土地市场
2014年惠州土地供应面积下滑，集中在工业和住宅用地，降幅均在50%以上； 博罗与惠城是土地供应热点区县，环大亚湾新区住宅用地供应总量偏少
惠州市各类土地供应量变化情况（万㎡）
2013年 800 600 400 200 0 工业用地 住宅用地 商服用地 其他用地 319.47 248.49 64.43 23.45 2014年 200 150 100 50 0 惠阳 大亚湾 惠东 惠城 博罗 龙门
新区并不涉及行政区域调整,新区党工委、 管委会不负责区内具体的社会管理和行政 事务。 滨海版块
房地产版块
中心板块：由淡水、秋长、澳头、西区4 个办事处组成，靠近城市中心区，购房以 日常居住生活为主； 滨海板块：由小径湾至双月湾的一线海 景楼盘构成，是旅游地产的代表。 2011-2013年，累计完成投资：中心板 块345亿元、滨海板块158亿元；商品房累 计销售：中心板块901万平米、滨海板块 208万平米。这两大板块合计的各项指标 比重均占新区的90%以上。
环大亚湾新区市场概况
新区土地市场
受供应影响，2014年全市挂牌成交面积大幅度下滑，但地面价上涨明显； 惠东商住土地成交占比最大，主要在滨海区域，未来滨海仍会保持较大开发规模
2014年惠州土地挂牌成交面积和地价
成交面积（万㎡）
惠州市2014年各区住宅和商服用地成交面积
住宅用地 95.01 70.27 41.58 13.39 0.24 惠阳 6.3 10 商服用地 72.77 42.3 11.05
公共服务核心区 区域公共服务中心 惠阳城市会客厅
中央商务区 高铁枢纽新城 惠州城市新门户
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环大亚湾新区规划
起步区范围
优先推动起步区建设，3大起步区2014年计划投资46亿元，当年完成投资52.3 亿元，完成年度计划的114%
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环大亚湾新区规划
起步区空间布局
惠州南站新城起步以高铁枢纽为核心，集中布局商务办公、商贸金融、酒店餐饮 等服务功能，打造惠州城市新门户
稔山滨海新城起步区
位于惠东县稔山镇，北起惠深沿海高速， 南至范和河，东至广汕公路、西至范和港 海域，面积约9平方公里； 重点建设惠东站客运枢纽，结合海、山、 水、田、古村风光，推进区域性商务中心、 惠东站前广场和稔树绿廊公园建设，打造 红树林海洋生态园，建成环大亚湾新区旅 游新名片。
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环大亚湾新区规划
150
100 50 0
14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.10 14.11 14.12 15.1 15.2 15.3 15.4
7000
6500 6000 5500 5000
1149.46 2013年
924.42 2014年
0
惠州市近年商品房销售呈斜坡式上升，但2014年首次出现 下滑，各区县销量均有不同程度下降，全市销售面积924.42 万平米，同比下降19.58%；销售金额为560 亿，同比下降 16.68%； 近年惠州商品房均价呈现增涨的趋势，2014年受大亚湾、 惠东和博罗均价上涨影响，惠州整体市场销售均价突破 6000元/㎡，同比上涨3.60%。
惠州南站新城起步区
位于惠阳新侨片区内，北至白云路、东 至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山， 面积约8平方公里； 近期以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城 市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综 合体育公园和现代物流园等项目为重点， 拉开惠州南站新城建设空间框架。
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环大亚湾新区规划
起步区空间布局
稔山滨海新城起步推进区域性商务中心、惠东站前广场和稔树绿廊公园建设，打 造红树林海洋生态园，建成环大亚湾新区旅游新名片
惠州市2014年各县区土地挂牌面积（万㎡）
工业用地 其他用地 商业用地 住宅用地
环大亚湾新区
82.49 Leabharlann Baidu3.93 33.44 27.86
39.99
40.77
2014年惠州挂牌供应388宗，面积655.85万㎡，同比下降 51.15%；从供应量构成来看，以工业用地为主，占整体供 应面积的49%，其次为住宅用地，占整体供应面积的38%， 商服用地占整体供应面积的10%； 受开发商对市场预期的影响，土地供应下滑明显，主要是 住宅用地与工业用地供应的大幅度下滑。
从成交走势来看，商品房成交呈现量升价跌的态势; 目前市场依然以去库存为市场共识。
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环大亚湾新区市场概况
新区商品房市场
新区内惠阳区因公共设施配套比较成熟和完善，均价平稳
惠阳区商品房成交面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 6373 6718 7186 6102 6934
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目录
A. 环大亚湾新区规划
惠州市总体规划 新区规划 核心区规划
起步区规划
B. 环大亚湾新区市场概况
新区版块划分 新区土地市场
新区商品房市场
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惠州市总体规划
城市规划及功能定位
惠州城市规划以“一城三组团、双核心结构”发展，三组团包括惠城、惠阳、陈 江-仲恺，双核心包括惠城和惠阳
河源 博罗县 北部山次区域 农产品基地
大亚湾
惠州市下辖2区3县：
惠城区、惠阳区、惠东县、 博罗县、龙门县 设有两个国家级开发区： 大亚湾经济技术开发区、仲 恺高新技术产业开发区，属珠 三角经济区
东莞
电子产品、加工 制造业
惠东县
惠阳-大亚湾次区域 地区性副中心 深圳
北部山区次区域：惠州重要的农 产品生产基地，规划区内重要的生 态屏障。
2014年惠州土地供应热点区域为博罗和惠城，两个区域的 供应面积占整体供应量的51.64%；而大亚湾受工业用地供 应量减少的影响，全年供应面积同比下降88.77%； 从住宅用地来看，惠城仍是住宅用地供应热点区域，其次 是龙门，供应量40.77万㎡，同比上涨239.45%，涨幅最 大；从商服用地来看，惠东与惠城实现比较大的突破，区域 商业被看好。 13
核心区规划范围
包括惠阳区的秋长、淡水和大亚湾的 澳头、西区四个街道办构成的核心区， 总面积约200平方公里
起步区规划范围
包括惠州南站新城起步区、大亚湾石 化产业起步区和稔山滨海新城起步区建 设，总面积约28平方公里
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环大亚湾新区规划
整体空间布局及片区功能
新区空间规划打造陆海统筹、区域联动的“一轴一带”，建设功能互补、产城融 合的“八大片区”
200
150 100
环大亚湾新区
地面价格（元/㎡） 2745
3000
2000
100
80
1363 677 777 132 大亚湾 190 惠东 159 惠城
60 40 20
728
166 博罗
50 0 39 惠阳
495 77 龙门
1000 0
31.42 2.88 龙门
0
大亚湾
惠东
惠城
博罗
大亚湾因低地面价的工业用地占比减少，2014年地面价上 涨192.06%，达到1363元/㎡，涨幅排名第一；而惠城区地 面价2745.31元/㎡，同比上涨50.42%。 惠东2014年土地挂牌成交190.98万㎡，占总体成交量的 24.92%，成交面积在各区县排名第一，但是惠城区基于最 高成交地面价，成交金额排名第一，占总成交金额的 46.00%
惠州市近年商品房年度销售面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 5847 6058
惠州市商品房月度销售面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）
1500
1000 500 0 627.3 2010年 796.3 2011年 826.72 2012年 4961 5537 5787
8000
6000 4000 2000
临空产业片区：空港物流等综合服务区
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环大亚湾新区规划
核心区空间布局及功能
核心区面积200平方公里，建设港—区—城联动的六大功能组团
核心区六大功能组团
惠州南站新城组团：以TOD 模式为导向，围绕公交枢纽进 行土地综合开发。 惠阳淡水老城组团：形成服 务环大亚湾新区的商业服务中 心和生活服务中心； 惠阳北部综合发展组团：统 筹城乡建设，稳步推进农村居 民点改造； 大亚湾中心区组团：强化对 石化企业生产性服务功能培育， 打造专业性生产服务平台； 大亚湾石化区组团：营造舒 适宜人的产业园区环境； 西部综合产业区组团：发展 高端新型电子信息、半导体照 明和新能源汽车三大主导产业。