惠州大亚湾澳头项目前期策划案

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大亚湾前期报建资料指南

1建设项目选址：核发《建设项目选址意见书》用地管理股1、申请报告（原件）；2、有关建设项目情况，对选址要求的说明及有关图纸；3、计划部门批准的立项的有关文件或项目建议书及其批准文件，投资备案登记证复印件；4、环保部门的意见或环境影响评价报告；5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目、对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送相应资质的规划设计单位编制的选址论证书；6、《建设项目选址意见书》超过有效期重新申领，须提交原审查意见或《建设项目选址意见书》；7、企业营业执照、机构代码证、法人代表身份证（授权委托书（原件）、受托人身份证）等的复印件（核原件）2建设工程规划许可（建筑类）2-1总平面规划设计方案审查（工程报建股1、申请报告；2、《建设用地规划许可证》及附图（复印件）；3、《国有土地使用证》或用地批准书（复印件）；4、建设项目规划设计条件；5、总平面规划设计方案（一式两份）（含电子版）（复印件，核对原件）；6、立项批文件复印件（工业项目）；7、设计单位资质证明（化工类项目）（复印件，核对原件）；8、企业营业执照、机构代码证、法人代表身份证、授权委托书、受托人身份证等复印件。

2-2核发《建设工程规划许可证》（建筑类）1、建设单位或个人的书面申请；2、填写申请审批表；3、建设项目立项批文4、《建设用地规划许可证》（复印件）；9、建筑施工图（平、立、剖）2份；10、人防批复；11、环保意见（工业项目）；12、企业营业执照、机构代码证、法人代表身份证、授权委托书、受托人身份证等复印件。

办理人防工程报建：十层以下建设项目：十层（含十层）以上建设项目：1、书面报告（说明项目的地址、栋数、层数、建筑面积、用途等）；2、近期批准的用地红线图、总体规划平面图（附电子文档）复印件各1份；3、用地批准文件（立项、国土、规划）复印件各1份；4、设计方案批复复印件1份；5、建筑初步设计图（平、立、剖面图；附电子文档）一份；6、《人防工程报建表》2份盖公章；7、地质勘察报告1份；8、人防地下室方案图（附电子文档）1份、人防地下室设计合同（原件）、人防地下室设计单位资质证书、在大亚湾备案证书（复印件盖公章）各一份；9、人防地下室施工图（盖具审图章、附电子文档）1份、人防地下室设备制作安装合同（原件）、人防设备制作安装单位资质证书、在大亚湾备案证书（复印件盖公章）各一份。

广东惠州环大亚湾新区发展总体规划

广东惠州环大亚湾新区发展总体规划（2013-2030年）二〇一四年一月前言广东惠州环大亚湾新区（以下简称“环大亚湾新区”）位于惠州市南部，西邻深圳、东莞，东接汕尾，南濒大亚湾，背靠广阔内陆腹地。

为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》和《广东海洋经济综合试验区发展规划》，加快环大亚湾新区开发建设，促进珠三角地区和粤东、粤北地区陆海统筹协调发展，制定本规划。

本规划范围包括惠阳区全境（含大亚湾经济技术开发区）以及惠东县境内324国道以南6个镇，陆地面积2168平方公里，海域面积4520平方公里，海岸线长281.4公里，其中核心区面积约200平方公里，起步区面积约28平方公里。

规划近期至2017年，中期至2020年，远期至2030年。

本规划是落实省委、省政府对环大亚湾新区功能定位的行动指南，是指导环大亚湾新区当前和今后一个时期规划建设的行动纲领和编制相关专项规划的重要依据。

图0-1 环大亚湾新区规划范围图2第一章发展基础和战略意义一、基础条件环大亚湾新区区位交通条件优越，产业发展态势良好，海洋资源丰富，是港澳及珠三角辐射粤东和内陆地区的桥头堡，腹地拓展潜力巨大。

（一）以石化为主导的现代产业初具规模。

环大亚湾新区从石化产业起步，已形成中海油1200万吨炼油、中海壳牌95万吨乙烯生产能力，2012年石化产业实现工业总产值1416.8亿元.在全省84个经济技术开发区中，大亚湾经济技术开发区的生产总值、工业总产值和实际利用外资等几项指标均位列前三。

电子信息、汽车零部件等先进制造业初具规模，2012年分别实现工业总产值368亿元和57亿元。

生物医药、清洁能源等战略性新兴产业取得突破，正成为珠江口东岸地区重要的先进制造业基地。

（二）陆海统筹的区位条件优越。

环大亚湾新区是珠江口东岸承接产业转移的“第一站”，位于香港辐射粤东地区的枢纽地带，往西与深圳、东莞接壤，陆路距香港60公里，海路距香港47海里，随着珠三角城际轨道网的建设，将与深圳、香港形成1小时乃至半小时生活圈。

宏海澳头项目整体定位报告

大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高
二三期呈现明显的面积放大趋势，价格从0.7万/平米升至3万/平米
一期（2003年）二期（2004年）三期（2006年）四期（2008年）
独栋318-386平
51套
联排双拼202-270平 174套
小高层81-152平 140套
高层83-154平
112套
小桂湾规划发展示意
宏海澳头项目整体定位报告
（2）区域外一线滨海范围——
碧桂园十里银滩
合正·东部湾
富茂威尼斯湾
本项目合生滨海城
区位类似销售期重合锁定竞争
产品类似目标客户类似
金融街·金海湾海宸项目中信项目
华侨城项目
万科双月湾
宏海澳头项目整体定位报告
核心竞争对手锁定— 从项目区位、产品、销售期、目标客户等进行对比判断，本项目的核心竞争对手为：合生·滨海城
本项目发展方向预判——
第二居所启动，第一居所逐步实现
价值要点回顾
高容积率→意味着未来将以高层开发为主；城市中心→各项配套相对完善，城市建设相对成熟；小综合体→意味着未来自身会形成较为完善的配套；一线海景→紧临海岸线，具有较好观海及亲海效果。
本项目
项目无论采取何种开发战略，都是为充分发挥自身核心价值，打压竞争对手，突出项目宏，海实澳头现项目项整目体定高位报价告值！
启动产品：以202-270平米的联排别墅和 40-58平米的公寓为主；
配套启动策略：基本生活设施配套率先投入，滨海度假期纷纷依靠园林景观来营造；
启动配套：会所、展示100米风情商业街；会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。
会所

惠州大亚湾区渔港建设规划建议

惠州大亚湾区渔港建设规划建议渔港是渔业生产重要的基础设施，既是渔民生产生活、避风减灾的重要基地，也是渔区经济、渔政执法、社会发展的重要基础。

当前，我国经济发展进入新常态，一方面，我国渔业正处于由传统向现代转变的关键时期，渔港作为海洋渔业发展的重要基础设施，也面临着从传统向现代的转变；另一方面，随着生态文明建设的推进，转变发展理念，建设绿色生态渔港已成为大势所趋。

一、大亚湾区渔港发展现状和历史背景（一）大亚湾区渔港的发展现状惠州大亚湾经济技术开发区（以下简称“大亚湾区”）地处广东省惠州市东南，毗邻深圳坪山新区，处在粤港澳大湾区的核心地带，是华南沿海便捷的海上门户，区位优势明显。

距离香港约87km 、深圳市中心约60km 、东莞市中心约120km ，陆地面积293km 2，海域面积(含海岛)1319km 2，海岸线63.1km ，常住人口20.85万人。

区内共有澳头、霞涌、三门三个渔港（图1），经过多年的建设已初具规模，为今后的发展奠定了基础。

但是由于基础薄弱、历来资金投入少等因素，渔港依然存在规模小、配套设施不完善、避风能力弱、功能单一、发展水平较低等问题，不能满足目前地区经济和社会发展的需要。

根据大亚湾统计局发布的统计公报，2008年～2018年，大亚湾经济开发区的渔业产量（海水鱼）保持在2.7×104t ～3×104t 之间，其中海鱼捕捞量和养殖量为1:2左右。

文/周鑫1　陈培雄1　于文琪1　姚珏2　胡建2　李欣曈1本文根据广东惠州大亚湾区渔港的自然环境条件及发展现状，总结了渔港建设存在的问题，提出结合渔业发展面临的新形势，秉持生态用海的理念，要合理规划宝贵的岸线资源。

在保障渔港基本功能要求的基础上，进一步融入当地海洋文化与历史传统，融合海岛海湾生态旅游，将渔港建设成为体现渔业经济发展、展示渔区风貌和渔港城镇特色的重要窗口。

图1 大亚湾区渔港位置图三、大亚湾区渔港建设规划方案（一）规划定位和总体布局1.区域性渔业生产服务中心以加强渔业基础设施和避风能力的建设为重点，保障区域内渔业生产的基本功能，如渔船停泊避风、物资补给、鱼货装卸、加工销售等，提高渔港的综合服务能力，将渔港建设成为区域性渔业生产服务中心。

惠州项目实施方案

惠州项目实施方案一、项目背景惠州市位于广东省东部，是珠江三角洲经济区的重要组成部分，也是国家级经济技术开发区。

随着城市化进程的加快，惠州市面临着城市基础设施建设、环境保护、产业升级等一系列问题和挑战。

因此，本项目旨在提出一套全面的实施方案，以推动惠州市经济社会可持续发展。

二、项目目标1. 提升城市基础设施水平，改善城市居民生活环境；2. 推动产业结构升级，促进经济发展；3. 加强环境保护工作，提高城市生态环境质量；4. 提高城市管理水平，提升城市整体形象。

三、项目内容1. 城市基础设施建设（1）加大对道路、桥梁、给排水等基础设施的投入，提升城市交通运输能力；（2）加强城市绿化工作，建设公园、绿地，改善城市生态环境；（3）完善城市供水、供电、供气等公用设施，提高城市基础设施水平。

2. 产业结构升级（1）鼓励引进高新技术产业，推动产业结构升级；（2）支持传统产业改造升级，提高产业竞争力；（3）加强对中小微企业的扶持，促进企业发展。

3. 环境保护工作（1）加强工业园区环境治理，减少污染排放；（2）推广清洁能源利用，降低能源消耗；（3）加强垃圾处理和废水处理工作，改善环境质量。

4. 城市管理水平提升（1）推进政务服务“互联网+”模式，提高政府效能；（2）加强城市规划管理，提升城市整体形象；（3）推动城市智能化建设，提高城市管理水平。

四、项目实施步骤1. 制定详细的项目实施计划，明确工作目标、时间节点和责任人；2. 加强与相关部门的沟通协调，形成合力推动项目实施；3. 加大对项目资金的投入，确保项目实施资金到位；4. 加强项目进度和效果的监督检查，及时发现和解决问题。

五、项目预期效果1. 城市基础设施水平明显提升，城市交通畅通，居民生活便利；2. 产业结构得到优化，经济发展质量和效益明显提高；3. 城市生态环境质量明显改善，居民生活环境更加宜居；4. 城市管理水平明显提升，城市整体形象更加美好。

六、项目实施风险1. 资金不足可能影响项目实施进度；2. 政策调整可能影响项目实施效果；3. 自然灾害可能对项目实施造成影响。

惠州商业项目初步策划方案共12页

惠州商业项目初步策划方案一、项目分析与评价（1）总体策划思路1.全面把握，有的放矢：项目的成功开发与营销都是建立在对目标客户群需求的分析之上，所以首前要了解目标客户群是谁（即房子建好了买给谁），他们需要什么样的产品，在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合，不求最好而求最合适。

2.清晰定位，分期开发：经过现场勘察之后，本人对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，发现该项目（特别是农贸市场部分）在该地域有很大的需求，但人气不旺。

没有人气那么商业部分就做不起来，从而严重影响项目的投资回报率。

那就不妨先把农贸市场建立起来，而后建成的酒店商业部分和公寓部分就跟着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。

3. 租售并举，快速收益：整个项目的建筑形式和当地的经济水平客观上加大了销售难度，即使是在定位有充足推广价值的情况下，仍然无法确保所有物业一定销售成功。

因此，我们必须以快速收益为目标，前期要以租带售，租售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。

（2）、整体规划的调整意见建议原则◎“主题性”原则◎“互动式”原则◎“开拓、创新”原则◎“可持续发展”原则◎整体性、战略性原则◎效益的最大化原则（3）、项目策略总建议：1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性；2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性；3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点；5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。

（4）项目SWOT分析S（优势）：◆硬性需求旺盛，市场稀缺。

农贸市场和休闲娱乐酒店资源稀缺，周围五公里以内没有农贸集市和休闲娱乐场所，可以说本项目是顺应市场需求。

◆政府对本项目的大力支持。

在项目的现场勘察的过程中，本人还了解到本项目得到了当地政府的大力支持，这对项目的开发极为有利。

惠州大亚湾澳头海岸新天地招商手册

中海酒店
大亚湾假日酒店
澳头海鲜街
大亚湾酒店配套多集中在本项目周边，其中海酒店、大亚湾假日酒店档次较高，但由于酒店都建议较早年限，无法对未来大亚湾酒店需求提供更优质的配套及服务，本项目已规划四星级以上的酒店。
CentaPro
区域学校分布
光亚学校
大亚湾金澳中英文学校
海岸新天地
大亚湾第一中学
澳头中学高中部
2168户
以上楼盘为项目辐射区，大亚湾东区、西区未做统计。
以上17个小区共
17585户
海岸新天地
613户
比亚迪高管房
50000人
CentaPro
区域楼盘住户统计
2012年广东各市 GDP增幅惠州排名第一，进出口排名第一，大亚湾人均GDP20万元人民币。大亚湾区投入72 亿完善市政生活配套。预计到2015年澳头常住人口将增长至20万人，
海岸新天地(商业)项目简介
城市概况
惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积 265平方公里，海域面积1300 平方公里。 2011年大亚湾区国税收入 148.3亿元（不含海关代征税 128.5亿元），增长25.9%；地税收入24.8亿元，增长31.3%；港口货物吞吐量4262.9万吨；社会消费品零售总额15.0亿元，增长 14.7%；实际利用外资2.99亿美元（11月份数据），增长9.1%。
白路-堂梓岭-黄竹沥-铁门扇-郑屋-白云路 2号线：西接京九铁路，由西向东依次经过沥林-矮岭-陈江-仲恺惠环-试验小学-汽车南站-西湖-北三环路-惠州火车北站-小金口 3号线：由北至南依次经过新寮-松山下-承修路-中山路-惠州火车南站-中心北区-澳霞大道-格坑-犁头湾-大亚湾商贸城(全长20.4公里) 4号线：福田-长宁-龙华-博罗-汽车站-城东商业城-汤泉开发区-小金-水苑-荔枝城 5号线：自西向东依次经过新汽车南站-南岸路-湖山-鹧鸪岗-新群1号线：由北至南依次经过文华路-市政府-体育公园-东坡公-国商大厦-成隆大厦-南岸路-冰塘-水黄布-西洋-山岭-数码工业园-葵湖-

大亚湾营销活动方案策划

大亚湾营销活动方案策划一、活动背景分析大亚湾作为广东重要的沿海工业城市，拥有得天独厚的自然资源和人文景观，具备了丰富的旅游资源和潜力。

然而，由于大亚湾的旅游宣传力度不够，知名度较低，导致游客数量有限，旅游业发展相对滞后。

因此，为了提升大亚湾旅游业的发展，需要设计一系列创新的营销活动方案，吸引更多的游客前往大亚湾旅游。

二、目标群体定位1. 家庭游客：主要是以夫妻和子女为主的家庭，他们注重休闲、娱乐和享受，并且更愿意选择安全、卫生、有娱乐设施和活动的旅游项目。

2. 青年旅游者：主要是大学生、年轻上班族等，他们对于景区的文化历史、生态环境非常感兴趣，愿意接受一些探险或者推广活动。

3. 文化爱好者：主要是喜欢历史文化和艺术的人，他们对于大亚湾的文化底蕴产生浓厚的兴趣，愿意来此一探究竟。

4. 商务旅行者：主要是来自其他城市的商务人士，他们注重整体旅游服务的质量，对于景区的交通便利性、住宿条件和商务设施都有较高的要求。

三、营销活动方案设计1. 举办主题推广活动：以大亚湾独特的自然景观和人文景点为主题，策划举办精彩纷呈的主题推广活动，如海滨沙雕比赛、文化艺术展览等，吸引游客参与。

2. 推出景区联票：针对大亚湾内多个景点，推出联票优惠方案，使游客可以以更加优惠的价格游览多个景点，增加游客的参观意愿。

3. 举办文化艺术节：开展具有地方特色的文化艺术节，邀请当地的文化艺术团队进行表演，为游客提供身临其境的文化熏陶及娱乐体验。

4. 与旅行社合作：与一些知名旅行社合作，推出包括交通、住宿和旅游景点等在内的全方位服务产品，吸引更多的旅游者前往大亚湾。

5. 举办专题讲座：邀请业内专家和学者，举办有关大亚湾生态环境、旅游资源和文化底蕴的专题讲座，增加游客对于大亚湾的兴趣和认知。

6. 开展户外探险活动：与当地探险旅游俱乐部合作，组织一系列的户外探险活动，如山地徒步、攀岩等，吸引年轻人和探险爱好者前往大亚湾体验刺激和挑战。

7. 进行线上推广：在各大社交平台上推出针对大亚湾旅游的线上推广活动，设计有趣的互动，增加用户黏性和参与度，提高大亚湾的知名度和美誉度。

惠州商业项目初步策划方案

惠州商业项目初步策划方案1. 项目背景惠州市位于广东省东部沿海地区，是粤港澳大湾区城市群的核心城市之一。

随着国内市场的不断扩大和城市发展的提速，惠州作为一个重要的经济中心，商业项目的发展潜力巨大。

本文将就惠州市商业项目的初步策划方案进行探讨和讨论，通过对市场调研、项目定位和运营管理等方面的分析，为惠州商业项目的发展提供参考和建议。

2. 市场调研在进行商业项目策划之前，市场调研是必不可少的一步。

通过市场调研，可以了解目标市场的需求、竞争格局、发展趋势等信息，为后续的项目定位和运营管理提供依据。

2.1 目标市场分析针对惠州市的商业项目，我们可以将目标市场划分为以下几个方面：•高端消费市场：随着城市发展和人民生活水平的提高，高端消费市场的需求不断增加。

这部分人群对于品质、服务和体验有较高的要求。

•白领市场：惠州市有许多企业和工业区，这些地方聚集了大量的白领群体。

他们对于购物、餐饮和娱乐等方面的需求较为旺盛。

•旅游市场：惠州市拥有得天独厚的自然景观和丰富的文化资源，吸引了大量的旅游者。

满足旅游者的购物和娱乐需求，是商业项目中的一个重要市场。

2.2 竞争格局分析在惠州市商业项目的竞争格局中，主要存在以下竞争对手：•传统商业区：惠州市已经存在一些传统商业区，例如仲恺区和惠阳区的商圈。

这些商业区已经形成一定的规模和影响力，具有一定的竞争优势。

•大型购物中心：惠州市目前已经有一些大型购物中心，例如惠州天地和惠州壹方等。

这些购物中心往往具备更完善的设施和更丰富的品牌资源，是商业项目的竞争对手。

2.3 发展趋势分析随着互联网和移动支付的普及，线上购物和线下体验相结合的 O2O 模式不断兴起。

商业项目需要充分利用互联网和移动支付等技术手段，提升用户体验和服务质量，以适应市场的发展趋势。

3. 项目定位基于市场调研的结果，可以对惠州商业项目进行合理的定位。

市场调研结果显示，高端消费市场和白领市场是潜力较大的市场，因此我们可以将商业项目定位为一个高端商务综合体。

大亚湾澳头衙前特色生态村项目(第一期)监理公开选取需求书

大亚湾澳头衙前特色生态村项目（第一期）监理公开选取需求书一、监理资格要求报名参加本次采购服务的公司需取得国家住建部或住建厅核发的《工程监理资质证书》，专业为房屋建筑工程一般公共建筑、市政公用城市道路、给水排水、风景园林监理，资质等级为乙级及以上。

二、项目概况1、项目名称：大亚湾澳头衙前特色生态村项目（第一期）采购工程监理服务2、建设服务单位：惠州大亚湾经济技术开发区澳头街道办事处3、项目地点：大亚湾澳头4、项目概况：项目位于大亚湾澳头，主要包括澳头衙前特色生态村项目（第一期）项目监理工作，总投资360万元。

5、监理费用估算（作为合同暂定价）工程监理费估算为：服务金额由业主方按工程监理收费标准（计算公式：工程监理费用=工程监理收费基价×专业调整系数1×工程复杂程度调整系数0.85）×中标后下浮率（1-20%）进行估算,暂定为80784元，最终经大亚湾区财政局审核结算价为准。

三、工期、成果要求1、签订合同收到甲方提供的有关资料后，应立即组织由总监理工程师、专业监理工程师、监理员组成的项目监理部；总监理工程师由项目监理单位法定代表人书面任命，负责履行建设工程监理合同，主持项目监理机构工作，且必须为注册监理工程师。

当总监理工程师在其他项目兼任总监理工程师时，须经书面同意。

项目监理机构的监理人员必须严格按照建设方批准了的监理规划配备，如有更换须经建设方书面同意。

监理公司无法满足上述要求的，将按相关规定给予处罚。

2、提交《建设工程监理报告书》、《建设工程联系单》等相关资料。

上述成果文件需同时提供所有图纸和文字（CAD格式和PDF格式）的电子文件（刻录到光盘）。

3、根据《建筑工程施工许可管理办法》规定，需办理施工许可证的项目，监理单位应根据惠州大亚湾经济开发区住房和规划建设局相关规定办理《企业和人员信息登记证》、提交监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书、提交工程质量终身制责任承诺书及法人代表授权书，及其它要求的资料。

置业国际-惠州大亚湾大综艺天上人间项目前期策划案-197P

2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：
年产值--------------------约1500亿人民币工作人员------------------约25000人年销售收入----------------约300亿人民币年税收收入----------------约50亿人民币
%
80000
75769
90
70000
人均GDP
82.5 80
60000
比上年增长
70
50000 40000
36677
60
47.6 38017
41526
50
40
30000
23188
24851
30
20000
20
10000 0
7.1
9.2
10
3.7
0
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
规划区面积265平方公里，其中国家级经济开发区23.6平方公里区域人口目前有12.01万，其中户籍人口7.11万，暂住人口4.9万位于珠三角工业核心地带, 海陆空交通条件十分优越
距离香港市区75公里
距离龙岗中心城、惠阳 15公里,只有 15分钟到20分钟的车程
三大经济引擎：
石化工业区港口物流区西部工业区
已中等目西河猫永驻落四海超部工高昶，户大油过工业科、富项主、1业园技比士9个目体L区、园亚康N，包项G主东迪的和、投括目要风落西等华资中；包汽户区大德额海在括车更科企油超壳主三际力特从地谈：城为技业库过牌综合区要门化打色而、项、片响园已、包岛、造的使石熊区水。进括三高一旅之化惠和港霞大品批游成产州大口涌景位具景为业港亚物、区的有区园休为业市产服生。将湾流辣，要鲜、区闲大业务活、C带中B区甲将求明景的度亚组组概文动心D岛按，滨点后假，湾团团念化其区、国努海，花胜将城的。的、后的成市枢将 “金方发为陆展未纽成中融域。联来，为央中的结行形具居心澳大政成备住，头亚、城国区为湾商市际 ”城

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建华地产
5
产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
石化产业链
石化产业链上中如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱
下游项目
丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的
MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。
供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；
工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；
图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长，竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元, 同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。
建华地产
2004
2005
2006
2007上半年 2007年下半年
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。
建华地产
13
市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
建华地产
7
市场回顾：
从此，淡澳地区大规模建设已成为热点，房地产市场竞争也日趋激烈……
建华地产
8
市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长
2002—2006淡澳地区房地产发展趋势
50 40 30 20 10
0 2002
2003
2004
2005
2006
投资（亿元）
施工（万平米）
竣工（万平米）
2007年2月
建华地产
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国家宏观调控的目的：促使房地产市场健康、规范、有序地发展
建华地产
16
宏观政策对淡澳市场的影响
1 国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求 2 淡澳地区房地产销售速度明显减缓。
3
淡澳地区房地产均价有所回落。
建华地产
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2008淡澳房地产市场走势预判：
1、房地产市场供应增长速度将大于需求增长速度，市场竞争更加激烈。 2、房地产价格将进入一个相对平稳期，预计到2008年下半年有一定小幅度的增长。 3、淡澳地区深圳客户所占比例将会减少，淡澳地区新移民购房成数将有所增加。
➢大亚湾房地产价格洼地效应
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SWOT总结：
界定项目属性
属性
区位于行政金融商务区（CBD）；位属性位于中心区最核心地段
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政策出台过程
✓第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息 ✓ 再次上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年12月 2007年11月
✓针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率
2007年10月
✓央行第五次加息
2007年9月
✓ 上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年3月
✓ 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
加州阳光43万平米
40万平
滨海星城22万平米菩提园21万平米 20米万平
君汇上城16万平米金汇项目18万平米
米
听涛雅苑13万平米爱顿第3季15万平米
秋谷阳光里11万平米新天名城16万平米10万平米
蓝湾半岛9万平米美岸栖庭7万平米
观山苑6万平米
东方新天地7万平米峰景湾6万平米
5万平
新际·首座 4万平米马中花园 3万平米
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产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
大亚湾西区产业链
企业名称
经营范围
永昶集团三洋光电有限公司智恩电子有限公司
集团下属有7家电子制造厂生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品
宝兴钢铁（惠州）有限公司
主要生产线材、型材的短流程钢厂。
惠州大亚湾美亚电子厂
主要研制优质高效电子镇流器
森科玩具（惠州）有限公司
电动玩具
光弘科技有限公司
激光头、激光机芯的加工
广隆注塑厂
生产塑料模型、塑料产品
明昌实业有限公司
生产纸品
东风车城
东风汽车零部件生产
大亚湾合正电子有限公司
生产铜箔半固化片、多层板等产品
鼎富电子有限公司
生产双面、多层复合电路板，产品全部外销
……
……
大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业
污水处理工程：法国公司；
石化区配套工程仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储
项目
项目；
包装材料工程：国内企业；
供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程
焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司
其它服务物流公司（如：中信物流）
石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业
在大亚湾第二阶段发展历程中，产生的阶段性需求商务需求目前市场供应量还不足
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技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想发展方向
竞争分析
项目定位
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物业发展建议
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CBD 本项目位于大亚湾中心区，其规划定位为行政金融商务居住区。
项目区域环境地块分析
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本案
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项目区域环境地块分析
淡澳地区房地产市场是一个深圳客户占主导的投资市场
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市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳
2002-2007年淡澳地区商品住宅均价图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
976
2002
1437
1866
2316
2952
3800
4100
2003
9
市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量
碧桂园 300万m2 +
振业城 300万m2 +
翡翠山城117万m2 +
加州阳光43万m2 +
中天彩虹城 46万m2 +
德州城 52万m2 +
…… 滨海星城22万m2
= 880万m2
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碧桂园300万平米振业城300万平米
翡翠山城117万平米
100万德州城52万平米中天彩虹城46万平米平米
➢地块与海距离不远，具有一定的海景资源。
➢地块处于大亚湾中心区，属海滨居住区空气较清新。
SW
O
机会：
T 威胁：
➢大亚湾中心区行政金融商务居住区的
定位，是本地块的利好机会。
➢市场竞争者的威胁。
➢沿海高速的修建，缩短了大亚湾与深
圳的距离，与深圳一小时生活圈的形成。➢国家宏观调控政策的威胁。
➢大亚湾西部产业区企业的进驻将会带来大量的人流。
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此时，我们需要寻找市场机会……
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市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
楼盘
东方新天地滨海星城海韵华庭君豪公寓美岸栖庭峰景湾新天名城
公寓
一房
两房
三房
套面积区间数单位：㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
156 40-43
508
40
套面积数区间
52 73 ㎡ 180 58-65
套数
260 500
面积区间单位：㎡
75-117 68-75
套面积区间数单位：㎡
-
-
260 106-121
-
-
90 42-59 70 85-94 20 117-121
56 29-33 56 37-52 182 ㎡
156
34
192 42 ㎡ 92
65-88 74 ㎡
30 99-102
-
-
-
-
-
-
181 71-79 ㎡ 202 87-93 ㎡
-
-
-
-
386 84 ㎡ 464 103-128
四房
套数面积区间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
64
117-
118 ㎡
46 150 ㎡
复式
套面积数区间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
25 260
新际首座
-
蓝湾半岛
-
-
474 39-51 158 65 ㎡
㎡
-
128 -
128
-
162
-
162
-
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
北面东面西面南面
景观 ★ ★★ ★★
★★★
视野 ★★ ★★ ★★ ★★★
噪音 ★★★ ★★★ ★★
★
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商业本项目位于大亚湾中心地段，靠近主干道，地块的北面和东面人流量最为集中商业价值高，可塑性强，昭示性好。
安
惠
住宅大
道
本项目商业价值大于居住价值，从地块景观、视野、噪音等
居住方面考虑，地块的西南处适宜摆放些居家型住宅。
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市场机会扫描
关键词：供应结构——户型面积
大亚湾户型面积配比图
30% 25% 20%
15% 11%
17%
24%
13%
25%
10%
5%
2%
0%
40平米以下