惠州大亚湾澳头项目前期策划案

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综观整个大亚湾房地产供应结构
市场机会点一：
建华认为，户型面积区间在60平米以下和80平米到100平米之间是 市场供应的薄弱点。
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市场机会扫描
建华视角看大亚湾的发展：
大亚湾规划定位为国 际性滨海石化新城。 中海石化、比亚迪、 富士康等大型企业 进驻。
产业依托型
第一阶段 大型企业进驻
➢大亚湾房地产价格洼地效应
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SWOT总结：
界定项目属性
属性
区 位于行政金融商务区（CBD）； 位 属 性 位于中心区最核心地段
楼盘
秋谷阳光里 菩提园 花千树
中天彩虹城 熊猫国际一期
澳南雅苑 君汇上城
合计
公寓
套数
面积区 间
单位： ㎡
-
-
-
-
-
-
326 31.8
-
-
-
-
-
-
1202
一房
套数 面积 区间
-
-
-
-
13 4548
489 4850
-
-
-
-
-
-
167 4
两房
三房
套数
面积区间 单位：㎡
套数
面积区 间
单位： ㎡
175
215
-
➢地块与海距离不远，具有一定的海景 资源。
➢地块处于大亚湾中心区，属海滨居住区 空气较清新。
SW
O
机会：
T 威胁：
➢大亚湾中心区行政金融商务居住区的
定位，是本地块的利好机会。
➢市场竞争者的威胁。
➢沿海高速的修建，缩短了大亚湾与深
圳的距离，与深圳一小时生活圈的形成。➢国家宏观调控政策的威胁。
➢大亚湾西部产业区企业的进驻将会带 来大量的人流。
2002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾, 随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……
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大型企业的进驻带来广阔的发展前景
大型企业的进驻，将会给大亚湾带来大量的人流物流。西区居住用地规划面积 约359公顷，根据政府部门对土地利用的规划，西区企业的强势进入，比亚迪 60亿投资新建厂房，预计到2010年西区工业人口将达到15万。
9
市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量
碧桂园 300万m2 +
振业城 300万m2 +
翡翠山城117万m2 +
加州阳光43万m2 +
中天彩虹城 46万m2 +
德州城 52万m2 +
…… 滨海星城22万m2
= 880万m2
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碧桂园300万平米 振业城300万平米
翡翠山城117万平米
100万 德州城52万平米 中天彩虹城46万平米 平米
大亚湾澳头项目前期策划案
建华地产 2010.12.15
建华的一切研究都以市场为基础，以客户 需求为导向
开发目标：
1、追求利润的最大化 2、实现资金的尽快回笼 3、树立品牌与知名度
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技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
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物业发展建议
3
市场回顾：
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政策出台过程
✓第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息 ✓ 再次上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年12月 2007年11月
✓针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率
2007年10月
✓央行第五次加息
2007年9月
✓ 上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年3月
✓ 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点
米10
市场回顾：
同时，大亚湾的发展也吸引了深圳人的目光……
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市场回顾——关键词：深圳客户逐渐成为主流
2003—2007淡澳地区成交客户区域统计
100 80 60 40 20 0 2003
2004
2005
2006
2007
其他客户
本地客户
深圳客户
在本区域市场内，成交客户 比例从2005年至2007年变化 较为明显，整体市场在2006 年以后均是以深圳客户群为 主,可以说2006年开始深圳购 房者大量涌入淡澳片区置业， 而本区域客户成交量相对较 小。这充分说明今后淡澳区 域的主力客户群特征十分鲜 明，以深圳客户群主导市场。
2007年2月
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国家宏观调控的目的： 促使房地产市场健康、规范、有序地发展
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宏观政策对淡澳市场的影响
1 国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求 2 淡澳地区房地产销售速度明显减缓。
3
淡澳地区房地产均价有所回落。
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2008淡澳房地产市场走势预判：
1、房地产市场供应增长速度将大于需求增长速度，市场竞争更加激烈。 2、房地产价格将进入一个相对平稳期，预计到2008年下半年有一定小幅度的增长。 3、淡澳地区深圳客户所占比例将会减少，淡澳地区新移民购房成数将有所增加。
加州阳光43万平米
40万平
滨海星城22万平米 菩提园21万平米 20米万平
君汇上城16万平米 金汇项目18万平米
米
听涛雅苑13万平米 爱顿第3季15万平米
秋谷阳光里11万平米 新天名城16万平米10万平米
蓝湾半岛9万平米 美岸栖庭7万平米
观山苑6万平米
东方新天地7万平米 峰景湾6万平米
5万平
新际·首座 4万平米 马中花园 3万平米
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此时，我们需要寻找市场机会……
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市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
楼盘
东方新天地 滨海星城 海韵华庭 君豪公寓 美岸栖庭 峰景湾 新天名城
公寓
一房
两房
三房
套 面积区间 数 单位：㎡
156 40-43
508
40
套 面积 数 区间
52 73 ㎡ 180 58-65
套数
260 500
主要研制优质高效电子镇流器
森科玩具（惠州）有限公司
电动玩具
光弘科技有限公司
激光头、激光机芯的加工
广隆注塑厂
生产塑料模型、塑料产品
明昌实业有限公司
生产纸品
东风车城
东风汽车零部件生产
大亚湾合正电子有限公司
生产铜箔半固化片、多层板等产品
鼎富电子有限公司
生产双面、多层复合电路板，产品全部外销
……
……
大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业
淡澳地区房地产市场是一个深圳客户占主导的投资市场
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市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳
2002-2007年淡澳地区商品住宅均价图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
976
2002
1437
1866
2316
2952
3800
4100
2003
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产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
大亚湾西区产业链
企业名称
经营范围
永昶集团 三洋光电有限公司 智恩电子有限公司
集团下属有7家电子制造厂 生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品 从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品
宝兴钢铁（惠州）有限公司
主要生产线材、型材的短流程钢厂。
惠州大亚湾美亚电子厂
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产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
石化产业链
石化产业链上中 如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱
下游项目
丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的
MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。
供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；
工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；
稀少的人口
……建华地产 ”
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项目区域环境 地块分析
地块呈长条形，南北向较窄，东西向狭长。处 于惠澳大道与安惠大道的交汇处。
基本指标： 总占地面积：8000平米 总建筑面积：8万平米左右 容积率：10左右 建筑高度：﹤﹦100米
30-32F
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项目区域环境 地块分析
N
地块素质（视野、景观、噪音）分析
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地块外部自然资源
项目区域环境 地块分析
海景 山景
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项目区域环境 地块分析
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地块SWOT分析
优势：
劣势：
➢地块位于大亚湾中心区核心地段，具 ➢地块形状过于狭长，不利于建筑规划布局 有优越的地段价值。
➢地块毗邻大亚湾城市主干道，具备良 ➢地块周边基础设施和生活配套还不完善。 好的商业价值。
北面 东面 西面 南面
景观 ★ ★★ ★★
★★★
视野 ★★ ★★ ★★ ★★★
噪音 ★★★ ★★★ ★★
★
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商业 本项目位于大亚湾中心地段，靠近主干道，地块的北面和东 面人流量最为集中商业价值高，可塑性强，昭示性好。
安
惠
住宅 大
道
本项目商业价值大于居住价值，从地块景观、视野、噪音等
居住方面考虑，地块的西南处适宜摆放些居家型住宅。
2004
2005
2006
2007上半年 2007年下半年
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳 客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。
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市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
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市场机会扫描
关键词：供应结构——户型面积
大亚湾户型面积配比图
30% 25% 20%
15% 11%
17%
24%
13%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
25%
10%
5%
2%
0%
40平米以下
40~60平米
61~80平米
81~100平米
101~130平米
131~150平米
目前大亚湾供应市场主流户型面积区间为61~80平米，以及101~130平 米。
复式
套 面积 数 区间
-
-
-
-
-
-
25
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
大亚湾区域户型配比图
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
25.8%
一房（公寓）
28.8%
二房
38.0%
7.4%
三房
四房（复式）
目前大亚湾供应市场上三房为主流，所占比例为38.0%。一房和 两房的供应相对均衡。
本项目地理位置非常优越，拥有 四通八达的交通网络，与深圳一 小时生活圈逐渐形成。
深汕、惠深、沿海高 速等多条高速公路穿 越境内，四通八达便 捷的交通路网使深圳、 惠州以及大亚湾形成 了一小时生活圈。
一小时生活圈
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项目所在区位目前的成熟度较低
项目区域环境 地块分析
“陈旧居民楼
低档次商业
旧村
在大亚湾第二阶段发展历程中， 产生的阶段性需求商务需求目前市场供应量还不足
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技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
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物业发展建议
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CBD 本项目位于大亚湾中心区，其规 划定位为行政金融商务居住区。
项目区域环境 地块分析
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本案
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项目区域环境 地块分析
面积区间 单位：㎡
75-117 68-75
套 面积区间 数 单位：㎡
-
-
260 106-121
-
-
90 42-59 70 85-94 20 117-121
56 29-33 56 37-52 182 ㎡
156
34
192 42 ㎡ 92
65-88 74 ㎡
30 99-102
-
-
-
-
-
-
181 71-79 ㎡ 202 87-93 ㎡
污水处理工程：法国公司；
石化区配套工程 仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储
项目
项目；
包装材料工程：国内企业；
供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程
焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司
其它服务 物流公司（如：中信物流）
石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业
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市场回顾：
从此，淡澳地区大规模建设已成为热点， 房地产市场竞争也日趋激烈……
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市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长
2002—2006淡澳地区房地产发展趋势
50 40 30 20 10
0 2002
2003
2004
2005
2006
投资（亿元）
施工（万平米）
竣工（万平米）
中小型企业进驻，形 成产业链。聚集物 流人流。
目前大亚湾巨大的 人流物流的聚集促进了 市场供应量瞄准
第三产业的兴起
产生一定的住房需求
和商务需求。
第二阶段 产业链的形成
产生大量的住房需求
和商务需求。
第三阶段 第三产业的兴起
大亚湾当前发展阶段 处于第一阶段往第二阶段过渡时期
未来2~3年内市场机会点
市场机会点二：
-
-
116
208 72-86
652 70-82
60 84-92
80 59-93
65
84 ㎡
3197
130 100123
163 97-126 0
90
126-
130
120 111118
782 102140
422 1
四房
套数 面积区 间
-
-
197
-
-
163 151
70
148-
155
85 167 ㎡ 787
-
-
-
-
386 84 ㎡ 464 103-128
四房
套数 面积区 间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
64
117-
118 ㎡
46 150 ㎡
复式
套 面积 数 区间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
25 260
新际首座
-
蓝湾半岛
-
-
474 39-51 158 65 ㎡
㎡
-
128 -
128
-
162
-
162
-
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长， 竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比 增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元, 同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。
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