天津市房屋建筑面积计算规定

天津市房屋建筑面积计算规定第一章总则第一条为加强房地产管理，适应房地产市场的发展，根据国家经委《建筑面积计算规则》和建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合我市的实际，制定本规定。

第二条本规定适用于天津市城镇区域内的房产登记、交易、评估、抵押、仲裁的面积测量计算。

第二章房屋市及其附属建筑面积计算第一节计算建筑面积范围第三条单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。

单层建筑物内设有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

第四条多层建筑物面积，按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。

第五条地下室、半地下室及其相应的出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

第六条建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础地下架空层加以利用时，其层高超过2.2M，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

第七条穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算、门厅、大厅内设有回廊时，按其自然层的水平投影面积计算建筑面积。

第八条电梯井、提物井、管道井、垃圾道等均按建筑物自然层计算建筑面积。

第九条舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

第十条建筑物内设备管道层，其层高超过2.2M时，应计算建筑面积。

第十一条有柱的雨棚、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十二条突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按维护结构外围水平面积计算建筑面积。

第十三条建筑物外有维护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、挑廊、走廊等，按其维护结构外围水平面积计算建筑面积。

第十四条建筑物外有柱和顶盖走廊、檐廊、按柱外围水平计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积一半计算建筑面积。

无维护结构的阳台、挑阳台，按其水平面积一半计算建筑面积。

第十五条两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊，按其投影面积一半计算建筑面积。

第十六条室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积。

楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积一半计算建筑面积。

第十七条跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积，多层者按多层计算。

第十八条阁楼建筑的阁楼部分加以利用的，可将层高在2.2M以上的部位计算建筑面积。

第十九条建筑物设有变形缝、沉降缝，且缝宽在300MM以内者，均依其缝宽按自然层计算建筑面积。

第二节不计算建筑面积范围第二十条空出外墙的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑雨篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等。

用于检修、消防等室外爬梯。

第二十一条层高2.2M以内设备管道层、深基础架空层及吊脚空层。

第二十二条构筑物：如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、园库、地下人防干线和支线等。

第二十三条建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

第二十四条单层建筑物内分隔的单层房间、舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。

第二十五条屋顶平台及利用下层房屋面的晒台。

第二十六条建筑物内宽度大于300MM的变形缝、沉降缝。

第三节房屋建筑面积测算第二十七条房屋建筑面积按幢进行测算。

首先熟悉房屋总平面图和竣工（施工）平面图，然后依据本章第一节、第二节的规定进行现场测量，取得房屋的边长数据。

第二十八条房屋丈量工具用圈尺或简易测距仪。

若用皮尺圈尺施测时，应做好比尺确认尺长误差，以便进行尺长改正。

第二十九条房屋边长尺寸应丈量两次取中数，两次丈量较差不超过下式规定：△D＝±0.004D式中△D－－－两次丈量边长的较差，米。

D－－－边长，米。

第三十条楼房的建筑面积测算应分层进行，楼房的总建筑面积为各层建筑面积之和。

第三十一条房屋建筑面积测算最大误差，不超过2倍中误差。

房屋建筑面积测算中误差，MP不超过下式计算结果：MP＝±（0.04√───────────P＋0.0003P）式中MP－－－房屋建筑面积中误差，平方米；P－－－房屋建筑面积，平方米；第三十二条房屋边长尺寸以米为单位，保留两位小数。

房屋建筑面积以平方米为单位，保留两位小数。

第三章商品房建筑面积计算及公用建筑面积分摊原则第一节商品房建筑面积计算内容第三十三条商品房计算的基本单位：成套的住宅楼（办公楼）按“套”计算；非成套的办公楼按“户”（每户实有的房间）计算；商业楼按层或“部位”（建筑固有的房间）计算。

第三十四条商品房基本单位的建筑面积为套内、户内、部位内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

每户（套）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积第二节套内建筑面积内容及其计算第三十五条套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积第三十六条套内使用面积内容一、套内使用面积包括：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

四、内墙面装修厚度均计入使用面积。

第三十七条套内墙体面积每户（套）内使用空间周围的围护或承重墙体的水平投影面积。

套内墙体有共用墙及非共用墙两种。

各户（套）之间的分隔墙、户（套）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

第三十八条阳台建筑面积计算应符合下列规定：一、原设计为封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

二、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

三、凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。

第三节公用建筑面积内容及其计算第三十九条公用建筑面积内容包括以下两部分：一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上，为整幢楼房服务的公共用房建筑面积。

二、各户（套）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第四十条不计入公用建筑面积的范围：一、作为人防工程的地下室。

二、单独具备使用功能地下车库、仓库。

三、售房单位的自营和自用房屋。

第四十一条全楼公用建筑面积计算：全楼的建筑面积扣除楼内各户（套）套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的地下车库、仓库及人防工程等建筑面积。

第四十二条局部范围的公用建筑面积计算：按其外廓墙体水平投影中线所围的面积单独计算。

第四十三条全楼公用建筑面积分摊系数为全楼公用建筑面积除以全楼各户（套）套内建筑面积之和。

各户（套）分摊公用建筑面积＝各户（套）套内建筑面积×全楼公用建筑面积分摊系数第四十四条局部范围公用建筑面积分摊系数为局部范围公用建筑面积除以所服务的各户（套）套内建筑面积之和。

各户（套）分摊的局部范围公用建筑面积＝所服务的各户（套）套内建筑面积×局部范围公用建筑面积分摊系数第四节公用建筑面积分摊原则第四十五条楼房的公用建筑面积分摊以幢为单位，公用建筑面积分摊仅限于本幢范围，与本幢不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊。

第四十六条楼房公用建筑面积按各户（套）套内建筑面积乘以相应的公用建筑面积分摊系数进行计算，特殊情况可按协议内容进行分摊。

公用建筑面积分摊后，不划分各户（套）摊得面积的具体部位，公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变建筑固有使用功能。

第四十七条全楼公用建筑面积由全楼各户（套）分摊；局部范围的公用建筑面积由其所服务的各户（套）公摊。

相同使用功能、相同房型的各户（套）公摊公用建筑面积应一致。

第四十八条两个单位拥有同一幢楼房，当其中一单位发生楼房裁卖时，应整幢楼房范围进行公用建筑面积分摊计算。

第五节商品房建筑面积测算第四十九条应熟悉楼房的竣工（施工）平面图和了解楼房内各公用部位、设备间的使用功能、服务范围。

第五十条对楼房整体及各户（套）进行实地测，实量尺寸与图上标注尺寸较差在允许误差范围之内，以竣工（施工）平面图标注尺寸进行计算。

无竣工（施工）平面图的，以现场实量为准。

第五十一条运算应符合下列要求：一、楼房各层边长尺寸、各户（套）套内建筑面积的边长尺寸均以米为单位，保留两位小数。

二、面积计算以平方米为单位。

三、运算过程中的阶段性成果（如各层建筑面积、套内建筑面积、分摊公用建筑面积）保留四位小数。

四、公用建筑面积分摊系数至少保留六位小数。

五、最终计算成果保留两位小数。

第五十二条商品房建筑面积计算应有完整的面积计算成果书。

其内容包括：一、全楼建筑面积计算表及附图（1/200平面图）。

二、各户（套）建筑面积计算表及附图。

三、全楼各户（套）建筑面积汇总表。

四、填写面积计算说明，对面积计算过程中遇到的各种情况和处理方法，以及公用建筑面积分摊情况均需做出说明。

第四章附则第五十三条本规定由天津市房地产管理局负责解释。

第五十四条本规定自发布之日起施行。

一九九七年五月二十日<。