物业服务纠纷司法解释解读
《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读
《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读天册律师事务所董黎君《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。
现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。
一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。
司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。
但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。
2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。
根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。
在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释引言概述：物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一项工作。
在物业管理过程中，司法解释起到了重要的作用。
本文将从五个大点来阐述物业管理的司法解释，包括物业权属、维修责任、租赁合同、业主会议和违约处理。
正文内容：一、物业权属1.1 物业权属的定义：物业权属是指对房地产物业享有的所有权利和权益。
1.2 物业权属的司法解释：司法解释明确了物业权属的范围和限制，包括所有权人的权益、权属转移和物业权属的保护等。
二、维修责任2.1 维修责任的定义：维修责任是指物业管理者对物业进行维修和保养的责任。
2.2 维修责任的司法解释：司法解释明确了物业管理者的维修责任范围和义务，包括维修标准、维修费用分摊和维修时限等。
三、租赁合同3.1 租赁合同的定义：租赁合同是指出租人和承租人之间关于物业使用权的协议。
3.2 租赁合同的司法解释：司法解释明确了租赁合同的有效性、租金支付、租期和租赁物维修责任等方面的规定。
四、业主会议4.1 业主会议的定义：业主会议是指业主之间就物业管理事宜进行讨论和决策的会议。
4.2 业主会议的司法解释：司法解释明确了业主会议的召开程序、决策程序和决策效力等方面的要求。
五、违约处理5.1 违约处理的定义：违约处理是指当物业管理者或业主违反物业管理规定时采取的法律措施。
5.2 违约处理的司法解释：司法解释明确了违约处理的程序和措施，包括警告、罚款和解除合同等。
总结：综上所述，物业管理的司法解释在物业权属、维修责任、租赁合同、业主会议和违约处理等方面起到了重要的作用。
司法解释明确了相关法律规定，为物业管理提供了法律依据和指导。
物业管理者和业主应根据司法解释的要求，合理履行各自的权利和义务，以确保物业管理工作的顺利进行。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合性管理的一种服务行业，其目的是维护房地产项目的正常运营和居民的生活环境。
随着我国房地产市场的快速发展，物业管理在社会经济中的地位日益重要。
为了明确物业管理的法律地位和规范物业管理的行为，相关法律文件中出台了一系列的司法解释。
二、司法解释的定义司法解释是指最高法院、最高人民检察院等司法机关对法律适用问题进行解释的行为。
在物业管理领域，司法解释的作用是明确相关法律条文的具体适用范围和解释要点，为法律的实施提供指导。
三、物业管理的司法解释内容1. 物业管理合同解释司法解释对物业管理合同的解释主要包括合同的成立、履行、变更、解除等方面的规定。
例如，对于物业管理费的计算和支付方式，司法解释可以明确规定物业费的计算基准、缴纳期限等具体细则。
2. 物业服务标准解释司法解释对物业服务标准的解释主要包括物业服务范围、服务质量要求、服务费用等方面的规定。
例如，对于物业公司提供的安保服务，司法解释可以明确规定安保人员的资质要求、巡逻频率、应急处理等具体要求。
3. 物业权益保护解释司法解释对物业权益保护的解释主要包括业主权益、租户权益、物业公司权益等方面的规定。
例如，对于业主投诉物业公司服务不到位的情况，司法解释可以明确规定业主的维权途径和法律责任。
4. 物业管理纠纷解释司法解释对物业管理纠纷的解释主要包括纠纷的认定、处理程序、责任划分等方面的规定。
例如，对于业主与物业公司之间的合同纠纷，司法解释可以明确规定仲裁机构的选择、仲裁程序的要求等具体规定。
四、司法解释的重要性1. 维护合法权益司法解释的出台可以明确物业管理相关法律的具体适用范围和解释要点，有助于维护业主、租户和物业公司的合法权益，提高物业管理的公平性和透明度。
2. 规范行为准则司法解释对物业管理合同、服务标准等方面进行具体解释，有助于规范物业公司的行为准则，提高物业服务的质量和效率。
3. 促进行业健康发展司法解释的出台可以为物业管理行业提供明确的法律指导，促进行业的健康发展，增强行业的竞争力和可持续发展能力。
物业服务纠纷司法解释解读
三、从新司法解释删去的内容看立法倾向
与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比， 正式公布的文本删除了
（一）关于安全保障义务 （二）关于车辆丢失责任
担保物权
占有
建筑物区分所有权
专有权
共有权
共同管理的权利
业主自行管理
委托物业企业管理
委托其他管理人
一 一物、业物管业管理理与与物物业业服服务务
2、什么是物业服务？
物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行 管理维护的有偿服务。
物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物 业服务企业或者其他管理人管理。
➢ 物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条 同一个物业管 理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。 （有求必应还是越俎代庖？）
➢ 业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？ 业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。 政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量 案例。
（二） “物业管理”是从香港引入的概念。 2007年物权法使用了“物业服务”一词。 两者有何异同？
一 物业管理与物业服务
1、什么是物业管理？
物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分 所有权。 物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。
物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2021物业服务司法解释
2021物业服务司法解释摘要：1.2021 物业服务司法解释的背景和意义2.解释的主要内容和亮点3.解释对物业服务行业的影响4.解释对业主权益的保护5.解释的实施和监管正文：2021 年1 月1 日起，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）正式实施。
《解释》旨在规范物业服务行为，维护业主权益，促进物业服务行业健康发展。
一、2021 物业服务司法解释的背景和意义随着我国城市化进程的加快，物业服务行业迅速发展。
然而，物业服务纠纷案件频发，法律适用问题亟待明确。
为此，最高人民法院制定《解释》，以规范物业服务行为，保护业主权益，促进社会和谐稳定。
二、解释的主要内容和亮点《解释》共15 条，主要涉及物业服务合同的履行、物业服务企业的责任、业主权益的保护等方面。
其中，亮点包括：1.明确物业服务企业的安全保障义务，强化物业服务企业对业主人身、财产安全的保护；2.规定物业服务企业应当按照合同约定和物业使用管理规定提供服务，保障业主权益；3.规定物业服务企业不得滥用权力，侵犯业主权益；4.明确物业服务合同解除、终止的相关规定，便于司法实践中准确把握。
三、解释对物业服务行业的影响《解释》对物业服务行业产生积极影响，有利于促使物业服务企业规范自身行为，提高服务质量，保障业主权益。
同时，《解释》明确了物业服务企业的责任和义务，有助于提升行业整体水平，促进物业服务行业的健康发展。
四、解释对业主权益的保护《解释》从多个方面对业主权益进行保护，包括明确物业服务企业的安全保障义务，保障业主人身、财产安全；规定物业服务企业应按照合同约定和物业使用管理规定提供服务，保障业主权益；明确物业服务合同解除、终止的相关规定，便于业主维权。
五、解释的实施和监管《解释》已正式实施，各级人民法院在审理物业服务纠纷案件时，应严格按照《解释》的规定，准确把握法律适用问题。
《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读知识资料物业管理行业相关知识资料
《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读一、《物业服务纠纷案件司法解释》概述（一）关于司法解释司法解释，法律解释的一种。
属正式解释。
司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。
在我国，司法解释有时特指由最高人民法院和最高人民检察院根据法律赋予的职权，对审判和检察工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。
1、司法解释的效力和作用在我国审判工作实践中，两高的司法解释效力等同于法律。
但法律是通过创设法律制度，确立法律关系，确认主体资格及各方的权利、义务，规定违反法律的责任规范人们的行为。
司法解释则通过细化法律规范、统一审判尺度，提供可操作的法律救济途境。
2、法律术语故此法律（民事法律）中常用的规范行为的词汇是：必须、应该、可以、不得等，而司法解释的确定性词汇多是：给予支持、不予支持、应当认定、另行主张等。
（二）两个司法解释的指导原则和目的目的：依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
指导原则：'日.疋：严循立法精神。
二是: 平等保护当事人利益。
三是: 民主原则。
四是: 针对性和可操作性原则。
五是: 合理吸收法学研究成果原则（三）解释概述1、解释的法律依据：依据的主要法律是《民K法通则》［选取日期］《物权法》（注：草案稿无物权法）和《合同法》但从该解释通篇看其主要依据的是《合同法》这和将物业服务纠纷案件定位为合同纠纷是一致的。
2、解释涉及的主体：•主体可分为两类即业主和物业服务企业；•主体还可分为建筑物区分所权人一一业主、物业的承租人、借用人、其他使用人和业主委员会五种；•物业服务企业可分为物业服务企业和其他管理人两种。
两类七种主体：1、业主类主体中（1）业主和（2）承租人、（3）借用人和（4）其他使用人在物业纠纷案件中承担连带责任，受同等管理规范约束，（5）业主委员会仅在涉及其作为物业服务合同签订方时行使有限的请求权和抗辩权。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释引言概述：物业管理是指对房地产物业进行维护、管理和运营的一系列活动。
在物业管理过程中，司法解释起到了重要的作用。
司法解释是指法院对法律条文的解释和适用，为物业管理提供了法律依据和指导。
本文将从五个大点阐述物业管理的司法解释，包括合同解释、责任解释、违约解释、权益解释和纠纷解释。
正文内容：1. 合同解释1.1 合同主体解释：法院会解释合同中各方的权利和义务，确定合同主体的身份和责任。
1.2 合同条款解释：法院会解释合同中的各个条款，包括定义、义务、权益、违约责任等，确保合同的有效执行。
2. 责任解释2.1 物业公司责任解释：法院会解释物业公司对业主、租户和其他相关方的责任范围和义务。
2.2 业主责任解释：法院会解释业主对物业的责任和义务，包括维护、保养和支付费用等。
2.3 租户责任解释：法院会解释租户对物业的责任和义务，包括租金支付、房屋使用和维护等。
3. 违约解释3.1 合同违约解释：法院会解释合同中的违约定义、违约责任和违约赔偿等问题，确保合同的履行。
3.2 违约责任解释：法院会解释违约方应承担的责任范围和赔偿金额，保护受损方的合法权益。
4. 权益解释4.1 业主权益解释：法院会解释业主在物业管理中的权益，包括参与决策、享受公共设施和维护物业价值等。
4.2 租户权益解释：法院会解释租户在物业管理中的权益，包括合理使用物业、享受公共服务和维护租赁权益等。
5. 纠纷解释5.1 物业管理纠纷解释：法院会解释物业管理中可能出现的各类纠纷，包括合同纠纷、责任纠纷和权益纠纷等。
5.2 解决方式解释：法院会解释解决物业管理纠纷的方式和程序，包括调解、仲裁和诉讼等。
总结：物业管理的司法解释对于保障物业管理的合法权益和维护公共秩序起到了重要的作用。
合同解释、责任解释、违约解释、权益解释和纠纷解释等方面的解释都为物业管理提供了明确的法律依据和指导。
在实际操作中，各方应遵守司法解释，确保物业管理的顺利进行，维护相关方的合法权益。
最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
物业管理条例司法解释
物业管理条例司法解释物业管理条例司法解释第一章总则第一条为了规范物业管理活动，保护业主合法权益，维护社会稳定，根据《物业管理条例》的有关规定，制定本司法解释。
第二条物业管理条例司法解释适用于物业管理活动中的纠纷解决和司法实践。
第三条物业管理条例司法解释的解释对象包括物业管理事务、物业管理合同、物业管理费、物业服务标准等相关问题。
第二章纠纷解决第四条物业管理纠纷的解决应依法采取调解、仲裁、诉讼等方式，根据具体情况合理选择解决方式。
第五条物业管理纠纷的调解应由居民委员会、物业管理公司等单位协商处理，如协商不成，可申请仲裁或提起诉讼。
第六条物业管理纠纷的仲裁受理机构应当具备相应资质，并按照仲裁程序进行工作。
第七条物业管理纠纷的仲裁裁决具有法律效力，当事人应当履行仲裁裁决。
第八条物业管理纠纷的诉讼应当依法向人民法院提起，人民法院应当依法受理，并依法审理。
第三章物业管理合同第九条物业管理合同应当明确约定双方的权利义务，包括物业管理范围、服务内容、费用标准等。
第十条物业管理合同的变更应经双方协商一致，并按照法律规定办理变更手续。
第十一条物业管理合同的解除应当符合法律规定，并按照合同约定办理解除手续。
第四章物业管理费第十二条物业管理费是指业主按照物业管理合同约定，支付给物业管理公司的费用。
第十三条物业管理费的收取应当合理、公开、透明，并且具备明细账目记录。
第十四条物业管理费的使用应当按照物业管理合同约定，用于物业管理服务及相关费用的支付。
第五章物业服务标准第十五条物业服务标准应当根据物业管理的具体情况和业主的实际需求来制定。
第十六条物业服务标准应当明确服务内容、服务质量要求以及服务时限，并公示于小区内。
第十七条物业服务标准的执行应当保证公平、公正，并进行定期检查和评估。
附件：附件一：物业管理合同范本附件二：物业服务标准示例法律名词及注释：1.物业管理条例：指中华人民共和国国家法律《物业管理条例》的简称，该条例规定了物业管理的基本原则和具体要求。
物业服务纠纷司法解释
物业服务纠纷司法解释⼀般⼈们居住的⼩区都有物业，业主向物业交费，物业管理着⼩区的卫⽣、安全、公共设施等，为业主服务。
但有时会发⽣物业服务纠纷。
那么物业服务纠纷司法解释是怎样的呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
物业服务纠纷司法解释第⼀条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。
业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆条符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：(⼀)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同;(⼆)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅⾃扩⼤收费范围、提⾼收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，⼈民法院应予⽀持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费⽤的，⼈民法院应予⽀持。
第六条经书⾯催交，业主⽆正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主⽀付物业费的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者⽆需接受相关物业服务为抗辩理由的，⼈民法院不予⽀持。
物业纠纷案例法律解释(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，物业管理纠纷案件逐年上升。
本案例以一起典型的物业管理纠纷为切入点，分析相关法律法规，以期对物业管理纠纷案件的处理提供参考。
案例简介：某小区业主李某因物业费缴纳问题与物业公司发生纠纷。
李某认为物业公司提供的物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。
物业公司则认为李某已享受了物业服务，应缴纳物业费。
双方协商未果，李某将物业公司诉至法院。
二、法律解释1.《中华人民共和国物权法》《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。
”在本案中，李某作为业主，有权对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，包括对物业服务提出意见和建议。
2.《物业管理条例》《物业管理条例》第二十二条规定：“业主应当按时缴纳物业费。
业主未按时缴纳物业费的，物业服务企业可以按照约定采取催缴措施。
”根据该规定，李某作为业主，有义务按时缴纳物业费。
3.《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”在本案中，李某认为物业公司提供的物业服务不到位，未达到合同约定的标准，有权要求物业公司承担违约责任。
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者有权要求经营者提供商品或者服务，符合保障人身、财产安全的要求。
消费者有权要求经营者提供商品或者服务，符合商品或者服务的质量、性能、用途等要求。
”在本案中，李某有权要求物业公司提供的物业服务符合质量、性能等要求。
三、案例分析1.李某的诉求李某认为物业公司提供的物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。
根据《物业管理条例》第二十二条和《合同法》第一百零七条的规定，李某有权要求物业公司承担违约责任，要求物业公司提供符合质量、性能等要求的物业服务。
2.物业公司的责任物业公司作为物业服务企业，有义务按照合同约定提供物业服务。
物业管理条例司法解释
物业管理条例司法解释物业管理条例司法解释一、总则《物业管理条例司法解释》（以下简称本解释）根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》）及其他相关法律、法规的规定，结合审判实践，为人民法院审理物业管理纠纷案件提供参考。
二、物业服务合同1. 物业服务合同的定义：本解释所称物业服务合同是指物业服务企业与业主、租赁人、使用人按照《合同法》的规定，订立的服务合同。
2. 物业服务合同的必备内容：除法律、法规规定必须约定的内容外，物业服务合同还应当约定物业服务的内容、标准、收费方式、服务期限等主要内容。
3. 物业服务合同履行的约束力：物业服务合同双方应当严格按照合同约定履行义务，如一方未依照约定履行或者履行不符合约定的，应当承担违约责任。
三、业主委员会1. 业主委员会组织方式：物业服务企业应当按照《条例》及相关规定，协助业主委员会组织选举，并保障业主委员会依法开展工作。
2. 业主委员会职权：业主委员会是业主自治组织，依法享有对物业服务企业的监督权，可以商议、与物业服务企业约定年度物业服务合同等。
3. 物业服务企业应当遵守业主委员会的合法决定，如有不服，应当依法申请人民法院撤销或者确认。
四、物业服务企业的责任1. 保障物业质量：物业服务企业应当按照合同约定，提供符合国家、地方标准和规定的物业服务，并依法对服务质量承担相应的法律责任。
2. 保障公共安全：物业服务企业应当按照像关规定，保障社区和业主的安全，维护公共秩序。
3. 保护业主合法权益：物业服务企业应当依据合同约定收取费用，不得未经业主允许擅自变更服务标准、收费方式及收费标准等。
五、本解释合用范围本解释是指人民法院审理与物业管理有关的案件时，对相关法律法规进行解释的规范性文件。
本解释自发布之日起施行。
六、附件本文档所涉及附件如下：1. 物业服务合同范本2. 业主委员会管理办法七、法律名词及注释1. 合同法：指中华人民共和国合同法。
2. 物业管理条例：指中华人民共和国物业管理条例。
物业服务合同纠纷司法解释
物业服务合同纠纷司法解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业费纠纷的司法解释是什么？
If everyone understands you, then you have to be ordinary.（页眉可删）物业费纠纷的司法解释是什么？导读：物业费纠纷的司法解释是物业公司为业主提供相关的服务的情况之下，那么业主是需要支付一定的物业费用的。
除此之外，如果说关于这样的一种物业服务合同发生纠纷的话，还可以到法院起诉。
一、物业费纠纷的司法解释是什么?物业费纠纷的司法解释是物业公司为业主提供相关的服务的情况之下，那么业主是需要支付一定的物业费用的。
《最高法关于小区物业管理纠纷司法解释》第一条基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用
最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用随着房地产业的快速发展，物业服务行业也逐渐成为一个重要的行业。
然而，由于物业服务行业的特殊性，很容易引起各种纠纷。
为了解决这些纠纷，我国最高人民法院于2019年9月发布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。
本文将对这份解释进行解读和运用，希望对广大读者有所帮助。
一、物业服务纠纷的定义根据《解释》，物业服务纠纷是指物业服务企业与物业服务对象之间因物业服务合同履行发生的经济纠纷。
其中，物业服务合同是指物业服务企业向物业服务对象提供物业服务的合同。
物业服务纠纷的范围非常广泛，包括但不限于物业服务费用、物业服务质量、物业设施维修等方面。
二、物业服务纠纷的解决方式在解决物业服务纠纷时，应当优先采取协商解决的方式。
如果协商无果，可以向物业服务企业所在地的属地人民法院起诉。
对于物业服务纠纷案件的审判，应当依据物业服务合同的约定以及相关法律法规进行处理。
如果物业服务合同的约定与相关法律法规不一致，应当以法律法规为准。
三、物业服务费用的纠纷物业服务费用是物业服务合同中的重要内容，也是物业服务纠纷中的一个重要方面。
在解决物业服务费用的纠纷时，应当注意以下几点：1. 物业服务费用的计算方式应当合理。
物业服务费用的计算方式应当符合相关法律法规的规定，同时也应当合理、公正、透明。
2. 物业服务费用的收取方式应当合法。
物业服务企业应当采取合法的方式收取物业服务费用，不得强制物业服务对象缴纳额外的费用。
3. 物业服务费用的减免应当依据相关规定。
物业服务对象如果符合相关规定，可以申请物业服务费用的减免。
四、物业服务质量的纠纷物业服务质量是物业服务合同中的另一个重要内容，也是物业服务纠纷中的一个重要方面。
在解决物业服务质量的纠纷时，应当注意以下几点：1. 物业服务企业应当履行服务质量承诺。
物业服务企业应当按照服务质量承诺向物业服务对象提供服务，如果服务质量不符合承诺，应当承担相应的责任。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。
笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。
一、物业收费纠纷的概念和特点物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。
物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。
因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。
二、物业收费纠纷产生的原因物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素：（一）改革进程中历史遗留问题的影响在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。
改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。
因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。
2021物业服务司法解释
2021物业服务司法解释物业服务是指以提供楼宇和社区的维护、管理和服务为主要内容的专业化服务行业。
2021年，我国发布了《物业服务司法解释》，该解释对物业服务相关的法律适用和司法实践进行了规范和解释。
本文将对《2021物业服务司法解释》进行详细解读。
首先，《2021物业服务司法解释》明确了物业服务的法律适用范围。
物业服务涉及多个法律领域，包括合同法、物权法、消费者权益保护法等。
解释对物业服务相关争议的审判标准和法律适用进行了明确，为物业服务行业的法律适用提供了指导。
其次，解释对物业服务的主要义务进行了解释。
物业服务企业应当根据合同约定和相关法律法规，履行维护、管理和服务等义务。
解释明确了物业服务企业的义务范围，包括维修养护、安全管理、公共卫生等。
物业服务企业应当依法履行这些义务，保障业主的合法权益。
此外，《2021物业服务司法解释》对业主的权利进行了明确。
业主作为物业服务的消费者，享有一定的权益保护。
解释明确了业主的权利范围，包括知情权、参与权、监督权等。
物业服务企业应当尊重业主的权利，接受业主的监督和参与，提高服务质量。
解释还对物业服务的费用问题进行了规定。
物业服务费是业主按照合同约定支付给物业服务企业的费用，解释明确了物业服务费的计算和支付方式。
物业服务费的计算应当合理、公正，业主有权要求物业服务企业提供费用明细和合理解释。
解释对物业服务费的纠纷处理提供了指导，有利于维护业主的合法权益。
此外，解释还对物业服务争议的解决方式进行了明确。
物业服务争议可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
解释规定了物业服务争议的受理条件和程序，加强了物业服务争议解决的规范化和法律化。
总的来说，《2021物业服务司法解释》为物业服务行业的法律适用和争议解决提供了明确的指导。
物业服务企业应当依法履行义务，提高服务质量，保障业主的合法权益。
业主也应当了解自己的权利，积极参与和监督物业服务，促进良好的物业管理和社区环境。
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三三从、从新新司司法法解解释释删删去去的的内内容容看看立立法法倾倾向向
（二）关于车辆丢失责任
2008.6.16《公开征求意见稿》第九条 车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿
责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否 承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的 ，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
台湾《公寓大厦管理条例》63条，提到“区分所有权人”131处；“管理委员 会”60处“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只 有2处。 我国《物业管理条例》70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处； 业主委员会44处。“物业管理服务”专列一章，18个条文。 ➢ 物业服务行业的完善依赖于业主自治的成熟，也要假以时日。 ➢ 新兴行业，通过市场上会逐步成熟与规范。（餐饮业和酒店业可资借鉴）
香港康雅苑“注契”案例（200Байду номын сангаас年）
康雅苑于一九九三年落成，六年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，○三年聘请工程师 勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过「十年结构保证」期，业主立案法团遂与 房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结构组件而拒绝。
去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付四百四十万元维修费用。可是，屋苑 业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次要求 法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。
解决办法： 1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例） 2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会改选案例） 3、法律与规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。）
二二、当当前物物业业管管理理与与服服务务中中存存在的在主的要主障要碍障碍
（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。
➢ 许多地方的行政机关都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会 人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途， 都要控制与审批。“清官难断家务事”
➢ 深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管”新格局中，该局将 以社区物业管理工作作为实施“大综管”新格局的重头戏，成为该局发力的重 要抓手。
担保物权
占有
建筑物区分所有权
专有权
共有权
共同管理的权利
业主自行管理
委托物业企业管理
委托其他管理人
一 一物、业物管业管理理与与物物业业服服务务
2、什么是物业服务？
物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行 管理维护的有偿服务。
物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物 业服务企业或者其他管理人管理。
二二、当当前前物物业业管管理理与与服服务务中中存存在在的的主主要要障障碍碍
（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间
➢ “房地产开发与物业管理相分离”并不对症。（最初的“谁开发、谁管理”） ➢ 进入门槛低，鱼龙混杂。（有打业主的，有被业主打的） ➢ 法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。
二 当前物业管理与服务中存在的主要障碍
（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。
表现： 业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。业主大会或者难以成 立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规 范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币的局面。
原因： 1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。 2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有 这种能力。 3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。 特定历史时期的特定现象，与国情相适应。
房署独立审查组上月中，根据《建筑物条例》（第26条）向康雅苑发出命令，要业主 在今年三月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于六月中前完成，修葺令 同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭「注契」，业 主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。
康雅苑居民表示，现届法团任期已满，本周日（一月二十八日）将选出新一届法团， 方可再召开大会商讨维修事宜，但距离修葺令的限期现只剩两个月，时间紧逼，业主之 间至今还未达成共识，忧虑屋苑维修未能如期施工。
物业服务企业不承担安全保障义务的理由：
1、不占有和控制特定场地并享有其利益；
2、不支配服务对象的人身或行动；
｝主体资格不符合
3、服务的对象是特定的；
4、服务的内容与标准是合同约定的
《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务 协议，按照相关合同或者协议约定处理。
我们反馈的意见：本条与物业管理条例第三十六条相比，没有新意，不 仅不利于明确责任，消除纷争，反而增加了不确定性。实际上相当于说，有 保管约定的要赔，没有保管约定的，也难免要赔，这对物业服务企业是不公 平的。界定物业服务企业的责任，只能以是否履行了合同约定的管理职责为 准，只要履行了职责，就不应当承担赔偿责任。
物业服务纠纷，是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷 。由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业不得不介入到物业管 理的纠纷当中。这大概是现阶段中国物业管理的特色。
二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍
（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。 （二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。 （三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。 （四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。
➢ 对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、物业企业与业主的 纠纷、小区内部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法。
➢ 行政机关有利就伸手，无利不作为。 ➢ 居委会写进物业管理条例是明显的错误：
物业管理条例第二十条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当 积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展 工作，并接受其指导和监督。
并对下列问题作了重大修改： （三）关于信息公开（业主知情权）
三 从新司法解释删去的内容看立法倾向
（一）关于安全保障义务
2008.6.16《公开征求意见稿》第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内 的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其 承担相应赔偿责任的，应予支持。
这一规定没有法律依据；违反法理与情理；加大物业服务企业责任； 如果 该规则确立，将导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。
房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按 《建筑物条例》提出检控。据悉，过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚款 八千元。
三、从新司法解释删去的内容看立法倾向
与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比， 正式公布的文本删除了
（一）关于安全保障义务 （二）关于车辆丢失责任
➢ 物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条 同一个物业管 理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。 （有求必应还是越俎代庖？）
➢ 业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？ 业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。 政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量 案例。
物业服务的内容： 物权法第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑 区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序的活动。 两法的重要差别：有无“维护相关秩序”的职责。
最终公布的解释中删除了这一条文，表明最高司法机关对这个问题持否定的 态度 ，实务中法院以安全保障义务判决就没有了依据，这对正在制定的侵 权责任法也有积极的影响。
物业服务企业的责任只能是法律规定与合同约定的违约责任或者侵权责任。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织， 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担 相应赔偿责任的，人民法院应予支持。（第六条第一款）
本条最终删除。表明最高院认同履行职责说，而反对有损即赔说。
三三从、从新新司司法法解解释释删删去去的的内内容容看看立立法法倾倾向向
（三）关于信息公开（业主的知情权）
区分所有权解释2008年9月稿 第二十条 业主请求公布或者查阅维修资金的筹集、使用情况的，应予支持。
业主请求公布或者查阅管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主 委员会会议记录、物业服务相关财务报告、物业服务合同等其他物业服务资 料的，应予支持。
物业服务纠纷司法解释 解读
2020年7月20日星期一
主要内容：
一、“物业管理” 与 “物业服务” 二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍 三、从新司法解释删去的内容看立法倾向
（课间休息） 四、新司法解释中值得注意的新规定 五、物业服务实践中如何避免法律风险
一、物业管理与物业服务
提出两个问题：
（一） 1981年3月10日深圳物业管理公司成立； 1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立； 孰为中国物业管理产生的标志？
二二、当当前前物物业业管管理理与与服服务务中中存存在在的的主主要要障障碍碍