(完整版)一手房按揭风险
按揭贷款风险揭示及应对措施
深圳发展银行个人房产按揭贷款风险揭示及应对措施第一章我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的发展和我国正式加入世贸组织并参与激烈的国际竞争,我国现有银行及个人信贷相关法律从基本原则、法律内容、法制形成与发展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的发展.究其原因是我国的法律是在由计划经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的,因而按WTO规则及2001巴塞尔资本协议的要求,现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益保护的薄弱.一担保法尚不能切实保障银行债权实现1. 抵押权权利限制：贷款期限届满未受清偿时,我行不能直接处分抵押物担保法第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”.这一规定反映了我国对债权人、特别是银行债权的保护力度远远不够.一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押.前者可使债权人在债务人到期不履行债务时,能够不用通过法律诉讼就直接获得抵押物的所有权.在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权同时债务人继续使用抵押物的意思,这对于银行及时行使权利、减少交易和诉讼费用十分有利.而我国法律却对我行抵押权的实现做了严重限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时,我行不能直接处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决.2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼.”在我国,一般来说,银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁.在实践中协商解决的可能性微乎其微,仲裁虽然相对手续简易,但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意.城市房地产管理法第四十六条规定：“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿.”也就是说,现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖.3. 保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任.”当同一债务上出现物保与人保竟合时,保证人对担保物的范围之内具有抗辩权.事实上,当债务人发生违约行为而抵押物执行不能唯一生活必须住房或处置困难时,银行不能直接要求保证人承担全部债务的连带担保责任,即使事先与保证人约定其自愿承担所有债务的协议也由于违背担保法,而自始无效.二贷款通则从效力和内容上并不能真正保护银行债权.1. 贷款通则属于部门规章,没有法律层面的效力.法院不能直接将其作为判决依据,仅用于参考.因此,在贷款通则中虽然对银行债权实现作了有利的规定,但在司法实践中却并未起到多少作用.2. 贷款通则的内容严重滞后.贷款通则颁布于1996年8月1日,这近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进,有关银行业务的法律法规也进行了较大的更改.贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势,阻碍了银行信贷业务发展.三查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债.”根据上述规定可知,即使按揭房屋已经设定抵押,只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的,也不得被拍卖、变卖和抵债.这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加.随解释配发的“答记者问”指出：“如果将被执行人执行到低于最低生活保障的境地,则政府必须出面救济,就等于政府替他还了债,因而是不合理的.”事实上,最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念,最低生活保障是政府的当然义务,是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种限制.将二者等同起来加重了债权人的负担,实际上是要求债权人来替政府承担公共职能.总之,该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向,这对于通常以债权形态而存在的我行金融资产而言,都构成较大冲击.四个人消费信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式.近几年,各商业银行的个人信贷悄然兴起,特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速.个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱,其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其独特之处.正因为此,世界上许多个人消费信贷业务开展得比较好的国家如美、法、英等国都制定有专门的法律,而我国却没有相关系统法律.其次,我国社会保障制度不健全,覆盖面窄,并无相应法律保障.据统计,我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人,只占总人口的12%,绝大多数人要自己负担自己的健康和安全.这些人一旦失业或遇有重大疾病,就势必影响个人信贷的推进和整个社会的稳定.二、我行应对措施一办理强制执行公证.强制执行公证是指我行与借款人约定,当借款人发生违约情形时被赋予强制执行效力的公证的形式约束,我行不经诉讼审判程序,径行向法院申请强制执行抵押物以保障权利实现的一种公证形式.1. 办理强制执行公证的优势：1缩短实现抵押权的时间、简化处分手续,减少处分费用,避免诉讼和仲裁程序.2在公证书中,由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产,并不以此对抗法院强制执行”,因而在主观上对其有一定约束.3在效力上,与仲裁决议和判决书具有同等执行力.2. 办理强制执行公证注意事项：1在法定期限内提出申请；2按要求向法院提交执行申请书及有关材料包括借款人违约事实证据；3向法院提供可靠的抵押物线索.二借款人直系亲属提供住所承诺借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住房证明的借款人,可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时,无条件为其提供居住场所的承诺.新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的,但它并未否认银行的债权.事实上,只要能够为借款人提供相对稳定的住所,当生存权与债权不再冲突时,处分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能.三提高借款人贷款门槛,改变对抵押物完全依赖状态.在个人贷款,尤其是个人住房按揭操作中,要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式,加强对借款人和第一还款来源的调查分析.细分客户群体,对不同信用特征客户采取差异化发展策略.首先要对借款人的道德风险进行评估,要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料,并通过包括职业情况及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判断借款人的还款意愿和违约成本.其次,要对借款人的收入情况进行调查,对其家庭收入的稳定性进行分析,并重点对借款人的家庭资产,尤其是是否拥有第二套住房等情况进行调查了解.对国家机关公务员、事业单位员工、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳定的阶层,基于其职业的稳定性可以重点发展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层管理人员以及执业律师、执业会计师等,基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房可以适度发展；对收入和资产情况都存在较多不确定性的自雇人士,以及收入较低的工薪阶层,应审慎发展.第二章源于开发商的风险及其控制一、开发商风险种类一开发商资质和信用瑕疵在住房按揭贷款业务中,开发商扮演着重要的角色：首先,它是按揭房产的生产者,若其因为经营不善,管理混乱导致生产主体出现问题,如破产、停业或取消资质等情况,则抵押实体便成为空中楼阁；其次,它是借款人按揭贷款的阶段性信用担保人,一旦借款人没有履约,我行可以向开发商主张权利.这时开发商如无力承担这个责任,势必影响我行信贷安全.二开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商由于经营不善、缺乏资金等原因,延期交付或交付不能,致使购房合同无法按约定履行,一般按合同约定出卖人即开发商交付逾期90天买受人借款人就可以要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金.可是,这种情况下,开发商对于批量解除合同的返还价款肯定无力支付.虽然按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效,但要求借款人继续履行偿还义务几乎不可能.对于我行而言,一方面借款人不按约偿贷,另一方面抵押物可能处分不能,结果导致我行信贷资产受到损害.三开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商虽如期竣工,但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符、面积缩小3%以上,购房人可以要求解除购房合同.此时,由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣,使得我行信贷资产全额受偿受到影响.四按揭楼盘无法取得房产证城市房地产管理法规定：“下列房产,不得转让：1以出让方式取得土地使用权的,不符合本法三十八条规定的条件的；2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记取得权属证书的；7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.”此外,房地产商如果开发手续不健全、欠缴出让金,也会影响楼房产权证的发放.一旦楼盘没有取得合法使用权,无法取得房产证,必然导致按揭无法履行进而损害我行利益.五开发商拖欠工程款当开发商由于各种原因拖欠工程款并与施工方发生纠纷,影响工程进度和完工时,依据我国有关法律规定“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权.”,如果购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款,我行行使抵押权时,受偿率将会受到严重影响.六开发商挪用贷款或者携款潜逃在期房按揭中,开发商是按揭贷款的最终使用人.开发商应当将按揭贷款用于工程的继续建设,不得挪做他用.可是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目结束前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程,设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资,甚至携款潜逃等.一旦发生这些情况就会严重危及购房人的根本利益,导致我行信贷资产遭受损失.二、开发商风险的防范一建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节1. 作好开发商的调查工作1开发商资质审查.根据房地产开发企业资质管理规定,未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业,不得从事房地产开发经营业务.我行在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质不指定楼盘必须符合此要求.2开发商资信审查.包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范围、信用评级、主要领导人素质、科研力量等,对于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查.3开发商以往记录.包括以往所开发项目的销售情况、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情况.4开发商手续办理情况.开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房,必须具备预售条件；现房,必须要求开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵.2. 加强对按揭项目的审查1项目立项及报批手续是否合法有效,批文内容是否前后一致.2“五证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证.3土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记.4项目总投资概算、资金来源与到位情况.5项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政建设、交通情况.6项目占地面积、建筑结构、户型设计等情况；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情况和客户群体分析.3.作好楼房按揭贷款合作协议,明确开发商责任.签定合作协议时,我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、阶段性担保及资金结算等内容.并注意下列事项的约定：1资金监管.资金监管是指在房地产项目运作过程中,我行与开发商签定监管协议,以双方共同名义设立监管帐户,负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜,审查其资金入帐和投向,保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行控制风险的制度.①监管的目的在于按揭贷款资金可以作到专款专用,保证项目顺利完工,降低银行风险.②监管的资金主要是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入.③对于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度.我行应当在允许的情况下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务,同时独家监管以确保资金的充分安全.2开发商作为预售人不可撤消的保证责任.①阶段性担保.在额度内指定楼盘的期房按揭中,我行应该要求开发商在办妥房屋所有权证的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担阶段性担保责任.②保证交付楼房无瑕疵,并将房屋产权证和土地使用证交给按揭权人贷款行.3回购责任.回购是指在期房按揭贷款中,开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人,当借款人累计一定时间未偿付贷款本息时,开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任.①回购实质上是附条件的买卖,因而对于回购的约定不应仅仅与开发商按揭合作协议中签署,还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中体现.②回购合同不属于担保合同,风险防范能力比较有限.4附条件承诺.附条件承诺是指我行与开发商约定,当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时,其代借款人清偿的承诺.合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等.5保证金.在期房按揭中,我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户,并存入一定比例的保证金,作为其承担阶段性担保的方式.保证金比例一般为10%.我行可以根据项目及开发商情况增加或适当减少.4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作我国采取登记生效主义,未办理登记的抵押权不得对抗第三人.由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证,因而在实际操作中主要有两种不同于现房的抵押登记办法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载,或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记,当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记.办理房产抵押登记时,必须持房地产所有权证办理,由登记机关在所有权证上作他项权利记载后,向我行颁发房屋他项权利证.5.加强贷后管理贷款发放后,要加强与开发商的联系,掌握其经营情况、资产负债情况、股东和公司重大事项的变化等.同时,要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情况.如发现情况应尽早采取措施,保障我行债权.6. 建立房产销售资金监管制度,积极防止按揭贷款的挪用,保证工程顺利完工.二建立风险转移机制1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司在一手房按揭贷款中,银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权.其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现,归根到底取决于开发商的行为.一旦开发商的行为使得购房人权利无法实现,继而导致借款人不偿还我行贷款的时候,由已经作为违约者的开发商再担当保证人角色,无论从主观意愿和客观能力上都是有严重瑕疵的.这时候,由具有相当担保实力的担保公司来承阶段性担保责任无疑是化解风险的一剂良方.我们可以考虑对于以下情况要求引入专业担保公司担保：1开发商二级以下资质；2开发商担保实力确有欠缺的；3工程进展缓慢；4项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；5价格过高楼盘.2. 将信用审查风险转移给律师事务所在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查,能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端.在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制.1律师可以承担下列工作：①调查开发商及项目；②草拟和审查有关法律文件及相关资料；③通知银行划款,负责监督资金；④办理抵押登记.2律师介入和谨慎操作的明显功能：①避免许多虚假证明文件和不合法资料,确保银行权益、减轻银行负担；②缓冲银行与开发商之间的冲突,加强了资金的专款专用；③律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒,为按揭提供法律支持.第三章假按揭的风险及防范措施一、一手房假按揭一定义：所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的,开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人,通过虚假销售购买的方式,套取银行贷款的行为.1. 一手房假按揭形成的原因：1开发商楼盘定位失误、销售停滞,项目面临崩盘危机,银行贷款和工程款项难以偿付.为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的.2中小房地产开发商自有资金有限,有些在楼盘初建时就出现资金吃紧,期房销售速度缓慢,各方资金需求告急,只有将期房重复“销售”才能足够支付.3当一些楼盘接近清仓时,由于尾楼销售困难,即使卖出价钱也不理想.一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行.为了套取更多资金,这些楼盘往往将定价标高.4房地产开发贷款要求比较严格,而房产按揭手续相对简单、利率较低.使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款.5商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为,开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题,风险相对较低,为了增加业务量、照顾大客户而予以配合.6少数银行工作人员存在职业道德问题,与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易,纵容了假按揭的发生.2.假按揭的种类：1一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房,以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料,以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款.待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款,如果无法售出则干脆携款潜逃.2一房多售：开发商为了回笼更多资金,伪造相关资料,将同一楼房卖给多个购房人,并分别与不同银行办理按揭贷款.一般说来,其中有一个“购房人”为真正的购房人.待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还.3. 假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款.4. 假按揭的风险：我国合同法对于“恶意窜通,损害国家、集体或者第三人利益；”,“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效.由于买卖合同无效,“购房人”并非楼房的所有人,所以我行对于抵押物就没有处分权.虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息,但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的,因而对我行信贷资金造成很大威胁.即使开发商愿意以楼抵债,可是对于我行而言,处分尾楼的困难也是可想而知的.二、二手房假按揭风险表现一以按揭手段获取抵押贷款一般说来,个人抵押贷款的审批比较严格,而二手房的按揭贷款手续相对简单,加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款.二中介机构参与的假按揭一般而言,开发商在推出新盘销售一年后,为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实,通常将空置的房子转入二手房市场.他们的操作手段是,除了交给地产商绝对可信的地产中介外双方签订利益分享合同,为了放心起见,发展商往往自己成立几家地产中介公司,这些发展商将空置房分割“卖”给自己的地产中介公司,房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下,地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款,成功套取了银行资金.而地产中介在找到真正的买家后,以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”.三利用即将拆迁房来骗取银行按揭对于拆迁的房产而言,我行很难得知其是否列入拆迁范围,除非已经公告.事实上,房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁.如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款,将威胁我行信贷资金安全.三、假按揭的防范措施一严格对开发商和中介机构的准入1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好,无假按揭历史；2. 确定开发商和中介机构的资质良好,具备承担违约责任的能力；3. 其主要领导人信用良好,无犯罪等历史.二加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性,警觉交易价格过高等违反常规现象.三加强与市政规划部门的联系,了解房产使用年限和地区规划.四完善我行内部管理体制,加强员工法律和业务知识培训1. 对违规工作人员严厉处罚,以儆效尤.为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为,应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理.对于触犯我国有关法律的行为,应坚决移送有关部门进行追究. 2. 加强业务培训,扩大法律审查范围.对于风险的防范,一方面要熟知业务,不断积累和总结经验,吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识,提高专业审查能力.。
我国个人住房按揭贷款风险识别
我国个人住房按揭贷款风险识别贾佩玲河南煤化销售总公司焦煤分公司１９０１年，美国学者Ａ．Ｈ．Ｗｉｌｌｅｔｔ第一次为风险下定义：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
１９２１年美国经济学家Ｆ．Ｈ．Ｋｎｉｇｈｔ将风险与不确定性加以区分，指出“风险是可测定的不确定性”。
鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：（１）风险是未来结果的不确定性；（２）风险是未来结果的波动性；（３）风险是损失的可能性。
由此可将个人住房贷款风险定义为：贷银行在发放个人住房贷款业务过程中，由于事先无法预料的不确定因素影响，银行的实际收益和预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失的可能性。
个人住房按揭贷款风险具有滞后性，隐蔽性，多样性和分散性等特征。
给贷款实际的管理工作带来了很大的困难，也为该业务的进一步发展提出了挑战。
个人住房按揭贷款以多种形态存在和发展，风险类型交叉相融，风险点也较为分散。
主要表现为信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险四大类。
在这四类风险当中，信用风险尤为严重。
１．信用风险。
（１）借款人风险。
主要指借款人不按照合约规定还贷从而导致银行本息不能如期收回甚至损失的风险。
这也是住房信贷风险中最常见的风险。
借款人违约的原因大致可归结为六点：一是借款人的工作、收入、家庭、健康、经济波动等因素发生变化，还贷能力下降，不能如期甚至无力偿还银行贷款，从而给商业银行带来收益上的损失。
二是借款人通过按揭贷款购得房屋一段时间后，发现房屋价格明显下降，以致借款人放弃所购置的房屋，而利用未偿还的贷款重新购置其他房地产，造成银行大量贷款无法收回。
三是借款人将大量贷款投入到炒房或以租养贷的投资行为中，而又对市场估计不足，而导致投资失败，无法偿还贷款。
四是借款人由于经济状况的好转，到期超额偿还本息甚至一次性清偿所有贷款，导致商业银行资金闲置，预期收益减少，变相地增加了银行的成本。
五是借款人利用我国信用体制尚不完善的漏洞，使用欺诈等方式，伪造个人信用资料骗取贷款，从而产生道德风险。
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
新形势下个人住房按揭贷款风险防范的建议
27全国中文核心期刊现代金融2019年第2期 总第432期经营管理新形势下个人住房按揭贷款风险防范的建议□ 任艳红摘要：随着我国房地产行业的飞速发展，个人住房按揭贷款占据了商业银行贷款结构的半壁江山，但随着宏观经济政策的调控，限购限贷政策的出台，以及中央坚决遏制房价上涨的决心，个人住房按揭贷款呈现利率高、期限长、还款压力大等特点，各种违约风险随之上升。
本文针对新形势下个人住房按揭贷款的特点，指出当前个人住房按揭贷款存在的风险，并给出风险防范的对策及建议。
一、新形势下个人住房按揭贷款的风险特点（一）规模大、利率高、期限长。
随着前期“降准”、“降息”等一系列宽松货币政策的推动，我国货币市场释放出大量的流动性，资金不断涌向房地产市场，导致“地王”频出，房产价格屡创新高。
目前，随着宏观经济政策的调控，房价增长虽然得到了遏制，但是房价水平一直保持在较高的水准，对于普通消费者来说房价高的难以企及。
高房价必然造成个人按揭住房贷款金额大、期限长的特点，加之商业银行贷款规模的限制，贷款利率一路走高，更加重了借款人的还款压力。
就目前而言，每笔个人住房按揭贷款金额平均100万，贷款期限大多集中在20-30年，一手房贷款利率已上浮20%，二手房还要高于一手房的贷款利率。
（二）风险管理难度大。
商业银行对个人按揭贷款风险管理难度加大主要有以下几点原因：一是我国信用体系尚未完善。
借款人只有办理过贷款或者有过信用卡消费记录，才存在信用信息，若借款人没有产生以上两种行为，银行将难以掌握借款人的信用状况。
由此造成的信息不对称现象非常严重，最终带来道德风险和逆向选择隐患。
二是重贷前轻贷后的问题持续存在。
个人住房按揭贷对应的客户是庞大的个体群，而商业银行的每个个人客户经理的管户数多达成千上万户，如果对每一个个体贷款进行细致的贷前、贷中、贷后管理将是一个巨大的工程，也难以实现。
三是借款人在漫长的合同期内，自身状况具有很大的不确定性，借款银行难以及时掌握借款人的变化信息，对银行贷款资金来说具有潜在的风险。
按揭贷款风险揭示及应对措施
风险管理的意义
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减少损失
通过有效的风险管理，可 以减少银行或贷款机构因 借款人违约而遭受的损失 。
保障权益
风险管理还可以保障借款 人的权益，避免因无法按 时偿还贷款而遭受不必要 的损失。
促进发展
加强按揭贷款风险管理有 利于促进房地产市场的稳 定和可持续发展。
02
按揭贷款风险揭示
借款人风险
流动性风险预警机制
建立流动性风险预警机制，及时发现和应对可能出现的流动性风险 。
05
按揭贷款风险案例分析
案例一：借款人违约风险防范不当导致损失
总结词
借款人违约风险是按揭贷款的主要风险之一 ，防范不当可能导致贷款损失。
详细描述
借款人违约的原因包括收入下降、失业、疾 病等，这些因素可能导致借款人无法按时偿 还贷款。银行在放贷时应当加强对借款人的 信用评估，了解其还款能力和意愿，并制定 相应的违约应对措施。
监管力度加强
加大对按揭贷款业务的监管力度，严厉打击违法违规行为，保障市 场秩序和金融安全。
信息披露制度
建立信息披露制度，要求按揭贷款机构及时披露相关信息，增强市 场透明度。
建立流动性风险管理机制
资金流动性监测
定期监测按揭贷款资金的流动性，确保资金充足以应对可能出现的 风险。
流动性风险管理措施
采取适当的流动性风险管理措施，如建立储备金制度、限制贷款额 度等，以应对可能出现的资金流动性问题。
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借款人集中违约风险
多个借款人集中违约可能导致资金链断裂 ，需要分散借款人的地域和行业分布以降 低集中违约风险。
04
按揭贷款风险防范建议
提高借款人资质审核
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
商业银行房屋按揭贷款风险审计方法
商业银行房屋按揭贷款风险审计方法作者：张黎明来源：《中国内部审计》2018年第06期[摘要]本文分析了商业银行房屋按揭贷款业务发展中存在的几类主要风险，并从内部审计角度探索其审计方法，提出风险防范建议。
[关键词]商业银行房屋按揭贷款内部审计风险防范近年来，商业银行房屋按揭贷款业务得到快速发展，一方面为商业银行发展奠定了稳定的资产基础；另一方面伴随着房地产调控政策持续加码、房价过快增长或出现波动，房地产开发商资金链承压以及商业银行内控管理不到位等原因，商业银行房屋按揭贷款的风险开始暴露并逐渐加大。
一、主要风险分析（一）开发商风险开发商风险存在于一手房贷款。
主要有两方面：一是开发商项目烂尾断供或售房手续不规范引发纠纷的风险。
房地产市场的繁荣，导致非房地产企业涉足房地产开发或者实力较弱的开发商过度举债开发等现象，这些开发项目后期可能因多元经营或资金来源单一等出现资金链断裂，从而导致楼盘烂尾，借款人发生断供。
此外，因开发商售房手续不全，在未满足售房条件下违规售房，或经济地价、建筑材料、施工技术等原因不能按期交房，引发开发商与购房者的纠纷，影响借款人还款意愿及抵押手续的正常办理。
二是开发商恶意骗贷风险。
一些开发商为摆脱资金困境，利用关联企业、上下游公司员工等集中虚假售房，直接串通购房客户办理假按揭贷款，或采用欺诈手段一房多卖，违规套取银行资金，但实际购房人并无购房意愿或购房资格，从而将风险转嫁给银行。
（二）合作机构风险合作机构风险主要存在于二手房贷款。
二手房交易中多涉及房屋中介公司、房地产评估公司等机构，目前商业银行二手房贷款客户主要来自房屋中介公司推介。
在抵押物评估方面，因多数商业银行通常不配备专业房屋评估人员，主要依赖于专业的评估机构进行评估，这使得合作机构风险容易暴露。
比如，房屋中介公司为了促成交易赚取手续费，往往会利用熟悉银行审查审批要求的优势，协助不符合贷款条件的借款人进行资质包装来获取贷款，而评估公司为了获取稳定的客源，维持与中介机构的合作，又不对真实房屋信息进行充分披露，导致抵押物价值虚高或状态失真。
银行按揭贷款中的风险及应对方法
银行按揭贷款中的风险及应对方法第一篇：银行按揭贷款中的风险及应对方法一、银行在按揭贷款中的风险在按揭贷款领域，随着贷款数额的急剧增加，银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。
目前，银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括：借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉（仲裁）风险等等，具体分述如下：（一）借款人信用风险。
即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。
这是按揭贷款最直接和最基本的风险。
银行在审批按揭贷款时，借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。
因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险，并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。
但是，按揭贷款的对象主要是广大居民，而导致居民收入状况和支付能力的因素很多，银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。
十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。
当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时，无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。
当借款人受个人利益驱使，故意停止或延长还贷，风险也将发生。
此外，自然灾害、战争、社会**等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。
（二）假按揭风险。
所谓假按揭，主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。
开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。
由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。
目前，因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。
（三）按揭款挪用风险。
购房人以按揭贷款方式购房时，其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款，开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设，不得作为其他用途。
房地产开发贷款主要风险点及控制措施
房地产开发贷款主要风险点及控制措施房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发商提供的用于购买土地和开发住房项目的贷款。
这种形式的贷款在房地产行业中起到了重要的资金支持作用，但同时也存在一定的风险。
本文将重点讨论房地产开发贷款的主要风险点，并探讨可能采取的措施来加以控制。
一、市场风险市场风险是房地产开发贷款中最大的风险之一。
由于房地产市场的波动性较大，房价、供需关系和政策等因素都会对开发商的销售状况产生影响。
如果市场经济形势不佳，需求下降，开发商可能面临项目销售不畅，无法按时偿还贷款的风险。
为了控制市场风险，银行可以采取以下措施：1. 严格审核贷款申请。
银行应对开发商的项目进行综合评估，包括项目所在地区的市场前景、项目规模和质量，以及开发商的经营能力等，确保项目的可行性。
2. 建立风险监测和预警机制。
银行应设立专门的团队进行市场监测和风险预警，及时了解市场情况，对风险进行预判，并采取相应的风险控制措施。
3. 灵活的利率政策。
银行可以根据市场情况和项目风险的变化，进行灵活的利率定价，降低不良贷款的发生概率。
二、资金风险资金风险是指项目资金来源不稳定，开发商无法按时偿还贷款的风险。
在房地产开发中，项目资金往往是多元化的，包括银行贷款、自筹资金和预售款等。
如果项目筹资渠道受到限制或出现异常情况，开发商可能无法按时偿还贷款。
为了控制资金风险，银行可以采取以下措施：1. 仔细审核项目资金来源。
银行应核实开发商所提供的资金来源，并进行充分的尽职调查，确保资金来源稳定可靠。
2. 建立资金监管机制。
银行可以与开发商签订相关协议，明确资金使用的方式和期限，并进行监管，确保资金用途合法合规。
3. 加强对预售款的监管。
银行应对开发商的预售款进行严格管理，确保预售款的划拨和使用符合相关法规和规定。
三、政策风险政策风险是指政府房地产调控政策的变化对开发商造成的影响。
政府在房地产市场中实施的各项政策，如购房限制、调控措施等，都可能对开发商的销售和盈利能力产生重大影响。
房地产交易中的风险及其防范
识 ，在房 地 产 交 易 秩 序 专 项 整 治 行 动 中 ，切 实 负起 责 任 。 ３２ 宣 传 诚 信 理 念 、倡 导 诚 信 价 值 观 ． 首 先 要 从 思 想 认 识 上 加 强 全 民 诚 信 意 识 的教 育 ， 对 社 会 公 民 要进 行社会道德教育 ，使 每一 个人都建立起 ” 诚信 为本 ”的意识。 具 体 操 作 层 面 ，可 以对 房 地 产 相 关 机 构 开 展 道 德 讲 座 ，加 强他 们 的 业 务 培 训 和 行 为 教 育 ，提 高从 业 人 员 的 执 业 观 念 、执 业 态 度 、 执 业 纪 律 和 执 业 作 风 。对 房 地 产 登 记 机 构 工 作 人 员 进 行 廉 政 教 育 ，提 高
纪组织未按规定期 限办 理备案手续等。
２ 一手 房 交 易 中买 方 的 风 险 及其 防范 措 施
２１ 充分 了解房地产方 面信息 ，避 免盲 目购 买 ，降低 信息的 ． 不 对 称 性 购 房 者 虽 知 道 从 区 位 、 结 构 、 比价 等 方 面 了 解 房 地 产 信 息 ，但 始 终 无 法 了 解 房 地 产 成 本 、相 关 的 国 家政 策 及 房价 走 势 等 ， 因而 存 在 盲 目购 买 的 情 况 。解 决 这 种 问题 的 关 键是 把 握 房 地 产 经 济 周 期 ，别 人 疯 狂 时 ， 自己 要 退 出 ，别 人 悲 观 时 ， 自己 才进 入 。 微 观 的 区位 、结 构 、 比价 问 题 只 要 多 看 看 就 可 以解 决 。 ２２ 谨 慎 交 定金 ，签 合 同 ． 掌握 了详 尽的房 地产信 息后 ，再 确定是 否下定 金 ，签 合同 ， 不 要 受置 业 顾 问 的 诱 导 。仔 细 研 读 房 地 产 合 同 。 不 管 是 一 次 付 款 还 是按揭 付款 ，都是买方（ 一次付 款方式） 或银行（ 按揭付款方式） 将所有 房款 付给 房地产商后 ，房地产商才在规 定的时间交楼。很显然 ，这 种 交 易程 序 不 利 于 购 房 者 。在 一 定 的 时 间里 ，房 、 款 都 控 制 在 地 产 商手 中 ，而买方的利益全凭卖方的信用 ，其风险显 而易见 。 ２３ 合 同 中 要 明确 交 楼 、办 理 房 地 产 证 书 及 违 约 责 任 等 相 关 ． 事 宣 如 果 房 地 产 商 资 金 链 断 裂 或 将 已 收 房 款 挪 作 他 用 ，则 很 有 可 能形成烂尾 楼 ，交楼收房遥遥无期 。即使房地 产可 以如期交收其质 量 还 可 能 出 现 问 题’ 楼 面 、墙 体 出现 裂 缝 ，水 、 电 线路 不 通 或 漏 ，如 水 漏 电 ，建 筑 面 积 水 分 等 。这 些 都 可 能 给 购 房 者造 成 损 失 。 此 外 房 地产证 书还可 能 由于房地产商开发手续 或将房地产办理 了抵押贷款 等 问题 而 无 法 办 理 。 因此 ，所 有 这 些 可 能 出 现 的 问 题 都 应 在 合 同 中 明确 其 解 决办 法 。
房贷担保业务主要风险点及防范措施
房贷担保业务主要风险点及防范措施、一手楼直客式担保业务主要风险点：1、虚假交易或取消交易的风险①发展商作弊，以虚假交易套取银行按揭资金。
多见于发展商资金周转困难而用虚假交易方式套取银行资金。
例如以虚假身份证或员工身份证交易等；②发展商毁约取消交易。
例如房价上涨，发展商毁约利益大于成本；③买家毁约取消交易。
例如房价下降造成买家可能负资产；④由于发展商原因交易无法完成。
例如不具备售楼条件、楼盘烂尾、无法通过验收等。
2、未能如期办理鉴证的风险①买家未能如期交付款项，导致发展商不办理鉴证手续。
这种可能性较少，一般买家支付首期以后，发展商就会办理鉴证以确保合同的合法性和催促买家尽快支付余款；②发展商拖延鉴证。
发展商因人手不足或成交不多，要等到一定量以后才去办理；房价上升，发展商想拖延违约；发展商和办证机构关系不好，逾期不办理被取消办理资格；发展商保管不善，遗失合同、受理回执等资料要件；发展商未及时将买家的定金或首期款转入监控帐户，不具备办理资格；③发展商不办理鉴证。
例如发展商以虚假交易套取银行资金，取得银行按揭贷款后取消交易，形式上退回资金给虚拟购房者。
3、未能如期办理抵押登记备案的风险①买家不配合取回并递交鉴证后资料要件；②银行或银行委托代理机构未能及时取回或督促买家取回并递交鉴证后的资料要件;③发展商或买家、银行、银行委托代理机构保管不善，造成资料要件遗失；④银行资料不全造成无法办理抵押登记备案；⑤银行或银行委托代理机构未能及时申请办理抵押登记备案。
防范措施：1、承保前：①选择优质楼盘。
例如上市公司、地方知名企业、有过往楼盘销售业绩等，并事前做好考察评价；②审核买家，最好为公务员、白领、当地人士、夫妻等。
炒家和经商的需要慎重；③收集资料齐备无缺，真实不虚假；④和买家面谈面签，了解情况；⑤审核买家个人资信报告，考核过往资信记录；⑥上网核实成交情况。
2、承保后:①跟进发展商办理鉴证进度，上网核查；②核实办理鉴证后，跟进银行取回鉴证后资料要件；③跟进银行办理抵押登记备案；④定期上网核查有无中途退房；⑤定期做保后检查，根据进度拟定跟进措施；风险处理：1、买家退房：马上联系发展商按划款途径原路退回款项，已退回的跟进银行尽快收回，已收回的尽快出具解保通知。
商业银行住房按揭贷款面临风险、审计方法及审计建议
商业银行住房按揭贷款面临风险、审计方法及审计建议作者：曾平来源：《大经贸》 2020年第2期曾平锦州银行股份有限公司辽宁锦州 121000【摘要】随着经济社会的发展，我国住房按揭贷款迅猛发展。
住房按揭贷款属于商业银行优质资产，具有风险相对较低、风险资产占用较少等特点，但随着国家宏观调控政策增加、货币政策调控趋紧，银行个人住房按揭贷款面临较大的风险。
本文从个人住房按揭贷款面临的主要风险、内部审计方法以及审计管理建议对个人住房按揭贷款进行了简要分析。
【关键词】按揭贷款；风险分析；审计方法；管理建议一、按揭贷款面临的风险分析（一）合作机构风险合作机构风险主要包括房地产开发商风险、房屋中介机构风险。
开发商风险主要存在于一手房交易中，主要表现在：一是项目楼盘风险，包括楼盘交付的时间延长、楼盘的质量较差；部分房地产企业缺乏强大的实力，存在开发资质不达标、资本金不到位、四证不全、楼盘烂尾、贷款逾期或者其他违约情况；楼盘销售情况不理想。
因多种因素导致楼盘滞销，无法有效处置抵押物。
二是开发商风险。
住房按揭贷款一般由开发商提供阶段性担保，开发商经营不善、出现财务困难导致担保能力不足或下降，出现较大的风险。
三是开发商骗贷风险。
部分房地产开发商现金流紧张，为了缓解压力，骗取银行信贷资金，以公司员工或关联人名义购买其房产，办理虚假按揭贷款，还款来源于房地产公司。
中介机构风险主要存在于二手房交易过程中。
商业银行二手房贷款客户主要来自于房屋中介的推荐。
房屋中介机构为了促成交易赚取更多的佣金，会根据银行授信审批要求和特点，针对性地对不符合贷款条件的购房者资质包装，而商业银行更多基于中介机构提供材料，对借款人实际情况缺乏了解，导致贷款风险增加。
（二）借款人信用风险。
主要是由于借款人还款能力下降，收入锐减或负债过快增长，影响其还款能力。
还有部分借款人还款意愿较低，未认识到信用记录的重要意义，忽视还款导致业务逾期。
此外，放款后借款人若遭遇重大变故也会影响借款人还款；同时，不可抗力事件如新冠肺炎、山洪、地震等事件，影响人们生产、生活，也会导致该地区借款人无法按时偿还住房按揭贷款本息。
个人住房贷款--风险与控制
个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。
按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房(再交易房)贷款。
依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。
本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。
1998 年以来，各金融机构由过去单纯的企业开辟贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。
对房地产开辟的银行信贷逐年上升， 2003 年房地产开辟贷款余额为 6657.35 亿元，是 1998 年的 3.2 倍。
对个人住房消费信贷快速增长， 1998 年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达 75%~97%，1998 年初全国个人住房贷款余额仅有 190 亿元， 2004 年 10 月末，全国个人住房贷款余额已达 14977 亿元，比1998 年增加了 14594 亿元，增长了34 倍，其增速远远超过房地产开发贷款。
虽然我国的个人住房贷款起步于 1998 年，但真正发展还是 2000 年之后。
个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。
二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。
按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为 3~8 年。
这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。
从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。
可以估计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。
随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或者潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。
本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。
浅谈个人住房按揭贷款风险及防范措施
浅谈个人住房按揭贷款风险及防范措施个人住房按揭贷款是一种常见的房屋购买方式，许多人通过按揭贷款来实现住房梦想。
然而，按揭贷款也是一项具有一定风险的贷款方式，如果贷款人没有充分了解风险并采取相应的防范措施，就有可能陷入困境。
因此，本文将从风险和防范措施两个方面讨论个人住房按揭贷款。
一、风险1、房价下跌如果贷款人购买的房屋所处的地段或者周围的环境发生变化，导致当地房价下跌，就会造成贷款人的房屋价值下降，从而导致还款风险。
还款期间，房屋价值的下跌会导致贷款人在还款结束时还不清贷款，这样贷款人就需要准备额外的资金来支付尚未还完的贷款。
2、利率风险按揭贷款的利率通常是浮动的。
如果利率上涨，那么贷款人需要支付的利息也会随之上涨，从而增加还款负担。
如果贷款人的还款能力不足以承担高利率所带来的还款负担，就会产生失信记录。
3、还款期限过短按揭贷款的还款期限通常是较长的。
然而，如果贷款人的还款期限太短，那么贷款人就需要在更短的时间内还清贷款，这就增加了还款压力，也可能导致贷款人不敷还。
二、防范措施1、充分了解房屋市场购买房屋前，贷款人应该仔细了解所处地区的房屋市场的情况，掌握该地区的房价走势以及周围环境的发展情况等信息。
通过了解房屋市场，贷款人可以避免购买价值不稳定的房屋，从而减少房价下跌的风险。
2、选择适当的还款期限3、选择适当的利率类型按揭贷款的利率类型有浮动利率和固定利率两种。
如果贷款人预计未来的利率会上涨，就可以选择较低的固定利率，从而避免利率风险。
4、存在应急储备贷款人在进行按揭贷款时，应该在家庭预算中留有一定的应急储备。
如果出现意外情况或者是财务困难时，可以利用应急储备来解决燃眉之急。
总之，按揭贷款是一项适用广泛的贷款方式。
但要注意的是，贷款人要充分了解个人住房按揭贷款的风险，并采取相应的防范措施来降低风险。
通过合理的财务计划和房屋市场了解，可以最大限度地降低按揭贷款所带来的风险。
个人住房贷款主要存在的风险
个人住房贷款主要存在的风险1、假按揭贷款风险这里说的“假按揭”，是指房地产开发商（企业）采取虚假手段，利用虚构的房屋买卖关系取得银行的按揭贷款，达到套取银行资金目的，本质上是骗贷的一种行为。
虚构房屋买卖关系，套取银行信贷资金。
这是“假按揭”贷款最常见的表现形式。
房地产开发商（企业）在住房开发过程中，想办法让没有购房目的的自然人与其签定房地产买卖合同，并为之开具虚假首付款收据及收入证明文件，指使其到银行办理按揭贷款。
这些自然人一般都与房地产开发商（企业）有着特定的关系，或亲朋好友，或辖属员工。
由于贷款申请资料形式上的完整，申请人数较多，且有房屋抵押，银行在审查贷款申请资料时很难发现其中的做伪。
贷款申请一旦批准，其套取银行信贷资金的目的就达到了。
2、借款人的风险借款人由于某种主、客观原因而不能按期足额偿还银行贷款的情况。
个人住房贷款中出现的个人信用风险至今仍然缺少一个稳妥的解决办法。
目前，我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。
从信用风险的角度来看，一方面，借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。
当前，要特别防止借款人骗取银行个人住房贷款。
需要指出的是，由于个人住房贷款属于中长期信贷，其大多数贷款人的还款期限长达10—20年左右，个别的甚至长达 30年。
个人资信状况面临着极大的不确定性，个人信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。
当前，各商业银行个人住房贷款的申请人，主要是收入水平波动较大的、收入的市场化程度较高职业，如外企员工、国内股份制员工、民营企业员工以及自由职业者，伴随着国民经济发展的同期性和波动性，这种中长期内的风险尤其值得关注。
同时，人个住房贷款利率执行的是浮动利率，而且利率水平处于多年来最低点。
浅谈个人住房按揭贷款风险及防范措施
浅谈个人住房按揭贷款风险及防范措施随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，越来越多的人选择通过按揭贷款来购买房屋。
个人住房按揭贷款在很大程度上提高了人们购房的便利性，但同时也存在着一定的风险。
对于借款人来说，如果不正确地选择按揭贷款方式，或者不理性地进行贷款行为，都可能带来诸多不利的后果。
本文将就个人住房按揭贷款的风险及防范措施进行简要的探讨，以期能对相关人士有所帮助。
一、个人住房按揭贷款的风险1. 利率风险按揭贷款的利率是借款人需要非常关注的一个因素。
随着市场利率的波动，贷款利率也可能发生变动，如果借款人未能妥善控制按揭贷款的利率风险，可能导致还款负担加重，甚至无法按时偿还贷款。
2. 收入变动风险借款人的收入水平决定了他们还款的能力，如果在贷款期间借款人的收入遭遇变动，例如失业、收入下降等情况，可能会导致还款能力不足，甚至无法偿还贷款。
3. 房价波动风险房价的波动对按揭贷款也会产生影响。
如果房价下跌，借款人所购买的房屋可能出现抵押品价值不足的情况，从而增加了借款人的还款压力。
而且，如果贷款金额超过房屋价值的一定比例，还可能出现“负资产”的风险。
4. 还款压力风险由于按揭贷款的还款期限较长，还款压力可能会对借款人造成一定的心理压力和经济压力，不利于借款人的身心健康和家庭和睦。
5. 利率操纵风险有些不正规的金融机构可能操纵贷款利率，导致借款人还款负担加重。
二、个人住房按揭贷款的防范措施1. 合理选择贷款方式借款人应该根据自身的经济状况和还款能力，合理选择按揭贷款方式。
不同的按揭贷款方式有着不同的利率、还款期限、前期费用等因素，借款人应该进行全面比较和分析，选取最合适的按揭贷款方式。
2. 注意贷款利率借款人在签订按揭贷款合要特别注意合同中有关贷款利率的条款，并且尽量选择固定利率贷款，以免由于市场利率波动导致还款风险。
3. 控制借款额度借款人应该根据自身的还款能力和财务状况，合理控制贷款金额，避免过度借款导致还款压力过大。
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1、资金补足风险。
建设一个楼盘的项目资金来自四个方面：开发商自有的、建设商带资施工的，银行借款的、销售回款。
如果资金拼盘出现问题，最大的风险就是出现烂尾楼，银行提前发放的按揭贷款资金必将有去无回。
防范措施：提前落实好各项资金来源。
2、五证”不齐全风险。
开发商为按规定办完“五证”，今后业主很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝偿还贷款。
防范措施：银行在发放按揭贷款前，务必认真核实五证齐全后方可办理。
3、不按期完工风险。
开发商如果无法按期完工就无法按期交房，借款人将寻找理由不按期还款，造成金融机构的风险。
防范措施：随时关注工程建设进度。
4、项目纠纷风险。
由于业主与开发商就楼盘问题发生矛盾，导致采取拒付贷款的方式，对开发商施加压力。
因为在尚未办妥房产抵押手续的过渡期内，如果借款人不还款，担保人开发商将付连带责任向金融机构还款。
防范措施：只与有过开发项目、市场口碑好的开发商合作。
5、楼盘销售风险。
如果开发商资金充足，项目也能按期完工，但如果楼市进入饱和期，销售不畅，产品不能转化现金，开发商为偿还银行开发贷款、股东垫款、拖欠工程款等，可能会采用假按揭银行骗贷，这是面临的最大风险。
经验表明，在现实中，那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅销的楼盘，发生骗贷行为的可能性很小。
对于销售困难的楼盘，办理按揭业务时必加以小心，重点防范开发商骗贷。
项目的尾盘，积压多年任未卖出的房产，也容易产生骗贷的可能。
1、假按揭骗贷。
开发商以其员工或关联人员身份证，或以招聘获取应聘人员的资料，或花钱购买中介公司的客户信息，做成按揭贷款的申请材料，套取资金，如果发生销售困难，则风险巨大。
防范措施：认真核实借款人材料，坚持面谈甚至家访，多问问题发现假按揭的蛛丝马迹。
2、一房多卖的风险：由于期房销售存在“先付后收”的特点，开发商可能出现一方多卖的情况。
防范措施：实行商品房销售网上签约的预售登记备案，要及时计入当地房地产交易网查询购房交易真实性。
3、高价套贷风险：重要特征是，假合同的价格高于当时的市场价，目的是为了多套资金少交首付。
多套的资金不是被开发商占用，就是被购房人按事前与开发商谈好的条件用于经营使用。
防范措施：对于按揭房产特别是高档房产进行价值评估。
金融机构应只接受指定的评估事务所出具的评估报告，同时每年对事务所进行一次评价。
4、售后包租风险：有的开发商为尽快收房，向投资型的购房人开出诱人条件，即房子售出后有开发商以较高的回报包租若干年，并由开发商垫付20%-40%首付款。
更有甚者，开发商为增加其包租的可信度，还可提供虚假的已带租约的售房合同。
放款后，开发商一次性获得的贷款租金，分期偿还贷款，但是当其难以为继时，虚假租约或虽真出租但租金抵不上房贷月供的情况下，借款人必然以种种借口不还款，使出现风险。
防范措施：调查租约的真实性和可靠性，直至拒绝受理。
5、尾房风险：当楼盘进入尾房销售阶段时，可能发生的按揭风险有：一、虚假风险，开发商基于早日结束销售，提供虚假材料套取银行贷款，由于销售期拖的很长甚至发生困难的楼盘容易发生。
二、通常尾房的原价比原来的房价低，但开发商可能用原房价办理按揭申请，由此多套取按揭资金。
防范措施：认真考察尾房的销售和价格情况后确定，尽量不受理。
三）、借款人风险：1、投资型借款人风险。
在解决了自由住房问题后，有许多人购房人的目的转为投资。
由于交20%首付即可获得一套房子，人们的购买能力可放大5倍，为投资人提供了可能性。
人们支付购房款是以现有收入和未来收入，为未来收入具有不确定性，是造成风险的原因。
投资型购房分为自用型和他用型，自用型为购房人为自己经营使用，后期得固定资产。
他用型，用按揭买下房产后出租，以租金还月供，最后获得房产和稳定的租金收入。
无论哪一种风险若租金收益抵不上贷款月供，造成风险。
防范措施，根据借款人不同职业特点核定贷款上限，限制购房套数，以降低成数和提高利率方式制约；核定第二还款来源；出具风险提示书；采用“存一付三”的月供还款方式。
2、投机型借款人风险：由于按揭贷款业务具有一定的杠杆作用，最高可以扩大5倍，为投机人提供了资金后盾。
购房人通过“低买高卖”的赚钱方式在房价上升时候有利可图，而房市饱和时期则面临极大风险，金融机构对于一下购多套房产的炒家，务必加以限制。
防范措施：拒绝发放贷款。
3、对借款人情况的把握要点：（1）、坚持面签合同：通过面签合同，可以掌握很多对贷款调查有利的线索，通过借款人的谈吐、礼仪，并辅助资产证明材料，可以判断借款人收入水平；对一些签字随意，不认真斟酌合同人员应该高度注意。
（2）、核实真实身份：放置开发商提供身份证申请贷款。
可通过公安部门的联网核查进行查询。
（3)、子女购房问题：当下很多父母为避免遗产税，多选择子女名义购房，自己为子女支付购房款，通常情况下，金融机构不能处置未成年人房产，及时父母与未成年人一同申请贷款，也很难分割处置。
对此情况应慎重接受申请。
（4）、夫妻签字问题：在夫妻关系存续期间购买的按揭房产，产权属于夫妻双方共同拥有，如果银行受理时不要求夫妻的另一方在抵押合同上签字，很容易在将来起诉时被借款人以不知情为由予以抗辩，为避免纠纷，抵押合同上应由夫妻双方共同签字。
（5）、核实收入证明：金融机构不能简单相信任职单位为借款人开具的收入证明，一定要结合借款人的职业、行业平均收入水平状况等因素证明收入合理性。
由于税务部门对超过12万的个人要主动申报纳税，可以要求提供纳税清单以及借款人的银行入账记录，衡量是否有稳定、充足的收入来源。
借款人房屋贷款的月房产支出与所有债务收入比要符合人民银行的要求，都不到要求，不得发放贷款。
（6）、据实填写个人信用评分表：个人信用评分是个人贷款的重要门槛，但由于目前个人贷款的整体资料申报不足，客户经理可能存在随意填写的现象，因此个人贷款审查人员必须认真复核客户的信用评分，不得故意提高客户信用得分。
（7）、查询个人征信：对按揭人的申请，凡是个人征信报告显示目前仍有逾期贷款的，坚决不予放款，对于借款人历史曾经出现的多次逾期，应追究历史分析原因。
按揭贷款绝不是低风险业务，客户经理只有全面把握按揭贷款的个人环节，才能保证资金安全。
对于开发商的选择，按揭项目的选择、过渡期担保、借款人审批、按揭手续办理等重要环节，严格操作，疏而不漏。
（四）房产的风险：1、普通住房风险。
（含经适房）由于房价相对不高，贷款金额较小，用途多为自主性，借款人还款意识强，一词风险性较低。
主要应防范风险：一是借款人多为低收入者，意外变故导致无力还款；二是由于房价低，也有通过各种途径得到的房子，属于投资型或投机型。
防范措施：对年龄偏高、健康不佳、收入前景不好的借款人予与婉拒。
2、高档公寓风险：如果房价下跌，对于购房人而言将产生资产缩水。
对于自住型的借款人，高房价意味着高借款，如果房租收入不足以提供月供，又没有其他资金来源，则极有可能发生“弃供”。
防范措施：核实真实房价和借款人实力，必要时减低贷款成数3、别墅风险：由于别墅多为购房人的第二或第二居所，投资型和投机性较少，借款人还款意愿较强。
主要风险是因借款人变故无力还款，金融机构对房产不易处置变现。
防范措施：考查借款人的经济实力是否与所购房产档次相匹配。
（五）、按揭业务的风险防范措施：1、实地查访项目建设情况。
通过政府主管部门网页查询楼盘销售情况，金融机构办理按揭贷款的楼盘必须具备“五证”即为“国有土地使用证”“建设用地规划证”“建设工程规划许可证”“建设工程施工许可证”“商品房销预/售许可证”。
2、向开发商和律师强调提供甲材料骗贷的刑事与民事责任，对于客户资料的调查委托第三方（如律师事务所）进行的，必须签订合作协议，明确双方的责任义务，可以缴存保证金，出现失误或风险时，扣除保证金。
即使是第三方调查的，客户经理任然要求面单，核实借款人情况。
3、要求申请人提供能够证明其资金能力的存折；确认首付款：金融机构不应该接受证明力有限的首付款收据，以避免借款人与开发商合谋，不支付真实的首付款，将房价的下跌风险全部转嫁金融机构，一般要求开发商将借款人支付的首付款存入本行，如果首付款已经存入其他银行，按揭银行必须要求开发商提供有关相应的进账单即账户流水备查。
4、落实好抵押登记手续：由于进来他项权证虚假而给各家银行造成的巨大损失，因此他项权证必须按照金融机构与当地房管部门的要求，由金融机构专人或客户经理亲子到房管部门办理抵押登记手续，不能通过委托他人等渠道获得。
5、按成数提前还款制：在按揭借款还款合同中规定，如果房价下跌，借款人应按下跌比例，提前归还银行按揭贷款的部分金额。
6、做好贷后检查：客户经理对按揭贷款应定期检查、重点检查还款记录，对还款正常的客户，可以采用电话回访的方式。
对还款不正常的客户，处电话催收外，还应该到借款人单位或居住地催收。
7、在按揭贷款发放后，如果借款人因建筑质量、延迟交房等原因，向开发商要求退房，银行要采取措施收回按揭贷款。
8、如果贷款连续逾期，应该立即对借款人起诉，并把开发商作为连带被告。
开发商未退还按揭贷款前，不能返还商品房买卖合同原件，可使开发商无法向房管部门申请注销房屋买卖合同。
9、推行“存三付一制”和提前10天到账制度：对于按月还款的私人购房按揭业务而言，正常规定是要求借款人按月按期付款。
由于种种原因，借款人账上无款可扣时已经逾期，对此，可以采用、“存三付一制”来加以防范，就是在贷款合同中明确：借款人应在银行固定存入至少三个月的月供金额，此外每月按月归还贷款本息。
并授权金融机构主动扣收带款项。
优点：（1）借款人一是疏忽或出差、出国等原因忘记还款，银行可以主动扣款防止逾期。
（2）如果借款人还款能力出现问题，可以在不出现账面逾期的情况下，有三个月的采取措施加以催收或保全。
（3）可以增加稳定的储蓄存款，如果能营销更多资金更佳。