个人住房按揭贷款的风险防范

近年来,我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展很快,对推动房地产业尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款能提前买到称心的住房,开发商也能加速资金周转,几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点产品来开发。据统计,自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40％．而按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右(在美国．住房按揭贷款规模已达到GDP的100％);国内商业银行住房按揭贷款余额目前大约只相当于市场发展空间的13％,各大银行的住房按揭贷款占贷款总额比例在20％1)2下。从这几个数据看,我国的住房按揭贷款市场仍然有巨大的空间。在银行固有的认识中,．住房按揭贷款几乎是零风险,但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性．当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今,各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险,也一直未进行过制度上的改良．一旦经济环境发生变化,在特定条件下,这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。

个人住房按揭业务存在的风险

1．来自购房人的风险

(1)被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看,这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高．2008年实行的是紧缩的货币政策,所以人们的家庭收入实际是在缩减,被迫违约时有发生。

(2)理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控,房价正逐渐回落。但贷款利率却不断提高．所以这类违约有所增加。

(3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后,银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还,将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下。各银行都有大量闲置资金急于寻找出路,在这种情况下,客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量．加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去,实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会．导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外,客户提前偿还贷款时,银行往往无法运用计算机处理千差万别的情

况．只能使用人工来完成,人力成本很高,在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然,在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下。银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。

目前,提前还贷好像还未与风险联系起来,出于维护自身美誉度的考虑。银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈,加强风险管理势在必行,所以必须充分认识提前还贷所产生的影响,从各个层面上制定对策。

2．来自开发商的风险

(1)假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时,有些开发商可能会串通银行内部人员。自己垫付首付款。制造虚构的购房合同,里应外合,达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家,开发商即付完剩余款项,解除抵押,再高价卖出。情节严重的是．有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次,给银行带来了不可估量的损失。

(2)抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多,且环环相扣。如果稍不注意。开发商的资金链就容易断裂．负债累累只会导致所抵押的住房出现质量

不过关甚至是烂尾楼．或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;

是作为按揭业务风险防范的第二还款源．明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。

(3)强制指定。一般情况下,开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售,利用住房抵押贷款做诱饵．让银行被动接受高风险的开发贷款条件．放松对开发商的贷款审查和风险防范．而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多,若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款,一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题,购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款,这给银行造成的损失将特别严重。

3．来自银行内部的风险

(1)员工素质。银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益,与开发商合谋,对贷前审查敷衍了事,贷后放弃追踪管理,以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合,假按揭是不可能发生的。

(2)制度安排。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场

比较法,对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值,而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失。高估按揭房产价。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估,而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋,或采取各种方式推高房价,促成高价房交易合同,以获取高额按揭贷款。另外,由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值,一旦购房者故意违约,那么银行或支付较高的变现成本．或面临难以变现的可能,甚至在市场发生逆转时．将承受房价下跌所造成的巨大损失。

防范个人住房按揭风险的对策

l,设立专业机构

要解决按揭贷款服务的质量问题,靠传统的渠道已明显不适应新的发展,需要增加机构。设立专业的按揭银行已是大势所趋。在国外,专业按揭机构非常普遍．如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家,占银行总数的11％,占美国银行体系总资产的15％左右。在我国．目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭

贷款——银行按揭中心发放贷款。

专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系,为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见,确保交易过程的合法性、安全性．可让他们免却手续繁琐之苦。一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。

鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系,需要有专门的部门来开发、规划和发展,光靠传统银行的一个部门不行。这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合,让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来．或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。要完成这一重组并使其高效运转,还需要各利益主体的团结和努力。

2．力口强监管和服务力度

(1)对开发商的监管。很多风险都是由开发商引起的．它们既是源头,同时也对贷款的偿还起连带保证作用。因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。银行目前的控制是．把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理,经常了解项目的进展情况和销售情况,防止出现贷款还未到期而项目已销售完,开

发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目。进行滚动式开发的现象。当开发商的经营被严格透明后．抵押房产出现故障的机率将大幅度下降,即使有购房人违约的情况发生。开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。

(2)对购房人的监管和服务。

由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难,银行只能在贷前和贷后加强审查和管理．通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查,了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力,而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约,需要银行进行金融产品创新。目前这类新产品的出现还是接连不断。早期民生银行的移动按揭,现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等．都显示出银行在这方面的尝试．为的是减轻购房人的月还贷负担,争取更多的业务。对于理性违约的增加,可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺．如建立个人信用档案。由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段,所以采取这一方法需周密地考虑。

3．改变评估基础

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上,所以需要重新评价这一依据的合理性。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础．即以成本法来确定的按揭贷款价值,能挤出房价虚高造成的泡沫。在成本法中,房地产的成本很多,组成部分较容易测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值,需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算．并与平均水平相比,以考察其真实性,利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与．这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋于零,也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,有助于抑制投机,平抑超高的房价。

4．罚金制度

国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的

措施,远未形成健全的风险防范机制。当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。

5．贷款证券化

住房按揭贷款随着房地产的发展有很强的周期性．会使商业银行形成较大的潜在的系统风险。它的迅速发展和规模化,也会因为它的还款期较长,而可能给银行带来流动性风险。这些问题可通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决。这一方法通俗地讲就是,将贷款资产打包定向卖给投资银行或保险公司。早在t992年广发银行首次进行按揭贷款时就有打包成债券上市的尝试,但这个业务在当时受到政策限制,直到今天已过去16年了,也没有多少进展。但不管怎么说,按揭资产是银行长期的债券资产,如果未形成二级市场承接,那么银行的资金使用效率就大打折扣。这种方式在我国实施还需更多的耐心。也需借鉴和灵活运用。