房地产估价计算教学教材
房地产估价教程
《房地产估价》六月份授课计划（共四讲）授课班级：安工系01物1、2班《房地产估价》第十一讲第八章长期趋势法§8-1 长期趋势法的基本原理一、概念和理论依据。
1、概念：运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测，判断的方法。
2、理论依据。
搜索房地产过去较长的时间价格资料，并按照时间的先后顺序将其编制时间序列，从而找出（该宗）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，理论上要求索取的时间间隔越长越能反映价格变化的本质。
二、运用对象和条件。
1、适用对象：适用于价格无明显季节波动的房地产。
2、适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时间的历史价格资料，而且所有的历史（资料）价格要真实。
三、长期趋势法的操作步骤：1、搜集估价对象，及相关历史价格资料。
2、将资料统一整理，化为同一标准。
3、观察、分析这个时间序列，找出变动规律。
4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
四、主要种类：平均增减趋势法，移动平均趋势法，指数平滑法，浅性趋势法五、平均增减趋势法、1、平均增减量趋势法：如果房地产价格时间序列逐期增加、减少大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，用平均增减量趋势法进行房地产价格评估。
具体考察前一期与后一期之间的差，如果每个差波动不大的话可取平均值。
越接近估价时点越重要。
a=[(P0-P1)+(P2-P1)+……+（P n-P n-1）]/nPn-第n期房地产价格。
a-房地产价格增减量的平均值。
2、平均发展速度趋势法。
如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，可以根据逐期发展速度求其平均值。
公式见书123页§8-2 移动平均趋势法概念：当房地产价格时间序列的数值受周期变动和不规则变动影响，起伏较大，不易显示出发展趋势时，可用移动平均法消除这些因素的影响，分析预测序列未来的发展趋势。
根据时间序列资料，逐项推移，依次计算包含一定项数平均值以反映长期趋势的方法称为移动平均趋势法。
《房地产估价》第四章教案PPT课件
总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金
＋（折旧费＋利息）
➢ 10000元，年利率10%，利息1000元，通货膨胀率3%，贬值3000 元，实际收益只有7000元。
✓2.其他类型房地产 ✓如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地
产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差 异，纯收益的计算思路与方法相同。
但在有限年的情况下，收益法的公式为：
在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下， 收益法的公式为：
上述三种情况下的公式中，r就是我们所说的资本化 率。
➢ 资本化率实质上是一种资本投资的收益率（由一笔投 资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如 收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利 率和利率）。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的 因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般 正常收益，它才能作为估价的依据。
房地产的收益也有有形收益和无形收益，在估计收 益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。
（二）各类房地产纯收益的计算
1.租赁性房地产
✓ （1）总收益
✓ 总收益=房屋出租年租金＋押金与保证金利息
1、市场提取法
✓这种方法是利用收益法公式，通过搜集市场上相 同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出 资本化率。
选取的6个可比实例及其相关资料(表4-1)
可比实 纯收益(万元/
例
年)
1
12
2
23
3
10
4
65
5
90
6
32
价格(万 元)
102 190 88 542 720 250
资本化率 (％)
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
房地产评估教材
房地产评估教材以下是一些常用的房地产评估教材：1.《房地产估价与评估》（Real Estate Valuation and Assessment）- 作者：Gary S. Zarlenga这本教材提供了房地产估价和评估的基本概念和方法，介绍了如何进行市场分析、收入法评估和比较市场法评估。
2.《房地产估价基础》（Real Estate Appraisal Fundamentals）-作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材介绍了房地产估价的基础知识，包括市场调查、房地产概念、评估法和估价技术。
3.《房地产估价的原理和实践》（Principles and Practice ofReal Estate Appraisal）- 作者：William Ventolo Jr.、Martha Williams 和 Mary Ellen Withner这本教材详细介绍了房地产评估的原则和实践，包括市场分析、收入估算、成本估价和比较估价等。
4.《商业房地产估价》（Commercial Real Estate Appraisal）-作者：Daniel S. Wagoner这本教材专注于商业房地产估价，介绍了商业地产评估的方法和技术，包括租金评估、财务分析和市场调查等。
5.《住宅估价：原则与实践》（Residential Valuation: Principles and Practices）- 作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材专注于住宅房地产评估，提供了估价原则、方法和技术，包括比较市场法评估、成本法评估和收入法评估等。
这些教材都是房地产评估领域的经典教材，覆盖了评估的基础知识和实践技巧。
初学者可以选择其中一本进行学习，深入了解房地产评估的方法和理论。
《房地产评估》教学大纲
《房地产评估》教学大纲一、课程基本信息中文名称：房地产估价英文名称：Realestatevaluation课程编码：121IlOB课程类别：专业必修课总学时：64学时(理论学时50；讨论习题学时14)总学分：4学分适用专业：资产评估专业先修课程：房地产开发与经营开课系部：经济管理系二、课程的性质与任务《房地产估价》是公共事业管理专业的一门重要的专业必修课程，也是获取国家注册房地产估价师的必修课程。
该课程是在中国建立土地有偿使用制度和房地产市场发展的宏观背景下，为适应市场经济发展和对房地产及土地进行合理有效管理而建立起来的。
课程主要研究房地产市场价格在房地产开发经营过程中和交易、抵押、税收、征收等过程中的变化规律，来科学地确定房地产价值的一门学科。
《房地产估价》课程理论联系实际，既有相关理论又有具体案例，全面阐述房地产估价机制及原理。
主要讲授房地产估价的基础理论、房地产估价的基本方法和程序。
通过理论讲解与案例分析相合、基础方法讲解与方法应用中存在问题分析讨论相结合的授课方式，使学生充分理解掌握房地产估价理论与基本方法：通过项目模拟，使学生将所学知识进行综合应用，熟悉房地产估价的主要程序，增加团队合作的意识的能力，最终能够综合应用房地产估价基础知识进行估价业务中的数据调查与测算。
学完本门课程使学生能正确认识房地产估价在专业方向中的地位及职业方向中的作用，掌握房地产估价的基础知识，并能够应用所学知识协助房地产估价师进行基础工作。
三、课程教学基本要求(2018-12-04)第H^一章专项房地产估价(201872-04)第十章案例分析(2018-12-04)第九章房地产估价程序及报告(2018-12-04)第八章地价评估(2018-12-04)第七章假设开发法及其运用(2018-12-04)第六章成本法及其运用四、有关教学环节的要求1.本课程主要采用课堂讲授为主，结合课堂讨论和案例分析进行教学;2.引导学生利用文献资料与相关数据了解房地产市场；指导学生对房地产估价的理论方法应用方面的文献进行阅读与分析讨论，促进理论的深入理解，并鼓励学生进行创新;3.指导学生阅读一定量的房地产估价报告并学习其写作技巧和规范;4.分组进行文献阅读收获讨论与总结、案例的分析与目标任务的完成，增强团队合作的意识;5.本课程采用期末笔试、综合估价模拟及平时考核相结合的全面考核方式，以便真实地反映学生成绩。
房地产估价课件(第3版)
（2）价值受周围房地产的影响
（3）产生“相邻关系”
法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
8.易受限制
8.易受限制 不可移动 相互影响 基础要素 政府管制
政府有4种特权：
（1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，
是实物、权益和区位的结合体。
房地产存在形态
1.土地——指单纯的土地
如何看待有建筑物的土地?
无视建筑物的存在，将其设想为空地 考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待 拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。
2.建筑物——指单纯的建筑物 如何单独看待建筑物？
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2. 土地权益状况描述中的公式
（1）容积率——是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比
值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。
容积率
总建筑面积 建筑用地面积
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（2）建筑密度（建筑覆盖率）——建筑物基底总面积占建筑 用地面积的比率。
建筑密度 建筑基底总面积 100% 建筑用地面积
估价的价是指什么？
价值 价格
房地产估价本质上是评估房地产的价值
价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的
价格是价值的外在表现，是实际发生、已经完成的事实
价值决定价格，价格围绕着价值波动
房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解 和探测
房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价——货币、
有效需求——有购买力支撑的需求。
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房地产价格的特性
（1）与区位关系密切 区位好——价格高；区位差——价格低 一步差三市？
《房地产估价》最新教学大纲
《房地产估价》课程教学大纲Real Estate Price Appraisal课程编号：08075109适用专业：土地资源管理学时数：48 学分数：3执笔者：审核人：修订日期：2010年6月一、课程的性质和目的本课程是为土地资源管理类专业本科生开设的专业基础课，是土地资源管理类本科生的必修课程。
本课程是一门实践性和综合性很强的课程。
要求在学习房地产估价课程时，尽量参阅有关房地产估价案例分析等方面的实务操作类书籍，结合课程设计，提高学生的综合能力和实践能力。
二、课程教学内容第一章房地产和房地产价格（4学时）掌握房地产、土地、建筑物等基本概念，对土地、地等有一定的认识，了解房地产的特性、类型，学会从房地产评估的角度来看房地产的不同方面。
了解价值、价格与费用的区别，理解房地产的价格特性，从一般因素、区域因素、个别因素全面掌握房地产价格的影响因素，为房地产评估打下基础。
主要内容：详细阐述了房地产的概念，就房地产物质实体，从土地和建筑物的概念两个方面加以解释；就房地产产权，从所有权、使用权以及他项权，我国的土地所有权和土地使用权，房地产转让、抵押、租赁，房地产产权登记几个方面展开论述。
在此基础上，重点介绍房地产的特性与类型。
同时，在介绍房地产价格的概念以及地价与一般物品价格差异的基础上，介绍房地产价格的特征、形成条件及种类。
通过课后阅读与作业加深理解。
第二章房地产估价（4学时）了解房地产估价人员的概念、对估价人员的基本要求；熟悉房地产估价的概念、房地产估价的目的；掌握合法、最高最佳、估价时点、替代等房地产估价的技术性原则。
主要内容：房地产估价的称呼；房地产估价的定义；房地产估价中的常见术语；我国房地产价格评估概况；房地产价格评估的原则；房地产价格评估的作用；房地产价格评估制度。
通过课后阅读与作业加深理解。
第三章市场比较法（4学时）了解搜集交易实例的意义、途径、内容；熟悉市场比较法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、估价步骤，对可比实例的要求；掌握建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法；交易日期修正的含义、内容和方法，区域因素和个别因素修正的含义、内容和方法。
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
《房地产估价》课程教学大纲
房地产估价课程教学大纲课程简介本门课程主要介绍房地产估价的基本原理、估价方法和技巧以及估价过程中所需要考虑的经济和法律因素。
课程目标1.掌握房地产估价的基本原理和估价模型；2.熟悉不同类型房地产的估价方法；3.能够运用相应的技巧和工具对房地产进行估价；4.能够了解和考虑估价过程中的经济和法律因素；5.培养分析和解决实际问题的能力。
课程大纲基本概念和原理1.房地产估价的定义及作用；2.估价原理和目的；3.估价的基本要素。
市场价值估价1.市场价值估价的基本步骤；2.市场数据分析；3.市场折现率确定；4.估价模型运用。
成本法估价1.成本法估价的基本概念；2.建筑成本计算；3.土地价值计算；4.适用范围和局限性。
收益法估价1.收益法估价的基本概念；2.净收益计算方法；3.收益折现率确定；4.应用场景和限制。
综合比较法估价1.综合比较法估价的基本概念；2.比较对象的选择；3.相关因素和权重的设定；4.剩余价值的处理。
经济和法律因素1.市场供求关系及其影响；2.经济周期及其影响；3.不动产的权利、利益和限制；4.税务和法律问题。
授课方式本门课程采用授课和案例分析相结合的方式进行。
教师将采用交互式讲授、小组讨论、案例分析等方式，促进学生的学习和思考。
课程考核1.平时表现（出勤和课堂表现）占20%；2.课堂作业占30%；3.小组论文和报告占20%；4.期末考试占30%。
参考教材1.杨朝森. 房地产估价学[M]. 长沙:湖南科技文化出版社, 2016.2.肖剑雄. 房地产估价:原理·方法·案例[M]. 北京:经济科学出版社, 2015.3.陈胜蓝. 房地产估价与投资[M]. 北京:中国财政经济出版社, 2014.房地产估价作为房地产市场的基础和关键环节，非常重要，对于房地产从业人员来说，学习和掌握房地产估价技能，将大大提高其核心竞争力和职业发展的前景。
希望同学们在本门课程中，认真学习，掌握相关技能，并能够在实践中有效运用。
房地产估价 教材
房地产估价教材房地产估价是指通过一系列专业分析和评估方法，确定房地产的市场价值和预测未来潜在增值的过程。
这是房地产行业中至关重要的一环，对于房产交易、贷款、税收等方面都有着重要的影响。
本教材将为读者介绍房地产估价的基本原理、方法和核心要点。
二、房地产估价的基本原理2.1 房地产市场供需关系房地产估价必须考虑市场供需关系对房产价值的影响。
供需关系决定了市场上房地产的稀缺程度和需求状况，从而反映在价格上。
2.2 三大估价方法房地产估价主要采用三大估价方法：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法以市场上同类房产的成交价格为基准，进行类似房产价值的估算。
收益法主要考虑房产产生的现金流量和投资回报率，从而确定其价值。
成本法则以建造同一类房产所需要的成本为基准，计算其取得成本和修复成本来估价。
2.3 时效性和可比性房地产估价必须考虑时效性和可比性。
时效性指该估价结果在特定时间内的有效性，因为市场上价格随时可能发生变化。
可比性是指估价所依据的数据和客体可以进行对比，并具有相似性，这样才能确保估价的准确性。
三、房地产估价的核心要点3.1 资料收集与整理进行房地产估价前，必须收集和整理房产相关的资料，包括市场状况、房产的建筑面积、位置、质量等信息。
这些资料将成为估价过程中的重要依据。
3.2 有效数据分析和评估在房地产估价过程中，需进行有效的数据分析和评估。
通过考虑市场情况、历史成交价、租金收益和行业规模等因素，进行客观全面的评估，并利用专业工具和软件对数据进行处理和分析。
3.3 综合判断和风险评估在得出初步估价后，需要进行综合判断并进行风险评估。
综合判断要考虑估价过程中的各种因素，包括市场波动、政策变化以及预测未来发展趋势等。
风险评估则是对估价结果可能存在的不确定性和风险进行评估，以提高估价的可靠性和准确性。
房地产估价是一门综合性的学科，涉及经济学、金融学、土地管理等多个领域。
通过本教材的学习，读者可以了解到房地产估价的基本原理、方法和核心要点，并掌握一定的估价技能。
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第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
房产评估师教材
房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。
通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。
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1.假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。
试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。
解：2.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解：3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解：万元1.286%81%311%3%812%81%511%5%8201111115050=⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++---⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++--=⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++---⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=n C Cn A Ar g g r C r g g r A V可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m2USD1000/ m 2RMB8800元/ m 2成交日期 2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素-3%+2%+1%()()()()()平方米元平方米元平方米元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.86279710010210099100%11%5.01800034243=⨯⨯⨯+⨯==⨯⨯⨯++⨯⨯==⨯⨯⨯++⨯=C B A V V V 平方米元/65.85083=++=CB A V V V V ()()222162165616520018%18%18%V =++=+++万元4.有一房地产，土地总面积1000m2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％。
试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元 建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元 重新购建成本＝60＋200＝260万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧❖ 该房地产的现时总价＝重新购建价格－建筑物折旧总额 ＝260－49.4＝210.6万元 单价＝210.6/2000＝1053元/m25.某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。
现时土地重新取得价格为3000元/㎡。
建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。
该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。
销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价。
解：房地价格V 总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F6.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。
解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5()25.2%61200003000+⨯⨯=+++D C B A ()()[]5.05.1%61%60%61%40%)31(500001800+++⨯+⨯+万元63.16613=()总总V V F E 27.0%20%7=+=+平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827.063.16613====+=V V V V V 万元＝＋％－建筑物折旧累计额＝4.49832851200⨯⨯N R d -=1093.0%2140=-=()d d C D i i 11--=()元18600093.0093.01200000111=⨯-⨯=-D ()元6.12587093.0093.01200000155=⨯-⨯=-D ()[]tt d C X --=11()[]3.77237093.0112000005=--=C ()t B d C V -=1()平方米元/7.122762093.012000005=-=7.已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？ 解：8.某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 。
若月利率为0.5%，试求其名义价格和实际价格。
解：名义价格＝80万元实际价格小于名义价格9.某项目土地面积10000m2，原规划建造住宅，建筑容积率为3.0，对应的楼面地价为1500 元/ m2 ；现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4.0，楼面地价增加到2000元/ m2 ，则应补多少地价？解：这是既改变用途又增加容积率的问题。
补地价数额＝改变用途增加建筑面积后的地价－改变用途增加建筑面积前的地价 ＝10000×2000×4－ 10000×1500×3 ＝3500万元10．有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡ ；如对其装修改造，需要费用为1500元/㎡ ；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡ 。
试判断该房地产的估价前提。
解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断。
4000－3000＝1000元/㎡ ﹤1500元/㎡ 所以该房地产估价应以利用现状为前提11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A 、B 两个可比实例，相关数据如下：A 实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。
B 实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。
若年利率为4%，B 实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。
解：()()23050305050303050/2643%10111%12%12111%103000m K r K r V V 元=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯==()()61230302077.3710.00510.005++=++实际价格＝万元0.54800006800002400002006823/14%14%2100008.2710.7647478/2500A B ⎡⎤=++÷=⎢⎥++⎣⎦⨯=⨯=元平方米（）元平方米12.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。
试求正常成交价格。
解：13.某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。
假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。
对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。
解：14.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。
该房地产目前价值多少？ 解：15.总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。
解：I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）16.某旧厂房的建筑面积为5000平方米。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。
试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
解：旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A －补出让金数额B －装修改造费C －销售税费D －购买税费EB ＝400×5000＝200（万元）D ＝1785.71×8％＝142.86（万元）E ＝V ×4％＝0.04X （万元）V ＝A －B －C －D －EV=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04V V=933.07（万元） V 单=1866.13元/㎡17.前后两面临街矩形地，标准深度20m ，如下图所示，求该宗地的单价。
平方米元卖方税费率卖方净得正常价格/2500%711232511=-⨯=-⨯=()810008.2610.2%8393/⨯⨯+=元平方米()()233/31.1353%91%)61%)(121(%9111%9100m V V V 元=+-++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=（万元）1785.7150004000A =⨯=解：18.某地区某类商品2000年至2008年的价格水平如下图所示，试利用资料预测2009年和2011年的该类房地产的价格水平。
解： 年份 价格 2000 2800 2001 2700 2002 3100 2003 2600 2004 3200 2005 3800 2006 5200 2007 5300 200855002009年价格=5500×1.088=5980元/平方米 2011年价格=5500×1.0883=7083元/平方米19.某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。