房地产估价习题集计算题和论述题 2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。

2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。

3、市场比较法所依据的是（替代）原理。

4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。

5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。

6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。

7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。

8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。

试述成本法与收益法的区别。

1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；

2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；

3．所需资料不同；

4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。

1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万

（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万

（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万

（4）房地产现时单价=2220000/2000=1100

2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%

解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元

（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）

建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）

购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）

V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元）

故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2）

1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（ 装修 ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。

3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（ 面积单位 ）、面积含义。

4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的职业道德 ）。

5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。

6、资本化率=（ 安全利率 ）+风险调整值。

7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396 ）。

8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（ 500 ）元/平方米。

9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 5 ）。

10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%。

1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。

解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30

建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣

⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-•--•N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2

2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元

（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）

（2） 设第二层单价为x 元/㎡，则： (150)(150)3

x x x -++-=1100 解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为: 1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：

120330×100%=36.36%=36% 3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A 、B 、C 、D 四宗类似房地产

（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）

（2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435

=8.4(年) C 房地产购买年= 23828=8.5(年) D 房地产购买年= 16620

=8.3(年) 估价房地产的购买年 = 8.48.48.58.34

+++=8.4(年) （3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)

4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比实

解：（1）对可比实例A 的单价修正=

()215/36.41583.8100

10010210099100%115.85000m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （2）对可比实例B 的单价修正=()210/73.40403.8101

100103100100100%11560m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （3）对可比实例B 的单价修正=()26/23.41433.898

100100100102100%11530m 人民币元=⨯⨯⨯⨯-⨯ （4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=2/411411.4114323.414373.404036.4158m 人民币元≈=++