房地产估价习题集.

一.选择、填空题第一二章作业1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A建筑技术B 土地权利设置C相邻关系3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（A区分共有B区分所有C公有4、房地产需要专业估价的理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，则容积率为（）&房地产按开发程度来划分，可以分为（二.判断题D土地使用管制）三种。

D私有20层，且建筑密度为60%,）几类。

1•土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3. 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三.问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么?2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么?3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面?4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼?5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位?5、什么是房地产估价的概念?&房地产的特性有那些?7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法?8、土地利用时要受到那些限制?9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些?第三章作业其价格会（）5、（）是随着时间的推移而减少。

A 原始价值 B 帐面价值C 市场价值 二. 判断题 1、 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。

（） 2、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946元、860元、800元，建筑容 积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选 择甲土地。

3、 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合 理的。

（）4、 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

（）5、 理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。

（） 三. 计算题1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000元/ rf,出租的年末净收益为1000元/ rf 。

假设折现率为10%，风险补偿估计为 现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积4000 rf,容积率为2，对应的土地单价为1200元/ rf ，一.选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A 开发成本的变化B 、消费者收入的变化C 价格的变化D 开发商对未来的预 期 2、/ rf3、A 、D甲土地的楼面地价2000元/ rf,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元 ，容积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ 估价时点不同 B 、交易日期不同 估价对象的状况不同 预计某地区某类房地产的需求不变，）。

C 、估价目的不同但开发成本趋升，供给量趋增，则预计D 投资价值3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题一、选择题1市场法的理论依据是2、比准价格是一种（2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为 （ 元/m2。

A 、卖方不了解行情B 、政府协议出让C 、购买相邻地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价 格（现允许将容积率增加到 A 、适合原理B 、替代原理C 、最高最佳使用原则D 、均衡原理A 、公平市价B 、评估价格C 、市场价格D 、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对（ B）价格本身是否正常的修正A 、交易实例B 、可比实例C 、估价对象D 、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。

A 、权益状况 B 、区位状况 C 、实物状况D 、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为 （ ）。

A 、0.060B 、0.940C 、1.060D 、1.0646、某可比实例的成交价格为 A 、2290.91 B 、2326.41 C 、2344.16 D 、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0. 98,则其依据为（）。

A 、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为B 、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C 、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D 、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04 %8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。

D 、设立抵押的房地产 A 、咼B 、低C 、相等D 、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高, 其原因主要在于A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价, 选取的可比实例应符合下列条件（）。

A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在）等方面，与估价对象房地产相同或类似。

A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确的是（A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

二、计算题（严格按格式撰写）象劣。

2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。

2A, 利率以5%计;B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款;C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5% ；下半年以来逐月上涨0.8%。

美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1: 8.28; 2014年2月1日为1: 8.30; 2014年8月1日为1 : 8.27, 2014年10月30日为1: 8.26。

评估某房地产于2014年10月30日的价格。

3、为评估某写字楼2015年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下:⑴ 可比实例的成交价格和成交日期，见表1表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准, 正值表示可比实例成交价格高于其正常⑵交易情况的分析判断结果，见表2市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。

⑶ 调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1.2%, 2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨 1.8%。

⑷ 房地产状况的比较判断结果，见表三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。

试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。

三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）1可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表（元/m2）可比实例A可比实例B可比实例C估价对象2、比较修正过程 (1)交易情况修正由于实例B 、C 的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高 实例A 、B 、C 的交易情况修正系数分别为从2003年12月以来，该类房地产的价格自 2003年12月起平均每A 、B 、C 的交易日期修正系数分别为实例B :实例C :2%和1%,故 100/100、100/102、100/101。

(2)交易日期修正 根据估价人员分析得知,月上涨0.5%，故实例 105/100、104/100、103/100。

(3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、 区域因素状况进行了比较,分析，并对实例A 、B 、C 目前的区域因素状况和估价对象目前的确定区域因素修正系数分别为100/99、 100/101、100/100。

(4)个别因素修正 估价经过逐项认真调查、 别因素状况比估价对象好 过程略)。

实例A 、B 、C 的个别因素修正系数分别为 分析，确定实例A 的个别因素状况比估价对象差 2% ,实例B 的个1%，实例C 的个别因素状况比估价对象差 1%。

(具体分析判断100/98、100/101、100/99。

3、求取比准价格 实例A :6300 X ( 100/100)(105/100)(100/99) X (100/98 )= 6818 元 /m26750 X( 100/102)(104/100)(100/101) X (100/98 )= 6747 元 /m26760 X( 100/101)(103/100)(100/100) X (100/99 )= 6963 元 /m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近， 故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格=（6818 + 6747 + 6963） /3 = 6843 元 /m2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843X 3000= 20529.00 万元第六章收益法作业一.选择题 1、 两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则 该宗房地产的（）。

A.资本化率应较高，价值较低 B 资本化率应较低，价值较高 C 、资本化率应较高，价值较高 D 资本化率应较低，价值较低 2、 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19 万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在 20万元左右，如果资本化率为9%, 则该房地产的收益价格为（）万元。