房地产估价习题集.

一.选择、填空题

第一二章作业

1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A建筑技术B 土地权利设置C相邻关系

3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（A区分共有B区分所有C公有

4、房地产需要专业估价的理由有？？？

5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，则容积率为（）

&房地产按开发程度来划分，可以分为（

二.判断题D土地使用管制

）三种。

D私有

20层，且建筑密度为60%,

）几

类。

1•土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）

2. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）

3. 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）

三.问答题

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么?

2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么?

3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面?

4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼?

5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位?

5、什么是房地产估价的概念?

&房地产的特性有那些?

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法?

8、土地利用时要受到那些限制?

9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些?

第三章作业

其价格会（）

5、（）是随着时间的推移而减少。 A 原始价值 B 帐面价值C 市场价值 二. 判断题 1、 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。 （） 2、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946元、860元、800元，建筑容 积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选 择甲土地。 3、 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合 理的。（）

4、 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 （）

5、 理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。 （） 三. 计算题

1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000元/ rf,出租的年末净收益为1000元/ rf 。假设折现率为10%，风险补偿估计为 现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积4000 rf,容积率为2，对应的土地单价为1200元/ rf ，

一.选择、填空题 1、

不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（

）

A 开发成本的变化

B 、消费者收入的变化

C 价格的变化

D 开发商对未来的预 期 2、

/ rf

3、

A 、

D

甲土地的楼面地价2000元/ rf,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元 ，容

积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ 估价时点不同 B 、交易日期不同 估价对象的状况不同 预计某地区某类房地产的需求不变，

）。 C 、估价目的不同

但开发成本趋升，供给量趋增，则预计

D 投资价值

3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题

一、选择题

1市场法的理论依据是

2、比准价格是一种（

2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年

后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为 （ 元/m2。

A 、卖方不了解行情

B 、政府协议出让

C 、购买相邻地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价 格（

现允许将容积率增加到 A 、适合原理

B 、替代原理

C 、最高最佳使用原则

D 、均衡原理

A 、公平市价

B 、评估价格

C 、市场价格

D 、理论价格

3、市场比较法中的交易情况修正是对

（ B

）价格本身是否正常的修正

A 、交易实例

B 、可比实例

C 、估价对象

D 、标准化实例

4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。 A 、权益状况 B 、区位状况 C 、实物状况

D 、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低

6%，则交易情况修正系数为 （ ）。

A 、0.060

B 、0.940

C 、1.060

D 、1.064

6、某可比实例的成交价格为 A 、2290.91 B 、2326.41 C 、2344.16 D 、2308.66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为

0. 98,则其依据为（

）。

A 、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为

B 、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%

C 、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%

D 、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04 %

8、下列（

）情况会导致房地产价格偏高。

D 、设立抵押的房地产 A 、咼

B 、低

C 、相等

D 、无法确定