房地产估价习题集
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价习题集
第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产;在物质实体方面甲好于乙;在权益、区位等其他方面两者相当;该两宗房地产的价值相比有..2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约;其中政府的城市规划属于方面的制约..A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种..A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价的理由有5、某土地上有一建筑物;各层建筑面积相同;共20层;且建筑密度为60％;则容积率为6、房地产按开发程度来划分;可以分为几类..二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变2.两宗实物状况相同的房地产;如果权益不同;价值可能有很大不同;而如果权益相同;则价值不可能有很大的不同3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么2、中国目前有那些房地产权利;其概念是什么3、从房地产估价角度看;对一宗土地的认识包括那些方面4、从房地产估价角度看;描述第4教学楼5、从房地产估价的角度;描述西华大学的区位5、什么是房地产估价的概念6、房地产的特性有那些7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法8、土地利用时要受到那些限制9、对房地产估价来说;房地产的分类有几种;各包含哪些第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡;建筑容积率为5;乙土地的楼面地价1500元/㎡;容积率为7;若两块土地的面积等其他情况相同;其总价相比有..3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是..A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变;但开发成本趋升;供给量趋增;则预计其价格会5、是随着时间的推移而减少..A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格;但此两者没有内在关系..2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元;建筑容积率分别为5.5、5、4.5;若该三宗土地的其他条件相同;则明智的购买者会选择甲土地..3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格;则说明该成交价格是公平合理的..4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格..5、理论价格并不是现实价格;评估价格才是现实价格..三．计算题1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用; 与其类似的现房价格为6000 元/ ㎡;出租的年末净收益为1000元/ ㎡..假设折现率为10% ;风险补偿估计为现房价格的4% ;试计算该期房目前的价格..2、某宗土地总面积4000 ㎡;容积率为2 ;对应的土地单价为1200 元/ ㎡;现允许将容积率增加到 3.5 ;楼面地价不变;试计算理论上应补地价的数额..市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是 BA、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种 DA、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对 B 价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中;土地使用权年限调整属于 D 调整..A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%;则交易情况修正系数为 ..A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2;建筑面积100m2;首期付款12万元;其余半年后支付8万元;1年后支付4万元..已知年利率为10%;则该可比实例的实际价格为元/m2..A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98;则其依据为..A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素;对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素;对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素;对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素;对价格的影响幅度为2.04％8、下列情况会导致房地产价格偏高..A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易;则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中;距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高;其原因主要在于A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以为基准;把交易案例和待估宗地均与其逐项比较;然后将比较结果转化为修正价格..A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时;下列说法正确的有A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言;位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格..14、区位状况比较修正的内容包括修正..A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价;选取的可比实例应符合下列条件..A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在等方面;与估价对象房地产相同或类似..A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法;下列说法正确的是A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单;因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键..二、计算题严格按格式撰写1、为评估某房地产价格;选取A、B、C三宗可比实例;有关资料见下表：上表中各百分数均是以估价对象为标准;正数表示比估价对象好;负数表示比估价对象劣..2012年6月1日至2013年3月1日;该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%..以3月1日为基准;以后每月递减1%;试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格..2、为评估某房地产价格;选取A、B、C三宗可比实例;有关资料见下表：项目可比实例A 可比实例B 可比实例C建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m2 48.6万人民币成交日期2014.4.1 2014.2.1 2014.9.1交易情况-5% 0% +2%区域因素+2% 0% +2%个别因素-2% +2% +2%A为分期付款;即：于成交日首付15万元;时隔半年再付15万元;余款于1年后付清;利率以5%计；B为一次性付款;即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款;即：于成交日首付30%;余款向银行申请15年期的抵押贷款;抵押贷款利率为5.05%..该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%..美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：8.28；2014年2月1日为1：8.30；2014年8月1日为1：8.27;2014年10月30日为1：8.26..评估某房地产于2014年10月30日的价格..3、为评估某写字楼2015 年10 月1 日的正常市场价格;在该写字楼附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例;有关资料如下：⑴可比实例的成交价格和成交日期;见表1⑵交易情况的分析判断结果;见表2..可比实例A 可比实例B 可比实例C交易情况3％－1％＋2％表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准; 正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度;负值表示低于其正常市场价格的幅度..⑶调查获知该类写字楼的价格;2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1.2％;2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8％..⑷房地产状况的比较判断结果;见表3..三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍;因素2是因素3的1.67倍..房地产状况各因素的正负值表示可比实例的状况优于差估价对象状况的幅度..试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格..三、改错题：请指出下列计算过程的错误至少三处;并写出正确的步骤和结果之前错误的不算错1、可比实例的选取估价人员通过市场调查;按时用途、结构、地段等级等相同或相似;成交日期与估价时点相近;成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求;选取了A、B、C三个可比实例;具体情况见下表房地产状况中的区域因素;个别因素详细情况比较略..可比实例基本情况调查表元/m22、比较修正过程1交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标;故较正常价格偏高;估计分别偏高2%和1%;故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101..2交易日期修正根据估价人员分析得知;从2003年12月以来;该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%;故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100..3区域因素修正估价人员经过认真调查、分析;并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较;确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100..4个别因素修正估价经过逐项认真调查、分析;确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%;实例B的个别因素状况比估价对象好1%;实例C的个别因素状况比估价对象差1%..具体分析判断过程略.. 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99..3、求取比准价格实例A：6300×100/100×105/100×100/99×100/98＝6818元/m2实例B：6750×100/102×104/100×100/101×100/98＝6747元/m2实例C：6760×100/101×103/100×100/100×100/99＝6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近;故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格＝6818＋6747＋6963/3＝6843元/m2故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×3000＝20529.00万元第六章收益法作业一．选择题1、两宗房地产的净收益相等;当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时;则该宗房地产的 ..A. 资本化率应较高;价值较低 B、资本化率应较低;价值较高C、资本化率应较高;价值较高D、资本化率应较低;价值较低2、某宗房地产的收益年限为40年;预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元;从第4年起;每年的净收益将稳定在20万元左右;如果资本化率为9%;则该房地产的收益价格为万元..A、195B、210C、213D、2173、某宗收益性房地产;预测未来3年的净收益均为100万元/年;3年后的出售价格会上涨12%;届时转让税费为售价的6%;报酬率为9%..该房地产目前的价值为万元..A、923B、1111C、1353D、18724、收益法适用的条件是房地产的 ..A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化5、某宗房地产的土地使用年限为40年;包括土地开发和房屋建造过程;至今已有8年;预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元;运用费用率为40%;该类房地产的报酬率为8%;该房地产的收益价格为万元..A、457.40B、476.98C、686.10D、715.486、某写字楼因有一大型跨国公司入住;致使其声誉提高;收益有较大增加;由此带来新增收益属于 ..A、有形收益 B.无形收益 C、正常收益 D.实际收益 E、广告收益7、建筑物净收益= ×建筑物资本化率净收益每年不变且持续无限年期..A 、建筑物重置价B 、建筑物现值C 、土地价格D 、房地产价格8、收益法中所指的收益是..A 、估计时点前一年的收益B 、估价时点前若干年的平均收益C 、估价时点以后的未来预期正常收益D 、估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为100 万元;综合资本化率为7 ％;土地资本化率为6 ％;建筑物资本化率为8 ％;则该宗房地产的土地价格为万元收益可视为无限年..A 、30B ．40C . 50D 、6010、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为A 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿—投资带来的优惠B 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿—投资带来的优惠C 、资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿+ 通货膨胀补偿—投资带来的优惠D .资本化率：安全利率+ 投资风险补偿+ 管理负担补偿+ 缺乏流动性补偿—投资带来的优惠11、某房地产在正常情况下;每年可获得有效毛收入30 万元;运营费用需要10 万元;资本化率为10 ％;该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的;在估价时点剩余的使用权年限为40 年;则该宗房地产的收益价格为万元..A 、180B 、196C 、200D 、30012、某宗房地产32 年土地使用权的价格为4000 元/ m2 ;对应的报酬率为7% ..现假定报酬率为9% ;该宗房地产40 年土地使用权条件下的价格最接近于..A .3275 元/ m2B .3287 元/ m2C .3402 元/ m2D .4375 元/ m213、某宗房地产的土地使用年限为50 年;至今已使用8 年;预计该宗房地产年有效毛收入为80 万元;运营费用率为40% ;安全利率假定为6% ;风险补偿率为安全利率的40% ;该房地产的收益价格为..A 、368 万元B 、552 万元C 、561 万元D 、920 万元14、从估价角度出发;收益性房地产的运营费用不包括等..A .房地产改扩建费用B .抵押贷款还本付息额C 、房屋设备折旧费D .所得税E 、房屋装修折旧费15、某公司购买一宗房地产;土地使用期限为40年;不可续期;至今已使用了8年..该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元;以后每年净收益增长2％;从第8年开始;净收益保持稳定;该宗房地产的报酬率为7％..则该宗房地产的现时收益价格为万元..A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90二．计算题1、某商铺建筑面积为500 m2;建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元2、已知一年期国债利率为3.31%;贷款利率为5.43%;投资风险补偿为2.23%;管理负担补偿为1.32%;缺乏流动性补偿为1.42%;所得税抵扣的好处为0.5%;则报酬率为多少3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多;造成不便于上午办公和需求减少;估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%;每月可出租面积租金为70元/ m2;又知该写字楼客出租面积为1000 m2;运营费用率为40%..假若该写字楼客出租剩余年限为30年;投资报酬率为8%;其他条件保持不变;则该写字楼将发生多少万元的贬值4、某房地产的报酬率为8%;收益期限为30年的价格为4000元/ m2..若报酬率为6%;收益期限为50年;则该房地产价格为多少元/ m25、某宗房地产的收益期限为40年;通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元;以后稳定在每年25万元知道收益期限结束;该类房地产的报酬率为8%;则该宗房地产的收益价格是多少万元6、某商场建成于2000年10月;收益期限从2000年10月到2040年10月;预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元;年平均空置率20%;年运营费用50万元..目前该类物业无风险报酬率为5%;风险报酬率为安全利率的60%;则该商场在2005年10月的价值是多少万元7.某写字楼套间建筑面积1;000平方米;使用年限30年;该写字楼每月租金2.5万元..据调查;该写字楼造价为3;000元/平方米;家具设备原值10万元;耐用年限10年;残值率2%.据有关规定;房地产税为年租金的12%;管理费为年租金的5%;修缮费为房屋原值的2%;保险费为房屋原值的3‰;报酬率为12%.试估算该写字楼的价格..第七章成本法作业一．填空选择题1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分;该两者的长短关系是2、一厂房建成后8年被改造为超级市场;有效经过年数为6年;并补办了土地使用权出让手续;土地使用权出让年限为40年;建筑物的经济寿命为50年;则计算建筑物折旧的经济寿命为3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数;它们之间的关系为4、在成本法中;直接成本利润率的计算基数包括A.土地取得成本B.开发成本C管理费用D销售费用5、建筑物的物质折旧包括A功能衰退B、正常使用的磨损C环境恶化D、意外的破坏损毁6、建筑物的重新构建价格是的价格..A扣除折旧后B估价时点C客观D、建筑物全新状态7、某商业房地产;在取得40 年土地使用权的当年开始建造;建造期3 年;建筑物经济寿命60 年土地收回时不补偿则该商业房地产的折旧年限是年..A 、37B 40C 60D 638、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价;属于..A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧D 经济折旧9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为..A 、土地取得成本+ 开发成本B . 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用C 、土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+ 销售费用D 、开发完成后的房地产价值10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中;正确的有..A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧11、某综合办公楼建设期为3 年;有效经过年数为10 年;现补办了土地使用权出让手续;土地使用权出让年限为50 年;建筑物剩余经济寿命为35 年;则计算该建筑物折旧的经济寿命应为..A 35 年B 、45 年C 48 年D 50 年12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是A交通拥挤B、建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价;这类房地产主要包括等..A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏;落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失..造成建筑物功能折旧的主要原因有等..A.意外破坏的损毁B.市场供给过量C、建筑设计的缺陷D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化二．计算题19、某建筑物为钢筋砼结构;经济寿命为50年;有效经过年数为8年..经调查测算;现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年;假定第一年投入建造成本的60％;第2年投入40%;均为均匀投入;管理费用为建造成本的3%;年利息率为6％;销售税费为50万元;开发利润为120万元..又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元;平均寿命为5年;已使用2年；设备的重置价格为110万元;平均寿命为10年;已使用8年..假设残值率均为零;试计算该建筑物的折旧总额及现值..注：写出详细步骤..20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权;建设休闲度假村..该项目总用地面积10000平米;土地使用期限40年;建筑总面积为20000平米;并于2007年9月1日完成;该公司申请竣工验收..根据环保政策要求;环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造..请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格..1假设在估价时点重新取得该项目建设用地;土地取得费用为1000元每平米..新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米;销售费用为200万元;管理费用为开发成本的3％;开发建设期为2.5年;开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％;第二年投入50％;最后半年投入20％;各年内均匀投入;贷款年利率为7.02％;销售税金及附加为售价的5.53％;投资利润率为12％..2经分析;新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元;而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元..对原项目排污系统进行改造;发生抵除费用30万元;拆除后的排污系统设备可回收90万元..3原项目预计于2008年1月1日正常营业;当年可获得净收益500万元..由于排污系统改造;项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日;为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益;该公司当年需额外支付运营费用100万元;之后将保持预计的盈利水平..4该类度假村项目的报酬率为8％..。
房地产估价练习题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（B）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆B.用途2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （B）☆B.收益还原法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（A）●A.已消失的房地产4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （C）●C.商业、办公、居住、工业5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（A）☆A.用途6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为(C)： C.20年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（D）决定的D.独一无二性8．房地产的价值注重：（D）●D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（C）●C.支付典价后房地产的使用者不付租金10．医院、学校是属于哪一类房地产（C）☆C.特殊用途第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）●C．楼面地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
☆D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）★D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)●B.比准价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B) ●B.政府指导价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
●B．标价7．下列价格阐述正确的是：（B）★B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（B）★B．最低收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（C）★C.开发商对未来预期看好10．成本租金不包括下列项目中:（D）●D.保险费第三章房地产估价原则1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（A）原则●A．合法2．在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，这符合（C）原则●C．替代3．如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（B）原则●B．公平4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（B）●B．最佳集约度5．当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（A）★A．保持现状6．在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（B）B．过去7．在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A）●A．估价时点为现在，估价对象为未来状况8．城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：(C)C．商业9．均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A）●A．最佳集约度和规模第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是（A）●A、替代原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（C）修正★ C、房地产状况3．市场比较法的适用条件是（B）●B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（D）☆ D、三个以上、十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（C）☆C、正常价格6．经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（B）● B、交易时点的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（D）● D、与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（B）状况为基准（通常设定100）的☆B、估价对象房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（C）状况为基准（通常设定（100）的●C、标准房地产 10．某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ D ）D、2427元/平方米第五章. 成本法1．成本法中的“开发利润”是指（C）★C、开发商所能获得的平均利润2．投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（B）● B、土地取得成本+开发成本+管理费用3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A）●A、直接成本利润率4．利用成本法所得到的评估价格称为（B）☆ B、积算价格5．重新购建价格是假设在（D）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和 D、估价时点6．通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（B）★ B、前者较高7．成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（B）☆ B、经济寿命8．直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（D）的比率● D、重新购建价格9．某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（C）● C、60年10．某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（B）●B、45年11．某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（D）☆ D、37年12．某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（B）☆ B、43年13．经租房产根据房屋结构可分为（C）● C、4类7等14．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（C）☆ C、5类15．根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（ B）★B、五、四成第六章收益法1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（C）的现值之和。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产估价师练习题库及参考答案
房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
房地产估价习题集
《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题,每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意,请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。
A、建筑层数;B、建筑覆盖率；C、绿地率;D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于(）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的;D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（)。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格.A、高于；B、低于；C、等于;D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、(）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素;D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）.A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格-折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+(）+正常利税.A、拆迁费用；B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。
9、土地价格=［房地纯收益—(）]/土地还原利率A、土地纯收益;B、建筑物价格×建筑物还原利率;C、建筑物总收益;D、房地费用。
10、从理论上讲,获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（)。
A、越高；B、越低;C、不变;D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10％，购买年为8，估价应为(）元.A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）.A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零;D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价师试题+答案
房地产估价师试题+答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
A、期中B、期初C、期末D、任意阶段正确答案：A2.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案：C答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准 ,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。
3.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000 元/亩。
按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。
A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案：C4.某居住用地的使用权为70 年,作为居住用地使用了10 年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40 年。
则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70B、30C、40D、60正确答案：C5.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。
A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法正确答案：D6.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
《房地产估价》题库(550题)
《房地产估价》题库（550题）《房地产估价》（无需将排序号复制到excel）共：660题一、单选题（250个问题，红色为答案）（1章题）1.专业评估与非专业评估的本质区别不包括（）。
a.由专业机构和人员完成b.是一种专业意见c.目的是评估市场价值d.有社会公信力3.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（）。
a、环境影响评估B.规划实施评估C.房地产评估D.风险评估4.高层建筑地价分摊评估属于（）业务。
a.传统价值评估b.价值分配c.相关经济损失评估d.价值减损评估5.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
a.发明b.发现c.创造d.确定6.中介机构负责资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等工作的人员严重不负责任，出具的证明文件严重失实，造成严重后果的，处（）以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
a.3年b.5年c.7年d.10年7.资产评估、验资、验证机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，并处违法所得罚款（），有关主管部门可以责令停业，依法吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
a.一倍～三倍b.一倍～五倍c.三倍～五倍d.五倍～十倍8.不同的房地产估价师在同一估价目的、同一估价时点，对同一估价对象通常有不同的估价价值，主要原因是（）。
a.估价目的不同b.作出的估价师声明不同c.委托人不同d.掌握的有关信息不同9.评估当事人是指与评估活动直接相关的单位和个人，包括评估服务的提供者和需求者。
（）是评估对象。
a.估价报告的使用者b.估价服务的需求者c.估价委托人d.估价服务的提供者10、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）以上的房地产估价师。
a.1年b.3年c.5年d.6年11.以下不是评估委托人的义务：。
a.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料b.协助估价师搜集估价所必要的资料c.就估价结果提出自己的要求d、对所提供资料的真实性、合法性和完整性负责13.估价报告书中说明的（）限定了其用途。
房地产估价考试题库
房地产估价考试题库一、单项选择题（每题2分，共50分）1. 房地产估价中，土地使用权的评估价值通常不包括以下哪项？A. 土地的自然价值B. 土地的经济价值C. 土地的法律价值D. 土地的规划价值2. 以下哪项不是影响房地产价格的主要因素？A. 地理位置B. 房屋结构C. 建筑材料D. 房屋的装饰风格3. 房地产估价中，收益法适用于以下哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业用地D. 农业用地4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限一般为多久？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年5. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 独立性原则D. 随意性原则二、多项选择题（每题3分，共30分）1. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括：A. 地理位置B. 房屋面积C. 房屋新旧程度D. 房屋的装修风格2. 房地产估价中，成本法的计算公式包括以下哪些？A. 土地成本B. 建筑成本C. 管理费用D. 利润和税金3. 以下哪些因素会影响房地产的市场需求？A. 经济发展水平B. 人口增长C. 利率变化D. 政府政策4. 房地产估价中，剩余法适用于以下哪些情况？A. 土地开发B. 房屋翻新C. 土地转让D. 房屋拆迁5. 房地产估价报告中，需要包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果及有效期三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须遵循客观性和独立性原则。
（对）2. 房地产估价中，土地的自然价值和经济价值是相同的。
（错）3. 收益法只适用于有稳定收益的房地产。
（对）4. 房地产估价报告的有效期限可以超过1年。
（错）5. 房地产估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则和独立性原则。
（对）四、简答题（每题5分，共10分）1. 简述房地产估价中市场比较法的基本原理。
2. 描述房地产估价报告中估价目的的重要性及其对估价结果的影响。
房地产估价师练习题
房地产估价师练习题一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 公正性原则2. 以下哪种方法不是房地产估价的常用方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 将待估房地产与已知价格的类似房地产进行比较B. 根据房地产的物理特性进行估价C. 根据房地产的收益能力进行估价D. 根据房地产的建造成本进行估价4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年5. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑的因素不包括？A. 地理位置B. 周边环境C. 房地产的所有权D. 房地产的建造材料二、多项选择题6. 房地产估价师在进行估价时，需要收集的资料包括？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房地产的物理状况D. 估价对象的收益记录7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 土地使用年限B. 房地产的用途C. 房地产的区位D. 估价师的个人偏好8. 房地产估价中，成本法估价的基本步骤包括？A. 确定土地成本B. 确定建筑物成本C. 确定开发利润D. 确定折旧和损耗9. 收益法估价中，常用的收益模型包括？A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 残余法D. 净现值法10. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法和过程D. 估价结果和有效期三、判断题11. 房地产估价师在估价时，应完全依据自己的主观判断进行估价。
（）12. 市场比较法估价时，选择的比较案例与待估房地产越相似越好。
（）13. 房地产估价结果的有效期是固定的，不能根据具体情况进行调整。
（）14. 收益法估价时，不需要考虑房地产的物理状况。
（）15. 房地产估价报告中，估价结果的有效期通常为1年。
（）四、简答题16. 简述房地产估价的目的和作用。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。
3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。
4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。
三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。
该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。
《房地产评估》习题集)(新)
《房地产估价》习题习题一：1、如何正确理解房地产估价的概念？2、房地产估价的目的有哪些？估价目的对估价有何影响？3、估价时点与估价作业日期的区别？4、简述房地产估价程序？5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容？习题二：1、简述房地产价格的形成及具有的特征？2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格？3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格？4、影响房地产价格的因素有哪些？5、房地产估价与房地产造价有什么区别？习题三：1、什么是市场比较法，其理论依据是什么？2、市场比较法的操作步骤？3、市场比较法适用的条件是什么？4、市场比较法如何选取比较实例？5、在市场比较法中，需要进行哪些因素修正？6、待估土地面积900㎡，形状规则，属于市区空地，周围交通方便，基础设施齐全，商业网点配套，规划用途为居住。
目前收集到的2002年8月～9月间3块待建筑空地的交易资料如下：A：市中心街角地，面积720㎡，用途为商业居住混合，其他周围环境基本与待估对象一样，交易日期为2002年8月，成交价格为3450元/㎡；B：市区空地，面积850㎡，用途为居住，其他周围环境略差于待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2940元/㎡；C：市区空地，面积1200㎡，用途为居住，其他周围环境基本同待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2980元/㎡；试评估该地在2002年9月的正常交易价格。
7、待估房产情况如下：本房产为一独立式花园别墅，坐落在市二级地段上，占地面积240㎡、建筑面积460㎡，庭院面积240㎡，建筑结构为砖混，内部装修良好，约七成新，生活设施齐全。
要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。
附收集的实例资料：①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%，其余均为正常交易；③查有关资料，经测算分析，同类物业2001年～2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区，D为类似地区，区域因素使实例D市价低于待估房产约3%；⑤个别因素情况如下：1、什么是收益还原法？其基本原理是什么？2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么？3、什么是房地产的纯收益？求取纯收益的方法有哪些？4、什么是还原利率，还原利率有哪几类？5、求取还原利率的基本方法有哪些？6、两宗房地产，A房地产使用年限为40年，单价960元/㎡；B房地产使用年限为70年，单价为1000元/㎡，若还原利率都是8%，试比较两宗房地产单价的高低？7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。
房地产估价师考试练习题及答案实用三篇
房地产估价师考试练习题及答案实用三篇房地产估价师考试练习题及答案 1A.确定项目合理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。
A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县__规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。
A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。
A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。
A.返本销售B.__制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。
A.抵押权末登记的，按照债权先__偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的'，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有( )。
A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房8.根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。
A.缓刑期未满的人员B.现职__C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。
A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。
房地产估价师题库及答案
房地产估价师题库及答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.房地产是( )三者的结合体。
A、实物、权益、区位B、权益、位置、拥有者C、实物、权益、权利D、实物、区位、位置正确答案：A2.下列选项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、修建广场、公园、公共绿地B、调整城市发展方向C、装饰装修改造D、改变城市格局正确答案：C3.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4.在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、1~2B、5~6C、3~5D、2~3正确答案：C5.下列有关房地产估价的称谓及定义,表述错误的是( )。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价正确答案：B6.对假设开发法适用条件的表述最准确的是( )。
A、具有投资开发或再开发潜力的房地产B、用于出售用途的房地产项目C、用于投资或再开发的房地产D、新开发房地产项目正确答案：A7.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是( )。
A、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案：D8.房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A、土地成本+建设成本+管理费用B、开发完成后的房地产价值C、土地成本+建设成本D、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用正确答案：D9.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
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第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。
A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价的理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。
二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？5、什么是房地产估价的概念？6、房地产的特性有那些？7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。
3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。
A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )是随着时间的推移而减少。
A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。
（）2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。
3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。
（）4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
（）5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。
（）三．计算题1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000 元/ ㎡，出租的年末净收益为1000元/ ㎡。
假设折现率为10% ，风险补偿估计为现房价格的4% ，试计算该期房目前的价格。
2、某宗土地总面积4000 ㎡，容积率为2 ，对应的土地单价为1200 元/ ㎡，现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ D ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确的是（）A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
二、计算题（严格按格式撰写）1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/平方米）3800 4100 3950 成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日交易情况-2% +1.5% 0房地产状况区位状况+3% 0 -1% 权益状况0 +2% -1%实物状况-1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。
2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A 可比实例B 可比实例C建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m2 48.6万人民币成交日期2014.4.1 2014.2.1 2014.9.1交易情况-5% 0% +2%区域因素+2% 0% +2%个别因素-2% +2% +2%A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：8.28；2014年2月1日为1：8.30；2014年8月1日为1：8.27，2014年10月30日为1：8.26。
评估某房地产于2014年10月30日的价格。
3、为评估某写字楼2015 年10 月1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：⑴可比实例的成交价格和成交日期，见表1可比实例A 可比实例B 可比实例C成交价格6000(元/㎡) 5800(元/㎡) 6120(元/㎡)成交日期2015.4.1 2015.2.1 2015.5.1⑵交易情况的分析判断结果，见表2。
可比实例A 可比实例B 可比实例C交易情况3％－1％＋2％表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1.2％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8％。
⑷房地产状况的比较判断结果，见表3。
房地产状况可比实例A 可比实例B 可比实例C因素1 2％4％0因素2 －3％－1％5％因素3 6％2％－3％三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。
试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。
三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）1、可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。
可比实例基本情况调查表（元/m2）项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象坐落××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼交易情况协议拍卖招标协议成交价格 6300 6750 6760地上建筑层数 26 28 30 30个别因素（综合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2、比较修正过程（1）交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）交易日期修正根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。