房地产估价习题集

第一二章作业

一．选择、填空题

1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制

3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。

A区分共有B区分所有C公有D私有

4、房地产需要专业估价的理由有？？？

5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）

6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题

1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）

2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）

3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）

三．问答题

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？

2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？

3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？

4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？

5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？

5、什么是房地产估价的概念？

6、房地产的特性有那些？

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？

8、土地利用时要受到那些限制？

9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？

第三章作业

一．选择、填空题

1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）

A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期

2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A、估价时点不同

B、交易日期不同

C、估价目的不同

D 估价对象的状况不同

4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）

5、( )是随着时间的推移而减少。

A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值

二．判断题

1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（）

2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。

3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（）

4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（）

5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（）

三．计算题

1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000 元/ ㎡，出租的年末净收益为1000元/ ㎡。假设折现率为10% ，风险补偿估计为现房价格的4% ，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积4000 ㎡，容积率为2 ，对应的土地单价为1200 元/ ㎡，

现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题

一、选择题

1、市场法的理论依据是( B )

A、适合原理

B、替代原理

C、最高最佳使用原则

D、均衡原理

2、比准价格是一种（ D ）

A、公平市价

B、评估价格

C、市场价格

D、理论价格

3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.

A、交易实例

B、可比实例

C、估价对象

D、标准化实例

4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。

A、权益状况

B、区位状况

C、实物状况

D、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、0.060

B、0.940

C、1.060

D、1.064

6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A、2290.91

B、2326.41

C、2344.16

D、2308.66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情

B、政府协议出让

C、购买相邻地产

D、设立抵押的房地产

9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）

A、高

B、低

C、相等

D、无法确定