房地产销售基础知识概述

房地产销售基础知识

一、房地产定义

房产和地产的总称，也叫“不动产〞。房产是房屋及其权利的总称，地产是地盘及其权利的总称；房地产是地盘附在地盘上不成分割的建筑物，构筑物和其他不成别离的物质及其权利构成的财富。(构筑物是指不克不及进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

二、房地产的形态

1、纯真的地盘；

2、纯真的房屋；

3、地盘和房屋的综合体。

三、房地产特性：

1.位置的固定性，受地舆位置的限制

四、房地产产物的特性：

1.不成移动性

2.使用时间长

3.价值量大

4.变现能力差〔长线短线〕

五、房地产开发的特点

1.资金量大

2.投资回报高

3.投资风险大

4.附加值高

5.产物关联性大〔建筑、设计、金融、运输等〕

房地产的投资回报率：25%以上〔国外：5%摆布〕

六、房地产财富的主要内容：

1、地盘的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包罗地盘权的出让、转让、租赁、典质等)；

4、房地产经营(包罗房屋的买卖、租赁、典质)；

5、房地产中介效劳(包罗信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、房地产物业打点；

7、房地产金融(包罗信息、保险、金融投资等)。

七、房地产市场：

一级市场，是指国家以地盘所有者和打点者的身份，将地盘使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；

二级市场，是指地盘使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、地盘转让、典质等房地产交易的市场；

三级市场，是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易市场。

八、地盘使用年限

住宅用地70年

工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年

商业、旅游、娱乐用地为40年。

九、房地产产权

房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地盘使用权。

产权证书：是指“房屋所有权证〞和“地盘使用权证〞的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包罗：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋布局、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部分的分户房屋平面图。

与产权有关的概念

房屋产权：泛指所有者对财富的占有、使用、收益处分，并排除他人干预的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

房屋权属登记：指房地产行政主管部分代表当局对房屋所有权以及上述权利发生的典质权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的地盘使用权权利主题一致的原那么。

房地产权登记：通常称“产权登记〞(包罗房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民当局为了健全法制，加强城镇房屋的打点，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋地点地产权打点部分申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋打点机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权打点的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的打点。

共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人别离按本身所拥有的份额的大小，对共有房地产享有必然的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

房屋典质：产权所有人以房契作为典质，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行打点，债权人只按期取息，而无使用打点房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契典质即告终结。

过户：即更换房屋承租人姓名。

十、中国的地盘政策：

1.中国的地盘

国有地盘：国家进行了集中征用，可进行自由划拨出让地盘

集体地盘：一般为农业用地。〔国有地盘的性质和集体地盘的性质可以彼此转让〕

地盘使用年限到期后：

1）收归国有，国家从头进行开发，但是必需进行房屋抵偿

2）有该地块地盘使用权人想当局申请续租

2.生地：又称毛地，即没有进行根底配套建设。没有进行三通一平的地盘

熟地：进行了根底配套和三通一平建设的地盘〔地盘出让金+根底配套金〕

三通一平：道路、水、电通场地平整

七通一平：通讯、天然气、热力、排污、道路、水、电通、场地平整

十一、五证两书

一、建筑用地规划许可证

建设单元向地盘打点部分申请征用划拨地盘前，经城市规划行政主管部分确认，该工程位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、建设工程规划许可证

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、国有地盘使用证

经地盘使用者申请，经城市各级人民当局发布的国有地盘使用权的法律凭证。该证主要载明地盘使用者名称、地盘座落、用途、地盘使用面积、使用年限、和“四至〞范围。

四、建设工程开工证

建设单元进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律庇护。

五、商品房发卖(预售)许可证

市、县人民当局房地产打点部分允许房地产开发企业，发卖商品房的批准性文件

六、“两书〞

商品房质量包管书、商品房使用说明书

十二、名词解释

居住区用：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地：指住宅建筑基地占地及其占地四周合理间距内的用地〔含宅间绿地和宅间小路等的总称〕

道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公配建的居民汽车地面停放场地

公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带绿地等

道路红线：指城市道路〔含居住区级道路〕用地的规划控制线。

建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。

建筑小品：既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体建筑，游憩欣赏实施和标记物等的总称。

套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积：指房屋户内全部供食用的空间面积，按房屋的内墙线程度投影计算。

套内墙体面积：商品房各套〔单元〕内空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非公用墙两种。商品房各套〔单元〕之间的分隔墙，套〔单元〕与公用建筑之间的分隔墙以及外墙〔包罗山墙〕均为共用墙，共用墙程度投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积：指阳台地面地板外沿程度面的投影。

套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。

共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。

应分摊的共有建筑面积：应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积

公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成。