项目服务建议书

2.1 项目概况
工作室主题——私人订制小商品市场
该项目为私人订制的工作室为主题，
位置：东京秋叶原与御徒町之间，距东 京车站2540m
规模：50多个店铺 概况：御徒町周边从很早以前便是手艺
人的聚集地。如今大批的顾客及游人不 断涌向秋叶原与上野，为了再次将客源 引入御徒町，使这一地区重新昔日的繁 荣，JR东日本的相关公司推出了该项目。
1.5 项目道路环境分析
项目整体北侧临路，南侧紧邻火车道，顶层为高铁道，结合项目进深情况来看，目前道路环境
尚可，但造成噪音污染，对项目品质有一定影响。
乐
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该段交通由于早市及道路狭窄，容易造成交通拥堵，不利于车辆行驶。但具有很好的聚人条件。北 侧临路，南侧为火车道。
侧则是曾经的市政厅。A8高速路下的桥墩约 有7米高。因此，桥下的空间变得非常具有 纪念性和发展潜力：它可以成为一个教堂的 延伸。
1.2 项目定位
项目定位：
——体育公园为主题的公园的休闲娱乐场所 配以少量商业，并加大停车位数量。
项目业态：
体育用品零售、便利店、超市、花店等
1.3 项目特色
项目特色：
3.5 项目借鉴点
以大众需求 及城市特色
有保留地改 造传统设施
贯通产业链 将都市饮食 诠释到极致
关键词： 餐饮中心 商业休闲
餐饮功能
开放式休憩 空间；灯光
水影
大量提车位 整合体育资
源
赢盛观点： 建议本案可体现城市特色及历史文化，以大众化需求为主，在形象情调及品质上加大建
设，使得本案成为城市标杆及形象代表。在城市配套及服务功能上加大宣传。
1.3 项目周边资源分析
项目周边聚集着大量的常住人群，及工业企业，为项目带来强 大的消费基数，但消费水平及消费习惯处于初级阶段，有待培养，
对于我们项目而言，定位及业态需扩大辐射范围，吸引区 域以外消费人群。
1.4 项目周边环境分析
项目区域整体环境较差，常住居民为咸阳老市民，周边交通环境差，较拥堵。整体呈现“脏、乱、
桥墩形式、大小 汽车普及 汽车普及
桥墩形式、大小 与周边土地利用相结合 与周边土地利用相结合 桥的大小及桥墩形式
延续历史文化 汽车普及
与周边土地利用相结合 与周边土地利用相结合 与周边土地利用相结合 与周边土地利用相结合
用地不足 与周边土地利用相结合
案例目录
案例一 案例二 案例三 案例四
A8高速公路主题公园 御徒町——2k540 AKI-OKA ARTISAN
4.2 项目定位
项目定位：
——动漫产业带动的动漫街 在这里体验日本的动漫文化
项目业态：
游戏、动漫产品、动漫卡通、动漫饰 品等。
4.3 项目功能
游玩
体验
购物
发挥日本动漫产业之优势，加大体验功能及游玩功能。
广告 堆放场 自行车服务站 高速公路控制中心 艺术桥商业长廊 绿地景观 停车场 停车场
广告 绿地 自行车、行人通道
民俗文化景观
停车场 市集/商场 社区公共服务设施 政府办事机构用地
绿地 市政设施
工厂
构成原因 汽车普及
当时城市状况
桥墩形式、大小 与周边土地利用相结合
换乘火车站 桥的大小及桥墩形式 1990年巴黎议会恢复废弃高架桥
项目功能：
1、餐饮
2、花店
5、游玩
3、停车
4、休闲
1.5 规划亮点
在桥下规划大量体验类公共设施，如篮球场、足球场、舞台等，并结合来此消费群体配以鲜花等 体验、配套类商业形式，主要服务该区域常住居民。
1.6 项目可借鉴点
引进大众娱 乐项目
有保留地改 造传统设施
贯通产业链 将都市休闲 诠释到极致
关键词： 休闲娱乐中心
该段为市政绿化，且绿化带较宽，北侧紧邻道路，无法规划商业，造成商业整体断 裂，建议可在此处规划主题公园，增加项目卖点。
该处地块进深相对较宽，北侧临道路，双向四车 道，道路环境相对较佳。
该处道路环境佳，双向四车道，且紧邻道路。
1.6 项目概况
项目长度较长，不利于商业发展及互动性，且呈现带状分布，中间有800米不可建路段，造成项
项目简析
1.1 区位及开发背景分析
陇海铁路以及郑西高铁专线贯穿咸阳市区，目前铁路沿线大多土地资源闲置，部分路段遭遇乱搭乱
建，大量的钢铁、桥墩、临建成了这座城市的空中荒漠，影响铁路安全与市容市貌。
1.2 区域城市功能分区
项目偏离主城区，属于咸阳道北，城市边缘地带，地理环境及居住环境相对较弱，在开发产品及 消费群体辐射范围具有一定模糊性和难度。
案例四
阿佐谷站动漫街
4.1 项目概况
产业带动——动漫产业所带动的动漫街
位置：日本阿佐谷站 开业时间：2014年 规模：长度约120米 概况：阿佐谷站所在的杉并区从前就是
多家动漫制作公司所在地，被称为“动 漫的诞生地”。为了方便制作公司和动 漫爱好者交流，动漫街应运而生。这里 有动漫展，手办展，也有培训学校。
在研究项目之前，先看下国内外一些高架桥下案例？
案例分析
高架桥下空间利用类型分析
序号 1 2 3 4 5 6
7
使用方向 公共空间
其它
具体利用 停车场
体育活动场所 休闲场所 服务设施
交通使用 商业使用
艺术长廊、殡仪馆、 澡堂、温泉、仓储
备注 台北高架桥下的停车场 A8高速公路主题公园 苏坡立交桥苏坡神坛 澳门金莲花广场旁高架桥下
该项目汇聚了停车场、零售业（超市、花店、鱼店等）、多种体育设施（如篮球场、足球场、舞 台、桌式足球等）、雕塑、喷泉、公车站等等部分。这些富有吸引力和实用的空间如今位于教堂前， 成为新的聚会中心，鼓励当地居民和游客停留。该项目以一种全新的方式，重新连接了小镇两边，为 其带来新的活力。
1.4 项目功能
赢盛观点： 本案属于城郊位置，在项目定位及铺位定位上要注重主题性及消费群体特性，建议针对
区域资源及特性，统筹资源，整合国内特色，诠释时尚白领气质，可考虑特色商业，适当创 新，增强项目亮点。
案例三
秋叶原——CHABARA
3.1 项目概况
食品主题公园——食品原材料大采购，流行&传统的（健康食材）
位置：日本秋叶原 概况： 2013年7月，作为秋叶原站高架
特色各异的50个店铺组成。利用高架建筑，加大景观小品等小资情调。
2.4 项目功能
购物
休闲
满足心理
该场所主要满足时尚白领小众消费人群，均为设计师私人订制，集休闲、娱乐、购物、 主题为一体的消遣场所。
2.5 项目可借鉴点
主题性 私人订制主题
商业休闲
时尚性
针对时尚白领，倡导 个性
体验功能 消费者参与性强
项目业态：
从〈美味〉和〈健康〉的角度出发， 精心挑选出各类商品。日本食品原料、咖 啡厅、日式草药等零售。
3.3 项目特色
位置：从JR秋叶原站电器街出口步行约1分钟，就能看到位于高架桥下的这一全新商业 设施；
主题：其主题是"日本食品"。该设施的主要组成部分"日本百货店 食品馆"内，日本各地 的食品琳琅满目。从〈美味〉和〈健康〉的角度出发，精心挑选出各类商品供您选购， 在这里，日本的美食＆健康流行趋势尽在掌握！
1.8 项目SWOT分析
S：优势 1、地块获取成本低； 2、周边有较多的消费人群； 3、均临路。
W：劣势 1、长度长，规划难度大； 2、中间拥有段层，无法实现连贯性； 3、周边商业环境差，需一定培养期。
O：机会 1、可争取一定的政府政策支持； 2、城市商业市场整体处于发展阶段，空白点较多。
T：威胁 1、周边由铁路造成的污染较大，不利于商业运营； 2、区域消费习惯尚未形成； 3、商业市场大环境影响，且项目不属于商业中心， 这对后期招商具有一定难度。
业态：文化带动。设施内还有4家餐厅，能让您轻松体验日本的饮食文化。这里俨然就 是“日本食品的主题公园”。的商品价格以150日元〜1千日元为主。
3.4 项目功能
餐饮
饮食原材料
城市休闲
文化体现
旅游
本案从基本生活需求出发，以养生及健康为生活，倡导一种生活方式，聚集本地消费 人群及旅游人群，建立食品原材料市场，从概念及形象上拉升项目品质及属性。
1.8 项目思考方向
对于本案而言，本项目属性如下： • 沿陇海线条状分布； • 永久性临建； • 高铁高架下； • 地块被绿化带分离。
我们的思考方向 • 特殊性较强，高架桥下，是否对我们有利？ • 地跨属性较为特殊，无法实现快速变现。 • 商业距离拉长，互动性较为困难； • 具有少数性，可参照案例少； • 需要整体考虑项目整个开发模式及盈利点。
商业休闲
复合功能 圈层布局
开放式休憩 空间；灯光
水影
大量提车位 整合体育资
源
赢盛观点： 本案长度过长，在项目规划上要注重景观节点及特色项目的植入，建议将我们统筹资源，
整合国际特色，将都市休闲诠释到极致。可考虑将区域打造为大西安休闲的新名片，引进国 际化旗舰娱乐项目，适当创新，增加项目亮点。
案例二
御徒町——2k540 AKI-OKA ARTISAN
日本高架桥下聚集众多小商铺 法国艺术桥商业长廊
国内外高架桥下空间利用类型分析
名称 日本
国外 国内
马来西亚
法国 荷兰 北京 上海 杭州 成都
台湾
广州
高架类型 铁路高架 轻轨高架 高架桥 高架路 铁路高架 高架桥 立交桥 高架路 高架路 高架桥、立交路
高架路
高架路
利用形式 停车场 建筑物型利用向开放型利 用转变
含赢盛对于本项目的初步理解和可以提供的服务内容：
• 项目前期定位顾问服务 • 建筑设计优化顾问 • 合作伙伴资源提供
十分感激贵司给予我们机会提供本服务建议书，如贵司对其中内容有任何疑问或者建议，请随 时联系我们，谢谢！
目录
壹 项目思考及案例分析 贰 服务内容 叁 工作节奏及报价
肆 团队介绍
壹 项目思百度文库及案例分析
敬呈：宏方置业
文汇路商业项目服务建议书
赢盛中国陕西分公司 2015年6月
前言
主题：宏方置业文汇路商业项目服务建议书
尊敬的各位领导： 非常荣幸赢盛陕西分公司能与贵司就位于咸阳文汇路商业项目进行合作沟通，我们非常重视此
次机会并希望有机会可以参与到贵司项目的全程运作。 基于对项目基本信息和与贵司初步沟通的理解，我司愿意提供如下服务建议书，服务建议书包
桥二期工程，CHABARA正式开业。它 以“日本食物”为主题，你能找到“食 品馆”、“谷中咖啡店“、“镰仓不识 庵”等各式传统日本食品商店，距职人 街“2k540”也不远，是慢游的好去处。 是去往日本旅游人群的必去场所 。
3.2 项目定位
项目定位：
——食品为主题的主题旅欧购物场所 在这里体验日本的饮食文化
联盟三路-乐育路下穿：该段不可规划，有下穿道路，且有少量城市绿化，道路交通较为拥堵，为 项目整体规划带来较大难度。
乐育路下穿-新兴北路：该段现未拆迁，作为二期开发，且长度较长，周边聚集大量老住宅区，居 住密度大。
新兴北路-东风路：该路段尚未拆迁，为建材市场及人力市场，环境差。该处开发价值最大， 也是该项目开发的利益点。
差”形象。改造区域环境也是我们重要的使命与前提。
桥下目前多为临时搭建的农贸市场及早市，氛围强，但
环境弱，严重影响城市容貌及交通。
郑西高铁咸阳段秦皇路以东——东风路以西段地处咸阳
老城区文汇路，建筑大部分老住宅楼，临街商业店铺 也多为住宅楼改造而成，配套设施差、装修规格低，且
铁道两侧更有部分乱搭乱造的临时建筑。
目断层。不利于项目整体运营及发展，如该劣势无法规避，可考虑分段定位，阶段开发。
1.7 项目现状
整体环境较差，且长度较长，中间出现断裂段，无法实现商业连贯性。拥有大量专业市场 及传统住宅区。
总体呈现：环境差、消费力弱、消费基数大。
秦皇北路-联盟三路：该段为最窄处，现在为净地，为首要动工。现周边聚集大量早市及物流园区， 氛围热，但整体环境不佳。
2.2 项目定位
项目定位：
——手工制作为主题的休闲购物场所
项目业态：
咖啡店、现烤饼干、订制家具、手工 店、皮具店及各类饰品店等小众私人订制 繁华街区。
2.3 项目特色
店铺构成与最新的购物中心并无大异，但在每家店铺的角落里，都可以看到负责制作 该店铺所售商品的的工匠师傅。这是与知名品牌琳琅满目的购物中心最大的差异之处了。
秋叶原——CHABARA 阿佐谷站动漫街
案例一
A8高速公路主题公园
1.1 项目概况
体育公园主题——城市公共空间
该项目为城市公共空间，由政府发起建造， 旨在连接被高架分割的小镇。
位置：荷兰阿姆斯丹附近的小镇 规模：全长约224KM 建设背景：利用桥下空间，将小镇被分割的
两边重新连接在一起 设计团队：NL Architects 概况：高架路的一侧是一个小教堂，而另一