物业工程部作业指导书

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0工程部作业指导书修改页页码1/1序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-01版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。

物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。

1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③ 负责编制设备运行及维护保养计划。

2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。

3、运行技工① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。

② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③ 服从运行班长的工作安排。

④ 使用文明用语，礼貌待人。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号 WI/GC-01版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1工程部主管维修领班 运行领班运行技工维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。

②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从维修班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-02版本B/0工程部质量目标页码1/1二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。

深圳市普乐康物业管理有限公司编号WI/GC-03工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。

2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。

3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。

4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。

5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。

6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。

7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。

8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。

9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。

10、负责制定和实施机电设备的最佳运行方案和节能管理计划。

11、负责制定和实施机电设备和设施的消防管理方案。

12、负责制定和实施工程员工专业技能的培训考核和管理方案。

13、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、巡查、监督装修方案的实施。

14、负责制定有偿维修服务收费标准，为用户提供有偿维修服务，并根据实际情况定期对收费标准进行调整与修改。

15、配合客户物服中心做好用户入退伙时房屋设施、设备的交验、记录工作。

16、负责辖区设备设施发生紧急事件，必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/0工程部岗位职责页码2/5工程部主管岗位职责1、负责贯彻执行物业物服中心主任布置的一切工作。

2、保证小区的所有设备（供配电设备、给排水设备、通讯空调设备、消防报警设备）始终处于正常运行状态。

3、接受区内顾客装修计划审批，审查装修施工队资质证书，监督装修施工进度。

4、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。

5、负责审核物服中心提交的物品申购报告，报物业物服中心主任审批。

6、检查、监督运行、维修领班工作是否到位，考核每一员工的技术能力和工作态度。

7、定期对员工进行技术培训和行为规范训练。

8、负责本部门水、电工工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物服中心组织实施。

9、编制周、月、年度工作计划。

10、紧急事故状态下负责组织抢救设备及人身安全。

11、协调与物业物服中心其他部门工作关系。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码3/5工程部领班岗位职责1、负责小区管辖范围内机电设备、各种管道、顾客房内水电及公共设施等维护检修工作的安排与实施。

2、负责变配电、发电、水泵、通讯系统、消防监控系统、机电设备日常运行，操作维护保养的具体组织安排工作。

3、负责每日的检查工作，督促各岗位对设备、设施完好情况进行日检并填写日检记录。

4、负责安排与检查设备房的清洁卫生工作及监督各岗位交接班人员的落实。

5、负责向工程部主管及时汇报有关机电设备存在的问题和提出可行性整改意见及建议。

6、负责对机电设备安全及经济运行操作管理工作的落实。

7、负责维修人员的具体工作指导和协助。

8、负责安排各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。

9、负责每月定期检查抄写水电表数据报工程部主管。

10、负责监督维修工人的服务质量是否符合要求，并填写维修保养服务质量检查记录。

11、对维修保养服务质量负主要责任，同时有权向工程部主管提出自身力量与技术确实不能解决的问题。

12、负责安排专人对电梯维修保养分包方服务质量的监督检查，及时对电梯进行管理、检查。

13、负责贯彻执行工程部主管布置的一切工作。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码4/5维修技工岗位职责1、负责电气动力设备、管线及动力配电箱的巡查与维修工作。

2、负责小区内强电线路、电表箱、控制开关、照明开关及各事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。

3、负责电话系统、电视系统、门禁可视对讲系统、弱电系统等线路及元器件的检查维修工作。

4、负责生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。

5、负责排水管、排水井疏通、清理工作。

6、负责为顾客及时处理有关水电等维修方面的问题。

7、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

8、负责配合消防中心值班人员定期对自动报警系统设备进行检查试验与维修。

9、负责对本岗位工作范围内发现的隐患进行即时处理，处理不了的上报维修领班。

10、负责每日维修工作记录的填写。

11、负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。

12、负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，负责完成领导交办的一切工作。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码5/5运行技工岗位职责1、熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能及维修保养制度。

2、按照机电设备管理制度要求，每两小时巡察一次高、低压配电室及水泵房，做好各项机电设备运行的监控、运行记录，会判断和处理一般性的故障及时采取应急措施。

3、会判断和处理机电设备发生异常一般性的故障，及时采取紧急措施，处理不了的重大异常，及时报告工程部主管安排有关人员协助排除异常。

4、严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度，做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养），四会（会操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养），确安管全运行，防止各类事故发生。

5、每班巡察一次地下车库、各栋楼梯口公共照明设施，并做好记录。

6、紧急事故（如停电、机电设备意外等）时，当值人员须在第一时间到场处理，不能处理的通知工程部主管安排有关人员协助处理。

7、每天要对值班室、机房、配电房等工作场所清扫一次，保持室内和设备的整洁。

8、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

9、严格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情况和存在问题及解决方法），按要求接班，做好上班工作，认真准确及时地做好值班原始记录，做好外来人员出入配电房登记，搞好配电房的安全保卫工作。

10、完成领导交办的一切工作。

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-04版本B/O工程部交接班制度页码1/1工程部交接班制度1、遵守物服中心的各项规章制度。

2、交班人员必须在下班前15分钟准备好交接工作，包括运行记录、维修保养记录等质量记录的填写，交接工具材料备品等，设备及机房、值班房等的日常清洁。

3、接班人员必须在提前15分钟着装到岗，与交班人员共同检查设备运行情况、质量记录填写情况、工具材料备品的完好或缺损情况，设备及机房、值班房等的日常清洁情况。

4、必须坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗；不得聊谈与工作无关的事，不得翻阅与工作无关的书籍、报纸、杂志等。

如需离岗处理故障，应在值班室挂牌告知去向。

5、交接班人员在共同完成设备检查、质量记录检查、用品清点无异议后，交接班人员方可签名办理交接班手续。

6、有下列情况之一的不得办理交接班，并及时向上级报告。

a)接班人员未到岗时。

b)接班人员酒后上班或其他造成的神志不清。

c)接班人员由于某种原因造成的情绪反常如情绪低落、爆燥等。

d)重要设备设施的抢修、维修工作进行中。

e)设备运行异常没有做出正确处理。

f)质量记录填写不完整或工具用品缺损。

g)没有做好设备及机房、值班房等的日常清洁。

7、质量记录《值班及交接班记录表》 PR/GC-04-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-05版本B/O工程部变配电运行值班制度页码1/1变配电运行值班制度1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守电业安全操作规程，持证上岗，对变配电系统进行运行管理。

3、严格按照变配电运行值班作业规程对变配电系统进行巡视、检查、记录，发现故障应立即检查处理或报告。