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物业管理法律知识
物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
-2
物业管理 概念
物业管理概念 前期物业管理
-3
物业管理的概念
➢ 什么是物业管理？ 是指业主物通过选聘业服务企业，由业主和物业服务企业按
照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫 生和相关秩序的活动。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守 临时管理规约予以书面承诺。
-8
前期物业管理协议
【法律依据】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业
服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服 务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以
- 20
物业管理服务
- 21
物业管理服务
【法律依据】
《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的
合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主 仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不 予支持
➢概念理解
合同双方、管理依据、管理内容
-4
物业管理的概念
➢ 什么是前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘
物业管理企业实施的物业管理。 ➢ 概念理解
签订时间、合同双方、合同效力
-5
前期物业管理协议
王先生与方正公司签订了《商品房买卖合同》。合 同约定，由大成公司提供物业管理服务。王先生接受 方正公司与大成公司之间签订的《前期物业管理协 议》。
其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
-9
物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
- 10
建设单位 的义务
建设物业用房 房屋维保
- 11
物业管理中建设单位应承担的义务
物业管理中建设单位应承担的义务：
• 建设过程中：配置物业管理用房 • 售前：
向物业管理企业移交竣工验收资料 制定临时管理规约
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用 功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作， 不得挪作他用。
第三十九条 建设单位应当在商品房预售时予以公布。 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在 房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。 业主有权查询。
入住后，方正公司将制定的《临时管理规约》张贴 在小区公告栏，《临时管理规约》中列明了应业主应 承担的义务，及违反公约应承担的责任。
收取管理费时，王先生以《临时管理规约》无效为 由，拒绝缴纳。
问：《临时管理规约》是否有效？
王先生是否能以临时管理规约无效拒绝缴纳物业管
理费？
-6
前期物业管理协议
➢ 分析： • 有效的临时管理规约应满足的条件 • 物业管理费收取的依据 • 虽未签订双方合同，但已形成了事实上的物业服务法律
物业管理员上门收取物业管理费，徐先生以家里没 人为由拒交物业管理费。
徐先生一家是否应当交物业管理费？物业公司怎么 收取物业管理费
- 18
物业服务费的交纳
➢ 分析：
• 物业服务定义 • 物业服务范围：专有部分+共有部分 • 业主没有交物业管理费的，业主大会及业主委员的督 促义务 • 书面催缴后业主无正当理由或在规定期限内仍未交纳 的，可起诉。
- 14
Байду номын сангаас
房屋维保
➢ 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
• 设计文件规定的该工程的合理使用年限： 基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程
• ５年： 屋面防水工程、有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防 渗漏
• ２年： 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程
• ２个采暖期、供冷期： 供热与供冷系统
- 22
• 全程（按合同或质量保修书约定时间）
建设单位对物业的保修责任
- 12
物业服务用房
➢ 物业服务用房：
• 面积：建筑面积的千分之二
•
最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米
• 楼层：地面以上的房屋；
没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不 得 高于四层
• 功能：独立成套装修房屋，具备水、电使用功能
- 19
物业服务费的交纳
【法律依据】
《广东省物业管理条例》
第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物 业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物 业服务费用。 《物业管理条例》
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业 服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的， 物业服务企业可以向人民法院起诉。
- 15
房屋维保
➢ 保修期的起始时间： • 起算时间：住宅质量保修书约定：
约定的交楼日期或实际交付日期中较早的日期 • 终止时间：
期间届满
提问：为何为较早的时间？
- 16
物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
- 17
物业服务费的交纳
徐先生和徐太太去小女儿家住了半年多，最近才回 来。
关系。
-7
前期物业管理协议
【法律依据】 《物业管理条例》
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理 规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法 权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向 物业买受人明示，并予以说明。
• 权属：全体业主
• 用途：专用于物业管理服务工作，不得挪作他用
- 13
物业服务用房
【法律依据】
《广东省物业管理条例》
第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分 之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方 米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平 方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先 期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业 服务用房。
物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
-2
物业管理 概念
物业管理概念 前期物业管理
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物业管理的概念
➢ 什么是物业管理？ 是指业主物通过选聘业服务企业，由业主和物业服务企业按
照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫 生和相关秩序的活动。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守 临时管理规约予以书面承诺。
-8
前期物业管理协议
【法律依据】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业
服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服 务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以
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物业管理服务
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物业管理服务
【法律依据】
《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的
合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主 仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不 予支持
➢概念理解
合同双方、管理依据、管理内容
-4
物业管理的概念
➢ 什么是前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘
物业管理企业实施的物业管理。 ➢ 概念理解
签订时间、合同双方、合同效力
-5
前期物业管理协议
王先生与方正公司签订了《商品房买卖合同》。合 同约定，由大成公司提供物业管理服务。王先生接受 方正公司与大成公司之间签订的《前期物业管理协 议》。
其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
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物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
- 10
建设单位 的义务
建设物业用房 房屋维保
- 11
物业管理中建设单位应承担的义务
物业管理中建设单位应承担的义务：
• 建设过程中：配置物业管理用房 • 售前：
向物业管理企业移交竣工验收资料 制定临时管理规约
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用 功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作， 不得挪作他用。
第三十九条 建设单位应当在商品房预售时予以公布。 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在 房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。 业主有权查询。
入住后，方正公司将制定的《临时管理规约》张贴 在小区公告栏，《临时管理规约》中列明了应业主应 承担的义务，及违反公约应承担的责任。
收取管理费时，王先生以《临时管理规约》无效为 由，拒绝缴纳。
问：《临时管理规约》是否有效？
王先生是否能以临时管理规约无效拒绝缴纳物业管
理费？
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前期物业管理协议
➢ 分析： • 有效的临时管理规约应满足的条件 • 物业管理费收取的依据 • 虽未签订双方合同，但已形成了事实上的物业服务法律
物业管理员上门收取物业管理费，徐先生以家里没 人为由拒交物业管理费。
徐先生一家是否应当交物业管理费？物业公司怎么 收取物业管理费
- 18
物业服务费的交纳
➢ 分析：
• 物业服务定义 • 物业服务范围：专有部分+共有部分 • 业主没有交物业管理费的，业主大会及业主委员的督 促义务 • 书面催缴后业主无正当理由或在规定期限内仍未交纳 的，可起诉。
- 14
Байду номын сангаас
房屋维保
➢ 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
• 设计文件规定的该工程的合理使用年限： 基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程
• ５年： 屋面防水工程、有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防 渗漏
• ２年： 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程
• ２个采暖期、供冷期： 供热与供冷系统
- 22
• 全程（按合同或质量保修书约定时间）
建设单位对物业的保修责任
- 12
物业服务用房
➢ 物业服务用房：
• 面积：建筑面积的千分之二
•
最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米
• 楼层：地面以上的房屋；
没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不 得 高于四层
• 功能：独立成套装修房屋，具备水、电使用功能
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物业服务费的交纳
【法律依据】
《广东省物业管理条例》
第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物 业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物 业服务费用。 《物业管理条例》
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业 服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的， 物业服务企业可以向人民法院起诉。
- 15
房屋维保
➢ 保修期的起始时间： • 起算时间：住宅质量保修书约定：
约定的交楼日期或实际交付日期中较早的日期 • 终止时间：
期间届满
提问：为何为较早的时间？
- 16
物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳
物业管理服务
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物业服务费的交纳
徐先生和徐太太去小女儿家住了半年多，最近才回 来。
关系。
-7
前期物业管理协议
【法律依据】 《物业管理条例》
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理 规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法 权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向 物业买受人明示，并予以说明。
• 权属：全体业主
• 用途：专用于物业管理服务工作，不得挪作他用
- 13
物业服务用房
【法律依据】
《广东省物业管理条例》
第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分 之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方 米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平 方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先 期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业 服务用房。