马坡镇调研报告

关于顺义区马坡镇的调研报告

前言

近年来随着经济社会的快速发展，北京进入了新的重要发展阶段。为了紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期，为城市未来的长远发展确定新的目标，开拓新的空间，提供新的支撑条件。北京城市总体规划确定顺义新城是北京重点发展新城，是东部发展带的重要节点。因此，马坡镇政府组织我们村官对马坡镇经济等方面进行调研。

调研的起因或目的：了解马坡镇建设的现状，推动顺义新城第二、三产业的蓬勃发展。，更好地服务“绿色北京”建设；

调研时间：2011年11月17日；

调研地点：北京市顺义区马坡镇

调研人员：杨洋

调研范围：马坡镇新城、马坡镇地区

调研经过或方法：到顺义区马坡镇，对政府相关部门、马坡镇居民、

商户进行参观、走访和调研。

主体

一、对马坡镇区域商业环境分析基本情况的介绍

区域：

本区域位于顺义马坡镇，奥运水上公园西侧，首都机场北侧，南邻顺

义城区。是未来顺义卫星城的北延的核心居住区。顺义区以首都机场的产业和服务链条，拉动了整个地区的GDP高速增长，是京东最具投资和居住价值的地区。经过多年发展，已经形成空港产业和服务区、新国展的会展经济区、现代汽车园的汽车产业园区等，未来顺义新城大型生活组团的启动，将使得顺义地区摆脱城镇概念，跨入地区级城市的行列，为北京周边其他卫星城带来良好的示范作用。

交通：

本区域周边已经形成了以六环、京承高速、机场高速、机场高速北线等高速道路，和以京密路、顺平路、白马路、顺安南路等城市快速通道形成的高密度、高复合度的交通网。今年年底即将通车的M15号轻轨，将与未来的L1延长线、S6号线路，拉近本区域与北京主城区的空间距离和心理距离。

商业环境：

马坡区域属于未来顺义新城规划，预计居住人口50万，将成为城市级的商务、商业中心地带。但就目前来看，区域内尚未形成商业环境，人口尚未大量入住，商业物业稀缺，成为无法形成商业氛围的主要原因。

从整体商业环境上来看，顺义区域由于距北京市区较远，商业消费和商业环境都相对独立，从而形成了该区域的独立商圈，以新顺大街两侧为主要聚集点，集中了以顺义隆华购物中心、顺义西单商场、顺义

国泰百货等商业物业，以及大量的餐饮娱乐休闲设施。主要消费者为顺义城区内的居民，经营档次主要以中低端为主，整体品牌度不高。但该商业区经过10多年来的自然发展，随着人口的不断增长和对商业的刚性需求，积聚了大量的人气和大量的消费群体，商业价值较高，各商家的经营境况良好，体现出顺义区域整体的消费能力。但是，受到消费体量和政府规划的限制，该商业区已经没有发展和扩张的空间。而马坡区域作为规划中的新城，商业发展是政府大力支持和扶植的一个重要板块，后发力量不容小觑。

商业评析：

根据未来顺义新城的规划，目前顺义区域的现有商圈无论从商业体量上还是商业业态上都远远无法满足未来消费人群的消费需求，该地块组团的商业价值已经凸显。如何更有效的挖掘带区域商业价值，我司从商业格局和商业操作两个方面做出分析：

从商业格局上来看，未来顺义新城的商业蓝图规划应该是“一轴、两带、多中心”：

一轴：未来顺义新城的商业中心区和原顺义商业区，通过道路的连接，形成商业核心轴，带状分布各类商业业态，将2个商业区连成一体；两带：

——原顺义商业核心区，将继续发挥自身优势，为顺义辖区原居民提供完善的商业服务。在未来3-5年内，本商圈内的各商业物业设施，需要逐步提高经营水平、完善管理机制、完成业态和品牌的提升，以满足消费者的实际消费需求。服务对象以顺义原居民为主，同时为顺义新城居民提供中档商业配套服务；

——顺义新城的商业中心区，将改变现有的商业格局，一定要规划为先，逐步开发，避免业态及品牌的同质化。

多中心：各个住宅开发地块，可根据规划指标，少量的设置部分底墒或者集中商业体，面积以1000—3000㎡为主，目的是满足社区居民日常的生活消费便利需求。

从商业操作的规律上来看，以商务和商业服务配套为主的马坡新商业中心区，一定要遵循商业操作的顺序和规律：

1、有人气才有商业：当周边的住宅项目基本开发完成，并达到一定数量入住率，商业消费需求凸显的时候，才是商业中心区的商业氛围形成的最佳时机；

2、利用奥运水上公园的良好景观带，首先发展餐饮、休闲娱乐、文化体验等精神消费业态，填补目前商业业态的缺失，进而完善高于原顺义商业区的，符合本区域消费特点的生活配套设施。

总的来说，马坡区域整体商业氛围形成尚需时日，商业发展具有很大的提升空间。但是由于该区域体量巨大，操作该区域项目实为“造

城”行为，所以，依托政府规划，逐步开发商业物业设施的发展道路将是该区域商业发展成功的必由之路。

二、马坡镇的发展道路与成效以及存在问题

马坡镇积极推进奥运后经济发展一是紧抓新城建设机遇。积极引进高档房地产开发项目，促进富力地产有限公司加快建设和销售，帮助合景房地产有限公司和金宝二期工程尽快完善相关手续，促其年内开工建设。二是完善基础设施建设。在完成聚源工业基地110KV 变电站和污水处理站建设的基础上，继续抓好基地内高压线路外迁工程，完成后可腾退土地300亩；着手进行工业基地二期1200亩土地基础设施建设的前期准备和项目包装工作。三是抓好土地一级开发。积极与区土地储备中心加强联系，促使爱慕服饰、东方顺龙项目用地尽快上市，力争年内开工建设；加快桑尧科技、佳大机电等项目用地手续的办理。四是加强招商引资工作。利用区位和政策优势，加大宣传力度，引进投资规模大、效益好、无污染的企业，加强对企业的全程服务，促使中兆培基、国华科技等企业尽快入驻。五是提升三产服务业整体水平。总结奥运接待经验，借助奥运效应，整合镇域内金潮玉玛、金宝、乡村乐园、龙苑俱乐部、意大利农庄等星级酒店和高尔夫球场等资源，全力打造"金马坡商务休闲度假区"。六是鼓励村级经济发展。

马坡镇围绕发展做文章着力打造以旅游休闲度假为主导的区域特色经济。一、切实加大招商引资工作力度，树立全员招商意识，捕捉各类招商信息，抓住各种机会，利用各种形式，着力引进投资规模大、经济效益好、缴纳税收多、就业能力强的企业。二、切实抓好项目跟踪服务，完善项目主办负责制，力争使新签项目尽快落户投产，创造效益。三、充分挖掘有限的土地资源潜能，加大现有闲置资产盘活力度，进一步增加地区经济总量。四、重点抓好镇村二三产业基地建设，在不断优化投资环境的同时，充分发挥考核机制作用，落实镇对村、企业税收奖励政策，促进镇办企业和村级经济发展。五、紧抓