小区会所经营方案(开业投资分析)

第一阶段：会所开放参观
序号 项目 年度成本（元） 月度成本 备注
会所管理成本：
1
建议：由于第 一阶段会所的主要任 2 3
人力资源成本
清洁费用 专项清洁费用
140,400
50,400 223,356
11,700
4,200 18,613
三名会所服务员
两名清洁人员 依据会所装修材料制定 含维修小配件, 未含折旧费用。 游泳池暂不开放
会所组织架构及人员设置：
（服务中心经理兼任）
会所经理
会所主管 1人
救生员 3人
（服务中心人员兼）
设备管理员
清洁人员 （外包，4名）
会所服务员 4人
财务（收费员） （服务中心人员兼）
第三阶段：会所正常运营
序号 1 2 3 项目 员工工资 清洁费用 专项清洁费用 年度成本（元） 360,000 100,800 223,356 月度成本 30,000 8,400 18,613
二0一0年四月二十八日
1,395,240
116,270
第二阶段：会所试业
第二阶段：会所试业
会所盈亏分析： 月经营成本：￥162,362元 月经营收入：￥116,270元 月亏损：￥46,092元 年亏损：￥553,104元
建议：由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由
开发商补贴亏损费用。
第三阶段：会所正常运营
9
10 11 12 13 14 15 16 总成本
节日装饰
绿化租摆 订报费用 营销推广费用 设备维护 能耗 布草费 税金
60,000
42,000 7,200 12,000 69,828 986,544 18,000 71,016
5,000
3,500 600 1,000 5,819 82,212 1,500 5,918
会所经理
会所主管 1人
救生员 2人
（服务中心人员兼）
设备管理员
清洁人员 （外包，3名）
会所服务员 3人
财务（收费员） （服务中心人员兼）
第二阶段：会所试业
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目 员工工资 清洁费用 专项清洁费用 办公费用 物料消耗等 饮品 食品 调味料 年度成本（元） 271,200 75,600 223,356 7,200 7,200 48,000 48,000 1,200 月度成本（元） 22,600 6,300 18,613 600 600 4,000 4,000 100
2,360,796
196,733
第二阶段：会所试业
第三阶段：会所正常运营
序号 项目 棋牌室 桌球室 年度收入（元） 月度收入（元） 43，200 7，200 3，600 600 备注 30元/小时*3房*40小时 40元/小时*15小时
会所收入：
1 2
3
4 5 6 7 8
红酒/雪茄室
商务中心 健身室 游泳池 自主空间 餐饮租金
会所经营方案
会所经营方案内容
1、会所概况及经营模式 2、会所三个阶段的经营预测 3、会所开办费 4、会所经营建议
一、会所概况及经营模式
会所概况
项目的会所位于商业裙楼4楼，总
建筑面积6346㎡，楼高5米。会所
性质属于经营性商业资产，具有独 立商业产权。销售计积表显示功能 为“文体活动用房”
会所日常运营中，一楼会所大
因要提供租户装修免租期， 故 预计 2011 年6 月起 租 。 2400平方米*60元/平方米
预 计 2011年 3月 份起 租 。 共700平方米，45元/平方 米
9
培训租金 总收入
378，000
31，500
2，425，920
202，160
第二阶段：会所试业
第三阶段：会所正常运营
会所经营方案盈亏分析: 月经营成本：￥196,733元 月经营收入：￥202，160元 月盈利：￥5，427元 年盈利：￥65，124元
务是开放给潜在买家
参观，故建议此阶段 费用共352,368元（6 个月）作为会所的开 办费由发展商支付。
4
设备维护
22,440
1,870
5
能耗
264,540
22,045
6
总成本
布草费
3,600
704,736
300
58,728
第一阶段：会所开放参观
第二阶段：会所试业
会所组织架构及人员设置：
（服务中心经理兼任）
1-12月
三
2012年
1月以后
开放参观
会所试业
正常经营
二、会所三个经营阶段的预测
第一阶段：会所开放参观
会所组织架构及人员设置： 会所经理
（服务中心经理兼任）
会所服务员 3人（包括主管）
设备管理员
（服务中心人员兼）
清洁人员 （外包，2名）
（备注：会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群）
金额（元）
￥11,130 ￥28,150 ￥39,630 ￥14,550 ￥13,720
自主空间
游泳池 商务中心 其他后勤配置
烹饪用品、餐具、茶具…
毛巾、拖鞋、沙滩椅、健身室休息椅、池畔吧用具… 电脑、打印机、文件柜、液晶宣传栏… 冰箱、碎冰机等电器、酒杯、无线网络建设…
￥102,950
￥42,925 ￥27,210 ￥81,850
周边公寓客源分析
富力爱丁堡国际公寓 嘉裕· 礼顿阳光 富力史丹尼国际公寓 星辰财富港 柏林国际公寓 马赛国际公寓 凯旋新世界· 新凯公寓 双城国际公寓 新大厦
星汇国际公寓
总户数超过5000户，居住人口逾万。
项目销售及业主入住时间
推售阶段
1、2月（春节前后） 3、4月（提升档次） 5、6月（销售高峰） 7-9月（保温销售） 10月（清货期）
会所成本 ：
备注 四名服务员，二名救生员 人员工资（按每人2100元/人/月标准，3 人） 文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准） 低值易耗品 饮料等成本（按133元/天计算） 食品等成本（按133元/天计算）Βιβλιοθήκη Baidu为“自主空间”提供 按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、 国庆、圣诞等节日计算 按月进行更换 提供给客人阅读的报刊 会所推广活动使用 含维修小配件,未含折旧费用。 详见附件五
按收入5.09%计提
1,948,344
162,362
第二阶段：会所试业
第二阶段：会所试业
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 棋牌室 桌球室 红酒/雪茄室 商务中心 健身室 游泳池 自主空间 餐饮租金 培训租金 总收入 年度收入（元） 32,400 2,880 1,920 480 5,760 129,600 43,200 864,000 315,000
800
1,000 6,000 6,000 250 5,000 5,000 500 2,000 7,024 93,856 2,000 10,290
文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准）
低值易耗品 饮料等成本（按200元/天计算） 食品等成本（按200元/天计算） 为“自主空间”提供 按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、 国庆、圣诞等节日计算 按月进行更换 提供给客人阅读的报刊 会所推广活动使用 含维修小配件,未含折旧费用。 家具按X万2-3年分摊，电脑按X万5年分摊 按收入5.09%计提
堂、四楼会所主体及五楼部分架空 层作整体经营考虑。
一、经营定位及目标
经营定位
1、“专业型+小区型”综合会所； 2、会员制管理会所； 3、奢华享乐型会所。
经营目标
1、小区服务为主，商业经营为辅； 2、项目收支平衡，达到良性经营。
二、会所功能设计
康体设施： 健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌 室、桌球房 商务、休闲设施： 红酒雪茄房、自“主”空间、商务中 心、多功能室 儿童活动设施： 宝宝CLUB
整个会所将覆盖无线上网系统
三、会员制管理
会员类别
收费标准
服务内容
金卡
年费：6000元/年
免费享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池 等服务；其他消费八折优惠
银卡
预存金：2000元 （每次续充值500元起）
每次消费从预存金中扣除
业主卡
预存金：800元 （每次续充值500元起）
所有消费八折优惠
四、会所客源分析
会所收入：餐饮及儿童活动部分对外出租
月度收入（元） 2,700 240 160 40 480 10,800 3,600 72,000 26,250 30元/次*16人次 30元/人/次 6-9月平均每天20人次；其 余平均每天8人次,；平均每 月360人 200元/3小时*6次 因要提供租户装修免租期， 故 预 计 2011 年 6 月 起 租 。 2400平方米*60元/平方米 预计2011年3月份起租。共 700平方米，45元/平方米 备注 30元/小时*3房*30小时 40元/小时*6小时 收取开瓶费，每瓶酒80元
24，000
720 7，200 180，000 57，600 1，728，000
2，000
60 600 15，000 4，800 144，000
收取开瓶费，每瓶酒80元
30元/次*20人次 30元/人/次 6-9月平均每天30人次；其 余平均每天10人次,；平均 每月500人 200元/3小时*8次
会所成本 ：
备注
人员工资（按每人2100元/人/月标准）
4
5 6 7 8 11 12 13 14 15 16 17 18 总成本
办公费用
物料消耗等 饮品 食品 调味料 节日装饰 绿化租摆 订报费用 营销推广费用 设备维护 能耗 布草费 税金
,9600
12,000 72,000 72,000 3,000 60,000 60,000 6,000 24,000 84,288 1,126,272 24,000 123,480
合计
￥362,115
四、会所经营建议
会所经营建议
1、产权问题：因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适
当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把四层产权调整完善。
2、经营配套条件：由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营
部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留30-50个车位配合会所招商， 并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。
备注：此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公
司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。
三、会所开办费用
会所开办费用（物料采购）
区域
乒乓球室 多功能教学室 多媒体阅读室 棋牌室 红酒/雪茄室
内容
球台及配套用品、饮水机、休息长椅… 黑板、无线话筒及音响、投影机、DVD… 电脑、刻录机、打印机、扫描仪… 麻将台、电视机… 红酒柜、雪茄配套用品…
3、档次标准：本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要
提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支 出，建议本会所按本方案标准试运行。
4、亏损补贴：由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完
善，故建议由发展商补贴亏损费用。
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销售重点
加推1栋26层以上单元复式储客 3、4栋复式；4栋大户型 全部在售产品 2套顶层复式；全部在售产品 余货
2010年1-11月 2011年1-12月 2012年1月后
项目销售期 业主陆续入住 入住率达到80%
项目预计2010年11月交付
五、采取分阶段经营策略
一
2010年 6-12月
二
2011年