论城市建设综合开发

论城市建设综合开发

摘要：城市建设综合开发是城市建设体制改革、城市发展的一项重大成果。本文对城市建设的综合开发的定义、开发的途径进行详细的阐述，对城市建设中的存在的问题进行分析，并提出了解决问题的对策。

关键词：城市建设综合开发问题及对策

1 城市建设综合开发的定义

城市建设综合开发这一概念的核心在于“综合”二字。它是针对过去各类建设项目由各个建设主体分散进行建设的状态而言的，它要求将各类建设集中起来，统一进行综合配套的有序建设，从而合理地利用土地、合理地利用资金、合理地安排项目、合理地控制工期，最终建成一个合理的居住环境和生存空间。概括地说，城市建设综合开发，是指在城市总体规划和经济社会发展计划的指导下，在一定区域内，为创造一个良好的生产、生活、生态环境，为提高经济、社会、环境的综合效益所进行的具有开拓性、配套性、统一性和相当规模的城市建设活动。

它应当是，在新旧两种区域的开发或再开发中，对所有房屋建筑、基础设施、园林绿化等进行统筹安排，配套地进行建设，同步交付使用。组织一个合理有效的城建综合开发，必须具备四个前提条件：一是要有可供开发的地域。二是要筹集必要的资金，包括开发区域中各类建筑的投资，在投资多元化的情况下，有效地集中起来使用。三是要有符合城市总体规划的、科学的详细规划，这是综合开发有

效实施的保证。四是要有市政府的决策和各有关方面的重视、支持和充分协作配合。

2 城市建设综合开发的途径

城市建设综合开发的最终目的，是给市民提供一个配套齐全、功能完善的生活环境。要做到这一点，最大程度地满足用户使用功能要求是至关重要的。它直接影响到开发与销售的关系，在某种程度上也决定了综合开发的成败。因此。努力提高单体建筑的设计水平，在功能使用上多动动脑筋、下下工夫，对促进经济效益、社会效益、环境效益的统一，起着相当大作用。

城市的综合开发，已从单纯的城市住宅建设发展到一般配套的小规模建设，进一步发展到工业、商业、金融等较大规模的配套建设：同时在建设资金和使用上，从单纯依赖地方财政拨款，到实行土地和基础设施的有偿使用，发行建设债券等，继而利用外资、贷款搞建设，这些变化和发展。既是思想观念的更新，也是城市综合开发内涵和外延的不断加深与扩大。社会主义市场经济体制的确立，给城市建设综合开发提出了新的要求。在新形势下，我们除重视加强住宅，改善城市居民的居住条件外，还必须运用社会主义市场经济的观念去指导和发展城市建设综合开发。

3 国内外城市综合开发的经验

3.1国外城市综合开发的经验

1 城市综合开发工作以健全的法律规范为前提，这在西方发达资本主义国家尤为明显：

2 城市综合开发多以城市居住区的开发建设为实施内容；

3 城市综合开发提供的产品多以低收入阶层为使用对象大多数西方国家地广人稀，私家别墅和高级公寓相当普遍；综合开发的房屋则多适用为原则，挡次较低，类似于我国的“经济适用房”：

4 城市综合开发工作基本上都有政府机构介入操作，因为。在国外，综合开发而成的房屋多具有社会保障性：

5 综合开发主体的数量较少，规模较大，便于统一规划、集约化开发。

经验上，基本上对我国房地产综合开发均有裨益。尤其是依法开发政府调控统一规划和集团企业开发等更是我国城市综合开发工

作的根本职向。但我国人多地少，土地资源稀缺城市居民生活水平普遍偏低，支付能力有限是基本国情。仅对低层住宅进行综合开发远远不够，只有将普通住宅区、别墅区、企业用房区、交通基础设施和村镇设施等一切在城市国有土地上进行的建设均纳入城市综

合开发才符合我国的自然状况和经济状况。

3.2国内城市综合开发的基本经验

在1989年，大连、哈尔滨以及其他一些城市的城市综合开发中，城市综合开发至少具有如下功能：1)城市创和经济扩散；2)融通城建资金；3)城市功能区位组合；4)疏散中心城区人口；5)综合协调：6)产业联动。

他们的基本经验是：首先，将城市综合开发作为城市建设的主导方式：其次，把强化组织领导和完善管理机制作为搞好城市综合开

发的保障：再次，把功能开发和规范开发作为城市综合开发的主要途径之一。

4 城市建设带来的问题

随着现代化生产力的不断扩大和城市人口的急剧增长。给城市中心区带来一系列问题，诸如城市人口密度提高，居住环境恶化和城市和交通拥挤现象，城市人口不断流到城市市区的边缘。在城市开发过程中都暴露出不少的问题。如：

(1)建筑布局不合理，主要表现在公共建筑和生活设施不配套。

(2)开发区建设分散，建筑标高难以控制；

(3)市政配套设施未完善。造成很多业主建好房子无法居住。严重地浪费社会经济及土地源：

(4)因房地产建设法规不大完善，使业主在开发过程中总是处于弱势地位，因此业主的权利容易受损害。给房地产开发信誉造成了不良影响，大大地阻碍城市现代化进程的建设和发展。

5 城市综合开发的问题的解决对策

1 要运用市场经济的方式，多渠道的筹集建设资金。城市各项建设设施的维护费和建设资金的来源可概括为专项资金和不固定资金两类。

2 继续完善和实行国有土地有偿使用制度，运用级差地租理论优化城市用地结构和用地布局。

3 要进一步规范房地产市场，把实行综合开发推动城市建设与加快城市现代化建设步伐结合起来。

4 要超前思维，高标准规划，博采众长。居住区是城市的有机组成部分，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，是造就人们优良品格与素质的重要场所，

5 要积极引进外资。加快城市综合开发建设。城市综合开发必须与扩大对外开放，参与国际市场竞争这一发展战略相协调。城市建设综合开发应从区域合作和加速外向型经济发展的方向出发。

6 结束语

城市建设综合开发的实践，已显示出了它对建设现代化城市所不可取代的作用，已成为开发与建设的基本形式。然而，由于综合开发使政府行为与经济行为交织，行政引导与利益驱动交叉，所以，它既有有利于集中统一、加快城市开发建设的一面，又存在运行机制被强化的问题。应及时总结经验，认真和解决出现的和可能出现的问题，以利于更好的推动这项事业的发展，创造优美、清新、健康、舒适的人居环境。