2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年1月目录一、基本面：地产后周期黄金时代来临 (4)1、2018-2020年物管服务行业：大周期里的小高潮 (4)2、马太效应下，头部企业预计增速更高 (7)（1）物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局 (7)（2）头部企业高速增长，收并购助力 (7)3、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升 (9)（1）居为上，优质物管提升房产“软价值” (9)（2）资产保值增值需求致使品牌价值提升 (10)二、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭 (11)1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃 (11)（1）物业公司大力发展增值业务 (12)（2）竞争力高下也将体现在对用户个性化、差异化长尾需求的满足 (17)2、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现 (18)三、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估 (20)1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注 (20)2、2017年，物业管理元年正式启动 (22)四、重点企业：具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头 . 241、绿城服务 (24)2、中海物业 (25)3、彩生活 (25)物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3年的加速发展期。
存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。
百强物业过去十年间平均营收CAGR 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。
商业模式升级，2018年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。
管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。
2018年物业服务行业分析报告
目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 (3)1.1.行业规模稳步增长 (3)1.2.行业成长驱动力 (4)1.3.行业市场空间 (8)2.行业商业模式 (8)2.1.收费模式：包干制vs酬金制 (8)2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方 (8)2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业 (9)3.行业发展趋势 (13)3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕. 133.2.强者恒强，并购加速扩张规模 (14)3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业. 153.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 174.估值及相关标的介绍 (17)4.1.A股 (18)4.2.港股 (19)4.3.新三板成物业公司集中地 (25)5.风险提示 (31)1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。
我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。
2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。
2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。
2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。
2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。
1.1.行业规模稳步增长行业规模稳步增长。
物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。
商业服务领域二〇一八年物业管理行业分析报告
二〇一八年是中国物业管理行业的关键一年，该行业面临着许多机遇和挑战。
本文将对二〇一八年物业管理行业进行分析，并探讨未来的发展趋势。
首先，二〇一八年物业管理行业受到了政策的支持和推动。
政府出台了一系列鼓励物业管理行业发展的政策，如物业管理专业化的培训和认证制度，以及对物业管理企业的资金支持和税收优惠政策等。
这些政策的出台，为物业管理行业提供了更好的发展环境和机会。
其次，二〇一八年物业管理行业的市场规模持续扩大。
随着城市化进程的推进以及人们对生活质量的要求提高，物业管理服务的需求不断增长。
特别是在一、二线城市，由于房地产市场的快速发展，物业管理行业蓬勃发展。
根据统计数据，二〇一八年物业管理行业的市场规模达到了数千亿元，预计未来还将保持较高的增长速度。
另外，物业管理行业的专业化水平不断提升。
二〇一八年，越来越多的物业管理企业意识到专业化的重要性，并加大了培训和技术投入。
一些企业引入国际先进的物业管理理念和管理模式，提升了服务品质和效率。
此外，物业管理行业还积极开展与相关行业的合作，通过整合资源和优势互补，实现了协同效应。
然而，二〇一八年物业管理行业也面临着一些挑战。
首先，行业的市场竞争日趋激烈。
由于行业利润空间相对较大，越来越多的企业涌入该行业，导致市场竞争激烈，部分企业面临着生存与发展的压力。
其次，物业管理行业在一些方面仍存在着不足，如服务质量参差不齐、管理效率不高等问题，需要进一步提升。
未来，物业管理行业的发展趋势将呈现以下几个方面。
首先，随着中国经济的不断发展，城市化进程的推进，物业管理行业将迎来更大的发展空间。
因此，企业应积极扩大市场份额，加强品牌建设，提供更加专业和高效的物业管理服务。
其次，物业管理行业将加强创新能力。
随着科技的进步和信息化水平的提高，物业管理企业将加大对科技应用的投入，引入智能化和数字化技术，提升服务质量和管理效率。
此外，物业管理行业还将加强国际化合作。
随着中国企业走出去的步伐加快，物业管理企业也将面向国际市场，通过与国外企业的合作和交流，提升自身的管理水平和国际竞争力。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理体制、法律法规与政策 (4)1、行业管理体制 (4)2、政策法规与部门规章 (4)二、物业管理行业概述 (6)1、物业管理行业的经济地位 (6)2、物业管理行业的特点 (6)（1）区域性 (6)（2）周期性、季节性不明显 (7)（3）劳动密集型、知识密集型 (7)（4）服务范围广 (7)（5）关联度强 (8)三、我国物业管理行业整体发展情况 (8)1、行业市场规模 (8)2、行业竞争格局和市场化程度 (9)3、行业发展情况 (11)（1）多数物管公司有房地产开发背景 (11)（2）非一线城市带来新的发展机会 (11)（3）住宅物业是主要的管理业态 (12)（4）盈利模式多元化和立体化 (12)四、影响我国物业管理行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业监管愈为完善 (15)（3）消费提升助力物业市场的持续发展 (15)2、不利因素 (16)（1）人力成本日益增加 (16)（2）行业集中度较低 (16)（3）行业责任边界较为模糊 (16)（4）专业人才缺乏 (16)五、行业主要壁垒 (17)1、资质壁垒 (17)2、项目管理能力壁垒 (17)3、服务专业化壁垒 (18)4、市场品牌壁垒 (18)六、我国物业管理行业发展趋势 (18)1、与互联网行业深度融合 (19)2、运营模式的创新转变 (19)3、行业集中度提升 (20)4、行业价值逐步兑现 (20)七、行业上下游的关系 (21)一、行业管理体制、法律法规与政策1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
2018年物业管理行业研究报告
10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
17833609/36139/20180925 16:37
1955
1960
1965
1970
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2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房
一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。 承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
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金科物业
中海物业 华润物业 雅生活服务 首开鸿城 融创物业 嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司 首开集团（首开股份股东）下属公 司 此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际
年 收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5
2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告
2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告2018年10月目录一、物业服务面积处在快速增长通道 (4)1、扶上马，送一程：依托开发龙头，在管持续增长 (5)2、把握“三供一业”分离移交改革的历史机遇 (6)二、业主增值服务：低线城市的流量入口意义 (9)1、移动互联网已入下半场，低线城市成为竞争焦点 (10)2、布局低线城市，开展跨界合作 (11)三、非业主增值服务：继续依托开发体量寻求发展 (12)四、风险因素 (13)1、管理半径增加带来的服务质量风险 (13)2、碧桂园所带来的在管面积不可能持续快速增加 (13)3、非业主增值服务营收存在周期性 (13)4、高毛利和业主高满意度不能长期共存的风险 (13)依托开发龙头，在管面积持续增长。
2018年中期，公司有超过1.2亿平米的物业在管面积来自碧桂园。
碧桂园是中国最大的开发企业，将在未来几年交付大量房屋，我们预计其中大部分将成为公司在管面积，从而推动公司业绩持续增长。
与此同时，碧桂园还能在合理合规的前提下，尽可能承担起新房交付后的一些维修责任，避免碧桂园服务负担较重。
碧桂园对于碧桂园服务的意义，在于“扶上马，送一程”。
毋庸讳言，这种支持对于公司近两年的发展意义重大，尽管长期而言公司对碧桂园的业务关联度将下降。
把握“三供一业”分离移交改革的历史机遇。
我国物业管理非市场部分（比如国企家属区）的市场化改革，恰好赶上物业管理公司的规模化和独立化。
公司为代表的，有意愿大规模拓展规模的企业，因此可能取得上亿平米的新增在管资源。
2018年7月，公司成立合资公司，承接央企三供一业分离移交改革所带来的物业管理需求。
低线布局的流量入口意义。
移动互联网MAU 增速已经逐渐放缓，低线城市是移动互联网红利的重要增量所在。
拼多多，趣头条的出现，也在重新定义低线城市用户的价值。
公司以小区聚集了一批低线城市有一定财富的居民，可能在未来凭借线上流量和线下用户互动，形成新的业务或平台。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展 (3)二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 (4)（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿 (4)（二）市场集中度向龙头提升是必然 (5)（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军 (6)（四）服务多元化挖掘物管深层价值 (7)三、相关企业简况 (8)（一）绿城服务：高端物管龙头 (8)（二）彩生活：领先的平台型物管企业 (9)（三）南都物业：首家A股过会物管企业 (10)在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。
2014年，首家物管公司彩生活于香港上市，随后高端物管企业绿城服务、中海物业等也纷纷登陆资本市场。
2018年，南都物业成为首只A 股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。
大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。
万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016 年全国在管面积185 亿平方米，平均单价超过3 元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿.市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。
市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。
单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。
单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。
多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。
开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告正文目录1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 (5)1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 (5)1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 (7)1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 (12)2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 (14)2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 (14)2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 (17)3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 (20)3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 (20)3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 (22)4. 主要公司分析 (24)4.1 彩生活 (24)4.2 碧桂园服务 (28)4.3 绿城服务 (31)5. 风险提示 (34)图目录图1：国内物业行业发展阶段 (5)图2：2017年部分服物务业在服公务司公营司业三收项服占务比占收入比8图3：2017年部分物务业在服公务司公毛司利三润项中服务占毛利比 (8)图4：百强物业企业2017年各业态面积占比 (9)图5：百强物业企业2017年各业态收入占比 (9)图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费 (10)图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费 (10)图8：百强物业企业营业成本构成结构 (11)图9：百强物业企业各业务外包占比 (11)图10：百强物业运营效率变化 (11)图11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 (13)图12：百强企业2017年各业态缴费率 (13)图13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 (14)图14：历年物业公司在管面积情况 (15)图15：历年百强物业公司在管业态变化 (15)图16：2016年百强物业公司增值服务收入比重2016年百强物业公司增值服务收入比重 (16)图17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 (17)图18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 (17)图19：百强企业管理情况变化 (17)图20：TOP10企业管理情况变化 (18)图21：TOP10与百强历年在管面积比值 (18)图22：2017年部分公司在管项目来源比例（按面积） (19)图23：2017年物业公司新增面积市场化拓展占比 (19)图24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 (20)图25：中国商品房销售面积及同比商品房销售面积及同比 (20)图26：7月2日港股主要物业公司及其母公司市盈率 (21)图27：7月2日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 (21)图28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 (23)图29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 (23)图30：万科“睿”服务平台 (24)图31：彩生活平台构成 (24)图32：彩生活总营业收入及同比增速 (25)图33：彩生活净利润及同比增速 (25)图34：彩生活营业现金流水平 (26)图35：彩生活盈利指标水平 (26)图36：彩生活平台协同关系 (27)图37：彩生活住宅运营模式 (28)图38：彩生活平台资金运转模式 (28)图39：碧桂园服务营业收入及增速 (29)图40：碧桂园服务营业利润及增速 (29)图41：碧桂园服务营业现金流水平 (30)图42：碧桂园服务盈利指标水平 (30)图43：：绿城服务营业收入及增速 (32)图44：绿城服务营业利润及增速 (32)图45：绿城服务营业现金流水平 (33)图46：绿城服务盈利指标水平 (33)表目录表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 (6)表2：关于物业行业的法律法规 (7)表3：港股物业公司IPO募资用途 (7)表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 (12)表5：2017年发行的基于物业费ABS (14)表6：2023年市场规模预测 (15)表7：港股主要物业公司2017度盈利表现 (21)表8：2017年部分物业公司收购情况一览 (22)1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年3月目录一、行业监管体系及产业政策 (4)二、行业进入壁垒 (6)1、品牌壁垒 (6)2、管理壁垒 (6)三、行业发展概况 (7)1、行业发展历程 (7)2、行业发展现状 (8)（1）管理规模取得新增长 (8)（2）经营绩效提升明显 (8)（3）市场高度分散，行业集中度逐渐提升 (9)（4）住宅物业成为主要的管理业态 (10)（5）盈利模式多元化 (11)3、行业发展前景 (12)4、行业发展趋势 (12)（1）兼并收购加快，优化行业资源配置 (13)（2）专业化分工和服务治理持续提升 (13)（3）创新加速行业转型升级 (13)四、影响行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业市场空间逐步扩大 (14)（3）“互联网+”等新模式扩展行业发展空间 (14)2、不利因素 (15)（1）行业集中度较低 (15)（2）物业管理成本增长较快 (15)（3）人员结构待优化，高端管理人才匮乏 (15)（4）上游企业专业化和标准化程度较低 (16)五、行业竞争格局 (16)一、行业监管体系及产业政策住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作，制定产业政策、部门规章及规范性文件。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
国家发改委会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作，制定行业收费相关规范性文件。
中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要职能：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议或意见。
物业管理行业为我国鼓励发展的产业，根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》，物业服务属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。
我国物业管理行业的法律法规、产业政策日臻完善，具体如下：。
碧桂园18年从结果看产城类项目拓展逻辑
从结果看产城类项目拓展的基本逻辑结果（目标）是什么？产城类项目风险都有哪些？立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会结果（目标）是什么？产城类项目风险都有哪些？立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会底线要求：商住用地产生的超额利润> 产业用地土地成本+ 资源方诉求1)设置的原因：做产业类项目，商住用地部分需要有土地红利，即比招拍挂拿地赚更多钱；2)实际操作：即碧桂园产城类项目的格局•——不追求商住高利润，保底利润基础上，多出的利润补贴产业•——但需要拿回本金（自有资金投入），利润陪同产业共同成长。
保住底线——立项阶段1第四部分“定案阶段——方案决定做旺的可能”有详细分析产业做旺——定案阶段2第三部分“立项阶段——三角形理论”有详细分析业界、政府多赢3但结果往往不尽人意，底线易保，更高难求，商住得心应手开发完毕，产业到底如何做？付费的资源方是来了，买单的企业到底是谁？按照政府的要求，竣工违约金即便不交，后续土地都不再供应。
问题究竟在哪？解决方式又是什么?结果（目标）是什么？产城类项目风险都有哪些？立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会1、底线效益的风险1)定价及去化不够客观：过高估算产业对商住售价的拉高能力。
2)不考虑政府的强制性产业要求：比如约束产业开工、竣工时间；招商强度等。
3)资源方诉求的影响：不单影响利润，预分配利润对现金流影响非常大，且切忌慎重给资源方商住部分股权。
2、与政府履约的风险打动政府的产业策划+更具吸引力的招商能力商住部分给我们的土地红利成倍放在产业约束中3、与资源方的合作风险商住的超额利润（土地红利）是否真的背的住？➢要现金，税是否算足？➢要股份，是否考虑到风险？产业部分，是否能产生作用➢减轻政府对我方的约束？➢能否招商？或牵引上下游产业链？➢或者指导产业规划、设计？4、产业运营的风险底线效益的假设前提是，“产业不建设”。
而不建，不可能做旺；建设，就带来投入，就会出现如下风险：1)现金流出现新的峰值，甚至重新占有更多自有资金；2)即便融资，租金多数盖不住利息；3)如果出售，到底卖给谁？定案与立项的差别立项阶段：商住用地产生的超额利润> 产业用地土地成本+ 资源方诉求定案阶段：产城项目“整体效益规划”特别提醒：立项阶段的计算，基于产业不建；但定案阶段的计算，一定基于建设。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理 (4)1、行业管理体制 (4)2、行业主要法律法规和政策 (4)二、行业概况 (5)三、行业发展趋势 (7)1、互联网与物业管理行业融合 (7)2、物业管理服务多元化发展 (7)3、行业集中度稳步提升 (8)四、行业规模 (8)五、行业上下游的关系 (11)1、上游行业 (11)2、下游行业 (12)六、影响行业发展的因素 (12)1、有利因素 (12)（1）国家政策的支持 (12)（2）市场需求不断增长 (13)（3）行业监管趋于完善 (14)2、不利因素 (14)（1）人力成本费用持续上升 (14)（2）行业集中度较低 (15)（3）专业人才短缺 (15)七、行业季节性、周期性、区域性特点 (15)八、行业竞争情况 (16)1、内蒙古福强物业服务股份有限公司 (17)2、湖北中楚物业股份有限公司 (17)3、广东客都物业发展股份有限公司 (17)九、行业主要壁垒 (18)1、管理与人才壁垒 (18)2、品牌壁垒 (18)十、行业风险特征 (18)1、市场竞争风险 (18)2、政策变化风险 (19)3、人力成本上升风险 (19)一、行业管理1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，是经国家民政部批准并注册登记，具有社团法人资格的全国性社会团体，其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。
行业协会主要负责协助政府执行国家有关法律法规和政策；协助政府开展行业调研与统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案与建议；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作等。
2018年物业行业分析报告
2018年物业行业分析报告2018年7月目录一、行业政策 (6)1、行业发展初期 (7)2、行业规范期 (8)3、行业市场化和多元发展期 (9)4、行业仍然面临的压力 (10)（1）物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 (10)（2）营改增后税负压力有增有减 (11)二、商业模式 (12)1、物业管理的定义及分类 (12)2、盈利模式 (13)（1）基础物业服务 (14)（2）增值业务 (16)3、社区O2O模式，开启物管新纪元 (18)三、行业发展现状与趋势 (19)1、行业规模持续扩大，集中度逐步提升 (19)（1）行业规模持续扩大 (19)（2）百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20% (20)（3）TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21% (21)2、初步完成全国化布局，城市深耕是方向 (21)（1）百强企业布局五大城市群 (21)（2）百强企业从全国化布局走向城市深耕 (22)3、兼并收购成趋势，发力平台扩规模 (23)（1）兼并收购，资源整合 (24)（2）发力平台，输出管理 (25)4、开源节流双向发力，提高利润率 (26)（1）节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本27 （2）开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率 (28)5、资本关注度上升，板块估值持续走高 (29)四、未来空间 (31)五、海外案例：FirstService Corporation (34)1、业务模式 (34)2、增长策略 (37)（1）积极扩大覆盖面 (37)（2）丰富优化配套服务 (38)（3）重视口碑营销，提升客户保留率 (38)3、财报表现 (39)物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。
真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。
1908年，芝加哥摩天大楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。
碧桂园服务工作总结报告
碧桂园服务工作总结报告
在过去的一年里，我有幸成为碧桂园的一名服务工作人员。
在这段时间里，我深刻体会到了碧桂园对于客户服务的重视和对员工的关爱。
在这篇总结报告中，我将分享我在碧桂园服务工作中的体会和收获。
首先，碧桂园非常重视客户服务。
无论是对于购房客户还是业主，碧桂园都始终把客户的需求放在首位。
在我工作的过程中，我亲眼见证了碧桂园团队对客户的耐心倾听和细致周到的服务。
无论是在售楼处还是在物业管理中心，我们都以客户满意度为首要目标，努力为客户提供最优质的服务和最贴心的关怀。
其次，碧桂园对员工的关爱也是令人感动的。
在碧桂园，我不仅得到了专业的培训和良好的工作环境，还得到了公司领导和同事们的关心和支持。
碧桂园注重员工的职业发展和个人成长，为我们提供了广阔的发展空间和丰厚的福利待遇。
在这样一个温暖的大家庭中工作，让我倍感温暖和幸福。
最后，我要感谢碧桂园给予我的一切。
在这段时间里，我不仅学到了专业知识和工作技能，还结识了许多优秀的同事和朋友。
我深知，作为一名碧桂园的服务工作人员，我将继续努力，为客户提供更优质的服务，为公司创造更大的价值。
总之，碧桂园服务工作给予了我很多，让我在工作中不断成长和进步。
我将永远珍惜这段宝贵的经历，继续努力，为碧桂园的发展贡献自己的力量。
愿碧桂园越来越好，愿我们的服务越来越好！。
2018年碧桂园物业分析报告
2018年碧桂园物业分析报告2018年6月目录一、发展历程：26年成长，打造“国内最好的物业公司” (4)二、业务概览：“双轮驱动”+“三大核心业务”，彰显领跑者底气 (5)1、多线布局：三大核心业务线共构丰富服务类型 (6)（1）物业管理服务 (7)（2）小区增值服务 (8)（3）非业主增值服务 (8)（4）其他服务 (9)2、双轮驱动：内生增长与外延扩张双线策略 (9)3、多元发展：住宅与非住宅类物业并起建立收入多元化 (11)4、两大模式：以包干制为主，辅以酬金制 (11)（1）按包干制收取的物业管理费 (12)（2）按酬金制收取的物业管理费 (12)三、未来格局：背靠资本实力，伫立行业洗牌潮头 (13)四、财务简析：高营收高净利高现金流，轻资产助力高效运营 (15)五、物管股逆风飞扬，品牌差异化优势受资本青睐 (17)1、中海地产：背靠中海集团，管理面积持续增加 (18)2、绿城服务：三驾马车齐开动，业绩稳步增长 (19)3、彩生活：收购万象美，估值将获进一步提升 (19)4、雅生活：收购紫竹物业，未来市场表现可期 (19)折戟A股IPO，转战港股介绍上市：6月19日，碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，登上港股物业服务板块第一的位置。
此次碧桂园服务亮相港股最为关键的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权。
分拆符合股东的整体利益，能够实现双赢。
发展历程：26年成长，打造“国内排名前三物业公司”：从1992年开始在碧桂园开展物业管理服务以后，碧桂园发展迅速，2009年即获得中国一级物业管理资质、并被评为中国首批将五星级酒店服务标准及理念引进物业行业的物理管理服务商之一，而后多次被评为中国物业服务百强企业和领先企业，2017年碧桂园综合实力在全国排名第三，服务规模排名第四（中指院）。
2017年末碧桂园服务的合同管理面积规模已经覆盖全国28个省、直辖市及自治区的超过240所城市（招股书）。
最新物业2018年服务工作总结报告
物业2018年服务工作总结报告金鸡辞旧岁，瑞犬迎新春，忙碌的2018年渐渐远去，2018年已经匆匆而至，在过去的2018年里，物业在点点滴滴中耕耘，为业主朋友们营造了一个美丽舒适的家园。
尊敬各业主：为了让您们更好的了解半岛大院物业服务中心各项工作的开展情况，现将2018年物业服务工作向您们予以汇报。
客服部一、公共信息统计：接听来电4985次，工程报修1839次，钥匙借用896次，短信群发5789条;二、部门主要工作：1.入户催缴物业费(针对欠费户进行一周一次电话或催缴单方式催缴);2.加强公共区域设施设备及环境卫生的巡查;3.定期巡查楼宇外观、安全、公用设施的完善程度;4.加强装修户及装修人员出入的管理;5.节日前园区的装饰及祝福信息的发送;6.每周对员工进行岗位培训。
设施设备维护部一、排查工作：强电巡查2次/天;电梯检查1天/次;发电设备检查：2次/周;下水主管道检查：2次/周;上门服务：1536次;二、部门主要工作：1.楼栋单元门的维修，地库出入口道闸的维修;2.下水道主管检查调整;4.维修小区楼道灯，园区路灯;5.电梯巡查，装修巡查;6.车库电动车充电处巡查，及时排除故障;7.节日前园区的装饰;8.每周对员工进行岗位培训。
秩序维护部一、小区巡查：24小时;外来人员登记：59603次;外来车辆登记：32648次;纠正违规车辆停放：432辆;消防检查：2次/天;突发事件处理：93次。
二、部门主要工作：1.清查各单元楼层消防设施设备;2每周员工进行岗位职责培训;3.夜间巡查频次，确保小区财产安全;4.出入口外来车辆及人员登记;5.地上车辆管理，避免出现乱停乱放现象;6.针对地库无卡车辆进行严格排查;7.每周对员工进行岗位培训。
环境维护部一、常规工作：道路冲洗、楼栋打扫：1天/次;平台清洗1月/次;清洗景观池1月/次;垃圾清运1天两次;灭鼠13次;蚊虫消杀：12次。
二、部门主要工作：1.公共区域深度清洁;2.清洗垃圾桶消毒;3.雨后积水清理;4.定期做好除四害，防污染工作，5.夏季，定时喷洒药水，减少蚊蝇滋生6.每周对员工进行岗位培训。
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2018年物业管理行业碧桂园服务分析报告
2018年10月
目录
一、盈利能力领先的龙头物业服务商 (4)
1、聚焦三四线城市中高端市场的龙头物业服务商 (5)
6
2、盈利能力强 ........................................................................................................
（1）碧桂园服务盈利能力领先同行 (6)
（2）单项目面积大和新项目占比高是公司高利润率的主要原因 (6)
①单项目规模大使得项目内可形成规模效应、降低单位成本并提高利润率 (8)
②新项目占比高，拉升平均利润率 (9)
3、服务质量优 ......................................................................................................
10
二、物业管理业务高增长确定性强 (12)
1、碧桂园集团的竣工交付是核心驱动力 (13)
2、第三方拓展提供强劲的内生与外延增长 (14)
三、增值服务极具发展潜力 (16)
1、社区增值服务极具增长潜力 (16)
（1）与住户联系密切 (16)
（2）社区体量大 (17)
（3）业务主线已经形成 (18)
2、非业主增值服务稳步发展 (19)
四、财务预测 (19)
五、主要风险 (24)
1、社会保险费交由税务部门统一征收后，成本负担增加超出预期 (24)
2、由于人工成本不断增加，盈利能力可能会恶化 (24)
3、碧桂园集团的施工质量问题可能对后续物业管理服务产生负面影响 (25)
4、第三方项目占比增加可能会降低盈利能力 (25)。