住宅楼项目可行性研究报告

目录

目录 (1)

一、总论 (2)

1.1 项目简介 (2)

1.1.1项目位置 (2)

1.1.2 项目现状 (2)

1.1.3项目总体规划要求 (2)

1.1.4项目建筑面积指标 (2)

1.2项目法人概况 (2)

1.3编制依据 (3)

1.4主要经济技术指标 (3)

1.5结论 (3)

二、市场分析 (4)

2.1宏观环境分析 (4)

2.1.1 地理位置 (4)

2.1.2 经济发展 (4)

2.1.3 人口状况 (5)

2.1.4 生活水平 (5)

2.2 房地产市场分析 (6)

2.2.1 房地产市场综述 (6)

2.2.2 区域分布 (8)

2.2.3 价格水平 (9)

2.2.4 土地市场 (10)

2.2.5 别墅市场 (10)

2.2.6未来房地产市场走势 (11)

三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 (12)

3.1 项目周边环境分析 (12)

3.1.1 周边环境 (12)

3.1.2 SWOT分析 (13)

3.2 竞争性楼盘分析 (13)

四、项目定位 (14)

4.1 总体定位 (14)

4.2 产品定位 (15)

4.3 客户定位 (15)

4.4 价格定位 (16)

五、财务分析 (17)

5.1 技术经济指标说明 (17)

5.2销售收入测算 (18)

5.3投资估算 (18)

5.4现金流量分析及财务评价 (18)

5.5敏感性分析 (18)

一、总论

1.1 项目简介

1.1.1项目位置

该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米（约合250亩），土地性质为商住楼。

1.1.2 项目现状

目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。

项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。

地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。

1.1.3项目总体规划要求

项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900 m2的物业管理用房，一处占地2700 m2，建筑面积不小于1800 m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。

1.1.4项目建筑面积指标

项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。

1.2项目法人概况

企业名称：x房产开发有限公司

法定代表人：xxx

注册资本：10000万

企业类型：有限责任公司

经营范围：房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。

1.3编制依据

本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。

此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：

1、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。

2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。

1.4主要经济技术指标

主要技术经济指标如下：

基地面积165,751,2平方米

总建筑面积198,500平方米

其中：

住宅部分195,500平方米

配套部分3,000平方米

容积率 1.2

建筑密度30 %

机动车停车泊位1771个

1.5结论

该地块处于x市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。

经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为21.68%，财务效益较好。

二、市场分析

2.1宏观环境分析

2.1.1 地理位置

x市位处x省东南部、x市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。

x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距a公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方面，京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道等。

2.1.2 经济发展

2000年以来，x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。2003年国内生产总值为430亿元，2004年1-8月份完成国内生产总值370.7亿元。

2003年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4% ；第二产业增加值289亿元，比上年增长34.3%；第三产业增加值129亿元，比上年增长29.0%。从近两年的三产比例来看，工业占绝对主导地位，随着工业的发展，外