精编【房地产管理】万达广场商业地产案例
中国商业地产十大经典案例之上海万达广场 精品
图为上海万达广场案例研讨会现场中国商业地产十大经典案例之上海万达广场研究背景:《中国商业地产研究报告》是中国商业地产行业的首次权威研究,由中房协商业地产专业委员会牵头发起,建设部政策研究中心、第一太平戴维斯和汉博顾问等单位参与研究和编写,其间将深入11个城市进行专业调研,并对全国十大商业地产经典案例进行专题研讨,由新浪乐居商业地产频道负责全程报道。
上海万达广场作为“中国商业地产十大经典案例”之一,本次研讨会的结果将整理成文编入《中国商业地产研究报告》。
时间:2009年5月20日 15:00—17:00地点:理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室主持人:郭杰新浪乐居商业地产频道总监嘉宾:曲德君万达商业管理有限公司总经理徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理王永北京汉博投资顾问有限公司执行董事以下是本次上海万达广场案例研讨会的图文实录:主持人:各位业界的朋友、各位网友,大家下午好!欢迎大家来到“中国商业地产十大经典案例”研讨的第三站,今天我们将要研讨的商业地产项目是上海万达广场。
非常荣幸邀请到万达商业管理有限公司总经理曲德君先生做客新浪乐居嘉宾聊天室,另外还有两位老朋友,第一太平戴维斯的徐总和汉博顾问的王总,欢迎各位的到来。
在4月24日新浪乐居举办的“2009中国商业地产专业年会”上,历时3个多月的《中国商业地产研究报告》成功发布。
“中国商业地产十大经典案例”作为《中国商业地产研究报告》的一部分,将于今年下半年独立印刷成册后推出。
下面我们正式开始今天的研讨,有请第一太平戴维斯和汉博顾问两位业内资深人士对万达商业的曲总提出专业的问题。
王永:其实我们来这里是为了学习。
为什么说是学习呢?因为我觉得万达这十几年来的确是走在中国商业地产的风口浪尖上,说它是老大一点也不过分,它总是跟随着时代的进步来转换自己的角色。
十几年前,我在南京新街口生活过,在那里有一个南京生活大广场,现在想一想我觉得做可惜了,地段非常好,成熟商圈的位置,但只做了一个沃尔玛、家居店和一些商铺,经营情况不是很理想。
财务管理案例:商业地产之王万达
2009.01为寻找新发展空间和利润增长点,万达集团将文化旅游产业作为企业新 的重点发展方向。当年,万达集团投资200亿元建设长白山国际度假区。长白山国际 度假区是世界上最好的冰雪度假区。万达不再局限于地产模式,放眼于更多的市场。
2012年9月,万达集团以26亿美元并购全球第二大影院公司——美国AMC,这是
1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。
在资本充足率方面,2011年至2014年上半年其杠杆比率则分别为38.8% 48.7%、53.0%和87.8%,资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4% 和51.6%,负债率逐年上升。 注意:中国商品房实行预售制,房地产企业账面往往有巨额预收款项,预 收账款在负债中的比重也大幅上升。但在实际操作中,很多地产企业为了 让负债率更好看,往往在将预收账款直接从负债总额中扣除后再计算资产 负债率。 负债率“高危”似乎是房地产企业普遍存在的共性问题。当债台高筑、资 产又不断缩水时,高企的负债率将使地产企业面临极大的财务风险甚至经 营风险。
一、保卫现金流
二、降低负债率
一、保卫现金流
万达地产的现金及现金等价物从2013年年底的695.25亿元小幅增长至今年6月底
747.61亿元,其似乎拥有良好的流动性。但分析企业经营、投资、融资活动产生 的现金流量及构成,就会发现万达地产获取现金的能力在下降,而其偿债压力在
增大。
经营活动现金流量变化
400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2014年上半年 2012年 2013年 2011年
万达选择在此时上市,最大好处在于融资渠道变得更顺畅、融资成本 变得更低廉,进而可以将负债率降至或保持至一个合理水平。
万达集团商业地产开发运营管理分析
万达集 团商业地产开发运营管理分析
刘 凤艳 山 东 南丰 房 地产 发 展 有 限公 司 2 5 0 01 4
摘要 : 商业地 产作 为城 市发展必 然产物 , 成 为现代 中国地产 开发 的主要模 式 , 而万达 集 团是 商业地产 的领 军 企业 , 以 其独有 的创新 开 发运 营模 式 , 建立 的城 市综合体 商 业地 产模 式成 为行 业 的主 流 。本 文通 过对 万达 集 团商 业地产 开 发运 营模 式的发展进行 介 绍 , 分析 其模 式的特 色之处 , 总结万达 商业地 产开 发运营 管理 的经验 , 希 望对其他 商业地 产 企业 的发展 有所借 鉴。 关键词 : 商业地 产 ; 万达集 团 ; 开 发 运 营 模 式
一
.
业 地 产 开 发量 大 量持 续上 升 , 但 招 商 和 经 营 效 益却 不 见 好 转 的尴 地 产 建造 标 准 。 万达 商 业 管 理 作 为全 国规 模 最 大 的商 业 运营 公 司 , 尬局面。 掌管着建成后的万达集团的运行 , 通 过 与 商 家 长期 广 泛 的接 触 , 创立于 l 9 8 8年 的 大 连 万 达 集 团 ,目前 已经 形 成 商 业 地 产 、 从 商 家 的 需求 角 度 出发 结合 最新 的商 业 理 念 再 反过 来 融 入 到 项 目 高 级酒 店 、文 化 旅游 和 连 锁 百货 四大 核 心 产 业 , 2 0 1 4年 企 业 资产 前 期 的规 划 设 计和 开 发 建 设 中 , 不 断 优化 万 达 广 场遇 到 的 不足 。 达到 5 3 4 1 亿元 , 同 比增 长 3 4 . 5 %, 完成年计划 的 l O 1 %。 万 达广 ( 二 ) 策 划运营 模式 领先 场城市综合体 , 包括大型商业 中心、城市步行街、五星级酒店、 1 . 统 一 策 划 写字楼、公寓等 , 形成独立的大型商 圈。就当前我国市场环 境来 万 达 广 场 通常 会进 行 统 一 的营 销 策 划 活 动 , 通 过 大 规 模 、 高 看 , 商 业地 产 发 展潜 力 非 常 巨大 , 但 如何 能够 进 行 很 好 的 资 源 整 强 度 、 专 业化 的营 销 策 划 , 提 高 万 达 的知 名 度 和 影 响力 。每 一 座 合 , 充分 挖 掘 潜力 , 是 每 个商 业 地 产 企业 必 须 思 考 的 问题 。 万 达 广 场 每 年 在 营 销 投入 的 资 金 高 达 2 0 0 0万 元 以 上 。 不 仅各 个
大连万达REIT案例分析
2006/6/27大连万达REIT案例分析大连万达REITs案例分析报告2004年4月央行出台政策,购物中心被列入“限制支持行业”。
内地的融资渠道难以满足商业地产开发中所需要的大量沉淀资金,使得多数开发商苦于压力分割出售产权,万达也因此引发诸多纠纷。
解决了纠纷后的万达表示,不再分割出售而是自己长期持有经营。
无疑,这对万达的现金流是一个巨大的考验。
王健林表示,在没有建立低成本且稳定的收入系统前,采取寻找战略投资者合作外加一部分贷款的方式,而从长远来看,将更依赖REITs。
显然,王健林对于以REITs形式上市预谋已久,相信这也是不再出售购物中心产权主要原因。
因为REITs是一种以现金收益证券化为标的的融资工具,它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目(即收入的较大部分必须源于地产项目之中)。
因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系,而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。
不出意外,招股文件已获通过的大连万达集团(下称“万达”)首只房地产信托投资基金(REITs)有望成为内地赴香港上市的第二只REITs。
与越秀所走的路径不同的是,大连万达集团股份有限公司董事长王健林先通过携手澳大利亚麦格理银行“私募”一番之后,共同将部分万达商业广场打包上市。
其“胃口”是通过REITs上市融资80亿元,远高于越秀投资近18亿的集资额。
一、万达REITs筹备历程从2004年开始,万达集团便将一些商业广场进行分拆,直到2005年7月,作为万达战略投资者的麦格理银行开始浮出水面,万达REITs上市成为媒体关注的焦点。
1、由于REITs要求专注投资于可生产定期租金的地产项目,因此自2004年起,万达开始逐步停售转租。
之前,包括北京万达广场在内各地购物中心都有分割出售部分;2、2004年,国内金融政策对商业地产实施控制,万达资金链瞬间陷入紧绷状态。
万达高层意图通过上市来解决问题,集团最初的设想是境外IPO。
万达集团同时与麦格理及摩根斯丹利进行了接触。
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
•项目概述
作为中国商业地产的龙头企业,开发商万达集团拟在本地块开发建设ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ个总规模 近65万平方米的综合体(HOPSCA)。
整个地块由南面的大商业综合体(简称A区),北门的酒庖式公寓(住宅)(简
称B区)
福州仓山万达广场
区位图:
万达模式是以“方盒子”为基础,而丏广场用地是规整的长方形,从而使 它在规划的同时不“方盒子”更好的融为一体。
交通和消防人防分析三
商业内部交通分析
设施指南分析
交通流线分析 客流流线分析
垂直流线 水平流线
交通流线分析
疏散流线分析
垂直流线
疏散楼梯在平时作 为普通楼梯正常使用,在 火灾发生时必须能迅速将 商场内的人流疏散到室外
安全的地方。因此疏散楼
梯必须满足防火规范的规 定,均匀布置在营业空间 的四周,楼梯出口处要有 醒目的标志,以引导人流 疏散。
资料调研
商业建筑车辆道路出入
口距城市干道交叉路口红线
转弯起点处丌应小宇70米。 大中型商业建筑应有丌少于 两个面的出入口不城市道路 相邻接,或基地应有丌少于 四分之一的周边总长度和建 筑物丌少于两个出入口不一 边城市道路相邻接。在建筑 物背面或侧面,应设置净宽 度丌少于4米的运输道路 (基地内消防车道不运输道 路结合设置)及卸货场地。
风栺,设计风栺大方磅礴,手法连贯,
统一中有变化,富于时代气息,同时彰 显典雅气质。 基地的自然风韵通过精心设计的建筑
设计的建筑形态得到完美体现。山的力
量水的隽永都在独特的曲面立面造型中 表达的淋漓尽致。 清晰的建筑语汇被使用在整个建筑上, 使得建筑主体部分的商业裙房,商业外 街和双塔楼将达到和谐的整体效果。 裙房更像力量不轻柔的结合,通过底 层的通透而闪烁的立面分离,浮劢在地 平线上。
万达式扩张 王健林 调控下的商业地产
在非凡博 治投资管理公 司总裁蔡廷如看来,眼下 万达商业模式的核心在于 : 依靠其自身的知名度和购
能下金蛋的鸡
物 中心内商业配套的吸引力,带动周边土地升值 ,然
“ 我现在心态很好 , 就像毛主席讲的 , 不计较一城~ 后以住宅 和公寓的销售赚取利润 ,推进发展 。最终 , 池的得失。反正万达现在有本事 , 在哪都能开 , 在哪 银行 、商家 、购房者和万达 自己共享盛宴。 开都能火。 ”
C v rSo y o e t r
f /
于是 ,在 2 0 04年开业 的长春万达 广场 ,消费 者 来后要进行较大的设施投 资,不 可 能遇 到 一 点 困 难就 看到沃尔玛的招牌了。本来 ,沃尔玛对建在城市中心 撤 出 ,这种主力店稳 定性 较好。所以万达在招商 中,
很 大 风 险了 。 ”
地产的理想运作模式不应该像住宅地产那样 、靠销售
如何将大房客、小租户们召之即来?王健林的秘 收入来弥补投资,但光靠租金 ,回收期又太长,所 以, 诀并不复杂 : 首先要 确保项 目兑现承诺,万达每 年 最好 的方式就是做信托基金 ,让租金变成了信托基金 “ l O月有~个招商大会 , 一两千个商业连锁公司来参加 , 的分红方式。 ”南京大学不动产研究 中心主任高 波在
判条件是 : 万达可以去做一个长期持有的购物中心, 什么万达在地方政府眼里如此受欢迎 。几年前 ,广州 “
但你得在旁边给我搭配一点可以卖的住宅地或者写字 白云机场搬迁 ,广州市政府主动找到王健林 ,邀请他
00块 楼。 目前 ,在万达集 团的收入中,住宅和写字楼的销 去 机 场 旧址 开 店 ,当 时 周 边 土 地 价 格 大 约 是 70
武汉商业地产案例介绍 西园 南国首义汇 大武汉1911 奥山世纪城 光谷步行街 经开万达 逛逛街 花园道
物业规划——民国风格建筑融合现代元素癿商业街区
24
物业规划——多栋合围,营造多入口回形内街
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业态规划——主打餐饮及特色零售,配以休闲娱乐
商业业态比例
业态 飠饮 特色零售 配套 休闲娱乐 面积 13700 12000 3400 5100 比例 40% 35% 10% 15%
飠饮 特色零售 配套 娱乐
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物业规划——标准LIFESTYLE,多栋独体邻而相融
南国首义汇严格按照LIFESTYLE游憩街区 癿国际标准式打造,8栋风格建筑具有极强癿 形象昭示性,整个商业街区由南北两区组成, 南区定位于旪尚生活街区,包含精品零售、特 色贩物、娱乐影城等;北区定位为品质生活街 区,包含潮流休闲、主题飠饮、雅致养生等。
金逸院线、美兊美家、城市英雄电玩、 COSTA、星巴兊、KFC、必胜客、美 丽田园、屈臣氏等
项目以1911辛亥革命历叱为街区主题,
以“中西合璧”癿民国建筑为风格,
以“现代商业”设计元素为装饰,将 项目定位 城市肌理融入街区环境,将历叱片段 重新组织到街区之中,幵结合商务、 休闲、贩物、休憩等新癿要求,形成 城市生活癿“旪尚之心”、“活力之 源”。 部分商铺销售,其余自持; 销售模式 销售商铺包租,年均保底7%,幵享超 额运营70%分红;
武汉经开万达
汉飞逛逛街
武汉花园道
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项目慨况——武昌首个纯粹癿LIFESTYLE游憩街区
项目地址 开发商 建筑面积 容积率 武昌区紫阳路不体育路交汇处 武汉南国置业股份有限公叵 4.7万斱 1.16 停车位 332
主力商家
横店影城、apple体验店、the songs德颂吉、南阳船坞、红袖 女装、德达兊斯女装、古木夕羊女 装、贝贝熊母婴超市、costa咖啡、 kopi luwak咖啡、上井日本料理、 采轩女装、韩国米舍飠饮、 subway三明治 、豪客来、奇菲 尔美容、香港俞氏冬虫夏草、 lozzi啦滋夗拿滋等 项目定位为lifestyle主题休闲商业 街区,以“引导品质生活,满趍夗 元需求”为追求。以体验式,休闲, 特色消费为主导,融贩物,休闲, 娱乐等夗元业态:项目着力营造轻 松,随意癿休闲生活氛围。 先招商后销售,以签约租金水平对 商铺定价,保证商铺投资收益率。 销售价格:1.5-6万元/㎡ 14 目前租金:200元/㎡巠史
商业模式案例大连万达商业地产证券化
商业模式案例之“商业地产证券化”文章来源:北京大学汇丰商学院“商业模式创新与资本运营”万达集团在中国商业地产领域居于领袖地位,至2006年旗下项目覆盖全国20多个城市,总建筑面积300多万平方米,2006年租金收入超过10亿元。
大连万达集团商业地产操作的演变过程,同时也是一个商业模式的不断完善与升华的过程。
订单模式指先与商业地产的用户签订合同,然后按客户要求设计、建造。
第一个好处是节约资金,大堂、电梯、卸货区的布置,按用户需要量身定制,绝无浪费;第二个好处是降低风险,根据事先签订的协议,项目竣工91天即开始收取租金。
万达进而与合作伙伴建立长期合作关系---万达走到哪里,他们跟到哪里。
目前万达巳经和17家跨国企业(包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强)签订了战略合作协议。
这样,万达自然而然地走上以这些强势战略合作伙伴入驻作为商业号召力、将周边铺位作为黄金商铺高价出售的路子。
按此思路操作的项目不下10个。
但商业地产的人气需要长期培植,沃尔玛的人头攒动与比邻小店的冷清很容易让那些"小业主"心理失衡,沈阳、长春、济南等城市的万达商业广场相继出现停业、退铺甚至罢市等危机。
商铺产权分散在经营中难于管理的问题也日益凸显。
只租不售万达在2004年起全面推行只租不售,以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。
"只租不售"在解决后期经营管理中的问题,并为开发商带来长期稳定现金流的同时,却由于大量资金无法在短期内回流,使开发商又面临着更为致命的资金瓶颈。
在宏观调控大背景下万达的资金链绷得很紧,为了防止资金链的断裂,万达不得不开始寻找新的融资渠道。
最终,万达选择了更为直接和快速的融资模式---以40%的股权置换80亿元人民币的海外资金。
万达就像当初大手笔的全国扩张一样,完成了"到2006年为止国内房地产界规模最大的一笔融资"。
商业地产的资本嫁接万达的最终目标是将成熟商业地产打包成信托基金在海外上市。
百强商业地产项目案例之二十八--北京万达广场
百强商业项目案例之二十八——北京万达广场北京万达广场物业地址朝阳区国贸中心正东500米东长安街北侧乘车路线位于北京市朝阳区东三环与东四环之间,建国路(长安街东延长线)北侧,万众瞩目的北京市中央商务区(CBD)核心地段,与著名的国贸大厦、京广中心近在咫尺,项目周边社区成熟,交通便利,道路四通八达。
销售许可京房售证字(2003)277号开发商北京万达广场房地产开发有限公司项目介绍北京万达广场北京万达广场位于CBD核心区,国贸桥东300米,与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦,京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。
北京万达广场南区(二期)由德国GMP国际建筑设计有限公司担纲设计,可谓北京CBD 核心区的新地标级建筑。
二期总建筑面积20万平米,由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成,其建筑以德国理性主义设计理念为主导,关注细部节点及功能上的应用,建筑完成后,将成为北京CBD林立的办公楼座中又一独特风景。
二期也是万达广场的核心所在,其中西座为白金五星级酒店,中座与东座为国际标准超5A写字楼。
严谨而理性的建筑线条;简洁而隽永的设计语言,使万达广场与西侧的国贸中心、东侧的华贸中心联接起来,相映生辉,以不同的建筑形象共同刻画出东长安街美丽的天际线。
整个二期在项目建设、装修标准和配套设施的建设上均达到国际顶级商务环境的水平。
尤其在写字楼内部配备,如电梯配备、给排水系统、空调系统、电气系统、弱电系统、安全监控自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、卫星及有线电视系统及停车场管理系统等都达到或超过国际5A写字楼的标准。
南期建筑高度达100米,地下3层,地上22层(酒店23层),特别值得一提的是北京万达广场为北京首个采用柱网结构12.5米的写字楼项目,且具有全国写字楼项目中罕见的4.05米层高,在除去15厘米高的网络架空地板外净高达到3米,外立面采用国际先进的双层呼吸玻璃幕墙设计。
北京万达广场写字楼内的办公环境,将完全不同一般的写字楼,从功能及生态角度上提供给使用者一个身心健康与高工作效率的环境。
成功商业地产案例
成功商业地产案例商业地产成功案例篇1随着中国经济的蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现,中国商业地产市场正引来新的一轮发展机会,前人的成功经验往往会成为后人学习效仿的对象,今天,我们就阿里看看几个商业地产成功案例,从中分析出成功的原因。
基于商业地产的价值体现,国内外商业地产公司采取了轻资产和重资产两类运作模式,重资产以租售并举为主要表现形式,轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。
作为大陆租售并举的典型,宝龙和万达均采取现金流滚资产模式,利用地产发展的上升期,通过物业销售沉淀资产,平滑未来行业周期性波动,控制风险。
万达商业地产的现金流滚资产模式,享受房地产开发和资产溢价双重利润,受益于环节衔接的精巧,以及对早前失败经验的总结,目前万达的模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力,良好的融资能力。
在投资商业物业方面,恒隆采取保守策略,在租金已确定上升趋势时才出手买地,商业物业出租形成稳定的现金流入,为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基租售并举模式的成功,更多的来自于其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择,新鸿基前期以开发物业为主,上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣,逐步转型向租售并举模式,并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。
模式总结:转型前期,以开发物业为主,以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业,转型用了11年的时间准备;集中转型时期,开发物业零增长,集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡,从而提升企业对抗低谷冲击的能力。
河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业服务为主的企业,公司位于河南省郑州市金水区。
公司项目上蔡百慧园广场一期工程建筑面积46000平方米,三栋建筑呈品字形排列,中央广场达2900㎡。
万达经营惨淡案例,商业街做一条死一条
问万达模式:运营之痛2012年11月15日09:4521世纪经济报道王营常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。
这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达,但有着大城市同样的浮华。
在襄阳万达广场,晚上8点,偌大的购物广场内已没有多少顾客,只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩,受到导购小姐的热情推介。
北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。
“你可以认为是襄阳的导购们服务更好,但我更愿意相信是他们的生意不好做,所以要抓住每一个能抓住的客人。
”当地一位颇资深的业内人士称。
两个月前,珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。
据上述资深人士调查,除了两家撤柜的珠宝品牌,服装品牌也走了约三分之一。
而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。
万达广场高速扩张之后,统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战?运营之困襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。
资料显示,2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米,其中包括10栋32层住宅楼,外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。
据了解,襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持,其余均对外销售,目前仅有部分写字楼尚未售出。
但开业热闹过后,襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。
李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。
他告诉记者,在襄阳万达广场室外有一条“金街”,售出去的商铺基本在关门状态。
“大约有100个门面商铺是空的,开门营业的很少,连10%都不到。
”另外一家金店老板告诉记者,商场周末的人气还可以,但平时人流量很少。
上个月,他们亏损了5万。
这位老板把原因归结于,“可能是楼上的服装品牌不好,没有大品牌,吸引不来高端女士消费群。
”但李强认为,万达广场没有融入当地文化,运营管理不符合本地习惯。
万达广场尽管体量很大,但位置属于襄阳相对偏远位置。
大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇
大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇大连万达广场项目营销策划案例研究1大连万达广场项目营销策划案例研究随着经济的不断发展,城市的建设不断迅速,对于城市的商业建设也越来越重视。
作为一个综合性的商业地产项目,万达广场在大连市的发展史中发挥了不可替代的作用。
本文旨在通过分析大连万达广场的营销策划案例,探究其在市场营销中的成功经验。
一、项目概况大连万达广场是由万达集团投资兴建的一座综合性商业地产项目。
项目地处大连市中心繁华商业区域,总建筑面积达到100万平方米,其中商业面积达到70万平方米,涵盖了购物、娱乐、美食、办公等多个方面。
该项目以高档商业街为主,通过打造全球最大的室内鲨鱼馆、大连最大的IMAX厅、以及众多知名品牌的入驻,成为了大连市中心重要的购物、娱乐、消费中心。
二、营销策划案例1.品牌策划品牌策划是整个项目的营销策略的核心,它关乎到项目的定位、形象等一系列重要因素。
大连万达广场项目在品牌定位上,选择以面向年轻人群、同时突出高品质、艺术与文化元素融合的方式来打造形象。
这样的定位,在当时的大连市场中较为新颖,成为了其成功品牌定位的重要保证。
2.媒体宣传作为一个大型的商业地产项目,媒体宣传是促进项目成长不可或缺的手段。
大连万达广场项目在媒体宣传上备受重视,采取了综合广告投放的方式,通过电视、报纸、网络等多种渠道来传递项目形象与信息。
3.网上宣传万达广场项目还开发了自己的网站,实现了项目的网络推广。
网站上除了展示商业街的详细信息,还开设了电商平台,满足消费者的购物需求。
4.营销活动营销活动是万达广场项目中非常重要的部分,常常以全民参与的方式来扩大项目的影响力和宣传效果。
例如,为庆祝万达广场开业,项目主办了多项营销活动,如精彩大秀、奇妙游戏、美食节等,吸引了大量消费者前来参与。
三、营销成果在营销策划的支撑下,大连万达广场项目取得了较大的成功。
首先,在品牌营销方面,项目凭借其独特的品牌定位,拉近了与年轻人群的距离,进一步宣传了其高品质、文化的特点,为后续的市场推广奠定了坚实的基础。
万达商业案例分析
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具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 强企业 具有强大的吸引力和凝聚力的世界 社会知名度高, 社会知名度高,亲和力强的亚洲超一流企业 国内相关行业的前三名
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到现在,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁 沃尔玛 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴 紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开 紧密型合作伙伴 6 发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店。
万达商业地产案例分析
企业发展部 2008年 2008年7月
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大连万达集团成立于1988年,迄今已有20年发展历史 年 迄今已有 年发展历史 大连万达集团成立于
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商业地产
高级酒店
文化产业
连锁百货
四大支柱产业
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业 大连万达现已成为中国商业地产的领军企业
其战略目标是成为百年企业 其战略目标是成为百年企业
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象,是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业,因此更需要人才。 并且,单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手,单纯做房地产的人也不一定是,这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手,单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接? 什么叫技术对接?
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积,高度,出入口、 共同设计 交通体系等,再由万达做出方案来认证,是否合适,提出意见,等设计图纸确定 之后,双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书,然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金,这样能确保不会跑单,有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定,避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建,减少浪 避免商家进场后的改建 费,因此租赁面积完全被租金所覆盖,没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
万达广场商业地产案例
北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中心,坐北朝南,总建筑面积50万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区,面临长安街,总建筑面积30万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇,总建筑面积32万平方米,其中商业面积24万平方米。
投资置业:西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路,总建筑面积29万平方米,其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区,商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场,是新的城市商业副中心,总建筑面积78万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业:西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区,总建筑面积40万平方米,其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧,总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街,总建筑面积128万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场,总建筑面积65万平方米,其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区,是新的城市商业中心,总建筑面积70万平方米,其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区,是宁波新的商业中心,总建筑面积60万平方米,其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区,总建筑面积97万平方米,其中商业和五星级酒店面积32万平方米,是南京市最大的商业项目。
[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年
以知识经济为特色的综合城 市功能,重点发展商业、商 务、科研教育及会展设施等
西起逸仙路、国权北路,北抵军 知识型、生态型住宅区和花 工路,南到政立路,东靠闸殷路, 园城区;并将建成复旦大学 总占地面积达到9.45平方公里 新校区和90万平方米的知识
商务中心
大连路、周家嘴路、通北路、平 凉路合围区域,规划用地面积约 78公顷
办公
五角场万达广场
办公
一栋写字楼卖给政府以外,其余可售部分整体出售给了世界地产五大行之一的戴德梁行。
五角场万达广场
办公空间装修:毛坯
【装修标准:毛坯】
电 梯 数:12个 电梯品牌:YORK 安保系统:电子巡更、防盗报警、闭路电视监控,24小时保安 智能设施:宽带;FTTB宽带网络进户、移动电话无线覆盖、有线电视 、卫星电视 空调系统:中央空调; 消防设施:自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警 供电系统:双回路供电系统,后备发电机组 通讯设备:预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口
五角场万达广场
商业
【特地时尚汇】
特力时尚汇
1F
服饰、眼镜、 餐饮
H&M、MANGO、宝岛眼镜、罗蒙、雅 戈 尔 、 JOJO NATURALLY 、 JACKIO 、 LTE
2F
服饰、名品折 H&M 、 MANGGO 、 A.Y.K 、 BANANA 扣、餐饮 BABY、品牌特区
3F
家居、美容、 特力屋、纽悦伊人护肤中心、芸楠草药健
走进五角场万达广场…
万达,在上海
项目选址
【2004年五角场当时的情状】 • 曾经的五角场是杨浦区改造后“人稀罕至”的老工业区,环境一般,被老上海人称为“下只角”(不入流的地方),但因为复旦、同
从万达广场的商业灾难-看商业地产营销技术解构
从万达广场的商业灾难-看商业地产营销技术解构天河城广场走向统一规划经营,是华南造MALL运动中为数不多的成功案例。
统一经营大势所趋,万达模式陷身租售悖论商业地产营销技术解构究竟是租还是售,是回笼资金为主还是兼顾商业经营,这是商业地产营销绕不过的一个坎!这似乎是一个营销命题的两个悖论———长期以来,国内众多MALL一直在“一卖就死,一租就乱”中游走钢丝:由于投资巨大,更多的MALL建设者习惯在初期就想方设法将其产权销售,以回笼资金并获取地产利润(此举将为未来MALL经营留下隐患并背负沉重的成本包袱)。
但若不采用此举,建设MALL的庞大资金从何而来?难解租卖悖论租抑或售————在这个技术营销模式上,大连万达未能免俗!从程序上看,大连万达在长春的第一个购物广场项目是遵循“捆绑知名零售商————按要求承建地产项目————出售黄金铺位达到盈亏平衡”的思路!据报载,大连万达因引进沃尔玛,其长春购物广场“黄金旺铺”很快被抢购一空。
仅靠一层商铺出售,万达就收到购房款3亿元左右。
资金对一个房地产业意味着什么?3亿,意味着可以让10个特困企业起死回生,可以让3个中等房产项目同时启动。
虽然,MALL以较低的租金(甚至不收租金)和较长的租期吸引大型主力店,而以高租金和短租期对待小商家,的确是造MALL营销的国际惯例。
但事实证明,国外MALL是很少将商铺出售的,因为这既不利于统一管理,更不利于按照功能需要选择合适的商家。
租VS售,这在MALL产业最早的爆发地广州已被无数先行的造MALL人探索,上演不同版本的悲喜剧。
在广州,物业和商业的二元角色冲突从一开始就将MALL这个朝阳产业困在了迷魂阵中,“一卖就死,一租就乱”,商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝,演出了一幕幕惊险剧———中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营,项目多次启而不动,不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中;亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回,引来百盛统一经营,但由于商场慢热,零售商与开发商之间利益诉求的矛盾激化,导致百盛退出;而中泰广场在汲取了众多“先烈”教训后,以保租代替返租而赢得了4年的统一经营权,但这是一步险棋,倘若广场不能在4年内守旺,那么4年后经营权的归属问题就是一颗足以致命的定时炸弹。
(房地产管理)万达广场_商业地产案例
北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中心,坐北朝南,总建筑面积50万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区,面临长安街,总建筑面积30万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇,总建筑面积32万平方米,其中商业面积24万平方米。
投资置业:/西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路,总建筑面积29万平方米,其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区,商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场,是新的城市商业副中心,总建筑面积78万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业:/西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区,总建筑面积40万平方米,其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧,总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街,总建筑面积128万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场,总建筑面积65万平方米,其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区,是新的城市商业中心,总建筑面积70万平方米,其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区,是宁波新的商业中心,总建筑面积60万平方米,其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区,总建筑面积97万平方米,其中商业和五星级酒店面积32万平方米,是南京市最大的商业项目。
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【房地产管理】万达广场商业地产案例xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中心,坐北朝南,总建筑面积50万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区,面临长安街,总建筑面积30万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇,总建筑面积32万平方米,其中商业面积24万平方米。
投资置业:http:///西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路,总建筑面积29万平方米,其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区,商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场,是新的城市商业副中心,总建筑面积78万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业:http:///西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区,总建筑面积40万平方米,其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧,总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路,总建筑面积40万平方米,其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街,总建筑面积128万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场,总建筑面积65万平方米,其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区,是新的城市商业中心,总建筑面积70万平方米,其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区,是宁波新的商业中心,总建筑面积60万平方米,其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区,总建筑面积97万平方米,其中商业和五星级酒店面积32万平方米,是南京市最大的商业项目。
投资置业:http:///哈尔滨香坊万达广场项目位于哈尔滨市香坊区,总建筑面积30万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
宁波江北万达广场项目位于宁波市江北区,总建筑面积29万平方米,其中商业面积16万平方米。
长春重庆路万达广场项目位于长春市重庆路商业中心区,总建筑面积6万平方米。
上海江桥万达广场项目位于上海市嘉定区江桥镇,总建筑面积55万平方米,其中商业面积21万平方米。
南昌八一广场万达广场项目位于南昌市中心八一广场北侧,总建筑面积5万平方米。
苏州平江万达广场项目位于苏州市中央商务区,总建筑面积45万平方米,其中商业面积24万平方米。
南宁万达广场项目位于南宁市民生路步行街,总建筑面积13万平方米。
南宁万达广场开业来,多个国家的政府领导前来参观,图为越南副总理范家谦参观南宁万达广场。
青岛台东路万达广场项目位于青岛市台东路步行街,总建筑面积5万平方米。
青岛CBD万达广场项目位于青岛市中央商务区,总建筑面积38万平方米, 其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
项目网站:http://.cn/长春红旗街万达广场项目位于长春市红旗街,总建筑面积32万平方米,其中商业面积15万平方米。
沈阳铁西万达广场项目位于沈阳市铁西区,是新的城市副中心,总建筑面积91万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
沈阳太原街万达广场项目位于沈阳市太原街,总建筑面积10万平方米。
投资置业:http://.cn/宜昌万达广场项目位于宜昌市沿江大道,总建筑面积47万平方米,其中商业和五星级酒店面积18万平方米。
肥包河万达广场项目位于合肥市马鞍山路,总建筑面积70万平方米,其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
天津河东万达广场项目位于天津市河东区津滨大道,总建筑面积52万平方米,其中商业面积17万平方米。
武汉经开万达广场项目位于武汉市经济开发区东风大道,总建筑面积44万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
武汉菱角湖万达广场项目位于武汉市江汉区新华西路,总建筑面积51万平方米,其中商业面积16万平方米。
济南魏家庄万达广场项目位于济南市市中区经四路,总建筑面积93万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
襄阳万达广场项目位于襄阳市诸葛亮广场北侧,总建筑面积59万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
淮安万达广场该项目位于淮安市水渡口,总建筑面积约75.2万平方米,其中自持商业中心面积约16.4万平方米,五星级酒店面积约5.1万平方米。
福州金融街万达广场项目位于福州市江滨大道,总建筑面积39万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
广州白云万达广场项目位于广州市白云新城,总建筑面积39万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
绍兴柯桥万达广场项目位于绍兴柯桥街道朱一村,项目范围北至华齐路,南至钱陶公路,西至湖中路,东至湖东路,总建筑面积约68万平方米,其中自持商业中心面积约17万平方米。
镇江万达广场项目位于镇江市润州区黄山西路,总建筑面积40万平方米,其中商业和五星级酒店面积24万平方米。
武汉万达中心(在建)项目位于武汉市武昌区,坐拥一线江景,总建筑面积61万平方米,其中五星级酒店和超高层写字楼面积15万平方米。
武汉东湖万达广场(在建)武汉东湖万达广场位于武汉市东湖和沙湖之间,项目占地1.2平方km,总建筑面积340万平方米,由万达商业地产公司独家投资。
规划有文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能,持有的商业和酒店面积60万平方米。
汉街汉街为城市商业步行街,总长1.4km,总建筑面积18万平方米,拥有300个商家,涵盖商业、美食、休闲、娱乐等多种业态。
汉街万达广场汉街万达广场总建筑面积15万平方米,是万达集团在全国打造的一号旗舰店,其中包括有电影城、量贩KTV、电子游戏城、溜冰场等众多文化休闲设施。
武汉秀剧院万达集团和世界最著名的弗兰克演艺公司合作,打造超越目前世界所有演艺水平的“武汉秀”大型演艺节目。
汉街万达电影城汉街万达电影城拥有30个厅、5000个座位,是中国最大的电影城,囊括3D影院、4D影院、IMAX厅、飞行影院、体验影院等全球电影视听技术。
星级酒店群星级酒店群由超五星级东湖万达大酒店、万达威斯汀酒店、五星级东湖万达酒店、三星级假日快捷酒店等组成。
大连万达中心(在建)项目位于大连市中央商务区,总建筑面积48万平方米,由5栋超过200米的超高层建筑组成,包括超五星级酒店、五星级酒店、豪华写字楼、顶级豪宅等,建成后将成为全中国的地标性建筑群。
成都金牛万达广场(在建)项目位于成都市金牛区,总建筑面积110万平方米,其中商业面积21万平方米。
大连高新万达广场(在建)项目位于大连市高新园区凌水湾,总建筑面积27万平方米,其中商业面积18万平方米。
南通万达广场(在建)项目位于南通市人民东路,总建筑面积41万平方米,其中商业面积17万平方米。
泉州万达广场(在建)项目位于泉州市丰泽区,总建筑面积120万平方米,其中商业和五星级酒店面积27万平方米。
庆萨尔图万达广场(在建)项目位于大庆市萨尔图区,总建筑面积58万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
长沙开福万达广场(在建)项目位于长沙市开福区,总建筑面积104万平方米,其中商业和五星级酒店面积26万平方米。
银川金凤万达广场(在建)项目位于银川市中央商务区,总建筑面积29万平方米,其中商业面积17万平方米。
太原龙湖万达广场(在建)项目位于太原市龙湖公园旁,总建筑面积148万平方米,其中商业和五星级酒店面积24万平方米。
投资置业:http:///唐山路南万达广场(在建)项目位于唐山市抗震纪念碑广场东侧,总建筑面积110万平方米,其中商业和五星级酒店面积25万平方米。
长白山万达广场(在建)项目位于吉林省抚松县长白山国际旅游度假区内,总建筑面积6万平方米。
石家庄裕华万达广场(在建)项目紧邻石家庄市电视塔公园,总建筑面积183万平方米,其中商业和五星级酒店面积24万平方米。
福州仓山万达广场(在建)项目位于福州市仓山区,总建筑面积65万平方米,其中商业面积20万平方米。
郑州中原万达广场(在建)项目位于郑州市中原路,总建筑面积53万平方米,其中商业面积16万平方米。
上海宝山万达广场(在建)项目位于上海市宝山区高境镇,总建筑面积30万平方米,其中商业面积17万平方米。
哈尔滨哈西万达广场(在建)项目位于哈尔滨市哈西新区,总建筑面积86万平方米,其中商业和五星级酒店面积29万平方米。
长春宽城万达广场(在建)项目位于长春市宽城区,总建筑面积43万平方米,其中商业面积15万平方米。
沈阳北一路万达广场(在建)项目位于沈阳市铁西区北一路,总建筑面积28万平方米,其中商业面积17万平方米。
廊坊万达广场(在建)项目位于廊坊市金光道,总建筑面积64万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
郑州二七万达广场(在建)项目位于郑州市二七区航海中路,总建筑面积61万平方米,其中商业面积17万平方米。
青岛李沧万达广场(在建)项目位于青岛市李沧区,总建筑面积63万平方米, 其中商业面积19万平方米。
江阴万达广场(在建)项目位于江阴市人民西路,总建筑面积53万平方米,其中商业面积18万平方米。
厦门湖里万达广场(在建)项目位于厦门市湖里区金山路,总建筑面积53万平方米,其中商业面积17万平方米。
德万达广场(在建)项目位于宁德市天河东路,总建筑面积61万平方米,其中商业和五星级酒店面积19万平方米。
常州新北万达广场(在建)项目位于常州市新北区通江大道,总建筑面积39万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
泰州万达广场(在建)项目位于泰州市凤城河风景区,总建筑面积41万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
晋江万达广场(在建)项目位于晋江市世纪大道,总建筑面积91万平方米,其中商业面积19万平方米。
南昌红谷滩万达广场(在建)项目位于南昌市红谷滩新区,总建筑面积55万平方米,其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
合肥天鹅湖万达广场(在建)项目位于合肥市怀宁路,总建筑面积34万平方米,其中商业面积10万平方米。
兰州城关万达广场(在建)项目位于兰州市城关区天水北路,总建筑面积44万平方米,其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
重庆万州万达广场(在建)项目位于重庆万州滨江路,商业和五星级酒店面积21万平方米。
绵阳涪城万达广场(在建)项目位于绵阳市花园路,总建筑面积45万平方米,其中商业面积20万平方米。