(精品)房地产2020年度营销方案
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18,000 4,500 13,500
南区叠加 137,508
669 117,314
19,525 3,787 723
15,016
15,016 3,754 11,262
北区高层 79,908
389 71,956
7,563 2,201 420
4,943
4,943 1,236 3,707
北区叠加
83,639 407
项目名称
2020年营销方案
2020年1月17日
PART 1 财务测算
【市场导向销售方案】
2020年全年仅推出叠墅产品，至2021年4月再推出高层产品； 叠墅入市价格：17000元/㎡（带地下室） 高层入市价格：20605元/㎡（含3000元精装标准） 整盘销售计划如下：
签约额 回款额
2018年 40168 25058
74,444
北区叠加
85,406 427
78,026
非人防车位
5,063 24
10,440
55,089 17,817 2,281
16,154 5,168 662
27,240 5,618 719
10,142 3,406 436
6,953 3,422 438
-5,400 203 26
34,991
10,325
减：项目结转前可抵扣亏损 四 项目期应纳税所得额 五 企业所得税 六 净利润
六 销售面积（平米） 1 单位净利润（元/平米） 2 销售净利率
合计
444,704 2,223
387,392
南区高层
128,993 645
112,193
南区叠加
140,231 701
112,289
北区高层
85,011 425
78,461 1,435 8.2%
36,967 1,003 4.6%
40,424 242 1.2%
562 -73,482 -81.6%
PART 2 项目定位
【① 市场分析】溧水限价政策
溧水住宅市场整体成交均价较低，2019年溧水成交均价为10820元/㎡ ，其中叠墅最高限价14000元/㎡，高层最高限价11500元/㎡。
2017-1 730 193 8315
2017-2 0
165 9459
2017-3 1197 514 8241
2017-4 1035 940 10010
2017-5 303 1986 9467
2017-6 797 1052 8846
2017-7 266 47 7123
2017-8 1512 864 10794
2500
2000
8315
1500
1000
500
9459
2017.1.1-2017.12.31溧水住宅供求及价格走势
8241
10010
9467
8846
10794 7123
10804
10919
11381
10447
12000 10000
8000
6000
4000
2000
0
供应套数（套） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
签约额 回款额
2018年 100000 80000
2019年 183737 194134
2020年 179642 181936
2021年 16866 24174
合计 480244 480244
【会计口径利润】整盘收入43.27亿，净利率2.53亿
项目
类型
一 销售收入 1 减：税金及附加 2 减：销售成本 3 减：土地增值税 二 经营利润 1 减：销售费用 2 减：管理费用 3 减：财务费用 三 税前利润
0 2017-9 2017-10 2017-11 2017-12
306
862
248
1380
344
883
421
1414
10804 10919 11381 10447
【① 市场分析】溧水住宅市场现状
蓝湖西岸、时代景园、和园、广城花园、荣昌花园等社区为溧水城中偏 高端客群居住区域，但居住环境、物业等品质感较差，存在大量品质改 善客。
20,902
6,300
3,093
-5,629
34,991 8,748 26,243
10,325 2,581 7,743
20,902 5,226 15,677
6,300 1,575 4,725
3,093 773 2,320
-5,629 -1,407 -4,222
221,171 1,187 5.90%
64,757 1,196 6.0%
79,185
非人防车位
5,063 23
10,380
4,047 2,303 440
-5,340 139 27
1,304
-5,506
1,304 326 978
-5,506 -1,377 -4,130
六 销售面积（平米） 1 单位净利润（元/平米） 2 销售净利率
221,232 1,144 5.85%
64,818 2,083 10.7%
2019年 184439 189706
2020年 177704 177693
2021年 91311 101164
合计 493622 493622
【会计口径利润】整盘收入44.47亿，净利率2.62亿
项目
类型
Biblioteka Baidu
一 销售收入 1 减：税金及附加 2 减：销售成本 3 减：土地增值税 二 经营利润 1 减：销售费用 2 减：管理费用 3 减：财务费用 三 税前利润
78,461 1,998 11.2%
36,967 1,278 5.6%
40,424 574 2.7%
562 -75,124 -83.4%
【2020年10亿指标销售方案】
2020年主推叠墅房源，9月后以高层补货，冲刺10亿指标； 叠墅入市价格：17000元/㎡（带地下室） 高层入市价格：18460元/㎡（含3000元精装标准） 整盘销售计划如下：
万科城、万达、碧桂园翡翠台、海伦堡、秦淮源筑为新售项目，品质相 对较好，但仅为中等水平，距离高端还差一些距离。
蓝湖西岸 （793 户）
时代景园 （896 户）
和园 （355 户）
广城花园 （2427
户）
万科城 （4525
户）
【① 市场分析】溧水成交情况
溧水主力供应及成交面积段为100-120㎡刚改房源，其次为120-140 ㎡的高端改善房源，140-180㎡存在部分成交，改善市场需求旺盛；
减：项目结转前可抵扣亏损 四 项目期应纳税所得额 五 企业所得税 六 净利润
合计 432,653
2,103 382,604
47,945 11,915 2,275
33,755
33,755 8,439 25,317
南区高层 126,534
616 103,769
22,149 3,485 665
18,000
南区叠加 137,508
669 117,314
19,525 3,787 723
15,016
15,016 3,754 11,262
北区高层 79,908
389 71,956
7,563 2,201 420
4,943
4,943 1,236 3,707
北区叠加
83,639 407
项目名称
2020年营销方案
2020年1月17日
PART 1 财务测算
【市场导向销售方案】
2020年全年仅推出叠墅产品，至2021年4月再推出高层产品； 叠墅入市价格：17000元/㎡（带地下室） 高层入市价格：20605元/㎡（含3000元精装标准） 整盘销售计划如下：
签约额 回款额
2018年 40168 25058
74,444
北区叠加
85,406 427
78,026
非人防车位
5,063 24
10,440
55,089 17,817 2,281
16,154 5,168 662
27,240 5,618 719
10,142 3,406 436
6,953 3,422 438
-5,400 203 26
34,991
10,325
减：项目结转前可抵扣亏损 四 项目期应纳税所得额 五 企业所得税 六 净利润
六 销售面积（平米） 1 单位净利润（元/平米） 2 销售净利率
合计
444,704 2,223
387,392
南区高层
128,993 645
112,193
南区叠加
140,231 701
112,289
北区高层
85,011 425
78,461 1,435 8.2%
36,967 1,003 4.6%
40,424 242 1.2%
562 -73,482 -81.6%
PART 2 项目定位
【① 市场分析】溧水限价政策
溧水住宅市场整体成交均价较低，2019年溧水成交均价为10820元/㎡ ，其中叠墅最高限价14000元/㎡，高层最高限价11500元/㎡。
2017-1 730 193 8315
2017-2 0
165 9459
2017-3 1197 514 8241
2017-4 1035 940 10010
2017-5 303 1986 9467
2017-6 797 1052 8846
2017-7 266 47 7123
2017-8 1512 864 10794
2500
2000
8315
1500
1000
500
9459
2017.1.1-2017.12.31溧水住宅供求及价格走势
8241
10010
9467
8846
10794 7123
10804
10919
11381
10447
12000 10000
8000
6000
4000
2000
0
供应套数（套） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
签约额 回款额
2018年 100000 80000
2019年 183737 194134
2020年 179642 181936
2021年 16866 24174
合计 480244 480244
【会计口径利润】整盘收入43.27亿，净利率2.53亿
项目
类型
一 销售收入 1 减：税金及附加 2 减：销售成本 3 减：土地增值税 二 经营利润 1 减：销售费用 2 减：管理费用 3 减：财务费用 三 税前利润
0 2017-9 2017-10 2017-11 2017-12
306
862
248
1380
344
883
421
1414
10804 10919 11381 10447
【① 市场分析】溧水住宅市场现状
蓝湖西岸、时代景园、和园、广城花园、荣昌花园等社区为溧水城中偏 高端客群居住区域，但居住环境、物业等品质感较差，存在大量品质改 善客。
20,902
6,300
3,093
-5,629
34,991 8,748 26,243
10,325 2,581 7,743
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221,171 1,187 5.90%
64,757 1,196 6.0%
79,185
非人防车位
5,063 23
10,380
4,047 2,303 440
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1,304
-5,506
1,304 326 978
-5,506 -1,377 -4,130
六 销售面积（平米） 1 单位净利润（元/平米） 2 销售净利率
221,232 1,144 5.85%
64,818 2,083 10.7%
2019年 184439 189706
2020年 177704 177693
2021年 91311 101164
合计 493622 493622
【会计口径利润】整盘收入44.47亿，净利率2.62亿
项目
类型
Biblioteka Baidu
一 销售收入 1 减：税金及附加 2 减：销售成本 3 减：土地增值税 二 经营利润 1 减：销售费用 2 减：管理费用 3 减：财务费用 三 税前利润
78,461 1,998 11.2%
36,967 1,278 5.6%
40,424 574 2.7%
562 -75,124 -83.4%
【2020年10亿指标销售方案】
2020年主推叠墅房源，9月后以高层补货，冲刺10亿指标； 叠墅入市价格：17000元/㎡（带地下室） 高层入市价格：18460元/㎡（含3000元精装标准） 整盘销售计划如下：
万科城、万达、碧桂园翡翠台、海伦堡、秦淮源筑为新售项目，品质相 对较好，但仅为中等水平，距离高端还差一些距离。
蓝湖西岸 （793 户）
时代景园 （896 户）
和园 （355 户）
广城花园 （2427
户）
万科城 （4525
户）
【① 市场分析】溧水成交情况
溧水主力供应及成交面积段为100-120㎡刚改房源，其次为120-140 ㎡的高端改善房源，140-180㎡存在部分成交，改善市场需求旺盛；
减：项目结转前可抵扣亏损 四 项目期应纳税所得额 五 企业所得税 六 净利润
合计 432,653
2,103 382,604
47,945 11,915 2,275
33,755
33,755 8,439 25,317
南区高层 126,534
616 103,769
22,149 3,485 665
18,000