碧桂园和雅居乐发展之路的异同

碧桂园和雅居乐发展之路的异同

文/阙东岳

如果碧桂园不上市，恐怕国人都不会认识杨国强这个隐形富豪。当“中国首富”的光环在杨老板的头上炫目夺彩时，折射出的不仅仅是珠三角开发商的大气和过人胆略，更是在发展战略、开发模式、产品营造等等方面的独到之处。

早在几年前，恒大地产、碧桂园、雅居乐、合生、富力地产，就被业内合称为“广东地产五虎”。他们得改革开放风气之先，从珠三角崛起，扎根广州，并经过十几年的精耕细作，终于成为全国房地产界的大鳄级开发商。其中，又以碧桂园和雅居乐两者的发展之路最为相似，但如果仔细比较，又可发现许多精彩的异同。

相似之处一：草根阶层崛起，家族企业

碧桂园和雅居乐均起家于草根阶层。1985年，陈卓贤和他四个兄弟从一个家具厂起家，由于经营有方，业务发展迅速，不久后开始开发家乡房地产，1997年，中山市雅居乐集团有限公司成立，从此一步一步做大。而碧桂园杨国强则是包工头出身，1992年，由于顺德碧桂园第一期销售情况一般，开发商三和房地产公司的一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，从此开始了碧桂园的辉煌。

但虽然都是典型的家族企业，但雅居乐却较碧桂园更加不易——碧桂园实施的是杨国强家长式的“垂直管理”，而雅居乐采用的更像是“扁平式管理”——在家族中排名老二的陈卓林位居雅居乐集团主席，他的弟兄陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南均为董事局成员，夫人陆倩芳女士是集团的副总裁。熟悉他们的人都评价说，他们一家兄弟确实是一步步踏实走到今天的。而且由于他们的极度低调，以至广州地产界极少流传关于他们发家的传奇故事。

可以说，碧桂园和雅居乐不仅是企业的成功，更是个人和家族的成功——有人批评中国的家族企业往往能共患难，却难共富贵，相当部分家族企业在取得一定成功后，便出现利益矛盾冲突甚至解体。陈氏家族的雅居乐和杨国强的碧桂园却有

着惊人的凝聚力（朱孟依家族的合生创展、珠江投资也一样），也有着与时俱进的经营理念，仅凭这一点，已足够使其在众多私营企业中脱颖而出。

相似之处二：“农村包围城市”策略大放异彩

碧桂园和雅居乐都是“农村包围城市”的开发商典范。雅居乐1992年开始涉足地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山拥有绝对垄断势力的房产商。据说，最厉害的时候，雅居乐占据了中山房地产市场70％的份额，其中雍景园更是成为中山市第一个真正意义上的豪宅。但随后雅居乐即将重点向广州拓展，2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷四个超大型房地产项目全面启动。

杨国强亦是起家于顺德，1993年接手的顺德碧桂园，在经历了几成烂尾楼的危机，后凭借贵族学校的建立一举售罄之后，随即进军广州。从1999年起，广州碧桂园、华南碧桂园、均安碧桂园、碧桂园凤凰城、半岛碧桂园以“一年一个碧桂园”的速度在珠三角拔地而起。

碧桂园和雅居乐都清晰的意识到了“农村包围城市”策略的重要性，从两者的发展史可以看出，在“农村”掘得第一桶金后，便迅速将重点转入中心城市。笔者认为，这充分体现了陈氏家族和杨国强精明精准的头脑和眼光，正所谓“英雄所见略同”——地方城市再大，也不足于承载企业的长远发展，只有中心城市才具

有带动周边的辐射力，这不仅是企业成长的出路，而且是发展战略和眼光的较量，谁快半步，谁就会在新一轮的市场机遇中占得先机。

相似之处三：大规模、低成本、高速度造城

虽然碧桂园和雅居乐都进入了广州，但是并没有立刻在市中心圈地开发，都不约而同采取了“郊区包围中心”的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。

碧桂园的住宅项目大多是郊区大盘，不少楼盘都以数千亩计，碧桂园凤凰城占地面积更是接近万亩（表1）。与此对应，碧桂园的“造城”速度也相当惊人——广州碧桂园可以一天之内在500亩土地上全线动工。广州碧桂园凤凰城开工时最多有一万多人同时在施工，从施工到开盘还仅仅不到一年的时间——如此速度，绝对是其它开发商不能相比的。

广州雅居乐花园是雅居乐进军广州开发的首个旗舰项目，2002年一次性开发了30万平方米，并在一年内全部消化，2003年国庆推出全新三期“欧洲故事”，再次体现了雅居乐地产超强的技术实力、研发能力与营销能力。2004年广州雅居乐花园亦籍7.2亿的火爆销售业绩登上了竞争激烈的华南板块上半年的销售

冠军宝座。

“郊区包围中心”策略的精明之处在于：其一，可以大规模并且是低成本的圈地，坐等土地升值（这也是合生创展发家的高招）；其二，可以大规模成片的开发，降低开发成本，同时“造城”也容易形成品牌效应，支持滚动开发；其三，物美价廉的房子可以大规模快速的销售，回收资金；凭借“低价、快速”的经营模式，碧桂园近年来获得了几何式增长。2004-2006年，碧桂园的营业额及纯利复合增长率分别达到56.5%及141.1%。相比于许多当年在市中心开发但今日早已消失的开发商，可以说，“郊区包围中心”的策略不仅让碧桂园和雅居乐“扬了名”，更是“赚足了利”！（万科也是“郊区包围中心”的典范）

相似之处四：香港上市，插上资本和土地两个腾飞的翅膀

在企业发展到达一定阶段的时候，雅居乐和碧桂园不约而同选择了香港上市，由家族企业转变成上市公司。2005年12月15日，雅居乐在香港联交所主板正式挂牌上市，在全球发售9.5507亿股，认购踊跃，股价最终确定为每股3.3港元，集资额高达31.52亿港元。2007年4月20日，碧桂园于香港联交所上市，代号为“2007.HK”的“碧桂园”上市不到两分钟就升至7.21港元，成交金额达72.26

亿港元，居当日香港联交所普通股成交金额第一位，公司股票总市值超过1100亿港元，一度超越万科，成为中国市值最大的房地产企业。

雅居乐和碧桂园的上市，不能被视为陈氏家族和杨国强的精明，而是房地产开发商发展的必由之路——土地价格的飙升，开发竣工条件越来越严格，凸现的是越来越严格透明的环境变化，中国的房地产市场，越来越像资本大鳄们的江湖，左手圈钱，右手圈地，插上资本和土地两个腾飞的翅膀，就能到达天堂。

上市带来的直接效益是土地储备的大幅增加：碧桂园上市不足半年，所集资金便已使其土地储备翻倍，由1800万平方米增至7月底的4500万平方米，成为中国土地储备最多的房地产企业。而雅居乐2007年上半年手头土地储备达2252万平方米，料下半年将再增600万至700万平方米，近3000万平方米的土储，将足够未来6-8年发展之用，前景亦相当可观。

相似之处五：多元化发展，造就地产航母

与万科一直被人称道的“专业化减法”相比，碧桂园、雅居乐、富力等开发商可谓是一直热衷于做“多元化加法”的企业，不仅住宅、商业全面开花，还涉及酒店、高尔夫球场等旅游地产。

其中以“碧桂园模式”最为典型，碧桂园拥有有自己的建筑研究院、设计院，土建、装修专业队伍，销售公司，物业管理公司，从设计、材料采购、建造、装修，