黑龙江省物业管理条例全文

第一章总则第一条〔目的和依据〕为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善生活和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例.第二条〔适用范围〕本省行政区域内住宅和非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、使用，维护环境卫生和相关秩序的活动.本条例所称社区物业服务机构管理，是指社区物业服务机构对未实行物业服务企业管理和业主自行管理的老旧住宅，提供环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务的活动.第三条〔基本原则〕物业管理实行自治管理与专业服务、社区管理相结合，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第四条〔政府扶持〕县级以上人民政府应当制定扶持政策，推动物业实行社会化、专业化和市场化服务，建立老旧住宅公益性岗位补贴机制,促进物业服务行业发展.物业服务企业享受国家和省制定的现代服务业优惠政策。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条〔部门职责〕省住房和城乡建设行政主管部门依法负责全省物业管理活动的监督管理工作，并组织实施本条例。

市（地）、县（市、区）主管物业管理活动的部门（以下称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作.县级以上人民政府有关行政主管部门应当依照本条例和职责分工，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

第六条〔基层政府机关和自治组织职责〕街道办事处、乡（镇）人民政府会同县级物业行政主管部门,指导本辖区内业主依法设立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷。

社区居(村）民委员会应当予以协助和配合。

第七条〔培训与激励机制〕县级以上物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡（镇）人民政府物业管理工作人员和业主委员会委员的培训,提高物业管理水平，所需经费列入本级财政预算。

在物业管理活动中成绩显著的单位和个人，由县级以上人民政府给予奖励。

第八条〔行业管理〕物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定物业服务规范并监督实施，促进物业服务企业依法经营和诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章物业管理区域和相关配置第九条〔物业管理区域划分〕物业管理区域由物业所在地的县级物业行政主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府根据物业的建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素划分。

物业管理区域的划分，应当征求社区居（村）民委员会的意见。

分期建设或者由两个以上建设单位开发建设，共用配套设施设备的，一般应当划分为一个物业管理区域。

已经实行物业服务企业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记.第十条〔物业管理区域划分的保障措施〕规划行政主管部门在审查建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县级物业行政主管部门对物业管理区域的划分意见.新建房屋建设单位在办理房屋预售许可或者房屋销售备案前，应当按照规定划分物业管理区域，向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处或者乡(镇）人民政府。

第十一条〔物业管理用房的配置〕建设单位应当按照下列标准,在物业管理区域内无偿配置物业管理用房：（一)房屋建筑总面积在五万平方米以下的，物业管理用房的建筑面积不得低于一百平方米。

（二)房屋建筑总面积在五万平方米以上二十万平方米以下的，设区的市的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之四;其他市、县的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之三。

（三）房屋建筑总面积超过二十万平方米的,超出部分按照房屋总建筑面积的千分之一提供。

高档社区物业管理用房的比例可以适当增加。

非住宅区物业管理用房的面积，由建设单位与买受人协商.集中建设的保障性住房还应当按照不低于房屋总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营用房，收益用于物业服务。

物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋,具备水、暖、电、通风、采光等使用功能。

物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

业主委员会用房应当从物业管理用房中调剂解决。

第十二条〔物业管理用房配置相关问题〕物业管理用房不得抵押、转让。

物业管理用房面积不计入分摊公用建筑面积。

县级以上规划行政主管部门在办理建设工程规划许可时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

第十三条〔计量器具的配备〕建设单位在向业主交付物业前，应当对物业管理用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的电、水等计量器具。

第三章业主、业主大会及业主委员会第十四条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主.因买卖、赠与、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋所有权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务.业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，但不得以放弃权利为由不履行义务。

第十五条〔业主大会和业主委员会〕同一个物业管理区域内的业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。

未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十六条〔业主共同决定事项〕下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（三）物业管理方式；（四）选聘和解聘物业服务企业;（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六)筹集和使用专项维修资金；(七）改建、重建建筑物及其附属设施;(八）改变共有部分的用途；（九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（十一）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的意见征集、统计和存档办法；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项.决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条〔业主大会会议〕业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加.业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交全体业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名.业主可以委托代理人参加业主大会会议，委托代理人应当持业主书面委托书并根据业主意见表决.第十八条〔首次业主大会会议召开条件〕符合下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议:（一）交付使用房屋的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;（二)交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的；(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满的。

第十九条〔建设单位的材料报送义务〕物业管理区域具备本条例第十八条第一、二项规定情形之一的，建设单位应当按照物业所在地的县级物业行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议需要的材料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及配套的设施、设备和相关场地情况明细；（三)业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用的共用设施设备证明;(六）物业管理用房配置证明;(七）其他相关材料。

第二十条〔首次业主大会会议筹备的组织指导〕符合业主大会成立条件的,县级物业行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主提出的书面筹备申请之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十一条〔首次业主大会筹备组〕首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡(镇）人民政府、社区居(村）民委员会代表组成。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。

筹备组成员人数应为五人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十，筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府协调处理。

第二十二条〔首次业主大会筹备组职责〕首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容；(二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会工作规则草案；（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;（四）拟定选举办法草案，提出候选人建议名单；（五)依法确定首次业主大会会议表决规则;(六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示.业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十三条〔业主委员会委员〕业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故拖欠物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约情形且未改正的业主，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生.业主委员会的选举办法由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员.候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十四条〔业主委员会备案〕业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；(四）业主大会会议记录；（五)其他相关材料。

业主委员会自收到备案证明之日起十五日内，向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记。