房地产建筑面积计算规则(销售面积)

房地产建筑面积计算规则
1、建筑面积计算有什么规则？
(1)计算建筑面积的范围：
1) 单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2)多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3) 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4)用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5)坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6)穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

7)电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑
面积。

9)建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10)与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

12)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14) 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。

16) 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17)室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18)跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20)原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。

(2)不计算建筑面积的范围：
1)突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2)检修、消防等用的室外爬梯。

3)层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4)构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。

5)建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6)没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8)层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9)岗亭、警亭、书报亭等。

10)里弄房屋后天井内的天棚。

11)利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12)阁楼。

13)房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

(3)其他：
在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

2、公用建筑面积分摊有什么规则？
(1)分摊原则：
1) 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。

公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。

与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

2) 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。

公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

3)商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

4) 商品房按“套”或“单元”出售。

商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
(2) 计算方法：
1) 套内建筑面积由以下三部分组成：
A.套（单元）内的使用面积；
套内使用面积的计算应符合下列规定：
a.套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
b.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
c.不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B.套内墙体面积
新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

C.阳台建筑面积
a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
b.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
c.凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
d.半挑凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2) 公用建筑面积由以下两部分组成：
A.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

B.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

C.公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
3.房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？
在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。

因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。

由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一半再减去两内墙粉刷层厚度。

上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖（约24公分），户内分割墙一般采用一砖或半砖，一面墙的粉刷层厚度约一公分。