土地增值税筹划的基本思路
土地增值税清算思路和模式
土地增值税清算思路和模式
1.税收政策制定：土地增值税清算的思路和模式首先需要在国家层面
进行税收政策的制定。
政府可以根据地区实际情况，设定不同的土地增值
税率，并规定税收征收的方式和程序。
2.土地增值计算：土地增值税清算的核心在于对土地增值的计算。
该
计算可依据转让时土地的市场价格与购置时土地的成本价之间的差额来确定。
同时，还应考虑与土地增值相关的各种费用，如土地改造费、评估费等。
3.房地产市场监管：为保证土地增值税的清算顺利进行，需要建立健
全的房地产市场监管机制。
政府可以对房地产交易进行登记、备案和审查，并加强对房地产市场的监管，防止虚假交易或恶意炒作，以确保土地增值
税的计算准确性。
4.税收征收与管理：对于土地增值税的征收与管理，可以采取根据土
地转让时的增值额直接征收、一次性征收、分期征收等方式。
同时，还需
建立税收管理体系，加强对纳税人的监督和管理，确保税款的按时足额缴纳。
5.税收用途规划：土地增值税的清算所得需要合理使用和规划，以满
足社会公共利益的需求。
政府可以将土地增值税用于基础设施建设、社会
保障、环境保护等方面，以推动城市可持续发展和改善民生。
以上是土地增值税清算的思路和模式。
在实施中，需要政府、市场主
体和社会公众共同参与，建立健全的制度和机制，以确保土地增值税的清
算工作的顺利进行。
【老会计经验】土地增值税的税收筹划思路
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！
【老会计经验】土地增值税的税收筹划思路
合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、“临界点”筹划法
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20％的增值额”就是“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算的思考
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算的思考随着中国房地产市场的不断发展，土地增值税成为了一种重要的税收。
土地增值税是指在土地使用权出让、出让补偿金收入之后，按照一定的比例征收的税金。
对于房地产企业而言，土地增值税的税收筹划及清算成了一个重要问题。
本文将从税收筹划和税收清算两个方面进行探讨。
税收筹划是指通过合法手段最大限度地减少税收负担，这对于房地产企业来说是非常重要的。
在土地增值税的筹划中，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑和操作：合理安排资金结构。
房地产企业可以合理安排资金结构，通过债务和股权的安排，降低土地增值税负担。
可以通过增加债务融资，减少股权融资的方式，来降低土地增值税的税负。
灵活运用税收优惠政策。
房地产企业可以灵活运用税收优惠政策，来减少土地增值税的负担。
可以通过项目的规划设计、土地用途等角度，来享受相关税收优惠政策，降低土地增值税的税负。
依法合规进行税收筹划。
房地产企业在进行税收筹划时，必须依法合规，遵守相关税收法规，不能采取违法手段来规避税收。
合理合法的税收筹划，可以帮助房地产企业降低土地增值税的税负。
税收清算是指对已缴纳的税款进行核算和清算的过程。
在税收清算方面，房地产企业也有一些需要注意的地方：进行准确的税收核算。
房地产企业在进行税收清算时，需要确保税收核算的准确性。
通过合理的财务核算，可以确保将实际应纳税款以及已纳税款的准确数额进行核算，避免出现错误。
及时申报缴纳税款。
房地产企业需要按照税法规定的时间节点，及时申报和缴纳土地增值税。
只有及时履行纳税义务，房地产企业才能避免滞纳金或者其他不必要的税收风险。
合理合法避免税务风险。
房地产企业在税收清算的过程中，需要合理合法地进行税务规划，避免出现税务风险。
只有规避税务风险，房地产企业才能在税收清算中避免额外的税收成本。
对于房地产企业来说，土地增值税的税收筹划及清算是一个非常重要的问题。
通过合理的税收筹划，房地产企业可以有效减少税收负担，提高企业的竞争力。
土增税五种纳税筹划技巧
土增税五种纳税筹划技巧土增税是指由国家根据经济发展情况，对土地使用权转让、土地出让、房地产交易等相关行为征收的税收。
针对土增税，纳税筹划是指通过合法手段来减少纳税负担的一种方法。
下面将介绍五种土增税的纳税筹划技巧。
1.合理确定资产评估价值资产评估价值是土增税的基础，合理决定资产评估价值可以减少土增税负担。
对于土地使用权转让、土地出让等业务，可以通过合理计算土地的实际价值，避免将其评估价值过高，从而减少土增税的额度。
2.合理安排税款支付时间土增税的税款可以根据法律规定分期缴纳。
通过合理安排税款支付时间，可以将税款分散到多个年度，减少一次性缴纳所带来的负担。
此外，可以根据土增税的政策规定，选择在税收优惠政策实施期间缴纳税款，以减少税额。
3.选择适用的减免政策针对土增税，国家有一些减免政策可供申请，纳税人可以根据自身情况选择适用的减免政策来降低土增税负担。
例如，对于符合条件的科技企业，可以享受土增税减免政策；对于农村土地集体经济组织出让土地进行农村建设的，可以享受土增税减免等。
4.利用税收法律空白进行筹划税收法律存在一定的空白，纳税人可以通过合法手段来利用这些空白进行纳税筹划。
例如，可以选择在土增税政策实施前提前转让土地使用权，从而避免土增税的征收；可以选择以股权转让、资产重组等方式来转移土地使用权，减少土增税的征收。
5.合理进行土地使用权转让土地使用权转让是土增税的主要对象，合理进行土地使用权转让可以减少土增税负担。
可以通过将土地使用权转让分批进行，以减少单次交易额度；可以将土地使用权转让与其他交易捆绑，以减少土增税的金额等。
总结来说，土增税的纳税筹划技巧包括合理确定资产评估价值、合理安排税款支付时间、选择适用的减免政策、利用税收法律空白进行筹划以及合理进行土地使用权转让等。
通过合理使用这些技巧，可以降低土增税负担，合法减少纳税额度。
在进行纳税筹划的过程中，纳税人应当依法依规进行，确保符合税法的要求。
土地增值税纳税筹划
⼟地增值税纳税筹划国家税务法规是税部门征税的法律依据，企业进⾏税务筹划时，⾸先应当⽴⾜国家法律、税务法规，⽴⾜税法规定的税收优惠规定。
在房地产税费中，⼟地增值税引⼈注⽬，原因是⼟地增值税率较⾼，税负重；⼆是房地产企业⼟地增值税纳税⼈往往在复杂的开发过程中进⾏了所谓的税务筹划，以达到少缴税款的⽬的，不仅未规避税务风险反⽽将企业带⼊了偷逃税款的违法境地。
恶意筹划显然是不可取的。
企业应当在遵从税法前提下，税法允许善意的合法合理节税。
对房地产开发企业来说，应事前开展筹划，提前测算好增值率，注意对法定扣除要件的管理，特别是要注重索取合规票据，并采取正确的应对策略，预测⼟地增值税税负，⽽不能事后假借资料残缺，申请核定征收；不能事后造假，⽆中⽣有；不能混淆配套设施；更不能⾃造名⽬虚列成本，或随意⼈为扩⼤成本费⽤。
否则，企业将⾃⾏承担违法违规的后果。
⼀、筹划的基本思路。
根据⼟地增值税的税率特点即有关优惠政策，控制增值额、从⽽适⽤低税率或享受免税待遇。
⼟地增值税税率实⾏四级超额累进税率，税率从30%到60%不等，增值额越多，税率越⾼。
因此，增值额成为税率的决定因素，⼟地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值税额。
控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项⽬⼊⼿：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、房地产开发费⽤、与转让房地产有关的税⾦、财政部规定的其他扣除项⽬（主要是指从事房地产开发的纳税⼈允许扣除取得⼟地使⽤权所⽀付⾦额和开发成本之和的20%）。
房企⽼板应当注意到，税法所允许扣除的项⽬⽐企业开发房地产过程中所实际核算中涉及的项⽬要少，计算增值税时必须以税法的规定为准。
另外，税法规定，纳税⼈建造普通标准住宅出售，如果增值税额没有超过扣除⾦额的20%，免予征收⼟地增值税。
纳税⼈既建造普通标准住宅⼜进⾏其他房地产开发的，应分别核算增值额；不能分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不享受免税优惠，这⼀规定也为我们提供了筹划空间。
房企土地增值税纳税筹划的基本逻辑
关键词： 土地增值税； 房地产企业； 纳税筹划 土地 增值税是对转让国有土地使用 地上建筑物 权、
发行业列为专项 检查的 重点行业， 把土地增值税的检查
列为检 容。由 查内 于土地增值税税 率较高， 房地产开 对 发企业的 利润有较大的影响， 相关的纳税 筹划就显得十 分必 要。
但是最多不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算
的金额。对其他房地产开发费用， 按取得土地使用权所 支付的金额和房地产开发成本的 金额之和在５ ％以内 计
算扣除。二是凡不能按转让房地产项目 计算分摊利息
支出或不能够提供金融机构证明的， 房地产开发费用按
上述合计数的１％以内 ０ 计算扣除。 据此， 若企业主要依
２６
基 建 管 理 优 化 第 ２ 卷 ２１ 年第 ４ 总第 ８ 期 ２ ００ 期 ５
（ 一）土地增值税概况
大， １ ４ 从 ９ 年到２０ 年， ９ ０９ 平均每年增长 １．６ 远超 ７９％，
过了同 期我国Ｇ Ｐ 增长速度。但从今年以来国 Ｄ 的 家实
施 宏观调控， 市场竞争加剧， 使房地产企业利润有所下 降。 通过纳税筹划有助于改善企 业收益状况。同时房地
房 地产企业 较高的投资回报率， 使得投资额逐年增
Байду номын сангаас
靠负债筹资， 利息费用占的比 例较大， 应提供金融机构
基 建 管 理 优 化 第２ 卷 ２１ 年第４ 总第 ８ 期 ２ ００ 期 ５
房 企 土 地增 值 税 纳 税
筹划 的 基 本 逻 辑
武汉 理工 大 学经 济 学院 高级经济 师、 士 黎 显扬 博
摘要： 纳税筹划作为 企业财务管理的一个重要内容， 本
文论述的 地产企业如 是房 何合理筹划、 合理利用税收 优
我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路
润； 能为宏观调控提供更加有 力的工具 ； 能促进 企业投 资更加 理性 。实施 土地增值税 以后 ， 企业 可通 过利用合理分散收入、 增加抵扣 项 目、 建或合作建 房 ， 价格不 同的房 地产收入合并 申报和 经过必要的调整 ， 不 同项 目开发业务的增值 率大 代 将 使
致相 同等 方式进行税务筹 划 。 可以降低 增值额 ， 得到 减少或免征 土地增值税 的优 惠政 策 ， 而减 少企 业成 本 。 从 为住房价格合
第 ２１ ０２年第 ７ 期 （ 第 ４２ ） 总 ０期
商 业 经 济
Ｓ ＮＧ Ｉ Ｊ ＨＡ ＹＥ ＪＮＧ Ｉ
Ｎｏ７， ０１ ． ２ ２ Ｉ ｔｌ ． ２ １ ａ ４０ ０ Ｎｏ
【 编 号】 １ ９ ６４（ １） － ０９ ０ 文章 ０ —０３２ ２０ ０９— ２ ０ ０ ７
在我国， 土地增值税采用四级超率累进税率 ， 最低税 率为 ３ ％， ０ 最高税率为 ６ ％， ０ 参见表 １ 。
表 １ 我 国土地增值税 累进 税率
财富短时期内向房地产开发聚集的现象 ；三是落实和细 化了宏观调控政策 ， 为宏观调控提供了更加有力的工具 ； ２０ 年 １ 月 ２ ０６ ２ ８日， 国家税务总局发布的《 关于房地 产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知》中明 确规定 ： ２０ 年 ２ １日起 ， 从 ０７ 月 房地产企业土地增值税 【 收稿 日期】 ０２０－４ ２１—６ １
税基复杂等， 实施效果并不理想。 １９ 年到 ２０ 年的 从 ９７ ０５ 中国房地产投资数据的分析结果来看 ，土地增值税并没 有在 抑制房地产 投资过热 的进程 中起到 作用 。２０ 年底 ０６
转 为“ 清算 制 ” ， 后 情况有 所好 转 ， ２０ 到 ２ １ 年 的统 但 ０５ ０１ 计数 据显示 ， 过去 的 ７ 中 ， 了 ２０ 年之外 ， 在 年 除 ０９ 其他 年 份房 地产投资增 速仍然快 于 固定 资产投 资增速 。 另外 ， 房 地 产 投 资 额 占全 国 同 期 固定 资 产 投 资 额 的 比例 超 过 １％， 离 １％至 １％的合理 水平 。 ６ 偏 ０ ５
房地产开发企业土地增值税筹划思路
房地产开发企业土地增值税筹划思路房地产开发企业土地增值税筹划思路房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。
因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划（一）合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
假如 A 房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与 B 实业公司合作建造办公大楼，资金由 B 实业公司提供，建成后按比例分房。
对 B 实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。
对 A 房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。
这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
（二）代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。
房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划（一）利用利息支出的扣除规定税法规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X 5%以内。
浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划对策
浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划对策一、土地增值税的基本原理土地增值税是指在土地使用权转让、出让、租赁、征收等过程中，对土地增值部分征收的一种税费。
土地增值税的基本原理是根据土地增值的金额来征收税款，其征税对象是土地使用权的流转过程中所形成的增值收入。
土地增值税的税率通常较高，因此对于房地产企业来说，如何合理规划土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
1. 合理规划土地使用权流转方式房地产企业在规划土地使用权流转过程中，可以根据实际情况选择合适的方式进行土地流转。
例如可以采取土地租赁的方式，将土地使用权租赁给其他企业使用，这样可以延缓土地增值税的纳税时间，减少税负压力。
还可以通过联合开发、合资合作等形式，减少土地转让所形成的增值收入，从而降低土地增值税的纳税额度。
2. 注重土地使用周期的规划3. 税务政策优惠的合理利用在土地增值税的纳税筹划过程中，房地产企业可以通过合理利用税务政策的优惠政策来降低税负。
例如可以利用相关税收优惠政策，延缓土地增值税的纳税时间，或者选择在税收优惠政策实施区进行土地流转，以获得更多的税收优惠。
4. 加强会计核算和资金运作管理房地产企业在进行土地增值税的纳税筹划时，需要加强会计核算工作，合理合法地开展资金流转和资金运作管理。
通过合理的资金运作，可以将土地增值收入合理规避或者延缓，减少税负压力。
对土地增值税的核算和报税工作要加强管理，在确保合规的前提下，尽量减少税负。
5. 确保合规合法在进行土地增值税的纳税筹划时，房地产企业需要确保合规合法，遵守国家相关税收法规和政策。
不能采取违法逃税的行为，以免引起税务风险和法律责任。
在进行土地增值税的纳税筹划时，房地产企业需要充分了解税收政策和法规，合法合规地进行税收申报和纳税工作。
房地产企业在进行土地增值税的纳税筹划时，需要根据实际情况制定合理的税收规划方案，从而降低税负、提高盈利能力。
通过合理规划土地使用权流转方式、注重土地使用周期的规划、利用税收优惠政策、加强会计核算和确保合规合法等对策，可以有效降低房地产企业的土地增值税纳税压力，提高企业的经济效益和竞争力。
[税务筹划精品文档]房地产业土地增值税筹划思路及实例分析
![[税务筹划精品文档]房地产业土地增值税筹划思路及实例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/1ff2381803d8ce2f00662390.png)
[税务筹划精品文档]房地产业土地增值税筹划思路及实例分析按照国家税务总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号），从2月1日起，全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。
因此对于房地产开发企业而言土地增值税的纳税筹划尤为重要。
根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，土地增值税筹划的基本思路是合理合法地控制增值额以适用低税率或享受免税待遇。
一、起征点筹划法根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额计税。
按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：某房地产开发企业建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。
假如，销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R×5%×（1+7%+3%）=5.5%R万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R（万元）。
（1）纳税人享受起征点照顾的最高售价。
根据规定，增值额／扣除项目金额；20%，即R-（100+5.5%R）：（100+5.5%R）×20%时的售价，为该企业可以享受起征点照顾的最高售价，解方程得R=128.48万元。
此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。
（2）纳税人通过提高售价获取更大收益的最低售价。
根据规定，当增值率高于20%、低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。
假设提高A万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%A增值额为：128.48+A-（107.07+5.5%A）=21.41+94.5%A应纳土地增值税额为：（21.41+94.5%A）×30%若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：A>（21.41+94.5%A）×30%即A>8.86（万元）也就是说，最低售价应该为137.34万元（即：128.48+8，86）。
【老会计经验】土地增值税常见筹划思路
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！
【老会计经验】土地增值税常见筹划思路
所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。
纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。
征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。
根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。
一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划：
一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建。
土地增值税纳税筹划八思路
两类扣 除 比例 分别 为 ５ ％和 １ ０ ％。 筹 划如 下 ： 首先 ， 计 算 房地 产 开发 费 用 。 （ 取得 土 地使 用
零
葛
土地增值税纳税筹划八思路
成 晖
土地 增值 税 是 对转让 国有 土地 使 用权 、 地 上 建筑 物及 其 附 着物 并取 得 收入 的单位 和 个人 ， 就其 转让 房地 产所 取得 的 的， 允许 据 实 扣 除 ， 但 最 高 不得 超 过按 商 业银 行 同期 贷款 利 率 计 算 的金 额 ； 其 他 房 地 产开 发 费用 ， 按 取 得土 地 使用 权 所
以对 此进行 纳税筹 划 。
计算 出的利息支出 ， 则企业应正确分摊利息支 并提供金融 机构证 明； 如果前者小于后者 ， 则企业可以不按照转让房地
实际 ］ 一 作 中， 首先要测算增值率 （ 增值额与允许扣除项 产开发项 目计算分摊利息 支出 ， 或不提供金融机构证 明， 这
目金 额 的 比率 ） ， 然后 设 法 调整 增 值率 。改 变增 值 率 的方 法 有两种 ： 一 是 合 理 定价 ， 如 在销 售 过 程 中增值 率 略 高 于两 极 样 可 以使 扣除项 目金额 增加 ， 土 地增值 税 的计 税依 据减 少。 ［ 例１ ］ 某 房地 产 开发 公 司开 发 一批 商业 用 房 ， 支 付 的地
扣除额 ， 主要 是 通 过加 大 投入 来 提 高市 场 竞争 力 。按 《 土地 元 。如 何 为该 公 司利 用 利 息扣 除 进行 筹 划 ？ 如果 应 扣 除 的 增 值 税 暂行 实 施 细则 》 规定 ， 房地 产 开发 成 本 中包 括很 多可 以Ｊ ／ Ｕ ｌ ￣ ， 的 内容 ： 土地 征用及 拆迁 补 偿费 、 前期 工程 费 、 建 筑安
房地产企业土地增值税筹划的创新思路
房地产企业土地增值税筹划的创新思路房地产企业土地增值税筹划的创新思路随着经济的持续快速发展，房地产业在国民经济中日益重要。
同时，国家加强了对土地使用的规定，以及对房地产行业从业者的监管力度，让许多房地产企业倍感压力。
其中，土地增值税成为了企业不可忽视的一项重要税负。
因此，在此背景下，房地产企业需要积极探索创新的土地增值税筹划思路，以降低税负、优化资本金结构。
一、通过土地转让合规筹划获利房地产企业总体上拥有非常丰富的土地资源，这也是它们运营的核心资源。
通过转让部分土地，房地产企业可以满足国家土地利用政策的要求，同时获取更为广泛的社会资源和资本支持。
对于部分土地转让，房地产企业可以在销售前就进行准确的市场调研，预估土地价值，并在政府部门审批时提出合理的价格经济承受能力证明，从而降低土地成本。
此外，房地产企业还可以与国有企业或外来企业建立合资公司，分享土地投资利润。
这些合规筹划方法都可以让房地产企业获得更多的利润，同时避免土地增值税成为资本结构不良的因素。
二、在实际土地开发中控制土地增值税成本房地产企业在开发土地过程中，可以通过在政府主管部门协助下尽早开发土地来降低土地费用，同时利用地景设计、设施的保障等方面提高房屋售价，增加房地产项目的价值。
房地产企业还可以通过降低税基，来降低土地增值税的交纳成本。
例如，在确定抵扣项目时，企业可以申请对土地增值税附着价值较小的活动进行抵扣，以此降低税基。
此外，企业还可以通过其他合规手段设法延缓税款支付，以此降低增值税成本。
三、合理处理企业负债率房地产企业在考虑土地增值税筹划时，也需要注意到它们的负债率。
如果企业负债率过高，就无法有效地承受税负，并且公司资本结构也会出现不稳定情况。
因此，企业需要通过适当降低未完成业务的原则、通过并购整合等方式，来逐步降低企业负债率。
这样可以让企业获得更为稳定的资金来源，同时将剩余资金的有效利用，用于开展更多价值高的项目。
总结面对当前的经济形势以及对土地利用政策的加强，房地产企业需要积极探索创新的土地增值税筹划思路，以优化企业资本结构、降低税负成本。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在土地转让、出租、赠与、抵押或者以其他方式处分时，取得的所得需要缴纳的税款。
对于土地经营者来说，通过合理的筹划和规划，可以有效减少土地增值税的负担。
下面列举了五种纳税筹划技巧：1.合理规避转让土地增值税在土地转让时，经营者可以利用法律的空白和漏洞，通过合理的规避手段来减少土地增值税的纳税额。
例如，可以通过土地流转、土地租赁等方式，实现土地价值的转移而避免实际的土地交易。
2.对土地进行分割或定级土地增值税的税率会根据土地的面积和等级来确定，不同地区和不同等级的土地纳税标准也会有所不同。
经营者可以对土地进行分割或定级，将土地划分成多个小块或者将原本较高等级的土地转变为较低等级的土地，从而降低土地增值税的税负。
3.利用转让企业间接转移土地有时候，土地增值税的纳税对象是转让土地的企业，而不是土地的实际拥有者。
在这种情况下，经营者可以通过设立多个企业来间接转移土地的所有权，从而将土地增值税的纳税主体由高税率的企业转移到低税率的企业，达到减税的目的。
4.合理使用土地增值税优惠政策土地增值税的法规和政策会不断变化和更新，在制定土地经营策略时，经营者可以结合当前的土地增值税政策，合理利用各种优惠政策来减轻土地增值税的负担。
例如，可以通过建房、开发项目、土地整理和建设等方式，享受政府提供的税收减免、税率优惠和退税等政策。
5.合理的贷款结构和债务管理在土地经营过程中，通过合理的贷款结构和债务管理，可以将土地的购买成本和贷款利息计入成本，从而降低实际的纳税额。
此外，通过合理的债务安排和税务筹划，也可以将土地增值收入的纳税时机推迟或分散，减少短期内的纳税额。
需要注意的是，上述纳税筹划技巧应在合法和合规的前提下进行，避免违反相关税收法规和法律规定。
此外，纳税筹划应兼顾经济效益和税收合规，合理的税收筹划有助于提高企业税负的合理性和有效性，但不宜过度逃避或操纵税收，以免影响企业的信誉和发展。
房地产企业土地增值税税收筹划思路
关键词：土地增值税；房地产；税收筹划；税收清算；对策方法引言近年来，随着我国经济的快速发展，房地产业也得到了稳定持续的增长，房地产对经济的贡献率呈递增的趋势，近年来，随着中央政府提出的相关政策，房价逐渐趋于稳定，对于房地产企业来说，如何提高房地产的盈利能力和实际效益是房地产企业成本的重要组成部分，所以需要对土地增值税进行合理的规划。
本文分析了房地产土地增值税筹划的意义和房地产土地增值税筹划的对策，希望为房地产企业开展土地增值税筹划提供参考和借鉴。
一、土地增值税概述（一）土地增值税的含义房地产企业的土地增值税，指的是房地产的开发者在开发土地中形成的土地增值数目。
也是房地产企业筹划当中非常重要的税收科目，涵盖到货币、实物或者其他的收入内容。
除去相应的扣税项目之后进行纳税。
国家颁布相关土地政策，目的就是为了减缓房价上涨的速度，减轻民众购房负担。
房地产的土地增值税主要由两个因素构成，分别是应纳税额和纳税人，应纳税额指的是房地产企业在整个建设过程中，所产生的相应的项目交易额。
纳税人指的是用国有土地、线管的建筑物品进行交易，从中获得利益收入的企业。
（二）土地增值税的影响土地增值税是政府部门对房地产业的有效监管，通过土地增值税可以对房地产业进行重组，使得房地产业朝着更加健康的方向发展。
房地产企业对于土地增值税的纳税筹划项目也非常重视，如果房地产业的销售额较高，那么相应的纳税额也会增加，这就会减少房地产企业的利润，还给销售环节带来了压力，所以通过土地增值税可以合理地规范市场的行为，使得房地产企业可以健康良好的发展，房地产企业也会通过土地增值税增加自己的收益空间，增加企业的影响力。
与此同时，对税收项目进行合理的规划之后，企业的税负就会在很大程度上降低，帮助企业将土地增值税降到最低，从而有更多的资本投入到生产上，促进企业的良性发展，这对房地产企业也有良好的作用。
所以，房地产企业应当加强对土地增值税的重视，从多个方面入手，加强房地产企业的税收筹划，为企业的持续发展注入活力。
房地产开发企业土地增值税的筹划方案
房地产开发企业土地增值税的筹划方案土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。
此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。
土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。
例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。
这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。
(2)房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
【例】A 房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。
销售均价为3500元，预计销售总收入为35000 万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175 万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。
其中可扣除项目金额为20800X( 1+10%+20%)+1750+175= 28965,增值额为35000-28965= 6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035X30%= 1810.5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300 万元，则可扣除项目金额为( 20800+300) X (1+10%+20%) +1750+175=29355，增值额为35000-29355=5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。
投资了300 万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
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土地增值税筹划的基本思路
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土地增值税筹划的基本思路-会计
土地增值税筹划的基本思路
李怀森
影响土地增值税的主要因素是房地产转让收入（或转让价格）和扣除项目金额；因此土地增值税筹划应从这两个方面作为切入点，通过设计最优纳税方案，达到节省纳税成本，实现利益最大化的目标。
按照这个思路，土地增值税筹划应从以下方面进行考虑：
一、房地产转让收入的筹划
根据土地增值税的规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%的，免征土地增值税；增值额与扣除项目比率在20%以上的，按照增值额全额征收土地增值税。
假如纳税人计算土地增值税的扣除项目除营业税费外，其他扣除项目金额不变，在提高房地产销售价格情况下，纳税人转让房地产增值额占扣除项目比例超过20%，是否对纳税人有利呢？也就是说增加的这部分收入扣除各项税金后，其收益是否能抵充应缴纳的土地增值税？
例如纳税人开发的是普通标准住宅，房地产转让收入12 亿,扣除项目金额10 亿, 则增值额2 亿,如果增值额占扣除项目比例小于或等于20%，则免税；如果扣除项目不变，当增加收入时，增值率超过了20%，小于50%，情况就发生了变化，在征税情况下，房地产转让收入增加的比率为R,房地产收入为12 亿×(1+R)，收入增加，相应地增加应缴纳的营业税、城建税和教育费附加，增加的营业税及附加扣除项目金额12 亿×R×5.5%,如果再考虑企业所得税，即增加的净收益还要按25%缴纳企业所得税，应纳的所得税是(12亿×R- 12亿×R×5.5%)×25%；纳税人增加的收入扣除营业税、城建税、教育费附加和企业
所得税后的收益是:
12 亿×R-12 亿×R×5.5%-(12 亿×R-12 亿×R×5.5%)×25%=8.505×R
免税情况下的增值额2 亿，征税情况下全部增值额2亿+11.34亿×R（2亿+12亿×R－12亿×R×5.5%）。
应纳土地增值税：(2 亿+11.34 亿×R)×30%=0.6 亿+3.402亿×R
当增加收入后的收益等于应纳土地增值税时，即8.505R=0.6亿+3.402亿×R, R=11.76%；收入增长率为11.76 时，纳税人增加的收入在缴纳各项税费后，其收益与缴纳的土地增值税相等。
当增加收入比率小于11.76 时，纳税人增加的收益不能抵充应缴纳的增值税；当收入增长率超过11.76%，增加的收入扣除各项税费后的收益大于应纳的土地增值税;因此在这种情况下，纳税人可选择两个方案，一是企业应通过降低房地产价格，享受免税优惠；二是提高价格，将销售的商品房价格超过11.76%。
11.76%就是收入增长率的最佳点。
二、房地产开发成本的筹划
影响土地增值税增值率的主要因素是房地产开发成本和购买土地使用权所支付的金额。
增加房地产开发成本，不仅可以增加开发成本扣除，同时还增加按房地产开发成本和取得土地使用权支付金额计算扣除的其它房地产开发费用和其他扣除项目金额，可以有效地降低土地增值税增值率。
但是从收益角度看，提高房地产开发成本，会减少企业的利润。
例如在房地产开发企业征收土地增值税情况下，增值率不超过50%，增加房地产开发成本1000，土地增值税增值额降低1000 元，减少土地增值税300 元，同时因减少应税所得700 元，节省
应纳所得税额175 元；综合起来分析企业付出成本1000 元，而只给企业带来的节税475 元；这样的结果对企业来说得不偿失。
那么如何在增加房地场开发成本的情况下，即能给企业带来节税收益，又不影响企业收益呢？这是需要我们认真思考的一个问题。
思考之一：将某些其他房地产费用转化为房地产开发成本。
房地产开发成本包括开发间接费用。
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理而发生的各项费用。
如开发企业内部独立核算单位现场管理机构人员的工资、奖金和津贴和按上项人员工资总额的一定比例提取的职工福利费；开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费和发生的修理费用；开发企业内部独立核算单位各管理部门发生的办公费用；开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费和其他费用等。
如果上述费用不是开发企业现场组织开发项目管理发生的费用，而是企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，那么就应计入管理费用。
由此通过对企业内部设置和人员的合理调整，有些其他房地产开发费用是可以转化为房地产开发成本的。
例如：甲开发企业为了强化开发项目现场管理，将一部分管理人员充实到开发项目现场。
这部分人员年工资福利费100 万元，增加开发成本100 万，减少期间费用（管理费用）100 万，对企业利润并没有影响，但是企业开发成本增加100 万，其他房地产开发费用多扣除5万或10 万（其他房地产开发费用按5%或10%计算扣除），其它扣除项目多计扣除20 万（按20%计算扣除），共计增加扣除金额125万（或130万）。
思考之二：利用开发期间费用分配，调整不同项目的开发成本，达到节税目的。
房地产开发间接费用因不能确定其为某项开发产品所负担，无法将它直接记入各项目开发成本，而是将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项目开发成本。
企业在进行费用分配时，可以根据不同开发项目的增值率和征税免税情况进行合理安排。
例如，甲开发企业开发A、B 两个项目。
A、B 项目属于普通标准住宅，在未分摊开发间接费用前，A 项目增值率30%、B 项目增值税率22%，在分摊时，如果选择合适分配方法，将B 项目多摊一些费用，使增值率降到20%以下，就可以享受免征土地增值税，对于A 项目而言，无论多摊还是少摊，都不会享受到免税条件。
三、房地产开发费用的筹划
作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按土地增值税的规定计算扣除；即财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，再按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
这里提供了两种选择，每种选择扣除结果是不一致的。
1.财务费用中的利息支出能够按照转让房地产项目进行分摊，房地产开发费用扣除金额= 利息支出+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%
2.财务费用中利息支出不能按转让房地产项目进行分摊，扣除项目金额=（取得土地使用权支付金额+ 房地产开发成本）×10%
通过测算分析，当利息支出大于取得土地使用权和房地产成本之和的5%时，应选择第一种方式，反之选择第二种方式。
例如某房地产开发企业土地增值税清算时，房地产开发成本7 亿（不包括利息），土地使用权支付金额3亿，开发企业开发项目发生借款利息0.35 亿。
企业能够提供借款合同，但是能否按转让房地产开发项目进行分摊，取决于企业。
由于按地产开发成本和取得土地使用权之和的5%是0.5亿，而实际利息支出0.35 亿，所以应选择第二种情况，不能按转让房地产项目进行分摊，房地产开发费用扣除金额1 亿，而第一种情况下，房地产开发费用扣除金额是0.85亿。
从以上土地增值税筹划的思路可以看出，土地增值税筹划应具备一定空间，在政策上或经营方式有一定的选择余地，这样才能在不同的纳税方案中选择最佳的纳税方案，达到节税目的。
（作者单位：吉林工商学院财税学院）。