房地产项目开发前期市场调研提纲

邯郸某房地产项目开发前期调研提纲

一、邯郸市宏观环境调查

1、邯郸市基本概况：行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等；

2、邯郸市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等；

3、邯郸市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。

（这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知，近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知，邯郸人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析）

二、邯郸市房地产市场调查

1、宏观：邯郸市区房地产市场现状及走势调查，包括：

①全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

②房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③近几年邯郸市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？

④邯郸房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？

2、中观：项目所在地——复兴区的房地产市场调查，包括：

①复兴区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格；

②复兴区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③复兴区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？

④复兴区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？

（以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说，房地产项目前期调研中，宏观方面的信息主要通过两个手段获取：一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

三、项目地块环境调查

㈠、土地性质和规划条件调查，包括：

1、此次转让方所报的35万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、邯郸市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求？

4、邯郸市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按邯郸市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响（项目南侧是否规划有高层？我方建高层对北侧的影响能否被认同？）

8、项目地块东侧所临的前进大街，将来开通项目的出入口是否有限制？

㈡、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对邯钢的污染问题是何评价？邯郸市其它城区有购房需求的消费者对此区域的邯钢污染问题能否接受？这对他们购房的影响有多大？

㈢、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些？分别有多远？（需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素）。

㈣、项目地段楼盘购买对象调查，包括：

1、项目地块周边已建成住宅区的主要购房者是哪些群体？他们的收入水平和消费习惯怎样？能承受的平均购房价格如何？

2、项目地块周边已建成住宅区的性质（单位福利房？集资房？商品房？）主力户型是什么（以什么房型为主？面积有多大？）

3、项目地块周边已建成住宅区的二手交易价格多高？房屋出租价格怎样？

4、愿意在项目地段置业的潜在消费者喜欢多层还是小高层？

（关于这方面的信息调研，因目前主要是做土地开发决策，前期可只做一些粗略的调查，以后还需要设计详细的调查问卷进行访谈、分析。）

㈤、项目地段周边竞争楼盘调查，包括：

项目周边地段的竞争楼盘，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有楼盘，其调研内容包括：

●楼盘位置、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率

●开发商、总投资、开工竣工日期

●类别、档次及整体规划布局

●装修材料、水平、硬件设备

●配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况

●公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

●付款方式、银行按揭安排

●物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准