房地产开发企业土地增值税的会计处理
房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨
开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则。 即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则．将房地 产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。 例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为６８０
万元．扣除项目金额为２００万元，该企业应交的企业所得 税和土地增值税计算如下：（１）企业所得税＝企业的应纳税 所得额ｘ２５％＝（６８０－２００）ｘ２５％＝１２０（万元）。（２）企业的增值 额＝６８０—２００－－４８０（万元）；企业增值额与扣除项目金额之比 为４８０／２００ｘ１００％＝２４０％：应缴纳的土地增值税为：４８０ｘ ６０％一２００ｘ３５％＝２１８（万元）。（３）比较两种税的计算结果可 以看出．企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为 ２１８一１２０＝－９８（万元）。 可以得出如下结论：首先．土地增值税剥夺了房地产 开发企业应取得的合理利润９８万元：其次，±地增值税的
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本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以．房地产
开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税 处理有其特殊性。 二、房地产开发企业土地增值税的财税处理 （一）房地产开发企业土地增值税的会计处理 从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值 税成本有两个特点：一是土地增值税成本（营业税金及附 加）应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地 增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业 对土地增值税成本进行核算．应该设置。营业税金及附
出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进 行了相应的预提处理。但是。对于那些只是做了土地增值 税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究每年有关于房地产行业的讨论都是数不胜数，与此同时对于房地产行業所要缴纳的第一大税也逐渐成为社会大众重点关注的内容，本论文对房地产企业土地增值税会计和税务处理方法做出相关探究。
标签：房地产;土地增值税;税务处理房地产行业的发展速度飞快，而其市场内部的竞争也越来越激烈，各企业要想在这场激烈的角逐中不被对手淘汰，就要不断对于企业土地增值税会计和税务处理方法做出探究。
1、房地产企业土地增值税概述与分类1.1房地产企业土地增值税概述房地产业可谓是近年来发展的比较迅速的行业，同时房地产行业也是我国国民经济的主要支柱，在促进我国经济社会的发展方面贡献出巨大的力量，并且它也是我国国家财政税收的主要来源之一。
在近些年来，我国的经济不断的进行发展，房地产行业也在于时代共同进行当中，然而随着房地产产业的不断壮大，随之而来的成本费用也在不断的加大，这其中就包括了城镇土地转让费、城镇土地征用费、动迁户的房屋安置费、工程基础设施费、建筑物的安装费等一系列的费用支出，具体落实到每一笔费用的款项上面至少每一项工程项目要有100余项相关费用的支出。
而对于房地产企业所要缴纳的土地增值税来讲，首先就要清楚的了解到土地增值税的具体含义，土地增值税就是指在中国境内，转让国有土地的土地使用权以及在土地上方建造的建筑以及其他类型的附着性产物，通过这些所获取的一系列的经济收益要在缴纳增值税的基础之上缴纳个人或者是单位的一种税收形式。
土地增值税的特点主要有以下四种，第一种，它是以转让房产的增值额为纳税对象进行税款的征收活动，我国的土地增值税中包含了土地和房屋的转让与合并所要缴纳的税款，征收税款的部分是指扣除纳税人转让房地产中所获得的收入减去我国税法中准予扣除的项目后的剩余部分再对其征收税款。
第二个特点是税款征收的过程采用的是扣减法以及相应的评估法来对其计算增值税税额。
在实际征收土地增值税的过程中要充分的考虑到我国税收的实际情况，要对进行交易的房产进行专业化的评估。
[最新知识]土地增值税扣除的销项税额会计处理
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土地增值税扣除的销项税额会计处理
土地增值税扣除的销项税额会计处理，经常有小伙伴遇到这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。
土地增值税扣除的销项税额会计处理
1、一般企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税：
借：固定资产清理
贷：应交税费----应交土地增值税
2、一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：
借：银行存款
累计摊销
贷：无形资产
应交税费----应交土地增值税
营业外收入（或借：营业外支出）
3、兼营房地产业务的企业，应由当期负担的土地增值税，通过“其他业务成本”科目核算：
借：其他业务成本
贷：应交税费----应交土地增值税
4、房地产开发企业，应该将土地增值税记入“营业税金及附加”科目：
借：营业税金及附加
贷：应交税费----应交土地增值税
转让时应交纳的土地增值税会计处理
借：固定资产清理
在建工程
专项工程支出
固定资产购建支出
贷：应交税金----应交土地增值税
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房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？(老会计人的经验)
房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？（老会计人的经验）一、清算时收入和成本的税务处理？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据上述规定，房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公，该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。
二、清算后再转让房地产如何计算土地增值税？根据国税发〔2006〕187号文件第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
三、将未售转为自用或出租是应清算项目还是可清算项目？根据山东省地税局2005年1号公告第十九条规定，符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。
通过以上两条规定可以看出，对应清算项目，文件第十九条第一款规定很明确：房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
房地产企业土地增值税清算的账务处理
房地产企业土地增值税清算的账务处理一、前言所谓土地增值税,是指对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位或个人,就转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种税金,而土地增值额则等于转让房地产所得收入与房地产开发成本、费用等支出的差额。
作为对房地产企业收益影响较大的税种之一,土地增值税长期以来所采用的缴纳方式为预征制,但从2007年2月开始,根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定,土地增值税的缴纳方式变更为清算制,这给众多房地产企业产生了一定的影响。
鉴于此,本文从会计角度对土地增值税清算中的相关账务处理进行了深入的探讨,以期可对此有所借鉴。
二、土地增值税清算的账务处理规定从会计角度看,房地产企业应设置“主营业务税金及附加——土地增值税”(假设为A)、“应交税费——应交土地增值税”(假设为B)、“待摊费用——预缴土地增值税”(假设为C)三个科目来对本企业的土地增值税进行核算。
在取得预售收入时,房地产企业需按预售收入的一定比例预缴土地增值税,此时在账务处理中需借记C、贷记B,在实际缴纳时再将B予以转出。
在项目竣工后,企业需按土地增值税清算方式计算应承担的土地增值税费用,并进行借记A、贷记C的处理,将C的科目余额转平。
而在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后,根据其应补缴的差额直接进行借记A、贷记B的处理,在完成补缴时再将B予以转出。
经过以上账务处理,A、B、C科目的余额应均为零。
由此可见,土地增值税的账务处理由以下三部分组成,即先期预缴、收入结算和清算补缴。
而由于会税差异的存在,房地产企业在土地增值税的核算过程中会产生一定的时间性差异,虽然从账面上看对其最终的财务结果没有太大的影响,但考虑到资金时间价值的存在,因此对此还需予以必要的关注。
三、土地增值税清算的相关案例分析例如,从事房地产开发的甲企业于2007年开始销售一楼盘,并于当年实现预售收入10亿元,下一年度2008年实现预售收入30亿元,2009年度实现销售收入20亿元,至此该楼盘以告售罄,并于2009年底结转该楼盘的全部销售收入60亿元。
浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理
占有越来越重要的作用 ，以房地产转让增值额为依 据而收取的一 （ ５ ） 企业应将取得土地使用权时所支付飞金额和开发土地基配 种税金 ，国家把这种税收定位土地增值税。土地增值税的账务管 套设施的成本作为土地增值税的依据，要在账簿上记录。 理对房地产企业有一定的影响，本文将对房产土地增值税的账务 ２ ． 案例 ・ 管理进行分析探究，以加强财务上对土地增值税的账务管理 。 本 文就 ２ ０ ０ ４ 年 ２月 份 某 房 地 产 公 司转 让 一 幢 办 公 楼 ，共 取
８ ０ ０ ０ ． ５ ×５ ％× （ ０ ７ ０＋ ／ ３ ％）－ ￣１ ０ ０ ０ ２ ５元 ｝ 印 花 税 ＝８ ０ ０ ０ ． ５ 二是，一旦房地产商房价上涨 ， 房地产商的收入就能大幅度增长， ×５ ％ ０ ＝４ Ｏ ． ０ ０ ２ ５万 元 。 越大幅度的房产收入增长意味着房地产商需要征收的土地增值税 （ ４ ） 由于该公司的房产权是转让获得的，因此不能扣除 ２ ０ ％。 额也就越大 。土地增值税 的征收可以抑制房价 的不断上涨。在市 可 扣 除的 总金 额 为 ： 场微观调控 的基础上 ，加上 国家对房价的宏观调控 ，能够抑制不 ３ ０ ０ ０ ＋２ ５ ０ ＋３ ０ ０ ０×５ ％ ＋８ ０ ０ ０． ５ ×５ ％× （ １ ＋ ７ ％＋３ ％）
房地 产 的 开 发 收 入是 我 国 国 民经 济 的 重 要组 成 部 分 ，房 地 产 （ ４ ） 企业在项 目竣工前取得的收入 ， 借记为 “ 应缴土地增值税” ， 权 包括 了土 地 资 源 、建 筑 物 、 建筑 物 设 计 及 与 土地 和建 筑 物 等 不 贷记为 “ 银行存款” ， 当房地产正式营业收入时借记为 “ 银行存款 ” ， 可分离 的权益。房地产行业的发展使得房地产税在我国的税收中 贷记为 “ 应缴土地增值税”。
如何做土地增值税的会计处理及举例（二）
如何做⼟地增值税的会计处理及举例（⼆）[例2]某房地产开发企业开发某住宅⼩区，从1997年6⽉开始向外预售，1998年10⽉底全部销完，共取得销售收⼊18600万元，为开发该⼩区企业共⽀出⼟地出让⾦2700万元，开发成本5600万元，实际缴纳营业税、城市建设维护
税、教育费附加及印花税等957.9万元，当地政府规定可按⼟地出让费和开发成本的10%扣除房地产开发费⽤，则应纳税额为：
扣除项⽬⾦额=2700+5600+957.9+(2700+5600)×10%+(2700+5600)×20%
=11747.9万元
增值额=18600-11747.9=6852.1万元
增值额占扣除项⽬⾦额的⽐率=6852.1÷11747.9=58.33%
应纳税额=11747.9×50%×30%+(6852.1-11747.9×50%)×40%
=2153.445万元
假定税务机关核定企业从1997年7⽉初开始，每⽉预缴⼟地增值税100万元，则从1997年7⽉初开始，企业于预缴时作如下会计分录：
借：应交税⾦--应交⼟地增值税1000000
贷：银⾏存款1000000
到1998年10⽉底，已预缴⼟地增值税1400万元(100×14)。
10⽉底，企业按规定计算出实际应纳税额时作如下会计分录：
借：经营税⾦及附加21534450
贷：应交税⾦--应交⼟地增值税21534450
实际补交⼟地增值税时作如下会计分录：
借：应交税⾦--应交⼟地增值税7534450(21534450-14000000)
贷：银⾏存款7534450。
房地产企业土地增值税会计核算
浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。
笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。
近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。
房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
房地产开发企业土地增值税的计算
房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理房地产开发企业转让房地产收入审核要点1。
应税收入的审核:包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.法定扣除项目金额的审核要点：(1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3％～5％计算征收,在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用"中扣除）审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积) （2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
审核时注意：①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本",而是按税法要求计算的,如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”,则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。
②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况,不视同销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产。
③公共配套设施费注意在各期进行分摊（3)房地产开发费用审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的.具体扣除规定如下:①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）.a：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
b：超过贷款期限的利息不允许扣除。
c：加罚的利息不允许扣除。
d：计算扣除的具体比例,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
考试看具体条件.②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内.a：利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨
三 、房 地 产 开 发 企 业在 土地 增 值 税 汇 算 清 缴 过 程 中
按 照规 定 的预 计 利 润率 分 季 或者 分 月 计算 利 润额 ， 入 利 计 润 总 额 进 行 预 缴 ，待 项 目完工 后 再 按 照 实 际 利 润 进 行 调
定 ， 收土 地 增 值 税 的 目的 是 调 节 土 地 增 值 收益 ． 征 是对 单 位和 个人 转 让房 地产 取得 的 增值额 征 收 的税款 。除 了遵 循
家加 强 了对房 地 产 开 发 企 业 的 宏观 调 控 ， 业 如 何 在 这 种 趋 于严 格 的 形 势 下 ， 理 地 处 理 土 地 企 合
增值 税 的 财 税 差 异 ， 好 土 地 增 值 税 的 汇 算 清缴 ， 取 最 大 的现 金 流 量 ， 做 争 已成 为研 究 的 重要 课
整 。房地 产 开发企 业进 行 会计 核算 时确 认 的销 售收 入应 该
是 本 企业 缴 纳企 业 所 得税 时 的销 售 收 入 ， 以预售 收入 中 所
的预 缴 土地增 值 税 应该 是 税 法 中对 应 的 营业 税 金及 附加 ， 企 业预 缴 的土 地增 值税 可 以在 企业 的预 计利 润 中扣 除 。 总 之 ． 于 房 地 产 开 发 企 业 的 土 地 增 值 税 在 会 计 和 税 由
预 缴 、 算收 入和 清算 。 国家 税务 总 局《 于房地 产 开发企 结 关
业 所 得 税 预 缴 问 题 的 通 知 》 定 ： 照 实 际 利 润 分 季 或 者 规 按 分 月 预 缴 企业 所 得 税 的 ， 售 方 式 取 得 的 预 售 收 入 ， 该 预 应
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。
（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
会计经验：主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收帐款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。
1.发生销售不动产和收到预收帐款时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
预缴税款时，编制会计分录
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
2.项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。
（1）预提数大于实际数时，编制会计分录
借：主营业务税金及附加（红字，差额）
贷：应交税金应交土地增值税（红字，差额）
反之，编制会计分录
借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）
贷：应交税金应交土地增值税（蓝字，差额）
调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。
（2）缴纳税款时，编制会计分录
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
（3）税务机关退还税款时，编制会计分录
借：银行存款
贷：应交税金应交土地增值税
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
土地增值税的会计处理问题
土地增值税的会计处理问题土地增值税属价内税，即其价款包含在房地产转让的价格之中。
企业计提的土地增值税税额是通过“应交税金”科目来核算的，设立“应交税金--应交土地增值税”明细科目，核算税款的计提与解缴。
对于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应缴纳的土地增值税，应分别以下几种情况，进行会计处理：1.主营房地产业务的企业，应于当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“企业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目。
2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”［工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资企业］、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资企业、旅游企业）、“内部供应和销售支出”［运输（铁路）企业］、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目。
对企业转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应缴纳的土地增值税、借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目。
企业在项目全部峻工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴土地增值税，借记“应交税金--应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金--应交土地增值税”科目，补缴的土地增值税作相反的会计分录。
房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。
1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2. 计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3. 汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。
对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。
对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
【老会计经验】土地增值税的会计处理及举例(一)
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】土地增值税的会计处理及举例（一）企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：
（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。
（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。
（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
一、土地增值税的计算方法：
1.计算应税土地增值额：
应税土地增值额=(转让价格-实际取得土地价格)×(1-20%)
其中，转让价格为该土地的预计销售价格或市场价格，实际取得土地价格为该土地的购买价。
2.计算土地增值税金额：
土地增值税金额=应税土地增值额×30%
二、土地增值税的会计处理：
1.计提土地增值税：
当企业购买土地后，需根据税收政策计提土地增值税。
计提土地增值税的时点一般为土地使用权确权的时间。
计提土地增值税的会计科目为应交税费-土地增值税。
2.支付土地增值税：
当土地转让时，企业需要向国家税务部门交纳土地增值税。
支付土地增值税的会计科目为银行存款、现金等流动资产所在科目-应交税费-土地增值税。
三、土地增值税的纳税申报和核定：
纳税核定是指税务机关对纳税申报的企业进行审核，核定其应纳税款的程序。
核定时，企业需要提交相关的资料，包括土地转让合同、土地评
估报告、增值税发票等。
税务机关会对这些资料进行审核，核定企业的应纳税款额，并将核定结果通知企业。
四、土地增值税的税款清缴：
企业收到税务机关发放的《土地增值税纳税通知书》后，需按规定时间向税务机关缴纳土地增值税款。
缴税时，企业需携带相关的资料，包括纳税申报表、核定通知书、税款缴纳凭证等。
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由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。
(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。
开发写字楼的土地增值税：1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220,2、加计扣除金额=2000*20%=400，3、增值额=5000-（2220+400）=2380.，4、增值率=2380/2220=117%,5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元
你是国教的吗
转让旧房的土地增值税：1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640,2、增值额=1000-640=360,3、增值率=360/640=56.25%,
4、该项目的土地增值税=360*40%-640*5%=144-32=112万元
一、土地增值税的会计处理
从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求;二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。
(1)取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”;实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
(2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计)，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。
经过以上账务处理后，该项目“应交税费——应交土地增值税”账户和“待摊费用——预缴土地增值税”余额均为零。
二、土地增值税的税务处理
在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。