浅析小区地下停车位产权归属
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
地下车位的产权归属目前有3种类型
地下车位的产权归属目前有3种类型一、分层所有权分层所有权是指地下车位可以独立产权交易，业主可以单独拥有车位的使用权和管理权。
在此模式下，地下车位和住宅房屋的权利证书是分开的，业主可以通过购买车位的方式获得车位的使用权，拥有自己独立的产权证书。
业主可以自由出租、出售或者转让车位的所有权，享受车位带来的经济利益。
这种所有权模式在房地产市场中比较常见，因为它为业主提供了灵活的权益支配方式。
比如，如果一个人拥有多辆车，他可以购买多个车位，并可以根据实际需要随时购买或出售车位，灵活调整自己的车辆停放需求。
但是，这种模式也有一些缺点，比如车位管理的责任划分不清晰，容易引发纠纷；业主之间的车位使用权和停车位秩序难以统一约束等等。
二、公共部分专有权公共部分专有权是指地下车位的使用权和管理权归属于业主共同管理的物业公司，业主只享有车位的使用权。
在此模式下，地下车位和住宅房屋的权利证书是合二为一的，即业主只购买住宅房屋的产权，而不单独购买车位的产权。
车位的使用权、管理权由物业公司统一管理，业主需要按照规定缴纳车位管理费用，享受车位使用权。
这种所有权模式在一些高层住宅小区较为常见，因为可以有效避免业主之间因车位争议而产生的纠纷，并且能够统一管理和维护车位的公共秩序。
但是，业主无法独立支配车位的所有权，也无法自由出租或出售车位，灵活性较低。
三、小区共有权小区共有权是指地下车位的使用权和管理权归属于小区的业主共同管理的业主委员会或业主大会。
在此模式下，车位的所有权不属于个人，而是属于小区业主共同所有。
车位的使用权和管理权既不属于个人，也不属于物业公司，而是由业主代表共同管理和维护。
这种所有权模式在现实中并不常见，但是在一些高档住宅小区、豪华公寓小区中较为普遍。
它可以有效避免个人对车位的独占和私有化，保证了车位资源的公平合理分配和使用。
但是，共有权管理往往需要业主亲自参与，需要业主之间有较高的信任和协作，维护成本相对较高。
住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正)
对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗地下停车位有吗?1、法律分析：通常情况下，停车位是不带产权的，车位一般可以分为以下几种情况：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
2、经有权机构批准建设的地下停车位，可以根据土地用途和合同约定办理不动产权证，属于商住性质办理地下停车位产权，需由开发主体申请办理房产总登记后才可办理一手分户登记，使用年限根据所在土地产权用途确定。
3、法律分析：车位没有产权。
一般停车位产权年限为40年。
使用年限是根据不同的土地性质来决定。
在一般情形下，车位并没有产权证。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4、地下停车位可以办理产权证。
根据相关规定，地下停车位一律实行有偿、有限期使用。
住宅用地的地下停车位和房产一样，一般不超过70年，商业、旅游、娱乐用地不超过40年，任何单位和个人不得擅自改变人防工程的使用用途。
有，地下车位一般都是有产权的，地下停车库如果不是人防工程改建，同时又不计入小区公摊面积，一般都能办理产权证。
如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，他就有权进行出售或出租。
地下车位有产权，但有的没有产权。
有产权的车位产权年限为70年，无产权车位的使用年限为20年。
有产权的车位可交易产权，确立产权人对车位的所有权，使用权、继承权等，也可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
并不是地下车位都没有产权，没有产权的地下车位都是人防车位，产权归人防办所有只对外提供使用权，所以对于一般居民来说就会被理解成没有产权。
地下室车位是归开发商所有还是业主1、此时开发商并不是业主，地下车位的所有权归全体业主共有。
开发商无权决定地下车位如何使用。
2、那么就归开发商所有，意味着开发商有权出售；②若是停车场算入公摊，就属于小区业主所有，小区业主可以使用；③若是停车场由人防工程改建，则属于国家，不得出售。
小区车位产权是开发商的还是业主的？
小区车位产权是开发商的还是业主的？展开全文2017-06-26范时斌律师十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。
理论上小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
注意：该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。
该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。
但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。
三、小区地下人防车位小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。
物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
目前我国律对于地下停车位的归属并没有明确的规定。
一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是“谁投资，谁收益”。
其实一般购房合同里也会约定相关事宜，这类车位一般经人防管理部门同意后开发商可经营使用，也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权。
注意：人防工程不能办理产权证，而住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”，把独立使用的地下停车位计入公摊面积本身是开发商的违规行为。
四、非人防地下停车位《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。
业主车位使用权说明
业主车位使用权说明随着城市化进程的不断加快,车位资源已经成为许多小区业主关注的重点问题之一。
如何合理利用有限的车位,让每一位业主都能享有停车便利,成为物业管理工作的重点内容。
本文就业主车位使用权作以下说明,希望能为广大业主提供参考。
车位归属权根据《物权法》的相关规定,小区内的车位属于小区公共共有部分。
也就是说,车位的所有权归属于全体业主共同所有,不属于任何单一业主的个人所有。
但是,业主可以通过向物业公司缴纳相应费用的方式,取得对应车位的使用权。
车位分配方式小区内的车位一般由物业公司统一管理和分配。
常见的分配方式包括:先到先得、摇号、拍卖等。
不同的小区可能会采取不同的分配模式,业主可以向物业公司咨询了解具体情况。
需要注意的是,车位的分配应该坚持公平公正的原则,避免任何形式的歧视和特殊对待。
车位使用规则业主取得车位使用权后,还需遵守一些使用规则。
比如,不得将车位挪作他用,不得擅自改变车位的功能和结构,不得占用他人车位等。
业主应当按时足额缴纳相关费用,如管理费、维修基金等。
物业公司有权对违规行为进行处罚,情节严重的甚至可能收回车位使用权。
车位转让业主可以将取得的车位使用权进行转让。
转让时,应当按照小区的相关规定,通知物业公司并办理相关手续。
有些小区还会对车位转让设置一定的限制条件,如仅允许在小区内部业主之间进行转让等。
车位使用权是业主的一项重要权利,合理利用和管理车位资源,不仅关乎个人利益,也影响到整个小区的秩序与和谐。
希望本文的说明能够帮助广大业主更好地了解和行使自身的车位使用权。
如果还有任何疑问,欢迎随时与物业公司沟通咨询。
论小区停车位的归属问题
绪论一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。
“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。
房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。
在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。
虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。
据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一）现实意义随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。
城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。
停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。
小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。
其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。
（二）理论意义目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。
开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
小区车位产权的归属
⼩区车位产权的归属在买车⽇益频繁的今天，车位问题也⽇渐突出，某些社区更是围绕着车位的使⽤情况甚⾄权属问题⽽与物业产⽣了纠纷。
需要注意的是，⼩区⾥的车位并⾮都属于全体业主，有些车位，开发商、物业是有权处置的。
今⽇就为⼤家分析现有7类车位的产权问题，在理清产权的...想要了解更多关于⼩区车位产权的归属的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。
1、敞开式地上车位敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使⽤。
这类车位主要是指通过在地⾯的地上划出车位⽽规范停车形成的车位。
业主购买房屋，便拥有了社区的⼟地使⽤权，也就是说社区的⼟地的使⽤权归全体业主所有。
所以在权属属于业主的⼟地上规划的车位，开发商或者物业⽆权处置。
2、⼩区建筑区划内规划建设的车位建⽴在⼩区建筑区规划建设车位的地⽅的车位，产权是归开发商所有的。
因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计⼊业主的购房⾯积之中，所以在交易前属于开发商所有。
但是这种车位，业主可以在⼊住后，通过购买⼿段获得，并拥有个⼈产权。
3、未计⼊公摊⾯积的地下车位地下车位所占⽤的⾯积如果没有被计⼊业主的公摊⾯积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。
开发商可以出售、出租车位，但只能给本⼩区的业主使⽤。
但是，这种产权确⽴的前提是，要在购房合同中体现，进⾏说明，即该部分不计⼊公摊，此时，产权才能归开发商所有。
如果不做说明，则⾃动归属全体业主。
4、计⼊公摊⾯积的地下车位算⼊公摊⾯积的地下车位，开发商⽆权出售，车位产权属于全体业主所有。
这类车位就像⼩区的其他公共配套⼀样，供全体业主使⽤。
只是，作为停车使⽤，要有专门的管理⼈员，这部分⼈员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使⽤，所获费⽤扣除管理成本后划⼊⼩区维修基⾦。
该部分费⽤不能私⾃⽤作他途，只能⽤于⼩区公共设施的维护。
5、⼈防⼯程车位⼈防⼯程车位所占的⾯积属于⼈防⼯程，⽽⼈防⼯程⼜是属于⼈民防空⼯程的范围，有着其特殊性，所以它的产权具有模糊性，在法律上还是⼀个空⽩。
小区停车位的归属权
⼩区停车位的归属权
随着私家车的增多，⼩区业主与⼩区物业间就车位问题发⽣纠纷的情况越来越多。
停车位的归属问题，应该结合法律相关规定和购房合同或停车租售合同来确定车位的归属。
1. 地⾯停车位归属
地⾯停车位包含两种类型的停车位，⼀种是建筑区划内的，另⼀种是占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地⾯停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的⽅式确定业主是有偿或⽆偿使⽤车位。
②占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使⽤公共车位是否需要⽀付⼀定的费⽤，当然也可以⽆偿使⽤，同时关于费⽤的⽀付可以约定⾃⾏收取还可委托物业进⾏收费。
2. 地下停车位
专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。
开发商有权对该类停车位进⾏销售和出租。
3. ⾸层架空停车位
⾸层架空停车位是指建筑物地⾯上啊会给你的第⼀层以墙、柱等架空⽽依附于楼房⽽形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4. 独⽴车库
这⾥的车库不等同于车位，属于独⽴的建筑物，归开发商所有。
小区停车位归属权
一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。
《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。
地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。
但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。
结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。
因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。
否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。
随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。
正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。
确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。
只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。
62《民法典》解读：小区停车位归谁所有？只售不租违法吗？
《民法典》解读：小区停车位只售不租违法吗？一个业主可以买几个车位？01小区停车位归谁所有？《民法典》第275条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
”车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。
但这不意味着，车位、车库就是专用住宅部分的从属物，因为车位、车库是相对独立的。
从该条款规定可以看出，小区内规划车位尤其是地下车库、车位归开发商所有，开发商可以与业主约定具体的处分方式。
由于地下车库涉及到人防工程问题，人防工程的所有权归国家，因此人防车位没有独立产权，但处分权和财产收益权归开发商享有，可以理解成这是对开发商投资建设人防工程的回报和鼓励措施。
对于占用业主共有的道路或者其他场地修建的车位，由于小区地面道路、绿地等场地属于全体业主共有，在共有土地上修建的车位，所有权应该归全体业主共有。
这种情形下，是否还要区分规划车位与非规划车位，似乎意义不大，规划只是政府报批手续，可以进行变更，只要是占用业主共有场地建设的车位，所有权都应该归全体业主共有。
02停车位只售不租或者只租不售违法吗？如前所述，既然小区内规划车位、车库的所有权归开发商，开发商就享有处分权，可以在法律允许的范围内自主选择处分方式。
从民法典的规定来看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，并未作出强制性或者禁止性规定。
因此，实践中存在的只租不售、只售不租等做法，并未违反法律规定。
当然，占用小区道路、绿地等公共场地修建的车位，由于所有权归全体业主共有，开发商并无处分权，不存在开发商进行出售、出租、附赠的问题。
一般作为临时停车位由物业公司管理，临停收费属于业主共有财产，用于补充专项维修基金，或者由业主大会决定用途。
03小区车位必须出售给本小区业主吗？《民法典》第276条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
小区停车位的产权到底属于谁呢
⼩区停车位的产权到底属于谁呢有车⼀族买房，停车位也是需要考虑的⼀个重要因素。
在普通⼆线城市，有些停车位都炒⾄⼗⼏万⼀个了。
不少购房者花⾼价购买的停车位，拿着买卖合同却没办法办理停车位产权登记。
由于这块长期存在法律空⽩，购买的停车位通常是以租赁的形式出现。
成为产权没法确定下来，产权不清晰明确，导致业主、开发商、物业公司多⽅⽭盾时有发⽣。
三招“辨”停车位产权⼀些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于⼈防⼯程，哪些⼜属于业主的公共空间。
停车位有很多种，地上、地下、⼈防⼯程，性质不同、权属不同。
⼀般来说，通过这三种⽅法可以识别⼩区停车位产权。
1、停车场在⼩区房屋销售时未按公建⾯积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使⽤权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售⼩区房屋时已将地下停车场按公建⾯积分摊给了全体⼩区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商⽆权与个别业主签订停车场停车位使⽤权转让协议，签订的协议也应归于⽆效。
如果⼩区业主需要购买该停车位使⽤权的话，应同⼩区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使⽤权转让协议。
在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使⽤权。
3、地下停车场是由⼈防⼯程改建的，尽管该⾯积未分摊给全体业主，但开发商也⽆权出售。
民法典第⼆百五⼗四条规定，国防资产属于国家所有。
《商品房销售⾯积计算及公⽤建筑⾯积分摊规则》第⼆百零九条规定，作为⼈防⼯程的地下室也不计⼊公⽤建筑⾯积。
从上述规定可以看出，⼈防车位是由⼈民防空管理部门代表国家⾏使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
业主在购买车位的时候应该注意哪些问题?业主在购买车位的时候⾸先要留意是不是规划⽤于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银⾏，因为⼀旦他还不起贷款，可能就会被银⾏出卖，业主的权利就难以得到保障。
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题xxxx律师事务所文/xxxx律师近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。
学者、专家、法律人士对此亦各执己见。
而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。
首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。
而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。
再说“建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。
而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。
一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。
地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。
地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。
因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。
目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。
第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
地下车库产权归属辨析
商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。
各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。
商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。
因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。
一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。
所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。
比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。
而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。
地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。
从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。
其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。
城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。
地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。
在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。
《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。
”再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。
《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。
只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
二、地下车库产权归属的判断标准地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。
根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。
建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。
地下停车场产权归属是怎么规定的
一、地下停车场产权归属是怎么规定的？1、地下车库产权归属的判断标准根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。
但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。
如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。
在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。
反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。
另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。
根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。
否则，地下车库的产权应属于开发商。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。
根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。
据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。
地下车位的产权归属目前有3种类型
====Word行业资料分享--可编辑版本--双击可删====地下车位的产权归属目前有3种类型，小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。
第一种情况，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
第二种情况，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
费某不属于此范围，因此严格来说，费某与开发商签订的转让协议不合法。
虽然费某主张要求维护自身的权益，但没有产权的车位买卖不受物权法保护。
“退一步来说，就算费某合法取得了车库的产权，按照《物权法》相关规定，若有小区业主提出请求，要求人民法院认定此种买卖无效，人民法院就得依法认定为无效。
”此外第三种情况是，部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”对照这一条，如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
肖副局长告诉记者，根据物权法相关规定，一个小区只能有一家物业管理企业进行管理，如果费某想取代现有的物业进行管理，肯定行不通。
此外，买卖双方交易前要明确车位是否具有受法律保护的产权，所以房管局认为，费某应尽量完善自己的合法产权归属，至于和之前、现在的物业公司产生的经济纠纷，在费某拿到相关合法产权之后，区房管局、荷花池街道将会牵线搭桥，让费某、小区物业及业委会、部分业主能够坐下来仔细详谈协商。
“简单粗暴的处理方式，解决不了任何问题。
”法律专家提醒，很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知情，因此导致了许多纠纷的产生。
有些时候，业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金，致使开发商二次获利，或者开发商将本不属于自身产权归属的车位、而是属于广大业主共有的车位私下卖掉，这都是业主购买前需要注意的。
住宅小区停车位权属问题探究
住宅小区停车位权属问题探究近年来，随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，住宅小区的数量和规模不断扩大，而停车位成为一个越来越普遍的难题。
停车位无疑是业主们非常关切的问题，而这背后的权属问题也日益引发争议和探讨。
首先，我们需要明确的是，小区内的停车位通常由业主委员会负责管理，但是停车位的所有权并不一定在业主手中。
有小区居民对此感到疑惑和不解，但是根据现行法律，停车位的归属问题可以分为以下几种情况。
第一种情况是，停车位属于业主共有。
这种情况下，业主会按照房屋面积比例共同拥有停车位，并且在使用上享有相应的优先权。
例如，某小区的业主在入住时共同购买并享有小区内的停车位，并且一般可以通过物业或业主委员会安排和管理停车位的使用。
第二种情况是，停车位归属于开发商或物业公司。
这种情况下，开发商或物业公司作为停车位的所有者，有权对其进行规划、管理和出租。
比如，某小区在交付前，由开发商自行设计了停车位，并通过物业公司进行收费租赁，单价为每月50元。
第三种情况是，停车位属于集体所有制。
这种情况下，停车位并不属于任何个人或单位所有，而是属于小区业主委员会或居民委员会，由其进行收益分配和管理。
例如，某小区在建成后，业主委员会在楼下闲置的门面开设了一个自行车和车位租借点，增加了小区收入并能够满足业主和周边居民的需求。
但是，在实际运行中，停车位权属问题却并不总是如此简单。
以下是三个具体的案例。
案例一：开发商不履行承诺问题某小区在售楼时承诺业主可以购买停车位，但实际上，小区内的车位全部被开发商出售给了另外一家公司。
此时业主们要求开发商解决停车位问题，但开发商却推诿不理。
业主们只能通过维权或者向政府有关部门申诉来解决。
案例二：停车位出租收益问题某小区内有停车位，但是物业公司私自将其出租，业主却未从中得到任何收益。
在业主的强烈抗议后，物业公司同意将停车位租金的一部分用于小区公共设施维修和改善，解决了业主的利益问题。
案例三：停车位使用权争议问题某小区有一位业主拥有两辆车，但只购置了一个车位，另一个车辆则需要停在别人的车位上。
关于小区地下车位的详细解释
谁能给我详细解释一下地下车库产权谁能给我详细解释一下地下车库产权，地下人防车位产权关系房屋附属地下车库共有四大类：1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商可以转让和出租。
但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长，所以有的开发商就打起了擦边球，出售使用权70年，这等于是变相出售产权。
2、目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。
市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。
”显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。
但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主，显然小区内业主的利益将受到损害。
在这样的情况下，市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》，使车位的买卖、转让趋于统一、规范。
3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。
该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权的分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间，如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。
4、售后公房地下车库及人防工程车库。
该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途也五花八门，有开旅馆、加工厂、仓库等等，其产权归属非常混乱。
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浅析小区地下停车位产权归属
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【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
【关键词】:停车位产权归属业主人防工程
一、停车位的含义
所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。
实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。
现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。
停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。
我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。
二、停车位的分类
从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。
第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。
地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。
三、产权归属、众说纷纭
(一)产权归开发商。
依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。
公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。
实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
(二)产权归人防部门。
人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》,认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有,具体由人防办管理。
人防工程是“人民防空工程”的简称,它是指“国家为了应对战争,提高城市整体防护能力,保护人民的生命和财产的需要,修建的地下防护建筑及其设施、设备。
”人防工程包括为保障战时人员与物资装备、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
在我国,对人防工程实行多元投资,即不仅仅由国家兴建,而且在城市商品房开发中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工程。
因此,随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。
同时,人防工程的建造利用要坚持“平战结合”的原则。
我国《人民防空法》第20条规定:“建设人民防空工程,应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
”具体而言,人防工程的建造目的是防范和减轻空袭的危害,从而服务于国防的需要。
但是,在和平时期,可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,从而实现物尽其用。
因此,实践中很多房地产开发商在获得有关行政部门的审核同意后,在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下,往往将这种人防工程改建为地下停车位使用,这也就是我们所演的利用人防工程改造的地下停车位。
利用人防工程改造的地下停车位的所有权比较难以认定。
我国法律要求。
城市新建民用建筑,必须修建人防工程。
(三)产权归全体业主。
目前对地下停车场产权诉求最强烈的就是小区业主。
其基本的理由是将地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施,认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中,因而,其产权当然属于业主。
地下停车场作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,按照相关法律规定,应当随土地使用权转让。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑物。
其他附着物所有权随之转让”,第二十四条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。
由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权,及相应获得土地使用权,则作为同一土地地下公用建筑的停车场,应一并取得共有产权。
《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定中“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移”,即为此意。
上述不同利益的诉求主体观点与利益明显冲突,虽然各自都有一定的法律依据,但是都是似是而非,并不能完全令人信服。
随着我国社会管理社区化的日益推进,尽快厘清小区地下停车场的产权归属及其法理依据是我们法律研究者与法律工作者义不容辞的责任。
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