国美,苏宁选址标准
主力店、超市商业选址标准
品牌超市商业选址标准一，大型仓储式超市的基本场地要求建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上须由物业场地使用方工程部门向物业承建方设计院做技术交流之后，按商业需求设计全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收，标准大致如下：A 面积要求1.占地面积:约20000平方米.2.卖场面积:单层约10000平方米,如达不到需求面积,要求每个楼层面积不低于8000平方米,总经营面积约为10000-15000平方米均可.3.停车场面积:提供约10000平方米或200个地上专用免费车位,地下300个车位.4.房屋:主体由钢结构或混疑土框架结构建设均可.5.卖场:卖场临街面与进深(即长宽的)标准比例为7:4,柱距10-12米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,以使经营营业面积最大化.6.层高:净高不低于5.5—6米.7.地面:铺设象牙白或浅色工业超市专用砖.8.内墙:白墙刷乳胶漆.9.照明:配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸).10.坡梯:卖场多于一层的每层需配置两部自动坡梯(不超过12度的).11.货梯和卸货区:两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平方米的专用卸货区,本商业周边需有环形车道,以方便购物车及货车进出.12.店标及招牌:提供本商业正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌.B 房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件:1.按乙方设计方案要求和乙方确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程..各类电力照明、供热。
2.房屋建筑主体结构坚实、防水、保证中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准,环境保护法规的规定和设计要求,施工质量达到优良.(备注:中央空调:要求如商业在大厦的一、二层要求做中央空调节能系统.)3.照明系统等安装,卫生间的建造等.4.房屋已建好变配电室并配备双路电力电压供应1400—1600千伏安(不含空调用电)5.房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施.6.配置消防系统及设施,包括:防水分区设施、喷淋、监控报警、控制室等.7.房屋场地室内设计温度:夏季27摄氏度,冬季16-18摄氏度,完成可独立控制的中央空调系统及设施,自控系统等.8.房屋已配备独立的水、电、天然气计量表等.9.房屋中已配备了不少于40条电话直线.10.完成符合设计要求的各类储水池,隔油池,化粪池等.11.去得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修,改造工程验收合格证书.12.按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用.13.完成各类室外管线工程.14.完成路灯和绿化等室外工程.15.取得室外工程验收合格证书.二.仓储式超市建筑要求1.建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少6米,柱距8.7米左右.2.地面载荷:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面.3.用电载荷:2*800KVA,双回路用电,加EPS.4.照明:照度不小于600Lux,加UPS不间断电源5.用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日。
苏宁电器选址分析
4. 营销策略
苏宁启动3C+家电节 取代各类产品促销策略。苏宁将逐步淡化以自我为中心的产品节为主的营销策略，不再局限于某一阶段主推某一类产品，而是根据苏宁目前已经高达千万人的全会员制数据库 系统，由全国上千个客服坐席每周定点抽样回访消费者这一阶段最大的消费潜在意向，并迅速制定营销策略和价格政策在下周的卖场进行实施，它很可能就是包括多个大品类中的很多小品 类的综合性活动，以保证消费者对自身生活个性需求在苏宁连锁店能得到最大的响应。
五、周边环境分析
❖ 该店位于广州城市中轴核心, 地处天河商圈“金钻十 字”黄金地段, 左接百货商圈, 右连岗顶数码卖场, 地 铁一号线和三号线的交接点, 周边有十几条公交线路, 加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网 络, 交通极为便利。苏宁体育东路店的开业将把消费 类电子的体验式模式融入其中, 成为正佳广场商圈的 有益补充, 使其业态更趋完整, 并将岗顶数码商圈与 天河商圈连成一片, 其覆射半径已延伸至珠三角, 像 肇庆、东莞的一些消费者也来此消费, 天河已成为珠 三角、华南地区的核心商圈。
❖ （7）交通条件
❖ 国美天河店毗邻地铁一号线，有数十条公条线可到 达，交能非常便利。具体公交线路如下：
❖ 公交车：体育中心站：269、248、551、263、242、 210、248、41、224、50、296.561、33、235、 549下，走200米到天河路198号精典大厦1-5楼;天 河城站：78、89、234、289、545、18、178、 540、233、810走200米。
（2）商店规模
苏宁天河3C旗舰店经营面积逾8000平方米, 是苏宁电 器倾力打造的第三代3C家电连锁店。不仅如此,苏宁 天河店还将继续投入巨额资金对其进行全方位升级 改造, 准备在现有3C旗舰店定位、规模、结构、理 念的基础上将其打造成为一个3C航母店,并按照“家 电广义化、管理先进化、经营简单化”的新的模式理 念进行改造。虽然苏宁天河店的规模已十分巨大,但 在规模上与国美维多利相比仍稍显逊色。
各大卖场店铺的选址要求
各大卖场店铺的选址要求来源：互联网时间：2009-11-18 作者：秩名一、社区购物中心商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势物业要求：面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳二、社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势物业要求：面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。
2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳◎ 北京物美[超市]一、便利店和便利超市1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳二、综合超市1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现2、商圈：以半径1。
2公里的商圈中有2万户居发为宜。
3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。
三、大卖场1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆◎ 沃尔玛[超市]一、对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期◎ 欧尚[大买场]选址标准：A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万◎ 铭可达[超市]基本要求指标1、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。
家电店选址基本标准(更新)20171220
2017年第二版家电店选址基本标准和要求一．店铺立地必须位于核心商圈，家居、装饰材料、购物中心以及同业等行业聚集，或居民住宅区临街店铺，半径500米内居民不少于3000户，新社区入住率80%以上。
二．店铺立地要交通方便，主干道为佳，接近进出畅通的道路。
位于商业区域的店铺应与中心街道、公共汽车站、农贸市场，商业综合体等人流量较大的公共交通设施相邻。
位于住宅社区的店铺应考虑居民出入小区的路线，最好设在居民区入口处或主要交通道路内。
三．门店楼层：一层临街商铺，使用面积100平米以上，150平米以下。
四．招牌位置：门头有足够的空间，高1米以上，面宽6米以上无遮挡物可独立开门。
五．店内布局：承重柱子越少越好，3根是上限，内部无隔断，有隔断能打通。
六．店铺必须有的配套设施：店铺内上、下水，通电，通网，通暖气（北方地区考虑）的能力，以及卫生设施/防火设施的布设。
七．租期：至少能租3年。
八．停车：停车便捷（例如周边100米有停车空地或者是5个以上的停车位）。
九．门面性质：商业用房，可注册营业执照等一系列手续。
十．属于菜鸟物流一级和二级仓配送范围（详见附件）。
十一．选址原为电器店的，优先作为备选店铺，需要提供该电器店月均销售额，客流量，进店转化率，客群主要来自哪些小区或村落。
最近一个月的销售报表，销售高峰和低谷分别是在哪个月以及商品货源渠道，商品结构，SKU 数。
同时请前线提供选址所在商圈竞争店的面积、月均销售额，客流量，进店转化率，客群主要来自哪些小区或村落。
最近一个月的销售报表，销售高峰和低谷分别是在哪个月以及商品货源渠道，商品结构，SKU 数，详见附表。
上述信息是选址审核的要素。
信息越详细审核会越准确。
十二．生效日期：2017年12月21日。
苏宁电器选址分析
政策法规变动风险
行业政策变动
关注国家及地方政府对电器零售行业的政策法规变动，及时调整经 营策略，确保合规经营。
税收优惠政策变化
了解当地税收优惠政策及其变化情况，为苏宁电器争取税收减免等 优惠措施提供依据。
土地使用政策调整
关注当地土地使用政策调整情况，确保苏宁电器选址符合政策要求， 降低违规风险。
应对措施及建议
体验。
多年来，苏宁电器凭借良好的品 牌形象、丰富的产品选择和专业 的服务，赢得了广大消费者的信
赖和支持。
选址项目背景
1
随着市场的不断发展和消费者需求的升级，苏宁 电器计划拓展新的销售门店，以更好地满足市场 需求。
2
选址项目旨在寻找具有商业潜力、交通便利、人 流量较大的地段，为苏宁电器的门店拓展提供有 力支持。
足够的发展空间。
运营风险评估
供应链稳定性
评估当地供应商及物流体系的稳定性，确保苏宁电器能够保持稳 定的商品供应，降低断货风险。
成本控制
分析当地租金、人力等成本因素，制定合理的成本控制策略，确 保苏宁电器在当地具有竞争力。
店面运营能力
评估选址地段的客流量、消费者购买力等因素，预测店面运营情 况，为制定店面运营计划提供参考。
方案设计与规划布局
针对每个备选地址，制定详细的选址 方案，包括店铺规模、装修风格、商 品陈列等要素的设计。
根据苏宁电器的经营特点和市场需求 ，合理规划店铺布局，确保商品分类 明确、陈列有序，提升顾客购物体验 。
方案优缺点比较
对每个选址方案进行优缺点分析，比较其在租金成本、交通便利性、人流量等方 面的优势与不足。
未来发展规划
考虑当地未来发展规划，选择具 有发展潜力的区域进行布局。
国美电器新店选址要求
国美电器选址要求核心提示：国美电器新店开发选址规划1.目的：新门店的选择过程是一项十分复杂的工作，关系到日后经营工作的质量，为使工作有章可循，达到规范化标准，特制定本规定。
2.范围：2.1适用范围：本规定适用于国美电器连锁发展部、新区开发办、各分部连锁发展部。
2.2发布范围：国美电器各中心、各部门、各级子公司。
3.名词解释：无4.职责：4.1公司总裁负责新门店选址最终审批。
4.2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核。
4.3分部连锁发展部负责新门店选址工作。
4.4大区负责分部新门店选址的审核。
5.作业内容：5.1选址的三大要素在前期的市调和论证已相当充分，并已明确制定某一商圈或二级市场的开店计划后，将进入实质性的选址阶段，选址工作必须把握三大核心要素：A、位置：不管是分部所在城市或二级市场的开发，卖场选址中位置是首先考虑的要素，商圈、客流、家电销售氛围、交通便利、突出的形象是决定经营成败的关键。
B、店面形象与卖场结构：备选项目店一定要有突出的外观形象、丰富的广告位资源，门口有停车位及促销空间；卖场的结构要适合经营家电，无过多立柱、无死角，能够按公司标准进行的商品布局和出样，并为消费者创造一个良好的购物环境。
C、租金：房租是经营中最沉重的负担，由于家电零售业已进入微利经营的时代，所以租金一定要合理，原则上要求将租金控制在预期营业额的1%以内。
各分部在选址时一定要本着位置→结构→租金顺序考虑的原则，首先要明确在哪个区域开店(某条街、某个路段)，其次是在该区域内选择适合做大卖场的商城，第三是将符合要求的商城以最低的租金谈下来。
5.2选择新门店的基本要求：5.2.1地理位置：(特殊情况须详细说明)5.2.1.1应依托各主要、次要商圈和家电、IT产品销售集中的地带，以及高消费水平的大型城市住宅地区。
应根据城市综合信息判断是否深入商圈中心，至少应考虑商圈核心向外延伸500米的距离范围内，力求降低租金成本，又能利用商圈人气，吸引客流。
苏宁电器选址分析
3．商店经营水平及信誉
苏宁体育东路店专注诚信的经营作风、良好的销售 网络和优秀的潜质，在业务手法、服务措施、经营 品种上不断创新、完善，不仅在消费者中留下了极 佳的口碑，随着企业发展，其影响力还在不断增强。 始终坚持"薄利多销、服务争先"的经营策略，把规 模化的经营建立在完善的售后服务体系基础上。因 而苏宁体育东路店凭借其高知名度和高信誉度吸引 更多慕名而来的顾客，从而可以扩大自己的商圈范 围。
二、地理位置分析
苏宁体育东路店位于正佳广场东侧广晟大厦瀚 森生活数码名店1~4层，总经营面积1万多平方米。 瀚森生活数码名店位于正佳广场、天河城百货组成 的百货传统商圈，同时又与华南最大的岗顶数码卖 场隔体育东路相望。 苏宁体育东路店的地理位置和 交通条件使其不但极大的方便了消费者的购买也非 常有利于货品的运送，从而很好的提高了其经营效 益。
良好的硬性环境和配套设施，以及独特的经营理念 和超前的服务意识，使其客流量和知名度急升。通 过市调公司调查，学历高、经济收入高的白领阶层 为我城的主要消费群体。大专以上学历，月收入 2500以上的消费者占消费总比例的60%以上。周一 至周五平均每天客流量为2—3万人次，周六、日每 天客流量为5—6万人次，排在了行业中的前列。因 而吸引了众多国内外知名品牌，如：IBM、 TOSHIBA、SAMSUNG、SONY、ACER、HP、联想、 方正、七喜、同方、TCL等纷纷进驻。
（3）市场定位
国美天河店的市场定位主要是面向中高端产品，满 足中高收入层的需求，同时在不断向高端产品方向 发展。而苏宁店则主要是面向高端产品，满足高收 入层的需求。由此可见，这两家店虽有激烈的竞争， 但他们也存在一定的差异化。拥有不同的市场。
百货、超市、专业店商业选址要求
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
5万-15万平 米为宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
标准超市 :500-1500平 米;大型综合 超市:25005000;超大型 :6000-10000
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
经营定位 时尚生活方式缔造者
发展状况
太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
本报告是严格保密的.
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新世界
新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
本报告是严格保密的.
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购物中心 物业及选址要求
选址要素：
主力店、超市商业选址标准
品牌超市商业选址标准1， 大型仓储式超市的基本场地要求建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上须由物业场地使用方工程部门向物业承建方设计院做技术交流之后，按商业需求设计全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收，标准大致如下：A 面积要求1.占地面积:约20000平方米.2.卖场面积:单层约10000平方米,如达不到需求面积,要求每个楼层面积不低于8000平方米,总经营面积约为10000-15000平方米均可.3.停车场面积:提供约10000平方米或200个地上专用免费车位,地下300个车位.4.房屋:主体由钢结构或混疑土框架结构建设均可.5.卖场:卖场临街面与进深(即长宽的)标准比例为7:4,柱距10-12米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,以使经营营业面积最大化.6.层高:净高不低于5.5—6米.7.地面:铺设象牙白或浅色工业超市专用砖.8.内墙:白墙刷乳胶漆.9.照明:配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸).10.坡梯:卖场多于一层的每层需配置两部自动坡梯(不超过12度的).11.货梯和卸货区:两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平方米的专用卸货区,本商业周边需有环形车道,以方便购物车及货车进出.12.店标及招牌:提供本商业正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌.B 房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件:1. 按乙方设计方案要求和乙方确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程..各类电力照明、供热。
2. 房屋建筑主体结构坚实、防水、保证中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准,环境保护法规的规定和设计要求,施工质量达到优良.(备注:中央空调:要求如商业在大厦的一、二层要求做中央空调节能系统.)3. 照明系统等安装,卫生间的建造等.4. 房屋已建好变配电室并配备双路电力电压供应1400—1600千伏安(不含空调用电)5. 房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施.6. 配置消防系统及设施,包括:防水分区设施、喷淋、监控报警、控制室等.7. 房屋场地室内设计温度:夏季27摄氏度,冬季16-18摄氏度,完成可独立控制的中央空调系统及设施,自控系统等.8. 房屋已配备独立的水、电、天然气计量表等.9. 房屋中已配备了不少于40条电话直线.10. 完成符合设计要求的各类储水池,隔油池,化粪池等.11. 去得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修,改造工程验收合格证书.12. 按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用.13. 完成各类室外管线工程.14. 完成路灯和绿化等室外工程.15. 取得室外工程验收合格证书.二.仓储式超市建筑要求1. 建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少6米,柱距8.7米左右.2. 地面载荷:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面.3. 用电载荷:2*800KVA,双回路用电,加EPS.4. 照明:照度不小于600Lux,加UPS不间断电源5. 用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日。
苏宁电器选址标准的策略：
苏宁电器选址标准的策略：1.客户分布配送中心示为客户服务的，首先要考虑客户分布。
对于商业配送中心，其客户主要是超市和零售店，分布在城市内人口教密集的地区，为提高服务水平，同时也考虑其他条件的影响，配送中心通常设置在城市边缘地区。
2.供应商分布配送中心靠近供应商，对货源供给的可靠性高，库存可以减少，但供应商一般离需求地比较远，而且也比较分散，配送中心靠近客户，对降低运输成本是有利的，因为进货的批量大。
3．交通条件交通条件是影响配送成本和物流效率的重要因素，特别是大宗物资的配送。
因此配送中心应尽可能靠近交通通道，如高速公路、铁路货运站、港口、空港等。
4. 土地条件（可得性、土地成本）配送中心需要占用一定数量的土地，用地必须符合国家的土地政策和城市规划；土地成本也是影响物流成本的重要因素。
5．人力资源因素配送中心需要不同层次的人员，一般操作属劳动密集型作业形态，用人较多，其工资待遇应于当地工作水平相适应，因此配送中心选址应考虑员工来源和人类成本，6．地区或城市规划配送中心规划属地区或城市规划的一部分，必须符合城市规划的要求，包括布局、用地，以及与其他行业规划的协调。
7、符合企业的发展规划配送中心的建设也是企业发展规划的一部分，其选择不仅仅要考虑当前企业的经营状况，也要根据企业后期发展做出调整，以应付企业以后发展出现的种种情况。
8．自然条件配送中心需要存放货物，自然环境中的湿度、盐分、降雨量、台风、地震、河川等都会产生风险，也会增大物流成本。
个人看法：众所周知，配送中心选址属企业战略层的决策问题，对物流系统的合理化具有决定性的意义。
配送中心选址合理与否会直接影响到配送系统的服务水平、作业效率和经济效益。
所以配送中心选址的目标是：服务好、效率高、费用低。
位于杭州的苏宁配送中心是中央配送中心下辖的三大配送中心，它不仅仅要维持杭州周边门店的正常运行，也要为其他子配送中心提供服务，以维持其他中小型配送中心的正常运行。
苏宁电器选址分析课件
目录
• 引言 • 选址分析方法 • 苏宁电器选址案例研究 • 选址决策过程 • 选址后的评估和调整 • 结论和建议
01
引言
目的和背景
目的
通过本次分析，了解苏宁电器选址的策略、考虑因素以及实施过程，为其他零 售企业提供参考和借鉴。
背景
随着中国经济的快速发展，零售市场日益竞争激烈。苏宁电器作为国内领先的 家电零售企业，其选址策略对于企业的发展和市场份额的扩大具有重要意义。
选址的重要性和影响
重要性
选址是零售企业成功的关键之一，合适的店铺位置能够带来更多的客流和销售机 会。
影响
选址不仅关系到企业的盈利能力，还与企业形象、品牌影响力以及市场竞争力等 方面密切相关。一个好的店铺位置能够提升品牌形象，增强消费者对品牌的认知 度和信任感，从而促进销售和市场份额的扩大。
02
选址分析方法
消费者行为分析
消费者需求
通过市场调研了解消费者的需求、购买习惯和偏好，以便更 好地满足目标客户。
消费者流量与分布
分析消费者流量较大的区域和时间段，以及消费者的居住和 工作区域分布。
成本分析
租金成本
根据不同地段、不同商业用途的租金 水平，评估租金成本对选址的影响。
运营成本
综合考虑人员工资、水电费、税费等 运营成本，以及当地政策法规对成本 的影响。
了解当地政府的政策法规，评估对业务发展 的影响，如税收政策、环保政策等。
经济环境
分析当地经济发展状况，预测未来经济趋势 ，以判断投资回报率。
05
选址后的评估和调整
销售业绩评估
要点一
销售数据统计
定期收集各门店的销售数据，包括销售额、销售量、客单 价等，以评估门店的经营状况。
各业态选址要求
项目位于城市规划的重点发展区域，周边有一定的商业氛围或商业潜力； 停车位：健身的消费人群一般是驾车的，这样物业就要提供足
要选择中心商圈，或主流商圈，或环线商圈，因
8 目前三环路周边市场还不成熟，家电连锁大多选
择中心和主流商圈入驻。
域，周边有一定的商业氛围 或商业潜力；
2
项目临近城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、 环路两侧、高速出入口；
3
项目本身、周边或商圈内具有非竞争性的综合超市、百货零售店 或传统家居建材市场等其他专业市场；
4
项目周边有多条公交线路车站，或地铁轻轨出口,交通便利；
7
排烟井道：所选物业应有安装排烟井道的位 置；具备排水排外部设 施；
8
空调设备：由业主提供200大卡的中央空调；
电梯：业主提供载重量不少于2吨的货梯2部或3吨
的货梯1 部， 货梯开门宽度不应小于1.4米，且货
9
梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不
影响顾客动线；由业主提供各楼层上下行平步梯，
自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度；
12
合作方式：以房屋租赁为主，受让土地、收购物业、合作开发、 合资经营为辅
2
有利于商场开拓发 展： ① 提高市场占有率 ② 和覆盖率，以
利企业长期发展 ； ② 有利于形成综合
服务功能，发挥 特色； ③ 有利于合理组织 商品运送。
3
有利于获取最大的 经济效益
4
5
项目建筑面 积：20,000 平方米— 40,000平方 米(单层面积 4,000平方米 以上)；3—5
苏宁电器选址要求
租赁是苏宁开发新店的方式之一，也是一直以来公司新建店面的重要手段。
现阶段本公司还
将向社会租赁一些店面，需求如下：
租赁年限：10-20年
租赁面积：2500-20000平米
租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；
入口：有独立的顾客入口、员工通道和货物通道，且顾客的入口临街，宽度在10米以上。
交通：要有多条公交车、地铁（如有）等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物。
门前场地：宽敞平整，可停放机动车辆和非机动车辆，可举办户外促销活动。
店招、广告：主入口可设立主店招，租赁对应外立面及楼顶可设广告位，公用通道内可设引导、指示牌。
设施设备：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。
电容：提供80kw/1000平方米的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自动扶梯、货梯等设施设备用电。
物业结构：层高3.5米以上，柱间距7.5米以上。
各大商场选址要求
各大商场选址要求王府井：1、首选物业：商业街；2、物业使用：租赁；3、需求面积：3万-5万平米；4、合同期限：10至20年；5、选址标准：A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。
金鹰:1、选择经济高速增长的中国主要省会城市和江苏省主要2、3线城市，继续开设新门店；2、通过购买物业、物业租赁及公司业务购并等多种形式，于黄金购物区开设时尚高级百货店；3、建筑面积不低于30000平米，单层面积不低于5000平米，规划方整，适合百货经营。
银泰：1、首选物业：购物中心，商业街；2、物业使用：租赁；3、需求面积：2万-5万平米；4、合同期限：8-15年；5、商业活动频繁(如商业街，步行街等)或商业活动历史悠久的街区；6、MALL、商场、超市、购物中心、宾馆、大酒店、展览馆出入口或临街旺铺；7、人口密度高、人口数量多的大型居宅区；8、大型写字楼、商住区；9、同行聚集的街道区域；10、各地市政、行政区域中心。
大商：1、shopping mall要求8——15万平米；2、超市1——2万平米；3、百货3——5万平米；4、家电1——1.5万平米。
茂业：1、首选物业：商业综合体，购物中心，商业街；2、物业使用：租赁，购买，合作；3、需求面积：2万-3万平米;4、合同期限：10-20年；5、选址标准：A、经营区面积要求：2万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。
天虹：1、以广东省为重点，对一、二线城市和新兴城市比较关注；2、项目建筑面积：2——4万平米，单层面积4000平米以上；3、层数、层高：3——5层，首层层高不低于6米，二层以上层高不低于5.5米；4、广场面积：门前广场面积不低于1000平米，停车位与商场面积之比不小于1个/100平米（含地面、地下停车位）；5、位置：城市的商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区；6、交通：位于城市主干道，公交车、小车、摩托车、自行车等交通佛年根据来往通畅，并便于顾客通达；7、人口：商圈内人口数量在10万以上；8、业态组合：百货+超市、纯百货、百货+超市+X（X可为家居、餐饮、儿童娱乐、美容健身等）；9、合作方式：租赁、购置房产、合资兴建、合资经营、加盟、管理输出等，以自持产业为主。
《国美电器选址报告》课件
选址效果监控
1 对比分析选址方案的效果
通过比对实际经营状况，评估选址方案的合 理性，找出存在的问题、优化选址方案和经 营管理，减少风险。
2 给出改进方案的建议
根据监控结果，拟定合理改善方案，提出激 励机制、内控体系调整等建议，保证选址经 营的、可持续发展。
选址的研究方法
综合分析法
通过考虑选址因素间的相互关系，对不同地段进行量化评估。
层次分析法
将选址因素按照层次结构进行划分和排序，计算各层次因素的权重，从而得到目标变量最优 选择；
选址因素分析
1
人口密度与消费水平
选择人口稠密、消费水平较高的地段，
竞争对手布局
2
例如商圈或人口聚集区。
考虑竞争对手在区域内布局，避免选址
结语
国美电器选址方案的成功经验
国美电器凭借较为准确的选址方案，在消费市场中 占据一定优势。
展望未来市场发展前景
在未来，电器消费市场将会逐步扩大，市场竞争将 日趋激烈。以科技为核心的电器智能与多元化的消 费需求会成为其中一部分的发展趋势。
利用量化方法，对各方案进行数值对比评估，综合 考虑各项因素的权重和项目投资与效益，选出最佳 选址方案。
选择合适的选址方案
根据评估结果，选出最佳选址方案，降低经营风险，
选址方案实施
土地申请与审批
与当地政府进行沟通协调、提 交申请、办理完相关手续，取 得相关许可证。
设计、施工、装修
根据选址方案和所处地段的不 同情况，设计、施工、装修， 以迎合当地社会经济水平和消 费习惯。
因为与同行业竞争对手过于接近而导致
业绩下滑。
重要——苏宁、国美、五星电器连锁选址标准
苏宁、国美、五星电器连锁选址标准苏宁、国美、五星电器连锁的选址标准各有不同，各自的选址要求如下：一、五星电器选址要求1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。
2、建筑要求：：独立、清晰的产权。
楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼;物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场;有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯(两层以上)。
3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上;区域商圈4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。
租期10年以上。
二、苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。
具体区域要求如下：苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货三、国美电器的选址要求1、商圈要求：1)商业街店——临街商铺(一层)。
处于市级商圈、区级商圈。
2)店中店——在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。
3C家电建筑规划选址要求
3C家电建筑规划选址要求3C家电建筑规划与选址要求参考一：开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：2级以上城市城市商圈选择及要求：商务区、商业区商圈内位置的要求：主干道旁，能见度高合作方式租赁期：15－20年免租期：四个月经营方式：租赁/加盟/购买租金要求：视地点及市场情况经营面积与楼层要求3000㎡--6000㎡主体建筑要求楼板承重：300kg/㎡给排水/排油/排污/烟道：月供水量3000吨/有4＃以上化粪池或连接市政排污网供配电负荷：400KV A以上硬件设施要求：一次消防验收合格物业形状要求：（16米－18米）宽*50米长以内内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：电梯（可使用）有煤气管道可接入层高和柱距层高：2.8－3米交通及停车要求交通方便，20个免费停车位其它需特别说明的要求可作酒店及附属设施用途/产权清晰参考二：城市及商圈选择标准目标区域及要求：所有二级城市及部分三级市场，要求人口规模在30万以上的地级或县级地区城市商圈选择及要求：商圈必须为城市主商圈或区域商圈，且商圈内商业气氛浓厚，客流量大，周围商业企业集中且较成熟；各种商业业态较丰富且较具规模。
商圈内位置的要求：必须在商圈内核心位置或者新城市中心，不能偏离主商圈。
合作方式租赁期：10-15年有一定的免租期经营方式：自营租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式经营面积与楼层要求楼层要求为1-3层，经营面积为2500-5000平米主体建筑要求楼板承重：350Kg/平方米给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求供配电负荷：150W/平方米硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。
物业形状要求：方正实用。
内装修要求□毛坯□粗装■精装□其它要求：地：60*60抛光地砖，顶：石膏板或矿棉板吊顶，墙：刷白。
层高和柱距层高：6m以上交通及停车要求停车位需免费提供20个以上。
其它需特别说明的要求1、承租面积的其它剩余部分不再租赁给其它经营家电、电子商品的租户；2、电费按市价据实支付；3、各项收费提供正式发票（租金需租赁业发票，水、电需增值税发票）；需提供该物业的土地使用证、产权证明、消防验收证明、手扶梯合格证明；若有抵押，另需抵押银行提供同意租赁的授权证明。
各类商家的选址要求一览(商超等)
各类商家的选址要求一览◎兴万家[超市]1、社区购物中心商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势物业要求：面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高五米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳2、社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势物业要求：面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。
2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳◎北京物美[超市]一、便利店和便利超市1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳二、综合超市1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现2、商圈：以半径1。
2公里的商圈中有2万户居发为宜。
3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。
三、大卖场1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆◎沃尔玛[超市]一、对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场三、对停车场的要求1、至少提供300个以上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期◎欧尚[大买场]选址标准：A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万◎铭可达[超市]基本要求指标1、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。
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苏宁、国美电器连锁店选址开发标准
[ 2008-3-2 18:39:00 | By: 龙旗舰队]
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苏宁、国美、五星电器的选址标准各有不同，各自的选址要求如下：
一、苏宁电器连锁发展选址要求
随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。
具体区域要求如下：
苏宁电器标准如下：
产权：独立、清晰的产权
区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利
面积：3000平方米以上
楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼
广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场
设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）
二、国美电器的选址要求
1、商圈要求：
1）商业街店——临街商铺（一层）。
处于市级商圈、区级商圈。
2）店中店——在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。
处于市级商圈、区级商圈。
3）社区店——位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。
4）特定市场店——手机、IT一条街（一层）。
市级手机、IT一条街。
5）交通枢纽店——位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
3C店规模要求
2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼
非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）
3、面积租期要求：1）小型店：30～50平米。
2）中型店：80～120
平米、160～240平米。
3）大型店：260～320平米。
四、旗舰店：400平米左右。
4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。
商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。
三、五星电器选址要求
1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。
2、建筑要求：：独立、清晰的产权。
楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。
3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商
圈核心位置3000平米以上。
租期10年以上。
苏宁选址具体要求
开店要求城市及商圈
选择标准
目标区域及要求：所有二级城市及部分三级市场，
要求人口规模在30万以上的地级或县级地区
城市商圈选择及要求：商圈必须为城市主商圈或
区域商圈，且商圈内商业气氛浓厚，客流量大，
周围商业企业集中且较成熟；各种商业业态较丰
富且较具规模。
商圈内位置的要求：必须在商圈内核心位置或者
新城市中心，不能偏离主商圈。
合作方式
租赁期： 10-15年
有一定的免租期
经营方式：自营
租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式
经营面积与
楼层要求
楼层要求为1-3层，经营面积为2500-5000平米
主体建筑要
求
楼板承重：350Kg/平方米
给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求
供配电负荷：150W/平方米
硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、
货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。
物业形状要求：方正实用。
内装修要求
□毛坯□粗装■精装□其它要求：地：60*60
抛光地砖，顶：石膏板或矿棉板吊顶，墙：刷白。
层高和柱距层
高
：
3.5m以上柱距：8m以上
交通及停车
要求
停车位需免费提供20个以上。
其它需特别说明的要求1、我司承租面积的其它剩余部分不再租赁给其它经营家电、电子商品的租户；
2、电费按市价据实支付；
3、各项收费提供正式发票（租金需租赁业发票，水、电需增值税发票）；
另请贵司提供该物业的土地使用证、产权证明、消防验收证明、手扶梯合格证明；若有抵押，另需抵押银行提供同意向我司租赁的授权证明。