房地产法律知识培训

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商品房预售合同的效力
• 商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个
条件，《城市房地产管理法》规定的其他三个条件并
不是预售合同是否有效的条件，只要出卖人持有预售
许可证明，即满足了法律规定的前提条件，其与买受
人签订的预售合同即为有效。
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商品房预售合同的效力
出卖人责任导致合同无效的几种情形
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销售广告视为合同要约的条件
• 说明和允诺——房地产开发商利用广播、电视、报纸、
期刊等新闻媒体的广告栏目或者自行印制售房宣传资
料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商
品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或
者对商品房质量的声明、陈述。
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销售广告视为合同要约的条件
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» 预售许可证
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销售广告视为合同要约的条件
• 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就 商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的 确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未 载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反 的，应当承担违约责任。（解释第3条）
2、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；
3、价款计算；
4、签署契约的时限。
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认购书的性质
• 认购书是商品房买卖的预约合同，是订立商品房预售 合同或者商品房现房买卖合同的先决条件，是独立有 效的合同。
• 需要注意的几点：
1、认购书是买卖合同双方当事人之间签订的。
2、因为事实上或者法律上存在着当时不能克服的障
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商品房预售合同的效力
• 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售许可证明的，可以认定有效。（解释第2条）
• 有效的合同：1. 主体合格；2. 意思表示真实；3. 不 违反法律、行政法规或者社会公共利益；4. 合同标的 确定、可行。
碍，客观上不具备签订商品房买卖合同本约的条件。
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• 相关设施——包括商品房的基础设施和相关配套设施。
如：基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小
区内道路、停车场等；公共配套设施包括商品房规划
范围内的配套和规划范围外的配套，如商业、服务业
以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
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认购协议中定金的处理
• 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定
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•宪法 •法律 •行政法规 •规章 •地方性法规、民族自治区法规、经济特区的规
范性文件 •特别行政区的法律
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与商品房买卖相关的法律
• 物权法、债权法、诉讼法、建筑法、房地产管理法、 城市房地产开发管理条例等
• 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》（以下简称解释）
金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一
方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于
定金的规定处理；因为不可归责于当事人双方的事由，
导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金
返还买受人。（解释第4条）
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认购书
• 认购书的内容一般包括：
1、双方当事人的基本情况；
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商品房预售合同的效力
商品房预售条件： （《城市房地产管理法》 ）
1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3. 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程
建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日起； 4. 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
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要约与要约邀请
• 要约——希望和他人订立合同的意思表示。
• 要约邀请——希望他人向自己发出要约的意思表示。
• 《合同法》第14条：要约邀请的意思表示内容具体确 定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约 束时，该意思表示即为要约。
• 商业广告原则上为要约邀请。
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买卖合同
• 买卖合同——当事人双方约定一方交付标的物并转移所 有权于他方，他方支付价款的合同
• 商品房买卖的标的物——商品房
• 商品房买卖合同分为：商品房现售和商品房预售合同。 （《商品房销售管理办法》）是否竣工验收合格，房产 证是否办理。
《现售合同》— 房地产证 —《预售合同》
——人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件
时，如何适用相关法律法规对案件性质进行认定、处
理所作的具体规定。
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司法解释的适用范围
• 司法解释——是指司法机关对法律作出的具有法律上约 束力的解释。
• 商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称出卖人） 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所 有权于买受人，买受人支付价款的合同。(解释第1条)
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商品房预售合同的效力
深圳市人民政府深府[2001]94号文件《关于加强土地 市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》
第十六条：提高商品房预售条件，预售条件中的形象 进度定为七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的， 主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
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（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实 或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆
迁补偿安置房屋的事实。
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合法销售的“五证”
» 建设用地规划许可证
» 建设工程规划许可证
» 建设工程开工证
» 国有土地使用证
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深圳市百思勤置业有限公司 二零零五年五月
概述
• 房地产作为人类社会发展不可分离的生产和生活资料， 已逐渐成为国民经济的基础性、支柱性产业。
• 基于房屋和土地在物质形态和经济形态上的内在联系，
人们往往将两者并称为房地产。
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与房地产相关的法的渊源