2021年土地估价方法及案例
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已折旧年限从7月1日至6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元
⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
⑥该地块于7月1日价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35]
房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。
案例3
不动产为一栋五层钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下：
土地面积为8400 m2。建筑物某些：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；共计：15000m2。
办法
比较项目
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价系数修正法
重要原则
代替
收益
建筑成本+地价=房地价
成本可及性
代替
代替
评估对象
土地；建筑物；不动产
土地；建筑物；不动产
土地；建筑物；
建筑物；新开发土地
土地
土地
合用范畴
适当有交易实例地区土地及不动产估价
适当有收益土地或建筑物
有交易地区且地产有开发、再开发价值
1不适当于已建成地或已开发地；2成本不等于价格。
不适当于无路线价区域。
不适当于无基准地价区域。
理论基本
1依实例地价格，比较求评估地价格；2无理论基本，但实用。
1将来纯收益还原现值即为价格；2有理论基本。
1地价=房地价-建筑成本-利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基本。
1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地获得费+开发费+利润+利息+区位修正。
宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。
宗地价=基准地价*（1±∑区域及个别因素修正系数）*批租年期系数*时间修正系数。
估价程序
1收集恰当交易实例；2查证交易条件状况，涉及价格、支付条件、动机及宗地条件；3实例交易状况修正；4实例期日修正；5实例区域及个别因素修正；6鉴定比较价格。
1估价总收益；2估价总费用；3计算纯收益；4选定还原率；5计算收益价格。
建筑物或新开发地
道路系统完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地价格修正系数表
限制
1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必要考虑所有差别项目，并加以恰当修正；3必要查证比较案例资料精确性。
1对无收益不动产评估困难；2收益数据必要合理、精确；3还原利率必要恰当。
1对不适当建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以精确；3开发费用难以精确。
解：
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；
土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元；
土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年；
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧计算，由于土地终结日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终结日2040年6月30日止，共39年）
解：
①年经营收入=6000万元
=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
二评估房地产价格
案例2
某酒店拥有房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式获得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据本地市场资料用比较法评估宗地在8月50年期土地适当权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据本地资料，容积率每增长1，地价增长60%。该饭店每月客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店建筑还原率取r2=8%。评估该饭店价格，估价期日为8月。
现实性
评估成果与市价相近，最具现实性
评估成果与市价稍有偏差
接近市价
评估成果与市价常有偏差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估成果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
比较价格
比较价格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
某公司于7月1日经政府出让获得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土构造商业楼，总建筑面积为15000 m2，于7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入6%，商品销售税及附加为销售收入8.5%，经营利润为年经营收入10%，若7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于7月1日价值。
②年须扣除总费用：
销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；
商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；
房屋年折旧：折旧年限从7月1日至2040年6月30日共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；
1预计开发完毕后房地售价；2预计建筑费用；3预计各项税费；4计算地价。
1拟定土地征用拆迁费；2拟定开发费；3拟定利润；4拟定利息；5计算成本价格；6位置修正。
1查定路线价；2查定深度指数；3查定条件指数；4查定期间修正指数；5修正出宗地价格。
1查定基准地价；2查证评估地块条件；3查定各项修正系数；4修正出宗地价。
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
5
2800
40
11
26000
4
2800
40
11
26000
3
2800
40
11
26000
2
2800
40
11
26000
1
3800
100
380Fra Baidu bibliotek00
114000
共计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%，设备所占比例为35%，建筑物耐用年限主体为50年，设备平均为，残值率为0。不动产每空置一种月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权参照值，综合还原率取8%，估价期日为9月30日；估价日期为9月1日-10月30日。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元
⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
⑥该地块于7月1日价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35]
房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。
案例3
不动产为一栋五层钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下：
土地面积为8400 m2。建筑物某些：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；共计：15000m2。
办法
比较项目
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价系数修正法
重要原则
代替
收益
建筑成本+地价=房地价
成本可及性
代替
代替
评估对象
土地；建筑物；不动产
土地；建筑物；不动产
土地；建筑物；
建筑物；新开发土地
土地
土地
合用范畴
适当有交易实例地区土地及不动产估价
适当有收益土地或建筑物
有交易地区且地产有开发、再开发价值
1不适当于已建成地或已开发地；2成本不等于价格。
不适当于无路线价区域。
不适当于无基准地价区域。
理论基本
1依实例地价格，比较求评估地价格；2无理论基本，但实用。
1将来纯收益还原现值即为价格；2有理论基本。
1地价=房地价-建筑成本-利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基本。
1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地获得费+开发费+利润+利息+区位修正。
宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。
宗地价=基准地价*（1±∑区域及个别因素修正系数）*批租年期系数*时间修正系数。
估价程序
1收集恰当交易实例；2查证交易条件状况，涉及价格、支付条件、动机及宗地条件；3实例交易状况修正；4实例期日修正；5实例区域及个别因素修正；6鉴定比较价格。
1估价总收益；2估价总费用；3计算纯收益；4选定还原率；5计算收益价格。
建筑物或新开发地
道路系统完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地价格修正系数表
限制
1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必要考虑所有差别项目，并加以恰当修正；3必要查证比较案例资料精确性。
1对无收益不动产评估困难；2收益数据必要合理、精确；3还原利率必要恰当。
1对不适当建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以精确；3开发费用难以精确。
解：
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；
土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元；
土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年；
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧计算，由于土地终结日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终结日2040年6月30日止，共39年）
解：
①年经营收入=6000万元
=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
二评估房地产价格
案例2
某酒店拥有房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式获得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据本地市场资料用比较法评估宗地在8月50年期土地适当权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据本地资料，容积率每增长1，地价增长60%。该饭店每月客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店建筑还原率取r2=8%。评估该饭店价格，估价期日为8月。
现实性
评估成果与市价相近，最具现实性
评估成果与市价稍有偏差
接近市价
评估成果与市价常有偏差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估成果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
比较价格
比较价格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
某公司于7月1日经政府出让获得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土构造商业楼，总建筑面积为15000 m2，于7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入6%，商品销售税及附加为销售收入8.5%，经营利润为年经营收入10%，若7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于7月1日价值。
②年须扣除总费用：
销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；
商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；
房屋年折旧：折旧年限从7月1日至2040年6月30日共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；
1预计开发完毕后房地售价；2预计建筑费用；3预计各项税费；4计算地价。
1拟定土地征用拆迁费；2拟定开发费；3拟定利润；4拟定利息；5计算成本价格；6位置修正。
1查定路线价；2查定深度指数；3查定条件指数；4查定期间修正指数；5修正出宗地价格。
1查定基准地价；2查证评估地块条件；3查定各项修正系数；4修正出宗地价。
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
5
2800
40
11
26000
4
2800
40
11
26000
3
2800
40
11
26000
2
2800
40
11
26000
1
3800
100
380Fra Baidu bibliotek00
114000
共计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%，设备所占比例为35%，建筑物耐用年限主体为50年，设备平均为，残值率为0。不动产每空置一种月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权参照值，综合还原率取8%，估价期日为9月30日；估价日期为9月1日-10月30日。