九颂山河精品酒店项目定位分析及财务可行性报告

九颂山河精品酒店项目定位分析及财务可行性报告

九颂山河精品酒店项目

定位分析及财务可行性报告

2016 年8 月

目录

第一章导言 (7)

一、报告编制过程说明 (7)

1、报告编制依据 (7)

2、市场调查方法说明 (7)

3、数据统计分析方法说明

(8)

4、报告编制参考资料说明 (8)

第二章项目地理位置分析 (8)

一、项目基本资料简介 (8)

1、酒店地理区位： (8)

2、整体项目简介： (9)

二、项目地点及周边环境简介 (9)

1、红谷滩新区区位条件分析 (9)

2、项目地点及周边环境

(9)

三、项目所在区域发展规划分析 (10)

四、项目交通便捷度分析 (10)

五、项目物理能见度和市场能见度分析 (10)

1、物理能见度： (10)

2、市场能见度： (10)

六项目主要客源市场需求临近度分析 (10)

1、商务散客 (10)

2、会议客源 (11)

3、政务客源 (11)

4、旅游团队及其他客源 (11)

七．项目地理位置优劣势分析 (11)

1、优势分析 (11)

2、劣势分析 (12)

第三章竞争市场高星级酒店发展状况调查及分析 (12)

一、竞争市场高星级酒店发展状况调查及分析 (12)

1、南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析

(12)

2、竞争市场酒店界定及其发展特征 (13)

二、竞争市场高星级酒店经营状况调查及分析 (26)

1、竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及

分析 (26)

2、竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及

分析 (27)

3、竞争市场高星级酒店会议经营情况调查及

分析 (30)

4、竞争市场酒店定位。错误!未定义书签。

三、竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析 (33)

1、高星级酒店客源结构调查

(33)

四、竞争市场供给状况发展分析 (35)

1、红谷滩后续高星级酒店供给情况

(35)

2、竞争市场需求状况发展分析 (37)

3、竞争市场酒店需求发展趋势的定量分析37第四章酒店项目定位分析 (39)

一、酒店类型定位 (39)

二、酒店档次定位 (39)

1、项目酒店档次定位 (39)

2、项目酒店档次体现的核心产品 (40)

三、酒店客源市场定位 (41)

1、客源分类 (41)

2、商务客源 (41)

3、会议客源 (42)

4、政府客源 (42)

5、旅游客源及其他 (43)

四、酒店竞争战略定位 (43)

1、酒店规模定位 (44)

第五章项目功能布局及配套设施 (45)

一、项目功能规划 (45)

1、功能细分 (46)

2、机电设备标准要求与集中管理 (50)

3、功能要求 (51)

第六章项目建造及费用预估、经营预测分析及回报率 (52)

一、项目建造及费用预估 (52)

二、财务分析 (52)

1、经营预算基础数据 (52)

2、营业收入分析 (53)

3、毛利润（GOP）分析 (54)

第七章项目风险分析 (54)

一、项目运行宏观经济风险 (54)

二、市场风险 (54)

三、财务风险 (55)

四、其他风险 (55)

第八章市场调研报告结论 (56)

第一章导言

一、报告编制过程说明

1、报告编制依据

●实施的市场调查，并在调查过程中所得到有针对性的真实有效数据；

●开发商提供物业的项目地块图纸及资料；

●根据项目具体情况及讨论所确定此项目的基本定位；

●在基本定位的基础上，根据项目实际情况以及涉及相关财税政策，进行投资分析及测算。

2、市场调查方法说明

●公开数据采集：政府相关部门旅游局、统计局、规划局等及其官方网站的访问获取官方数据信息；

●酒店行业职业经理人深度访谈：通过人脉关系对调查对象内部职业经理人进行深入访谈，并掌握各种真实数据，分析调查对象可能对本项目构成竞争关系或借鉴意义；

●现场调研：现场通过了解项目所在区域高星级酒店

的硬件设施、经营数据、客源构成等情况。

3、数据统计分析方法说明

●对比官方数据及内部信息，通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析；

●参照相似酒店开发案例进行案例对比分析；

●参1照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析。

4、报告编制参考资料说明

2旅行网、艺龙旅行网等相关网站提供的信息。

●携程

●重点调查酒店销售人员提供的酒店相关资料。

●南昌市旅游局提供的行业相关信息和统计数据。

第二章项目地理位置分析

一、项目基本资料简介

1、酒店地理区位：

拟建酒店项目位于红谷滩新区凤凰洲赣江北大道198号，八一大桥附近，滨临赣江。距离昌北机场约 23 公里，距离高铁西客站约 15 公里。

4

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项目酒店区位图

2、整体项目简介：

项目大楼为46层总建筑高度183.1M,建筑面积71389.23平方米，其中办公建筑面积29245.91平方米，酒店式公寓建筑面积16251平方米，酒店建筑面积13388.08平方米，裙楼为商业建筑面积。其商业有大型餐饮等业态，可能或促成有影院、KTV业态。

整体项目总平面图

项目酒店规划：大楼4F面积 1666.13平方米为酒店配套面积，36-43层每层1673.61平方米，为酒店客房及配套，项目酒店按准四星级以上（含四星级）标准设计建设，酒店部分建筑面积 15055.01平方米（不含地下及转换层借用面积）。

地面及地下车位随大楼物业整体配套。酒店预计将2018 年营业

二、项目地点及周边环境简介

1、红谷滩新区区位条件分析（略）

地理位置

交通条件

发展情况

2、项目地点及周边环境

项目酒店位于红谷滩新区最具发展潜力的凤凰洲片区，位于赣江北大道，毗邻红谷滩CBD中心区秋水广场。

项目酒店拥有极好的江景资源，临赣江滨江景观带，生态环境良好，自然景观优势明