限制期间届满前转让不动产合同的法律效力

限制期间届满前转让不动产合同的法律效力【摘要】一系列规范性文件规定限制期间届满前特定不动产不得进行交易，而现实生活中该类交易屡屡出现，其合同转让合同是否有效，成为解决纠纷的核心问题，文章分析了合同无效的各种理由，并提出在一定条件下该类合同有效。

【关键词】限制期间；不动产；转让；合同；法律效力；经济适用房近十年来，我国加强了城镇保障性住房的建设，同时由于保障性住房的特殊性，国家也对其进行了法律规制，在一定期间内限制其转让。然而在实际生活中，购房人在限制期间内转让不动产的情况并不鲜见，也由此产生了大量的法律纠纷，最高人民法院在2011年2月新修订的《民事案件案由规定》中特别增加了“经济适用房转让合同纠纷”案由。限制期间内转让不动产产生的纠纷，解决核心是对所签订的所有权转让合同的法律效力进行正确认定，该问题既有法律理论意义，也有司法实践的现实意义。本文力图对该问题进行分析，为行文方便，将存在转让限制期间的不动产称为“特定不动产”。

本文认为，在限制期间届满前转让特定不动产的，因该行为系无权处分行为故所签订合同依法无效。但如果明确约定了符合限制期限要求的履行期限或约定附期限生效的，合同应当依法有效。详述如下：

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在限制期间届满前转让特定不动产的，该行为系无权处分行为，转让合同依法无效。另外，特定不动产使用划拨土地其转让不能得到政府批准，以及合同属“标的不能”，可以用作合同无效的辅助性理由。相反，转让合同违反法律行政法规的强制性规定而无效的理由难以成立。

11在限制期间届满前转让特定不动产的，该行为系无权处分行为，转让合同依法无效。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局2007年印发的《经济适用住房管理办法》（建住房［2007］258号）规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。据此，经济适用房购房人只拥有有限产权，在限制期间届满前不享有完全的所有权，也就不具备完全的占有使用收益处分的所有权权能，体现在处分权能上，其无权在限制期间届满前处分特定不动产（在限制期间届满后转让也须满足特定条件）。因此，该合同属于无权处分，依据合同法规定须“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，而该行为势必不能得到权利人的追认，因此转让合同依法无效。

12特定不动产使用划拨土地转让不能得到政府批准，以及合同“标的不能”，可以用以作为说明合同无效的辅助性理由。

121特定不动产使用土地系划拨取得，限制期间届满前转让不动产无法得到政府批准，因此合同不发生法律效力。《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，经济适用房使用土地系划拨取得，房地产转让须经政府批准，而从现有规范可见限制期间届满前转让不动产无法得到政府批准，因此转让合同不发生法律效力。

122限制期间届满前转让不动产，不具备“标的可能”的生效要件。前述《经济适用房管理办法》系国土资源部等行政机关发布，其在工作中严格贯彻执行，因此，转让合同标的——在限制期间届满前转让不动产——不具有实现的现实性，行政机关不能实现在限制期间届满前对特定不动产进行转移登记。假设行政机关拒绝不满5年的经济适用房交易，可以想见因此产生纠纷司法机关应当裁判行政行为是合法的。而民事法律行为的生效要件包括“须标的可能”，“系指要因行为所追求的典型交易目的，在客观上须具有实现的现实性”［1］，因此，限制期间届满前转让不动产的合同因不具备“标的可能”的生效要件而不发生法律效力。

13司法实践中一些判决以限制期间届满前转让特定不动产合同违反法律行政法规的强制性规定而判决转让合同无效，本文认为该理由难以适用。国家为规制保障性住房，制定发布了一系列文件，其中对于特定不动产的交易规定了限制期间。例如，1998年国务院

制定的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十三条规定“已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定”。2004年建设部会同国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行制定了《经济适用住房管理办法》，后又经过2007年修订，规定“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。尽管如此，根据《立法法》的规定，现有对特定不动产交易规定限制期间的诸多文件，只属于国务院或国务院部门规范性文件，不属于法律或行政法规，因此，限制期间届满前转让特定不动产，不能构成“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效，该理由难以适用。

2形

在限制期间届满前转让特定不动产的，如果转让合同明确约定了符合限制期限的履行期限或约定附期限生效的，合同应当依法有效，尽管规范性文件规定在限制期间届满前不得进行特定不动产交易，但如果转让合同明确、完备地约定了双方的权利义务，其中约定转移不动产所有权的履行期限为法律规范规定的限制期间届满

之后，则届时转让人已经有权依据法律规范转移特定不动产，不发生无权处分的情形，合同应为有效。

另外，转让特定不动产合同中也可以明确约定该合同自法律规范规定的限制期间届满才发生法律效力，则该合同依法有效。合同作为民事法律行为中的意思表示行为，是以意思表示为要件、按照

当事人所表示意思发生预期法律效果的行为，［2］如果当事人约定附生效期限合同，明确约定限制期间届满合同发生法律效力，则当事人的意思并非是在合同成立时而是在限制期间届满后才发生转让的法律效果，因此合同应依法有效。

参考文献

［1］张俊浩主编m］

版社，1997：225。

［2］参见王利明，崔建远m］

中国政法大学出版社，19966。

（作者单位：天津天允律师事务所）