案场经理的工作思路

案场经理工作思路

一、团队建设

1、记录团队成员所有人电话和生日，给每一个人过生日。

2、团队成员每人起一个艺名，以姓起头，结合个人兴趣爱好性格特点、掌故，后面用叠字，起一个昵称。

如张潇潇、袁闹闹、蒋文明、姜皱皱、藤漂漂、余帅帅、王柔柔等。

3、建立售楼处的QQ群。关注员工日志、说说动态，作为了解和关心员工的一个渠道。

4、售楼处制度，所有人签字的公约，成立爱心基金，违反制度进行罚款5——20元不等，——用这笔钱给花在员工身上，由秘书负责保管，买笔本、激光笔、撮一顿、生日蛋糕、奖励。

5、售楼处分工，设卫生形象、学习宣传、文体等部长，公开竞选，各司其职。

让售楼处管理放权给每个人承担责任，制度化、流程化、标准化，形成每晚各部谏言制度。

遵循四个标准：指令清晰、执行有标准、有效监督、合理奖罚。

6、售楼处有自己的楼歌，口号，宣言，龙虎榜，信息栏。

团队分组，起队名，口号，组歌，板报。建立个人的梦想板，小组的板报，并公开评比。

这是售楼处的文化。

7、早晚例会制度。

早8:30——9:00活跃精气神，布置一天的工作内容和操盘方法。

前期有经理带领两周，后期有员工组织，每天把早会主题、内容、效果发给经理。

模式如下：确定主题、唱歌、游戏、分享收获、喊口号！布置工作内容。

晚5：00——5:30，各个部门总结一天工作、培训、团队文化活动如跳舞。

8、每个人调查并指出售楼处存在的十个问题，并分担给各个部门落实解决。每月进行一次。

9、建立员工档案，深入了解自己的每一个部下。

10、游戏——

大型活动

1、学歌。由文体部长负责，每天学一首歌。

2、工间操（早）、小鸡舞（晚）。由文体部长负责，每天有一个人领操。

3、野炊。

4、羽毛球对抗赛。

5、踢毽子比赛。

6、呼啦圈比赛。

7、镖王大赛。

8、笑话篓子比赛。

9、读书分享会

大型游戏

1、杀人。(5人以上)训练察言观色的能力。

2、贴人。(6人以上)

3、翻牌。一副扑克除去双王，按照顺序由大到小翻开牌，看用时多少。可以做三次，每次有3分钟讨论时间，以求改进。可由四组减为三组，以至两组。训练团队配合的能力。

4、背摔。信任队员。

5、瞎子摸人。训练队员之间的熟悉程度。

6、人椅。训练团队配合的能力。

7、衔纸杯传水。训练团队配合的能力。

8、穿针引线。训练团队配合的能力。

9、斗鸡。

10、你来做，我来猜！（名词、成语、电影名）

11、接歌。

12、蒙眼作画。

13、踩报纸。

14、模仿身边的人，发现每个人的标志性行为。相互找到自己身上的特点，寻找“背己我”。

15、扮时钟（三人游戏）。

16、解手连环。

17、瞎子背瘸子。

18、循环记名字游戏。“我是***旁边的***旁边的***”。

19、报数计时赛。

20、案情分析，“水草”、“沙漠奇案”。

21、列出身边同事的10个优点和缺点。无记名，每人选择三个人进行评价，原件烧掉，最终评价结果由经理转给个人。

22、“官”“兵”“捉”“贼”！

做完是要分享感受的。

小游戏

1、胡克船长

2、007

3、小太监

4、老佛爷

5、粉红娘娘

6、蒙娜丽莎

7、朋友来了

以上游戏可以合二为一。

8、果园、菜园、动物园及升级版

9、逢7过及升级版

10、大风吹

11、招牌动作

12、一只青蛙跳水，两只猴子上树，三只蚂蚁跳舞

13、颠三倒四、七上八下、十五的月亮十六圆

14、开火车

15、马兰花（五毛、一块）

16、木头人

17、“我爱你！”“不要脸！”

18、吹气球大赛

19、吃西瓜

20、花儿开，花儿谢！

21、ONE TWO ！

22、大西瓜、小西瓜

23、大树与松树

24、“人在江湖飘！”

25、推手游戏

26、凤凰飞

27、猪八戒背媳妇

惩罚：

1、2688，及升级版

2、卡通跳，分男版和女版

3、青蛙蹦

4、鸵鸟跑

5、死亡爬行

6、左七右八

7、真心话，大冒险！

A、学广告大家都看过脑白金的广告吧，就让他学里面的动画人物的动作，哈哈。当然还有很多搞笑的广告，自己找吧。

B、唱歌。

C、说出自己经历中最快乐或最丢人的一件事。

D、给大家讲或读一个笑话。

E、用肢体语言表演成语，直到观众猜出为止，猜出者可获奖品。

F、对墙壁大声说三次“我爱你”。

G、表演.例如让他选择“装白痴，装纯情，装gay”，不管装哪个，都很好看，呵呵。

H、朗读.准备好一段很搞笑的文字，比如那一段“我是一头猪，。。。。”呵呵，让他大声读出来，里面还可以要求动作。

I、吻桌子（柱子）。被罚者要亲吻指定的一个桌子5下，这时最好有照相机伺候，呵呵，出来的照片肯定很精彩！

J、把自己的口头禅变为"啊呀，讨厌，人家是“淑男"" ！

K、双手在胸前抱拳,以左脚为中心,右脚抬起，原地转圈。

L、背一位异性绕场一周

M、像一位异性表白3分钟

N、做自己最性感、最妩媚的表情或动作

O、神情的吻墙10秒

P、模仿古代特殊职业女子拉客

Q、让他到街上大喊"卖拖鞋啦～2块一双，买一送3"

R、抓着铁门喊"放我出去！"

S、对陌生人美眉挤眉弄眼

T、两人正面相隔做接吻陶醉状10秒；

U 、原地转10圈（就近靠下）；

V、跳钢管舞；

W、对外大喊我是猪；

X、走猫步；

Y、脱五件衣服；

Z 、跪地求婚状：如果我不向你求婚，我会后悔一辈子，因为你是我的惟一。

8、吸纸

9、十种姿势

10、大象跳舞

11、真情告白

12、撕纸

13、俯卧撑、蹲起。

读羊皮卷——<永乐大典>，发声练习。

女生，清脆、悦耳。

男生，浑厚、有中音。

二、项目培训思路

基础培训

1、房地产和销售基础知识培训。

把内容打出来背，疑难问题经理给解析一下，限时然后考核。

2、答客问。

把内容打出来背，疑难问题我给解析一下，限时然后考核。

3、项目说辞。

把内容打出来背，疑难问题我给解析一下，限时然后考核。

前期培训以强力记忆为主，有奖励有惩罚，比如转呼啦圈，2688，卡通跳、大茶壶。

同时渗透团队文化，建立团队归属感，建立员工对团队和公司的认同。

过关，接客户。

进阶培训

4、走地形，画地图，背地图。

5、调盘，做市调表，针对每个项目的优劣势一目了然。

6、头脑风暴，总结100条优劣势，逐一分解，每条能从三个以上的角度进行阐述。总结十大优势，解决十大劣势。

每个人写出销售大纲。评选出每个环节最好的一个做范本，整理出统一的销售说辞范本。

7、总结户型优劣势。

这些内容是在接客户的情形下同步进行，在每天晚例会上进行。可将晚例会延长为一小时。

8、售楼处“道具”的布置和运用。都有哪些道具？如何营造卖场氛围？如何运用现场道具声情并茂绘声绘色的解说楼盘和户型？

在谈判中卡谈判时间、卡运用道具的流程。根据谈判时间要奖惩，根据有无使用道具进行奖惩。比如要看电脑照片，签字等。有奖励，有惩罚！如谈判时间长过1小时奖励，少于半小时惩罚。

9、考核沙盘讲解、配套图讲解、投资图讲解，并对练接待客户。

深度培训

10、怎么剖析项目的一个卖点？培训。

11、怎么谈判？培训。

12、销售案例教学。如何排卡？如何配合？如何逼定？如何跟进销售？秘书单独培训，秘书的巡场配合至关重要。

13、销售技巧培训，根据销售计划、推盘思路安排相应培训。

如何推高层、低层？如何推东向、西向、北向户型？如何推大户型？如何推小户型？如何给客户设计选房方案？如何推顶层？

三、案场工作重点

1、怎样增加客源？

通过铺天盖地的广告宣传，如横幅、路牌、站牌、POP、高炮。

通过销售代表团队带客、发单页、插楼、插车。

通过短信平台，针对各社区资源。

进行精细化管理，弄清哪个区域是广告、短信、销代工作最有效率的区域，弄清哪个时间是销代工作最有效率的？

2、售楼处氛围的营造？制造热销氛围。

背景音乐。

每张谈判桌准备糖果，利好消息的报道资料、花卉。

做1到2信息栏，把最新的政策、项目、市场的利好消息公示。

做售楼处微笑墙，展示公司员工风采。或者做一个宣传板把公司的活动照片、社区剪影、周围配套照片做展示。

销售在工作时间（非约电时间）做卖场，增加卖场氛围。必要时有人穿便装，进行沙盘对练。

拉长谈判时间，每次谈判不低于半小时。有奖惩。

运用卖场道具谈判，规定必须使用的重要道具。有奖惩。

大场配合。即秘书大声在卖场说出有哪位客户已经排卡、交定金、当天还有多少卡、还有多少套相关房源，配合卖场销售。

小场配合。即销售现场配合逼定。

排卡本、已签销售合同和身份证复印件。必要时可以根据自己需要做“道具”，针对性沟通客户。

3、提升服务档次？档次不光来自于售楼处的门面、硬装，很大程度来自于销售人员的

服务档次。

微笑，不与客户发生争执。

“一备”在前台等待客户，不允许离开售楼处。

“二备”给客户倒水，并及时收拾卖场，收拾纸杯，桌椅归位。

“三备”开门，站在售楼处门口。

必要时，如雨雪天气设四备，打扫卖场卫生。

秘书对接客主任进行推崇，增加在客户心目中的影响力。

良好的销售形象。统一的工装，干净、板正、得体。良好的个人卫生。无抖腿、摇晃、抽烟等不良行为。

个人配饰及香水的使用。

4、售楼处形象。

符合售楼处定位的门脸、硬装、软装、绿植花卉配置。

选址在朝阳方向的、人流量大、泊车方便的地方。

5、短信平台跟进服务客户。

对意向客户、来访客户、来电客户、参加活动的客户、淘来的电咨进行短信跟进，进行开盘前的维护。增加成交概率！

6、热场活动。增加售楼处人气！

如亲子活动、奇果会、品酒会、异域风情歌舞、舞狮、售楼处进场或动工仪式、封顶仪式、样板园林区开放仪式等。

7、优惠活动。

利用虚点销售——

做高（假）低（真）两套价目表，给销售留出回旋空间。通过跟客户提条件，要求客户及时交首付、办贷款、转介绍客户、全款、买多套、申请金卡、申请特价房等方式放出手里的优惠。如果配合排卡本、号单、销售合同、身份证复印件等自制道具效果会更好！

利用节日搞活动促销。

砸金蛋！设置不同等次礼品苹果手机、家电、钱等。

限时特卖。限定7天或14天，放量50套特价销售。

特价房。针对特殊户型大幅降价。

打折。

溢价回购。

偷面积。即赠送阳台、露台、飘窗、阁楼、地下室、车位等。

包租。

零首付或开发商垫付10%——20%政策。

送家具、家电、车、装修、电梯费、物业费等。

免费看房班车。

转介绍客户的奖励政策。

8、推盘策略，及炒盘技巧。

9、回款。

催签合同、办贷款的手续。

三天交首付，七天办贷款。设立奖罚制度。

10、每周初做“周工作计划”，每周末做“周工作总结”，和销售总监、老总及财务、

市场、广告团队一起协作做好工作进度的推进。