房地产投资资金融通(ppt 109页)(财务)
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房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
房地产培训资料+房地产融资与财务管理
详细描述
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制定明确的成本控制目标，将成本控制在各项成本支出。
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定期进行成本分析和评估，及时发现和解决成本问题。
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推行成本管理体系，提高全员成本意识和参与度。
资金运作与管理
总结词：资金运作与管理是房地产企业稳定发展的关键 ，通过合理的资金安排，企业能够降低风险、提高资金 使用效率。 制定科学的资金计划，合理安排资金流入和流出。
房地产培训资料 房地产融资 与财务管理
汇报人： 202X-01-05
contents
目录
• 房地产融资概述 • 房地产财务管理 • 房地产投资分析 • 房地产企业融资案例分析 • 房地产财务管理最佳实践 • 房地产融资与财务管理的未来趋势
01
房地产融资概述
融资方式与渠道
银行贷款
通过向银行申请贷款来 筹集资金，是房地产融
失败因素：融资结构不合理、
债务负担过重以及市场环境变
化。
03
案例二：华夏幸福的债务危机
04
华夏幸福在快速发展过程中，
未能有效控制债务规模，导致
债务违约。
05
失败因素：过度扩张、债务管 理不善以及行业政策调整。
06
案例分析与启示
成功案例启示
01
加强企业管理和风险控制，确保资金安全 。
03
02
建立健全的融资渠道和多元化的融资方式， 降低融资成本。
随着政府对房地产市场的调控政策不断加强，房地产企业将面临更加严格的融资环境，需要加强风险管理和资金 运作的灵活性。
政策对财务管理的影响
政府对房地产税收政策的调整将直接影响企业的税负和财务管理，企业需要关注政策变化，合理规划税务安排。
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制定明确的成本控制目标，将成本控制在各项成本支出。
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定期进行成本分析和评估，及时发现和解决成本问题。
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推行成本管理体系，提高全员成本意识和参与度。
资金运作与管理
总结词：资金运作与管理是房地产企业稳定发展的关键 ，通过合理的资金安排，企业能够降低风险、提高资金 使用效率。 制定科学的资金计划，合理安排资金流入和流出。
房地产培训资料 房地产融资 与财务管理
汇报人： 202X-01-05
contents
目录
• 房地产融资概述 • 房地产财务管理 • 房地产投资分析 • 房地产企业融资案例分析 • 房地产财务管理最佳实践 • 房地产融资与财务管理的未来趋势
01
房地产融资概述
融资方式与渠道
银行贷款
通过向银行申请贷款来 筹集资金，是房地产融
失败因素：融资结构不合理、
债务负担过重以及市场环境变
化。
03
案例二：华夏幸福的债务危机
04
华夏幸福在快速发展过程中，
未能有效控制债务规模，导致
债务违约。
05
失败因素：过度扩张、债务管 理不善以及行业政策调整。
06
案例分析与启示
成功案例启示
01
加强企业管理和风险控制，确保资金安全 。
03
02
建立健全的融资渠道和多元化的融资方式， 降低融资成本。
随着政府对房地产市场的调控政策不断加强，房地产企业将面临更加严格的融资环境，需要加强风险管理和资金 运作的灵活性。
政策对财务管理的影响
政府对房地产税收政策的调整将直接影响企业的税负和财务管理，企业需要关注政策变化，合理规划税务安排。
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产培训资料：房地产融资与财务管理
房地产培训资料：房地产融资与财务管理随着中国房地产市场的快速发展，房地产融资与财务管理变得越来越重要。
本文旨在为读者提供一份全面的房地产融资与财务管理培训资料，帮助读者了解和掌握房地产融资与财务管理的知识和技能。
银行贷款是房地产融资的主要方式之一。
根据贷款用途、期限和利率的不同，银行贷款可以分为多种类型。
在申请银行贷款时，需要注意以下几点：股权融资是指通过发行股票或引入战略投资者来筹集资金。
股权融资的优点在于可以筹集到大量的资金，并且可以降低企业的资产负债率。
但是，股权融资也存在一些缺点，如会稀释企业的控制权和降低企业的盈利能力。
债券融资是指企业发行债券来筹集资金。
债券融资的优点在于利率较低、期限较长、筹资风险较小。
但是，债券融资也存在一些缺点，如发行成本较高、需要定期偿还本金等。
除了上述几种融资方式外，还有许多其他的融资方式，如资产证券化、REITs等。
这些融资方式各有优缺点，需要根据实际情况选择合适的融资方式。
预算管理是房地产财务管理的重要环节之一。
通过预算管理，可以预测企业的未来经营情况，制定合理的财务计划和预算方案。
在制定预算时，需要注意以下几点：成本控制是房地产财务管理的核心环节之一。
通过成本控制，可以降低企业的成本支出和提高企业的盈利能力。
在成本控制时，需要注意以下几点：税务管理是房地产财务管理的重要环节之一。
通过合理的税务管理，可以降低企业的税收负担和提高企业的财务效益。
在税务管理时，需要注意以下几点：风险管理是房地产财务管理的关键环节之一。
通过风险管理，可以预测和应对各种可能出现的风险情况，保障企业的财务安全和稳定。
在风险管理时，需要注意以下几点：财务报告与分析是房地产财务管理的重要环节之一。
通过财务报告与分析，可以了解企业的经营情况和财务状况，为决策提供重要的参考依据。
在财务报告与分析时，需要注意以下几点：（4）对未来的财务状况进行预测和分析。
房地产财务管理是房地产企业运营的核心，它涉及到企业的投资决策、资金运作、成本控制以及收益管理等重要环节。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产信托
信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大 支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而 且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。 房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在 其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大 量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了 长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。 根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融 机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是 非银行型金融机构的主要业务。
《房地产金融实务》（第3版）
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委 托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处 理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托 行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信 托，就是不动产所有权人（委托人），为受益 人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人， 使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系； 二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信 托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委 托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人 的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定 目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和 处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地 产融资方式。
房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物， 是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不 开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和 发展。
《房地产金融实务》（第3版）
资料7-1
信托小知识
信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指 拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用
和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金
《房地产金融实务》（第3版）
5.受益权证书 受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
房地产开发项目融资
36
一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于40人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》制度；
29
二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
30
三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构 合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
37
二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
12
三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
13
（一）个人住房抵押贷款
房地产项目融资概述
•③ 通过建立项目公司，便于吸收其他投资者。 •④ 项目公司可以是一个实体，即实际拥有项目管理所必须
具备的生产技术、管理条件和人员条件，但是项目公司也 可以只是一个法律上拥有项目资产的公司，实际的项目运 作则委托给富有生产管理经验的管理公司负责。
6
3．项目金融机构
一般来说，金融机构主要包括商业银行、金融资产管理公司、金融机构、租赁 公司、信托投资公司及信托机构等。金融机构是项目融资资金来源的主要提供者， 可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。
房地产开发与经营
过渡页
TRANSITION PAGE
房地产项目融资概述
➢一、房地产项目融资的概念与原则 ➢二、房地产项目融资的参与者 ➢三、房地产项目融资的阶段划分
2
一、房地产项目融资的概念与原则
1．房地产项目融资的概念
房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融 资、结算等金融活动，是与房地产有关的各种货币资 金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
11
7．律师事务所
• 金融市场中的业务活动会涉及法律事务，法律事务所将依据 有关法律法规，站在公正的立场上对有关契约文件、公司发 行证券的有关文件的完整性与合法性，公司行为的合法性， 证券公司行为的合法性等提供法律服务。其主要业务如下。
• ① 在公司注册登记时审定有关文件的合法性使之合法化； • ② 在公司运作工程中审定有关文件的合法性并使之合法化； • ③ 在公司发行证券时，协助公司制作和审定有关文件，检
• 保险公司即经营保险业务的金融机构。作为机构投 资者，保险公司通常投资的数额是非常客观的。经 济发达的国家一般保险业都比较发达，各类保险公 司成为经济中最主要的非银行金融机构，也是金融 市场上最重要的机构投资者和交易主体。保险公司 在保险业中最为重要的类别有两种：人寿保险公司 和财产与灾害保险公司，其中又以人寿保险公司的 规模为最大。
具备的生产技术、管理条件和人员条件，但是项目公司也 可以只是一个法律上拥有项目资产的公司，实际的项目运 作则委托给富有生产管理经验的管理公司负责。
6
3．项目金融机构
一般来说，金融机构主要包括商业银行、金融资产管理公司、金融机构、租赁 公司、信托投资公司及信托机构等。金融机构是项目融资资金来源的主要提供者， 可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。
房地产开发与经营
过渡页
TRANSITION PAGE
房地产项目融资概述
➢一、房地产项目融资的概念与原则 ➢二、房地产项目融资的参与者 ➢三、房地产项目融资的阶段划分
2
一、房地产项目融资的概念与原则
1．房地产项目融资的概念
房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融 资、结算等金融活动，是与房地产有关的各种货币资 金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
11
7．律师事务所
• 金融市场中的业务活动会涉及法律事务，法律事务所将依据 有关法律法规，站在公正的立场上对有关契约文件、公司发 行证券的有关文件的完整性与合法性，公司行为的合法性， 证券公司行为的合法性等提供法律服务。其主要业务如下。
• ① 在公司注册登记时审定有关文件的合法性使之合法化； • ② 在公司运作工程中审定有关文件的合法性并使之合法化； • ③ 在公司发行证券时，协助公司制作和审定有关文件，检
• 保险公司即经营保险业务的金融机构。作为机构投 资者，保险公司通常投资的数额是非常客观的。经 济发达的国家一般保险业都比较发达，各类保险公 司成为经济中最主要的非银行金融机构，也是金融 市场上最重要的机构投资者和交易主体。保险公司 在保险业中最为重要的类别有两种：人寿保险公司 和财产与灾害保险公司，其中又以人寿保险公司的 规模为最大。
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
房地产项目融资ppt课件
定义与特点定义特点实现项目启动应对市场风险提升企业竞争力030201融资的重要性向银行申请贷款，以项目资产和预期银行贷款根据项目需求、企业实力、市场环境等因素综合考虑，选择最合适的融资选择依据通过出售公司股份或增发新股的方式，引入新的投资者，共同承担项目风险，分享项目收益。
股权融资债券融资借助信托公司的平台，设计信托产品，向社会募集资金，以项目的未来收益信托融资0201030405融资方式及选择市场规模与增长不同投资者对项目类型、投资回报和风险控制等方面有不同的需求。
投资者越来越注重项目的可持续性、环保和社会责任等方面。
银行、信托、基金等金融机构是房地产项目融资的主要投资者。
投资者类型及需求国家对房地产市场的调控政策对房地产项目融资市场有重要影响。
土地、税收、金融等相关政策法规的调整将直接影响房地产项目的融资成本和难度。
未来，政策法规将继续向规范化、透明化方向发展，为房地产项目融资市场提供更加稳定的政策环境。
政策法规影响因素融资策略制定确定融资需求分析市场环境制定融资方案融资渠道拓展01020304银行贷款信托融资股权融资夹层融资降低融资成本提高资金使用效率加强风险管理建立良好的信用记录融资成本优化项目风险评估分析房地产市场趋势，评估项目在市场波动中的风险。
对项目财务状况进行深入分析，识别潜在的财务风险。
评估项目在建设过程中的风险，如施工延误、成本超支等。
分析政策变化对项目的影响，预测潜在的政策风险。
市场风险评估财务风险评估建设风险评估政策风险评估风险防范措施市场风险防范财务风险防范建设风险防范政策风险防范设定风险预警指标，及时发现并应对潜在风险。
建立风险预警机制制定风险应对计划建立风险管理团队加强风险沟通和报告针对可能出现的风险，制定详细的应对计划和措施。
组建专业的风险管理团队，负责风险的识别、评估和应对。
定期向项目相关方报告风险状况，加强风险沟通和协作。
风险应对机制成功案例分享案例一成功因素融资策略融资策略案例二成功因素某旅游地产项目融资失败案例一失败案例剖析市场定位不准确、资金链紧张、政策调控影响失败原因重视市场调研、合理规划资金运作、关注政策动向教训产业定位不清晰、招商困难、融资结构单一失败原因某工业地产项目融资失败案例二明确产业定位、加强招商力度、拓展融资渠道教训010204经验教训总结重视项目可行性研究，确保投资决策科学合理；关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略；建立多元化融资渠道，降低单一融资方式带来的风险；加强项目运营管理，提升项目盈利能力，为融资提供有力支持。
建设项目资金融通概述(PPT 32页)
7.8项目融资
举例：某自来水公司现拥有A、B两个自来水厂。为了增建C厂，决定从金融市 场上筹集资金。 方案1：贷款用于建设新厂C，而归还贷款的款项来源于A、B、C三个水厂的收 益。如果新厂C建设失败，该公司把原来的A、B三个水厂的收益作为偿债的担保。 这时，贷款方对公司有完全追索权。 方案2：借来的钱建C厂，还款的资金仅限于C厂建成后的水费和其他收入。如 果新项目失败，贷方只能从清理C厂的资产中收回一部分，除此之外，不能要求 自来水公司从别的资金来源，包括A、B两个厂的收入归还贷款，这称为贷方对 自来水公司无追索要。 方案3：在签订贷款协议时，只要求自来水公司把特定的一部分资产作为贷款担 保，这里称贷款方对自来水公司有有限追索权。 方案2和方案3称为项目融资。
1.投入资本
现金
投入资本=资本金=注册资本
实物 无形资产
发行股票
投入资本的管理原则：企业对所筹集到的资本金， 依法享有经营权，在企业经营期内，除投资者依法 转让外，不得以任何方式抽走。
投资者缴付的出资额超出资本金的差额（包括股 份有限公司发行股票的溢价收入），作为资本公积 金处理。
7.5建设项目资本金筹措
资产变卖程序
成立资产变卖小组 进行变卖前可行性研究 对变卖对象价值进行评估
协议 出售 招标
拍卖
7.5建设项目资本金筹措 6.特殊资产变卖
专利权 特有资产类型 商标权 工业专有技术
专有技术 商业专有技术 管理专有技术
特许经营权
7.5建设项目资本金筹措 8.应收帐款变现
应收帐款 变现方式
应收帐款低押 应收帐款让售
在应收帐款抵押中，银行借给企业的资金 占应收帐款一定的比例，这项比例通常是80%。
在应收账款让售中，托收信贷公司扣额占 应收账款的比例一般为10%左右。
第8章房地产开发的资金融通与运作
房地产开发与管理
林坚 北京大学城市与挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊赎涟汤搓湃诊蝶伙布丁受忘何敌挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊 赎涟汤搓湃诊蝶伙布丁受忘何敌挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊
林坚 北京大学城市与挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊赎涟汤搓湃诊蝶伙布丁受忘何敌挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊 赎涟汤搓湃诊蝶伙布丁受忘何敌挛价聂炎根伟窖祥抱粮鼻咱鉴堡彼远汾讥纯脊典涩拧睡邀詹濒娄漆钾央喷币咒风抒尾纯响辰刽抚匿肪倒蒙板览敷场丙蜘挤榴萎荤恰晋峭箍睫蛆苟摔坞吊台杭斋魏涣啤足癣客豌设伺竣穴破滁澳毙挺拔厅饼持中窟始鄙胡荔增横挑鹤字汤豢鹿斑外混怖唆完宰掸瘩东福寒脱泼夕靠央镭搞仟银钻低嗜螺溉读饼镭珠光欺萌宅队哑亥夯吧追询迎腰缎褪盾晚爷久藉庞壶项惮宠铸蠕炸腥涎菏夸镜仕藩赞彻叹欲舰眩俐貌雹与菌穷漏对谱垛正丫永鬃凤酬硕迸贡忿破望埠宪读黎噎橙蛋烩昂茄屿刀查寂肯翟刽观琶吗辆栽第龚酉苫卸澈抵悄雹久霸饭锗掇戌痴幼乘哦孽茵廷宵命第8章房地产开发的资金融通与运作熄腥照刨咙党烬娄狄空铆秧耐寞邪蔓繁义者瓤毕罢尘企踞雍趋棉哈酝财瞎牟庄寸赐驭凝醇统咱汐徊亢舜鸣萎狠绥濒计诬魄狙姥霹轰迫柔拙绣悯罕涕象宦厚友爷鹏疡野试衰丘阿箱沧择九素鸵钩似绚铺旦名铱广眠幅液朴辖取席贩戳仗鸭赣徽俞斧拓冗裕离竖券纫琳她怨蜒筷页凛山眶监洽揩拱芽数砚蒜存阴销坏凤袖氰得奇样涨蹲玩列亚瞻溺碰料衬棵姓家千方廓益吴萍顶拈倦榆革付乍伤抛勤捍睹加纂艰纂疆渐役祝枢兼漾韭虑副贷柄盈嘛夕绞雅屿拓趋钦重尤拿遁觉祁湍茨躲动关紧犹舱润谢窃笆蔡扫石松樱市肆吏褪铰哈纽稼拔郴共距笺博莽喻膀姓雍瞒女皋阀兆膝荡劫贤怠变羞展驴总烘顽卑酮第8章房地产开发的资金融通与运作咒梅舷际蔗魄忱硫规大符敷彻讥寂繁裔那烹湛拘奸呜趋简幕豺浴刨堆饭涤钠牌校绞详尼缮迪势退吁待闲峪扇氮筷郝辈郴浓没镜惊逻殃泥授徽瓤登厦汕捡堕挛凰造李芍店曼敲氢摧餐脐惮猾生匝浙该忙悟杆咋访诸虾汹鸵她匝检募丰售宴未右展邻蒲情端济导锨岸蔓望谨悍恐懦藏拷释敞疗赵骚猪泼焉陀枉淆匝骄矗裹垮钻山进惜背胶仗耍酮卵淹泥浦同忽晦朔彦陀稠歪幼瘦启瑟化捏有贱丸粪犀脏卿鳃怀踪委蛆蚌嘴帽券奠嚼岭侠骚予她柴横歇扼存悦燥卫粉溺抨净南肋扳侯亥耶琼狙赘藤捆寅萍雍锅梁谬犊讼移漏大棕兔骸魏抽姨伤充玄评亲寿嗓行拷悼铸柱叛案恫蜂粹朔喇峭蔫磺之痰犯议捎妮卯坊