房地产投资课件
合集下载
投资性房地产(PPT48页)
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
房地产投资业务培训ppt课件
风险评估与成本控制
对项目选址过程中可能遇到的政 策风险、市场风险、自然风险等 进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让 流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土 地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用 权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土 地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等， 为相关领域提供专业服 务和支持。
07
房地产投资风险防范与 应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因 素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投 资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、 基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态 环境等自然因素，以及项目所在 地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁 需求以及竞争状况，选择具有市 场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到 房地产市场，以期在未 来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长 期持有，以获取稳定的 租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素 影响，如经济周期、政 策调整等，存在较高的
投资风险。
对项目选址过程中可能遇到的政 策风险、市场风险、自然风险等 进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让 流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土 地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用 权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土 地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等， 为相关领域提供专业服 务和支持。
07
房地产投资风险防范与 应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因 素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投 资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、 基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态 环境等自然因素，以及项目所在 地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁 需求以及竞争状况，选择具有市 场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到 房地产市场，以期在未 来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长 期持有，以获取稳定的 租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素 影响，如经济周期、政 策调整等，存在较高的
投资风险。
房地产投资概述(ppt 38张)
投资环境因素。
政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场 供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设 、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消 费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）
四、房地产投资特征
1、房地产投资的回收期长和长周期性 2、房地产投资对象的固定性和不可移 动性 3、房地产投资的高投资量和高成本性 4、高风险性 5、合作性强 6、回报率高 7、环境约束 8、低流动性（变现性差）
房地产置业投资
这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地 产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自 身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的 物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种 投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
• 从房地产投资经营方式角度： 出售型房地产项目投资、出租 型房地产项目投资和混合型房 地产项目投资。
从房地产投资形式的角度
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并 参与有关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投 资两种形式。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产 的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债 券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷 款证券等。
房地产投资的资金回收期长的原因
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要 受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投 资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的 限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资 者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的 多次完整的运动才能获得利润。 二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其 复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所 以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作， 才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租 金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整 个房地产投资回收期延长。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产投资培训课件
稳定期
成熟与巩固 ➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
------
土地 价格 变迁 规律
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律 基建投入与地价增长的关系曲线
下一个周期 衰落或重建 ➢税收
----
二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋 的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、 工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑 施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在 房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入 资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
复利计算的特点是：把上期未的本 利和作为下一期的本金，在计算时每一期 本金的数额是不同的。复利的计算公式是 ：S=P（1+i）^n
1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基 金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百 元； 2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万； 3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多； 4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后 来劲越足，跑的越快。
房地产投资基础知识
2012
所谓房地产投资
是指资本所有者将其资本 投入到房地产业，以期在 将来获取预期收益的一种 经济活动。 房地产投资分析中，我们 使用的投资概念是狭义的。 房地产投资所涉及的领域 有：土地开发、旧城改造、 房屋建设、房地产经营、 置业等。所以，这里的投 资是预先垫付的资金（没 有包括其他资源）。
三是房地产经济运作中交易费用高。
房地产投资分析基础课件
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0
房地产投资ppt课件
8
三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报 酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入 量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的 权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
9
四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净 收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点 离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资 的回收期越短越好。
房地产投资
6
第二节 房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价 格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说 明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收 入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
10
说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元， 第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净 现金流量下降。
房地产投资
11
第三节 房地产投资的基本分析
房地产投资
18
年份 城市化率 工业化 二者比
房地产项目投资策划培训课件
2024/6/3
15
❖ 一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资 参与成分就越大；相反，假设一个地区的投资环境 越差，如此开发企业参与该地区投资的成分就越小。 当然，上述7个因素又可分为假设干个子因素，可 以对这些子因素作进一步的“热冷〞分析。
❖ “冷热〞比照法是最早的一种投资环境评估方法。 虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但 它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了 根底。同时，“冷热〞比照分析的结论也是投资者 制定投资战略、选择投资区位的重要依据。
一、房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业或个人为 实现某种预定的目标，直接或间接地对 房地产的开发、经营、管理、效劳和消 费所进展的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有土地开发、
旧城改造、房屋建设、房地产经营、置
业等。房地产投资是我国社会固定资产
投资的主要组成局部之一。
2024/6/3
3
二、房地产投资的特点
有尚未满足的需求，且具有较大的购置力。
当市场时机大时，它就被称为“热〞因素。
2024/6/3
12
❖ 3、经济开展与成就。
❖ 一个地区所处的经济开展阶段、增长率、经
济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要 方面之一。
❖ 4、文化一元化。
❖ 一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗
习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程
2024/6/3
11
❖ 冷热因素有：
❖ 1、政治稳定性。
❖ 有一个由社会各阶层代表所组成的、为广阔 人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和 促进企业开展，创造出良好的适宜企业长期
经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时， 这一因素被称为“热〞因素。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
房地产投资规划培训课件
房地产投资规划培训课件xx年xx月xx日contents •房地产投资基础•房地产投资策略•房地产投资分析方法•房地产投资法律与风险•房地产投资案例分析•未来房地产投资趋势展望目录01房地产投资基础指以房地产为投资对象，以获取土地增值、租金收益或现金流为目的的投资行为。
房地产投资定义房地产投资分类包括住宅、商业、工业、酒店和写字楼等不同类型的房地产投资。
房地产投资的概念和分类房地产投资的基本要素选择好的地段是房地产投资成功的关键，要综合考虑交通便利、周边配套、未来发展潜力等因素。
位置租金收益土地增值现金流通过出租房产获取租金收入，要合理评估租户类型、租金水平和未来租金增长潜力。
长期持有土地等待其增值，要关注城市规划、政策利好和土地性质等因素。
通过短期持有房产或进行房地产金融产品投资获取现金流，要关注资金成本和流动性。
包括开发商、中介机构、投资者、租户等市场参与者。
房地产投资市场概述市场组成房地产市场周期性波动，要关注政策调控、经济形势等因素对市场的影响。
市场周期房地产投资存在政策风险、市场风险、财务风险等，需合理评估风险并采取风险管理措施。
投资风险02房地产投资策略投资策略的制定与实施制定具体的投资目标，如投资金额、投资期限等，以及实现这些目标的具体步骤。
确定投资目标对当地的房地产市场进行深入调研，包括供求关系、价格走势、政策环境等，以便为投资决策提供充分依据。
了解市场情况根据个人或机构的需求和风险承受能力，确定投资标的，如房产类型、地段、价格等。
确定投资标的根据投资目标和市场情况，制定具体的投资计划，包括投资时机、投资方式、预期收益等。
制定投资计划长期持有策略以长期持有为目标，注重资产质量和租金收益，通常选择购买有稳定租赁需求的住宅或商业物业。
不动产投资信托策略通过购买不动产投资信托基金(REITs)获得间接房地产投资，具有较低风险和较高收益，但受市场波动影响较大。
开发策略以开发为目标，注重土地和建筑资源的获取和整合，通常选择购买具有开发潜力的土地或旧物业进行改造和升级。
投资性房地产PPT
第10章 投资性房地产
10.1投资性房地产概述 10.2投资性房地产初始计量 10.3投资性房地产后续计量 10.4投资性房地产转换的核算 10.5投资性房地产处置的核算
2020/9/24
10.1 投资性房地产概述
• 定义--是指为赚取租金或资本增值，
•
或两者兼有而持有的房地产。
• 范围—属于投资房地产的项目
2020/9/24
• 分析：对甲企业而言，该土地使用权不能予以确认， 也不属于其投资性房地产。对乙企业而言，自租赁期 开始日起，该土地使用权属于其投资性房地产。
• 2）持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业 取得的、准备增值后转让的土地使用权。
• 注:按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有 并准备增值后转让的土地使用权。
• 分析：甲企业竞拍并开发的栋商铺不属于投资性房地产 。
•
只有当甲企业与某承租人签订经营租赁合同，且
租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。
2020/9/24
• 注：下列各项不属于投资性房地产： • （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营
管理而持有的房地产。(用途)
• 如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
已出租的土地使用权
•
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
2020/9/24
• 1）已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得 ，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
• 注:企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属 于此类。
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期 6年。甲企业将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差 价，为期2年。假设不违反国家有关规定。
10.1投资性房地产概述 10.2投资性房地产初始计量 10.3投资性房地产后续计量 10.4投资性房地产转换的核算 10.5投资性房地产处置的核算
2020/9/24
10.1 投资性房地产概述
• 定义--是指为赚取租金或资本增值，
•
或两者兼有而持有的房地产。
• 范围—属于投资房地产的项目
2020/9/24
• 分析：对甲企业而言，该土地使用权不能予以确认， 也不属于其投资性房地产。对乙企业而言，自租赁期 开始日起，该土地使用权属于其投资性房地产。
• 2）持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业 取得的、准备增值后转让的土地使用权。
• 注:按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有 并准备增值后转让的土地使用权。
• 分析：甲企业竞拍并开发的栋商铺不属于投资性房地产 。
•
只有当甲企业与某承租人签订经营租赁合同，且
租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。
2020/9/24
• 注：下列各项不属于投资性房地产： • （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营
管理而持有的房地产。(用途)
• 如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
已出租的土地使用权
•
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
2020/9/24
• 1）已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得 ，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
• 注:企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属 于此类。
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期 6年。甲企业将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差 价，为期2年。假设不违反国家有关规定。
投资性房地产课件
考虑盈利能力、贷款风险和利率波动等因素，应进行财务分析 和预算规划。
投资性房地产的预算和财务分 析
投资性房地产的预算和财务分析是为了评估投资回报率、现金流和资产增值 潜力，以指导投资决策和日常管理。
投资性房地产的市场前景
投资性房地产市场前景广阔，随着城市化进程和经济发展，需求不断增长， 同时政府也出台一系列措施促进房地产市场稳定和发展。
投资性房地产的风险和风险管理
1
市场风险
房地产市场波动性较大，需认识到市场风险并采取风险管理措施，如多元化投资 和仔细评估投资机会。
2
管理风险
房地产投资需要进行租赁管理、维护和市场分析等，需制定有效的管理策略和预 防措施。
投资性房地产课件
本课件将详细介绍投资性房地产的各个方面，包括定义、分类、优点、缺点、 市场前景、风险管理、财务分析、融资方式、税务规定以及案例分析等。
什么是投资性房地产？
投资性房地产是指以盈利为目的而进行的房地产投资活动，包括出租、买卖和资本增值等。
投资性房地产的定义及特点
投资性房地产是指购买、持有或出租的房地产物业，其特点包括稳定的投资回报、资本增值潜力和税收优惠等。
投资性房地产的分类
根据用途和投资方式的不同，投资性房地产可以分为住宅、商业、工业和土地等不同类型。
投资性房地产的优点和缺点
投资性房地产的优点包括稳定的现金流、资本增值潜力和税收优惠；缺点则可能包括管理和维护的成本、市场 风险和资金回报周期较长等。
投资性房地产的适宜人群
投资性房地产适宜具备一定风险承受能力和资金实力的个人和机构，包括投资者、房地产开发商和房地产基金 等。
投资性房地产的预算和财务分 析
投资性房地产的预算和财务分析是为了评估投资回报率、现金流和资产增值 潜力，以指导投资决策和日常管理。
投资性房地产的市场前景
投资性房地产市场前景广阔，随着城市化进程和经济发展，需求不断增长， 同时政府也出台一系列措施促进房地产市场稳定和发展。
投资性房地产的风险和风险管理
1
市场风险
房地产市场波动性较大，需认识到市场风险并采取风险管理措施，如多元化投资 和仔细评估投资机会。
2
管理风险
房地产投资需要进行租赁管理、维护和市场分析等，需制定有效的管理策略和预 防措施。
投资性房地产课件
本课件将详细介绍投资性房地产的各个方面，包括定义、分类、优点、缺点、 市场前景、风险管理、财务分析、融资方式、税务规定以及案例分析等。
什么是投资性房地产？
投资性房地产是指以盈利为目的而进行的房地产投资活动，包括出租、买卖和资本增值等。
投资性房地产的定义及特点
投资性房地产是指购买、持有或出租的房地产物业，其特点包括稳定的投资回报、资本增值潜力和税收优惠等。
投资性房地产的分类
根据用途和投资方式的不同，投资性房地产可以分为住宅、商业、工业和土地等不同类型。
投资性房地产的优点和缺点
投资性房地产的优点包括稳定的现金流、资本增值潜力和税收优惠；缺点则可能包括管理和维护的成本、市场 风险和资金回报周期较长等。
投资性房地产的适宜人群
投资性房地产适宜具备一定风险承受能力和资金实力的个人和机构，包括投资者、房地产开发商和房地产基金 等。
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。