项目估价中的基本核算方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
政府投资应用软件开发项目价格评估及计算方法
政府投资应用软件开发项目价格评估及计算方法Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】ICS备案号：DB44政府投资应用软件开发项目价格评估及计算方法Price assessment and calculation method of the governmentinvesting development project of application software(报批稿)×××× 发布目次前言本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。
本标准由广州市信息化办公室提出。
本标准由广州市标准化研究院、广东软件行业协会负责起草。
本标准主要起草人：程丽萍、熊瑞萍、冯智辉、万江平、林定光、王树文、谢毅、黄跃珍、李玉荣。
本标准为首次发布。
引言目前，对于政府投资应用软件开发项目的费用评估，缺乏对应的标准，不便于政府部门对其进行费用核算。
为规范政府投资应用软件开发项目价格、保障建设质量以及维护建设方和开发商的利益，特制定本标准。
鉴于目前政府投资应用软件开发的实际情况，本标准中规定的需求变更风险系数、开发成本系数、实施成本系数以及维护成本系数可能会出现变化。
因此，这些系数值必须根据经验确定，通常要与软件开发商商议。
政府投资应用软件开发项目价格评估及计算方法1 范围本标准规定了政府投资应用软件开发项目价格评估及计算方法。
本标准适用于广东省各级财政投资的开发应用软件项目及系统集成中的应用软件项目。
其它应用类软件项目可参照使用。
2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB/T 11457-2006 信息技术软件工程术语3 术语和定义、缩略语3.1 术语和定义GB/T 11457-2006中确定的以及下列术语和定义适用于本标准。
三种评估方法
资产评估方法8后，得出待估房地产评估价。
1、交易日期的修正2、区域因素1）双百分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格=交易实例价格/（1+i）nn——达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数3、个别因素的修正4、交易行为的补正2．具较好可比性，3．交易时间与基准日接近。
4．交易透明、公平和有效。
5.土地出让年限、使用需求基本一致。
适于房地产出售、购置、投资决策等项目基本方法差异调整因素应用条件土．地．使．用权．．（重．．点）．．1.搜集资料，确定比较案例;2.交易情况修正;3.交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5.个别因素修正;6.确定待估土地评估数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。
2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数88888888注意：复利现值系数=（P/F，r，i）=1/（1+r）i=（1+r）—i 年金现值系数=（P/A，r，n）=∑=+niir1)1(1=rr n-+-)1(18。
各类资产的评估方法介绍
各类资产的评估方法介绍(一)评估方法介绍根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
（二）评估方法的选择结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。
它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
本次评估以评估对象持续经营为假设前提，企业可以提供完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，且从企业的财务资料分析，企业未来收益及经营风险可用货币量化，具备采用收益法进行评估的基本条件。
资产基础法，是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。
本次评估，企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整，适宜采用资产基础法进行评估。
（三）评估结论确定的方法在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。
本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。
资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
论述工程计价的基本原理
论述工程计价的基本原理一、引言工程计价是建设工程中的一个重要环节，它是建筑施工过程中的一项必要操作。
它的作用在于通过对建筑工程的各项费用进行核算和计算，从而确定出建筑工程的总造价。
本文将从基本原理、计价方法、计价依据以及计价应用等方面进行论述。
二、基本原理1. 费用原则费用原则是指在计算建筑工程造价时，必须按照实际发生的费用来进行核算和计算。
这里所说的实际发生费用包括直接成本和间接成本两个方面。
直接成本是指与建筑施工直接相关的费用，如材料、人工、机械等；间接成本是指与建筑施工间接相关的费用，如管理费、税金等。
2. 时间原则时间原则是指在计算建筑工程造价时，必须按照不同时间段内发生的费用来进行核算和计算。
这里所说的不同时间段包括预算期、设计期、施工期和竣工验收期等。
3. 经济效益原则经济效益原则是指在计算建筑工程造价时，必须考虑到经济效益的因素。
这里所说的经济效益包括建筑工程是否符合国家和地方规定的标准、是否满足用户需求、是否具有较高的使用价值等。
4. 公平原则公平原则是指在计算建筑工程造价时，必须保证计价结果公正合理。
这里所说的公正合理包括计算过程透明、数据真实可靠、计算方法科学可靠等。
三、计价方法1. 工程量清单法工程量清单法是指按照设计图纸和技术规范，将建筑工程中所需的各项材料和劳动力分别列出，并按照市场价格进行核算计算。
这种方法适用于比较简单的建筑工程。
2. 定额法定额法是指根据建筑施工过程中各项工作量和费用确定一定数量的标准化劳动力和材料，并按照这些标准化劳动力和材料进行核算计算。
这种方法适用于比较复杂的建筑工程。
3. 比例估价法比例估价法是指根据历史上类似建筑工程项目的造价情况，推算出本项目可能发生的费用，并进行核算计算。
这种方法适用于没有详细设计图纸和技术规范的建筑工程。
四、计价依据1. 设计文件设计文件是指建筑工程的设计图纸和技术规范等。
在进行工程计价时，必须根据设计文件中所列出的各项材料和劳动力进行核算计算。
矿业权评估公式和的部分内容
采矿权评估方法一、贴现现金流量法1.原理：把矿业权作为一个项目系统，矿业权价值等于项目净现金流（收益）现值之和即：净现金流＝现金流入量－现金流出量2.现金流量的构成（1）初始现金流量：固定资产投资，垫支的营运资金，原有固定资产的变价收入（2）营业现金流量现金流入：营业现金收入现金支出：包括营业现金支出（付现成本）、缴纳的税金。
3.贴现现金流法的计算方法（一）我国矿业权评估贴现现金流量法财务模型1、现金流入量（＋）①销售收入②回收固定资产残（余）值③回收流动资金2、现金流出量(－)①固定资产投资(含更新改造资金）②流动资金③经营成本④销售税金及附加⑤所得税3、净现金流量（＝现金流入量－现金流出量）4、扣除社会平均科技创新收益5、剩余净收益6、折现系数（r＝a%）7、矿业权权益价值（二）计算公式式中：Wp —采矿权权益价值；CI —现金流入量；CO —现金流出量；Wbi —社会平均收益额（Wbi＝Epi×δ, 其中, Epi—年销售收入，δ—社会销售收入平均利润率）;r —折现率;n —计算年限(1 、2 、3 ⋯⋯) 。
4.（一）可采储量确定可采储量，是矿业权评估最关键的一个步骤，也是采用贴现现金流量法评估的基本条件。
（1）固体矿产资源的可采储量可采储量＝基础储量－设计损失量－采矿损失量可采储量＝基础储量×设计损失率×采矿损失率（2）石油、天然气的储量为剩余可采储量剩余可采储量＝可采储量－累计采出量5.生产能力估算方法A、按经济合理的矿山服务年限计算式中：A－矿山生产能力，吨/年；Q－矿山可采储量，吨；T－合理的矿山服务年限，年；ρ－矿石贫化率，%；矿石贫化率：因废石混入而造成矿石品位降低的百分比B、按矿山开采下降速度η6. 服务年限①估算方法：②评估利用年限（不包括勘查期和基建期）矿山服务年限短于采矿有效期的，评估计算的服务年限按矿山服务年限计算；矿山服务年限长于采矿有效期的，评估计算的服务年限按采矿有效期计算国土资源管理部门没有确定采矿有效期的，按有效期30年处理。
施工合同如何计量估价
施工合同的计量估价是工程建设过程中的一项重要工作，它涉及到工程质量、工程进度、工程投资等多个方面。
本文将从计量和估价两个方面，详细介绍施工合同如何进行计量估价。
一、工程计量工程计量是指对施工过程中完成的工程量进行测量和计算。
工程计量的准确性直接影响到工程质量和工程投资控制。
在施工过程中，工程师应当对完成的工程量进行定期计量，以确保工程进度和工程质量的符合合同要求。
1. 计量方法施工合同中的计量方法通常包括体积计量、面积计量、长度计量等。
工程师应当根据合同条款和工程实际情况，选择合适的计量方法。
在计量过程中，应当遵守国家相关法律法规和行业标准，确保计量的准确性和公正性。
2. 计量过程施工过程中，承包商应按照工程师的要求，提供工程量测量所需的资料和设备。
工程师在进行计量时，应当通知承包商代表到场，以便及时解决计量过程中出现的问题。
计量结束后，工程师应当出具计量报告，并将计量结果通知承包商。
3. 计量争议的处理在工程计量过程中，如出现争议，双方应当按照合同约定解决。
如合同中没有约定，可以协商解决或按照相关法律法规处理。
二、工程估价工程估价是指对施工过程中发生的工程变更、现场签证等事项进行价格评估。
工程估价的准确性直接影响到工程投资控制和合同履行。
1. 估价方法施工合同中的估价方法主要包括单价法和总价法。
单价法是指根据工程量清单中的单价，对完成的工程量进行计算；总价法是指按照合同总价，对工程变更和现场签证进行价格调整。
2. 估价过程施工过程中，如发生工程变更或现场签证，承包商应当及时向工程师提交估价报告。
工程师接到报告后，应当按照合同约定进行估价，并将估价结果通知承包商。
3. 估价争议的处理在工程估价过程中，如出现争议，双方应当按照合同约定解决。
如合同中没有约定，可以协商解决或按照相关法律法规处理。
总之，施工合同的计量估价是工程建设过程中的一项重要工作。
准确的计量和合理的估价，有利于保障工程质量、控制工程投资、维护双方的合法权益。
报价成本核算方法
报价成本核算方法报价成本核算是指用于计算产品或服务成本的方法。
它为企业决策和经营提供重要的依据，帮助企业合理定价、控制成本和提高盈利能力。
目前常用的报价成本核算方法有加权平均法、标准成本法、活动成本法和直接成本法等。
下面将详细介绍这些方法及其应用。
加权平均法是一种简单的成本核算方法，适用于生产过程稳定、产品成本波动较小的企业。
它通过将每个单位的成本加权平均来计算总体成本，公式为：总体成本=∑(单个单位成本×数量)/总数量。
这种方法容易理解和操作，但忽略了不同产品的差异，因此在产品种类较多、差异较大的企业中使用效果较差。
标准成本法是一种基于制定标准成本预算的成本核算方法。
它通过设定生产成本和实际发生成本的差异来评估经营绩效。
标准成本由直接材料成本、直接人工成本和制造费用组成，能够准确反映产品成本。
标准成本法可以帮助企业管理成本，发现和解决生产过程中的问题，提高生产效率。
活动成本法是一种基于资源消耗的成本核算方法。
它将企业的活动划分为若干个活动成本中心，并计算每个活动成本中心的资源消耗量和成本。
活动成本法可以帮助企业深入理解成本结构和成本驱动因素，优化资源配置和提高生产效率。
但由于实施较为复杂，需要依赖大量的数据和统计分析，因此适用于规模较大、生产过程复杂的企业。
直接成本法是一种将直接成本作为产品或服务成本的核算方法。
直接成本包括直接材料和直接人工成本，它们可以明确地归属到特定的产品或服务上。
直接成本法简单、直观，适用于产品差异较大或成本结构简单的企业。
但它忽略了间接成本，可能导致成本计算的不准确。
除了以上常用的方法，还有一些特殊情况下的成本核算方法，如作业成本法、批成本法和过程成本法等。
这些方法都有各自的特点和适用范围。
企业在选择报价成本核算方法时应根据自身情况进行合理选择，并在实际应用中不断完善和优化，以提高核算准确性和效率。
总之，报价成本核算方法是企业管理成本和制定合理定价的重要工具。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
价款核算内容
价款核算内容
价款核算是指对某项工程或产品的成本、费用以及相关收入进行计算和核对的过程。
这个过程可以涵盖多个方面，取决于具体项目或产品的特点和范围。
以下是价款核算可能涉及的内容：
1.成本核算：计算项目或产品的成本，包括直接成本和间接成本。
直接成本包括材料、
人工、设备、工具等直接用于项目或产品制造的成本。
间接成本包括管理费用、间接劳务费用、折旧费、租金等间接支出。
2.费用核算：包括运输费用、包装费用、税费等项目或产品相关的费用。
3.收入核算：对于工程项目，收入核算可能包括工程的预估收入，或者产品的销售价
格。
考虑到销售价格和销售数量，计算预计收入。
4.利润核算：通过成本和收入之间的差额，计算项目或产品的预计利润。
这是经营者
或投资者关注的一个重要指标。
5.风险和准备金：在价款核算中，通常也要考虑风险因素，并为可能发生的风险或意
外情况预留一定的准备金或风险费用。
6.绩效指标分析：对项目或产品进行绩效指标分析，如成本效益比、投资回报率等，
以评估项目或产品的经济效益和投资价值。
7.审计和核对：进行内部审计和核对，确保价款核算的准确性和可靠性。
8.成本管理与控制：根据价款核算结果，采取相应的成本管理和控制措施，控制成本，
提高利润。
价款核算的目的在于对项目或产品的经济状况进行全面、客观、科学地分析和评估，为管理决策提供依据，确保项目或产品的经济效益和可持续发展。
安装工程计量4建设工程计价方法及计价依据
安装工程计量4建设工程计价方法及计价依据建设工程计价是指根据一定的计价方法和依据，对建设工程项目进行合理的定价。
建设工程计价的目的是为了实现建设工程成本的合理控制和合理分摊，实现工程项目的经济效益最大化。
下面将介绍建设工程计价方法及计价依据。
一、建设工程计价方法1.综合支出法：综合支出法是指根据工程项目的投资总额，按照不同的工程类型和工程内容，将投资总额分解为各个工作量，并依据各工作量的特点和工程量的变化规律，计算出各工程量的造价，再加上其他间接费用和利润，得出工程项目的总造价。
这种方法适用于工程项目较大、工程类型较多的情况。
2.工程数量法：工程数量法是指根据实际的工程项目数量，按照单位工程造价或单位工程量造价，计算出工程项目的总造价。
这种方法适用于工程项目数量较多、工程类型较少的情况。
3.比率法：比率法是指将工程项目的造价按照一定的比率分配到各个工程部分或工程内容中，根据各个部分或内容的特点和工程量的变化规律，计算出各部分或内容的造价，再汇总得出工程项目的总造价。
这种方法适用于工程项目较复杂、工程部分较多的情况。
二、建设工程计价依据1.工程设计文件：工程设计文件是建设工程项目的设计依据，包括工程的平面布置图、剖面图、构造图等。
通过仔细阅读和分析工程设计文件，可以了解工程项目的规模、形式、布置以及设计所带来的造价影响，为计价提供依据。
2.工程量清单：工程量清单是建设工程项目各项工程量的列表，包括每个工程部分、内容的数量和计算方式。
根据工程量清单，可以计算出各个工程部分或内容的造价，并汇总得出工程项目的总造价。
3.阶段性工程量：阶段性工程量是指工程项目在不同阶段的工程量变化情况。
对于长期工程项目，通常会分为不同阶段进行建设或施工，每个阶段的工程量都会有所不同。
因此，需要根据不同阶段的工程量变化情况，进行相应的计价调整。
4.市场行情：市场行情是指建设工程项目所在地区的相关市场价格。
建设工程造价的计算也需要参考市场行情，包括材料价格、人工费用以及相关设备租赁价格等。
资产评估基础-成本法的基础内容及重置成本的估算知识点
成本法的基础内容及重置成本的估算第三节成本法知识点：一、成本法的概念二、成本法的应用前提三、成本法的基本步骤和基本参数四、成本法各个参数的估算方法五、成本法的适用范围与局限一、成本法的概念成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值。
用公式表述为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。
因此，成本法除计算按照全新状态重新购建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。
资产的损耗不同于会计规定的折旧。
资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产的实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
会计上的折旧是依照会计核算要求和会计准则来反映的原始成本分摊，是根据历史成本对资产的原始价值损耗的计量，不一定能够准确反映资产价值变化的现实状况。
二、成本法的应用前提（一）采用成本法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。
持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。
否则无法计算重置成本，或者，资产的价值无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
施工成本核算的方法与步骤
施工成本核算的方法与步骤一个工程完工之后，结算也做完了。
最大的问题就是“这个工程赚了多少钱？”你就需要对工程做个盈亏分析了。
项目的盈亏分析可以从很多方面、有很多方法，最简单的就是财务分析：收入-支出=利润。
通过财务账簿，用收入-支出就可以了，更何况现在用软件做账查询起来更方便。
但是这种方法有很多的局限性，很多东西是在财务账面上反应不出来的，例如周转材料的摊销、自购机械、固定资产使用费没有考虑在内。
作为造价人员，我们可以从专业的角度更加全面的进行分析，对施工成本做定量的分析：工程亏了，什么地方亏了；赚了，赚在在什么地方；以后再做项目应该注意那些内容，可以少走一些弯路，从而更好的竞争日益激烈的建筑市场上求生存、谋发展。
根据206号文件的建筑安装工程费用项目组成，施工成本核算也应包括直接费、间接费、税金内容。
其中直接费包含直接工程费及措施费。
直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费。
一、直接工程费的核算1、人工费的核算按照投标书中的工程量，加上设计变更单、施工联系单、补充协议、会审纪要等施工文件，套定额相应的子目，得出的人工费往往要比实际支出的人工费要少得很多。
这就是建筑老板都在说人工在亏的的原因。
事实上，包清工的人工费里面还包含了一部分机具使用费。
例如木工自带木材加工机械，钢筋工自带钢材加工机械，泥工自带振动棒、瓦刀、灰斗等。
一般多层砖混结构结构，按照定额计算，人工费为121-130元/m2（建筑面积），但是按照市场价格，泥工（砌筑、混凝土、粉刷）为83元/m2（建筑面积），木工33元/m2（建筑面积），钢筋工15元/m2（建筑面积），架子工10元/m2（建筑面积），加上保温、防水及点工10元/m2（建筑面积），约151元/m2（建筑面积）。
这个还不包括管理人员的工资。
管理人员工资一般根据服务时间确定，跟工期有很大的关系。
一般是平均月工资*平均服务时间*管理人员人数=管理人员工资。
对于人工费的核算，我们一般按照如下的办法：1、施工人员人工费(1)：泥工、木工、钢筋工一般按照建筑面积进行计算，比如多层砖混结构的泥工清包费用，工作内容包括打混凝土（自拌）、砌墙、内外粉刷、室内地坪、外墙面砖粘贴的费用为82元/m2，钢筋工包括所有的钢筋构件的加工、制作、安装费用为15元/m2，木工的模板制作、安装、拆除的费用为33元/m2。
房地产估价方法之成本法
比较分析：市场比较法通过比较类似 房地产的市场价格来评估目标房地产 的价值，考虑了市场的供求关系和竞 争状况，因此对于市场价格较为敏感 。收益法则通过预测房地产的未来收 益来评估其价值，考虑了房地产的潜 在发展前景和未来收益能力。相比之 下，成本法更侧重于从房地产的构成 要素出发进行评估，忽略了市场的供 求关系和竞争状况等因素。
生产费用理论
房地产价值等于其重新构 建或重置成本。
供求理论
在理想市场中，供给曲线 与需求曲线交点决定了房 地产的价值。
02
成本法的基本步骤
搜集房地产的价格、成本等资料
搜集房地产的价格资料
获取类似房地产的最新市场售价或租 赁价格，了解房地产市场的价格趋势。
搜集房地产的成本资料
收集建筑、装修、设备等方面的成本 资料，包括人工、材料、机械等费用。
在建工程估价实例
在建工程估价原则
成本法在在建工程估价中以工程重置成本为基础，考 虑工程进度、市场环境等因素，得出在建工程价值。
实例分析
某在建写字楼，已完成主体结构建设，预计总造价为2 亿元，目前市场同类写字楼售价为每平方米15000元， 工程进度为80%，则该在建工程价值可估算为1.5亿元 （总造价*工程进度）。
房屋估价实例
房屋估价原则
成本法在房屋估价中以房屋重置成本为基础 ，考虑房屋折旧、地理位置等因素，得出房 屋价值。
实例分析
某二手房，建造于10年前，目前市场同类新 房价格为每平方米10000元，折旧后房屋重
置成本为每平方米8000元，地理位置较为 优越，则该房屋价值可估算为每平方米 7000元（重置成本+地理位置因素）。
土地估价实例
土地估价原则
成本法在土地估价中遵循市场比较原则，以 类似土地的开发成本和效用为基础，通过比 较修正得出待估土地的价值。
资产评估及其主要评估方法
能
要
力
求
业
联
务
合
…
承
执
…
揽
业
企
金
财
业
融
质
务
国
评企
量
报
资
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控
告
评
国
制
估
资
资 产 涉 讼
抵 质 押
作 价 出 资
资产评估指导意见
上
市
财
公
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司
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…
目
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…
权
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类
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…
属
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型
权
产
专
著
商
利
作
标
权
权
权
… …
已发布的准则 规划中的准则
中国资产评估准则体系图
• 我国准则项目已达28项，分别是2项基本准则，12项具体准则，5 项评估指南，9项指导意见，2项资产评估操作专家提示，7项资产 评估专家指引，准则体系更加完善。
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
• 自2004年2月发布资产评估基本准则以来，评估行业不断发展， 2012年，中国资产评估协会制定并发布了三项新准则同时，制定 了两项专家提示：《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产 重组评估报告披露》和《资产评估操作专家提示—中小评估机构 业务质量控制》，准则制定工作开辟新模式。
三种评估方法
4） 产成品及库存商品：① 当评估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值-产成品数量X单位产成品账面成本
②当评估基准日与完工时间相距较远：
a.评估值-实有数量x（合理材料工艺疋额X材料现行单价+合理工时疋额X单位小时合理工时工资费用）
2)经济性贬 值额=年损失 额*(1—T)*(P/A,r,n)
2）名义加权投资年限的计
算：
名义加权投资年限=加权更 新成本之和十重置成本
重置成本=CIF+关税+增值税+,,
3）观测分析法
重置成本：还考虑改造成本
项目：
重置成本
实体性贬值
功能性贬值
:经济性贬值
成新率
建筑 物
•（重
点）
成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费 用、合理利润、资金成本（据额定工期、平均投入资金、 贷款利率测算的建筑期利息）、投资方向调节税。
功能性贬值
由于外部环
1：观察法
2）物价指数法：重置成本=历史成本*评估时定基物价
贬值=重置成本X（1-成新率）
额=被评估
境变化造成
2：使用年限法
指数十购建时定基物价指数=历史成本*（1 +物价变动指 数）
3）功能价值法：重置成本
2•公式计算法（年限法）： 实体性贬值=重置成本X实 际已使用年限十总使用年限
G艮少有交易情况的特殊土地
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又
无形
资产
1）自创：①财务核算法；② 市价调整法：
工程投资统计核算方法
工程投资统计核算方法
工程投资统计核算方法是指对工程投资进行统计和核算的一种方法。
具体的方法包括以下几个方面：
1. 投资分类核算：根据工程项目的性质和用途，将投资按照不同的分类进行核算，如土地购置费、建筑工程费、设备购置费等。
2. 投资估算：在工程项目立项之初，进行投资估算，包括预算编制、投资测算和投资审批等。
通过对各项投资进行估算，确定工程项目的总投资额。
3. 投资进度核算：在工程项目实施过程中，定期进行投资进度核算，包括对各项投资的实际支出和计划支出进行对比，及时发现和解决投资进度偏差的问题。
4. 投资效益评价：对工程项目的投资效益进行评价，包括经济效益、社会效益和环境效益等。
通过对投资效益进行评价，为决策者提供科学的决策依据。
5. 投资回报率计算：对工程项目的投资回报率进行计算，包括净现值、内部收益率和投资回收期等指标。
通过对投资回报率进行计算，评估工程项目的经济效益和投资风险。
总的来说，工程投资统计核算方法是一个系统的投资管理体系，通过对投资的分类、估算、核算、评价和计算，实现对工程项目投资
的全过程管理和控制。
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1.估价项目名:
2.作成者:
3.估价有效期限:
4.批准人:
5.估价内容:见以下具体内容
开发作业内容
开始日期
结束日期
人数
必要工时
人月数
备注
需求定义
系统设计
程序设计
程序编码
单元测试
组合测试
综合测试
现场调试
文档作成
小计
项目管理时间(开发时间的10%)
费用总计(A)
US＄/人月
差旅费:
2)估价中的工作时间注意包括需求分析时间、维护时间、去用户安装/调试的路途时间及路途中间休息时间。
3)估价是按一般正常开发时间考虑(按有基本经验的工作人员计算)。进度安排则应考虑人员的能力做出适当的变化。进度安排应与项目交付期适合。
4)在用户要求的交付期特别紧，不得不通过加班和增加开发人员数量才能保证交付期时，应适当提高估价。
项目估价中的基本
核算方法批准人ຫໍສະໝຸດ 审核人拟制人批准日期
生效日期
关
联
文
件
沈阳某系统集成有限公司
更改记录
序号
发行日
更改对象·更改内容
批准
审查
拟制
0
新发行
刘岩
崔戈
罗世毅
1.目的
为项目估价提供基本指南。
2.适用范围
适用于一般应用性项目的估价方法，但不适用于自立项目、系统软件、复杂度高的软件。
3.估价基本要素
1)估计项目人月数时一个月按20天计算。如果用户要求说明工作小时数时,按20(天)×8(小时/天)+ 10小时= 170小时计算。
单价
日数
合计
交通费
宿费
生活费
总计(B)
费用总计
(A+B)
6.其它(估价条件等)
5)在估价时要对各种风险给予充分的考虑，当存在着不确定值时根据风险的不同特性(异常或常规)按最坏情况或平均情况估计。
6)对人月费用的估价:国内项目根据难易程度按万至2万估价；国际项目按2,000至3,000美元估价。特殊情况另外讨论(不论低或高)。
附页为估价书的样式。
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